Протокол № 364 от 27.05.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 364 гр. Варна, 27.05.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Ат. Атанасов при участието на секретаря Елена Ян. Петрова

Сложи за разглеждане докладваното от Пламен Ат. Атанасов Търговско дело № 20253100900423 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 14:56 часа се явиха:

СЪДЪТ обявява на присъстващите страни, че е допуснал видеоконферентна връзка чрез техническата система на съдилищата, която се осъществява през специално създадения линк https://meet.varna-bg.site/td-4232025-21052026-1500 за среща в деня и часа на заседанието. След установяване на връзката съдът се убеди, че има пълен визуален и звуков двустранен контакт, осигуряващ възможност за едновременно възприемане на състава на съда, на мястото, определено за явяващите се пред съда лица в съдебната зала на Окръжен съд – Варна и на мястото, определено за явяващите се пред съда лица в съдебна зала на Районен съд – Смолян. Двустранният пълен контакт се потвърди и от К. – административен секретар в Районен съд – Смолян, проверил самоличността на вещото лице Р. К..

СЪДЪТ констатира, че в съдебна зала на Районен съд – Смолян, находяща се в град Смолян, ***, се явява вещото лице Р. К., която потвърждава, че възприема напълно действията, извършвани в залата на Окръжен съд – Варна.

Ищцата М. И. Б., редовно уведомена, явява се лично и с адв. Бр. Б., и адв. Кр. С., редовно упълномощени и приети от съда отпреди.

Ответникът „Фарм – Роса“ ЕООД, представлявано от Р. Г.а Н.а, редовно уведомен, представлява се от адв. Т. И., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.

Вещите лица Б. С. Б. и Р. Х. К., редовно призовани, явяват се лично.

1

Адв. Б.: Да се даде ход на делото.

Адв. С.: Да се даде ход на делото.

Адв. И.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ констатира, че производството по делото е отложено за изготвяне и изслушване на допуснатата комплексна съдебно – счетоводна и оценителна експертиза, както и за събиране на писмени доказателства.

СЪДЪТ докладва постъпило заключение вх. № 12251 / 15.04.2026 г. и вх. № 13585 / 27.04.2026 г. на допуснатата комплексна съдебно – счетоводна и оценителна експертиза, като констатира, че същото е депозирано в границите на срока по чл. 199 ГПК.

СЪДЪТ пристъпи към изслушване на допуснатата комплексна съдебно – счетоводна и оценителна експертиза, с оглед, на което сне самоличността на вещите лица, както следва:

Б. С. Б., 56 г.; българин; български гражданин; неосъждан; без родство със страните; предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 НК, след което същият обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно заключение.

Р. Х. К., 68 г.; българка; български гражданин; неосъждана; без родство със страните; предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 НК, след което същата обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно заключение.

Вещите лица Б. Б. и Р. К.: Представили сме писмено заключение, което поддържаме.

На въпросите на адв. Б.:

В. л. К.: Аз съм взела разни тегловни коефициенти на всеки от методите, за да определя пазарната цена към февруари 2024 г.

Както съм записала в единия метод – първият метод по възстановителната стойност, съм ползва еталоните цени на издание СЕК, 2 които са средни за цената, за да определя стойността на всеки от самостоятелните обекти по възстановителната стойност.

За метода на пазарните сравнения съм използвала оферти, които съм успяла да намеря във време близко до февруари 2024 г. Тези, които са от 2025г. и 2022 г., съм ги коригирала в зависимост от времето и състоянието на имотите, защото в Имот.бг и в Базар.бг има и снимки, от които може да се направи заключение, какво е състоянието на тези имоти към момента на обявяване на офертата.

За първия имот, който съм използвала продажбата от Община Смолян, имам представа от имота, защото съм била и вещо лице по него през годините и той се намира на такова място, където минавам много често и имам представа за него. Затова съм направила тези корекции на цените.

А за метода на капитализиране на бъдещите приходи, кратко се нарича „приходен“, съм използвала информация за наеми, които ми предоставиха наемателите на самостоятелните обекти.

Накрая от трите метода съм извела пазарната цена на имотите, като на всеки от методите съм дала равни тегловни коефициенти.

Говорим за сравнителни имоти, които са на територията на кв. Смолян и кв. Невяста. Кв. Невяста и кв. Смолян са в град Смолян. В град Смолян има и още два квартала, където цените са по – различни от тези в кв. Смолян.

Описала съм какви са тези имоти – търговски обекти са. Описала съм и състоянието им, след извършен оглед от моя страна и аналозите са на такива търговски обекти и цената е за търговски обекти, не за жилищни. Не съм правила оценки на същите имоти, на първия пазарен аналог. Магазинът е продаден от Община Смолян. На него съм била вещо лице, не за оценка, а по друг повод, по друго дело – между Община Смолян и тогавашния собственик на имота.

Адв. Б.: Представих предният път, когато за съжаление, с оглед нередовността на Вашата експертиза с нейното подписване, представих на съда и той ги приложи към корицата на делото, тъй като прие, че те са дадени малко предварително, преди да изслушаме Вашето мнение, ние сме намерили аналози на подобни търговски обекти, които са със значително по – висока стойност. Какво бихте казали по този повод?

3

В. л. К.: Аз не съм се запознала с това.

Адв. Б.: Знам, че не сте за запознали, но има. Това са точно имоти. Става дума за Смолян и доколкото си спомням бяха от някакъв смоленски сайт.

В. л. К.: Аз не мога да кажа нищо по този повод, защото не знам това, което Вие сте намерили, кога е било обявено.

На въпросите на адв. Б.:

В. л. К.: Аз също съм издирвала много аналозите. Даже има аналози с по – ниски цени на квадратен метър, от тези, които аз съм ползвала и не съм ги взела предвид, защото са били на по – непривлекателно място в града.

Както съм записала в описанието на имотите, имотите се намират на пешеходната зона на кв. Смолян /ако сте ми прочели цялата ми експертиза /.

Те са на пешеходната зона и са търговски обекти, и това е едно от привлекателните места в Смолян. Само, че в нашия град, сделките с такива са много малко и ако минете само през главната улица на кв. Смолян, ще видите празни търговски обекти, с обяви или за даване под наем, или за продажба. Аз правих проверка в Службата по вписвания, защото знаете, че от тази година има специални изисквания за възможности вещите лица да правят такива проверки и голямата част от сделките са вписани на данъчни оценки.

Аз съм взела от техните договори сключени за наемите към февруари 2024 г. Не знам Вие кои наеми сте ползвали. Аз не съм ползвала офертни наеми, защото офертите обикновено се коригират. Аз се занимавам от доста години с оценителска дейност и следя пазара, и качвам много от офертите, които ми трябват и знам, която обявя откога е качена, кога е публикувана или е променена цената и виждам, че много от обявите стоят от години и или не се променя цената, или се намаля. И затова, когато имам възможност да ползвам реалните наеми, работя с тях.

Относно това, каква е тенденцията за стойностите на недвижимите имоти и наемите върху тях от последните три години, аз не съм правила чак такива проучвания. За всяка съответна задача, аз си правя проучването в момента на изготвяне на съответната оценка или експертиза. Цените на апартаментите в Смолян вървят нагоре, но продажба на търговски обекти има много малко. Там, в интерес на истината, няколко години не ми се е налагало да се занимавам с търговски обекти. Това са търговските обекти по това дело 4 и скоро търговски обект съм оценяла за съдия изпълнител.

Адв. Б.: Това, че не се продават често и много търговски обекти, говори ли, че тяхната стойност за града и за бизнеса е по – значителна, т.е., който успее да купи не продава, защото после не може да купи друг?

Адв. И.: Възразявам! Няма отношение към спора.

СЪДЪТ отклонява въпроса на адв. Б., тъй като същият няма касателство със настоящия спор.

На въпросите на адв. Б.:

В. л. К.: Аз съм строителен инженер и в автомобилите само се возя. Не мога да правя оценка на транспортни средства. Те не са недвижими имоти.

На въпросите на адв. С.:

В. л. К.: Средната цена, която съм определила на база пазарните аналози, след това е коригирам в зависимост от състоянието и извършителните работи на съответния магазин. Първият магазин, който е с кратък № .1.8. Този, който е с 114.12 м2. Той се коригира с тази цена, защото: първо се намира в сутеренен етаж; не се намира на главната улица; входът му е със стълба, а знаете, че една стълба отказва, едно такова, едно стъпало отказва клиента и подобренията на този имот са по – малко, от тези, които са с пазарните аналози.

Следващите обекти имат много повече подобрения от пазарните аналози и особено последният, който е с кратък № 1.1.2. е с най – много подробния и затова тази достигната средна коригирана цена от пазарните аналози, аз я увеличавам с 35%, заради тези довършителни работи в този магазин.

Тези цени аз не ги определям. Те са обявени така в обявите.

Магазин № 3 от пазарните аналози, цената на квадратен метър, която съм взела за целите на експертизата е 492.45 EUR/м2. На страница 4 от експертизата съм посочила цената в лева и това е допусната техническа грешка.

Ако изчетете добре корекциите, които съм направила, заради местонахождение, заради инфраструктура, заради оферти, заради време на сделката, са коригирани и така получавам коригираната цена на съответния аналог и от тази три цени правя средната цена, която е средно коригирана цена 5 на офертите.

Адв. С.: По отношение на съдебно – оценителната експертиза, други въпроси към инж. К. нямам.

На въпросите на адв. И.:

В. л. К.: По стечение на обстоятелството, съм била вещо лице между други страни на тези имоти. Знам, че имотът първо беше една аптека купена по линия на приватизацията. След това на тази аптека се направи преустройство. Тя беше голяма аптека, денонощна, с място за приспиване, големи складове и т.н. Новите собственици, не мога да си спомня точни дали беше 2002 г. или 2001 г., направиха преустройство с промяна преназначение, като направиха сегашния вид на аптеката с тези четири самостоятелни обекта.

Но на каква стойност е била продажбата, не мога да кажа. Първо са продадени няколко процента от дяловете от приватизация, а след това са придобити останалите до 100%. Не съм се запознавала с това и не знам дали това е било преди повече от двадесет години и на каква стойност е била сделката, не мога да кажа.

Не е аптечно дружество, а е аптека. Тя беше един обект от аптечното дружество. Поне така, аз имам някакъв спомен, че първо при приватизацията бяха продадени някъде /не мога да си спомня точно / деветдесет и няколко процента от дяловете, които са били собственост на общината, но това е преди много повече години.

Адв. И.: Нямам въпроси към вещото лице К..