Решение № 2512 от 23.04.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2512 гр. София, 23.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-В СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Николай Димов

Членове:

Велина Пейчинова

ТЕОДОРА М. ИВАНОВА при участието на секретаря Юлия С. Димитрова Асенова като разгледа докладваното от ТЕОДОРА М. ИВАНОВА Въззивно гражданско дело № 20221100505679 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 258 – чл. 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, уточнена с молба от 14.07.2022 г., подадени от ответницата Т. А. Я., чрез назначения й особен представител адв. И. К., срещу решение № 20027748 от 06.04.2022 г. по гр.д. № 49294/2020 г. на СРС, ГО, 140 състав, с което са уважени предявените от „Национална спортна база“ ЕАД против Т. А. Я. искове както следва: 1/. иск по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД – за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата 5099,97 лв., представляваща дължима наемна цена за периода м. май 2019 г. – м. септември 2020 г. по сключен между страните на 20.04.2018 г. договор за наем на недвижим имот – апартамент № 1603, намиращ се в гр. София, ул.

****, НСК „Диана“ – блок ****, ведно със законната лихва от 12.10.2020 г. до окончателното й изплащане; 2/. иск по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД – за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата 3060,21 лв., представляваща разходи за консумативи, свързани с използването на отдадената под наем вещ за периода м. февруари 2019 г. – м. септември 2020 г., ведно със законната лихва от 12.10.2020 г. до окончателното й изплащане; 3/. иск по чл. 92 ЗЗД – за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата 397,08 лв., представляваща неустойка за забавено изпълнение на задължението за заплащане на наем за периода 26.04.2019 г. – 30.09.2020 г.; 3/. иск по чл. 92 ЗЗД – за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата 235,10 лв., представляваща неустойка за забавено изпълнение на задължението за заплащане на 1 консумативи за периода 26.03.2019 г. – 30.09.2020 г. Първоинстанционното решение се обжалва и в частта, с която не е уважено направеното от ответницата възражение за прихващане за сумата 580 лв., представляваща платен от наемателя на наемодателя депозит по договора за наем, подлежащ на връщане от наемодателя на наемателя поради прекратяване на договора.

С въззивната жалба се поддържа неправилност на първоинстанционното решение. Твърди се, че между страните не е имало сключен договор за наем, тъй като представеният от ищеца договор няма дата, няма положени подписи на страните на всяка страница, а само на последната, имотът не е индивидуализиран с посочване на идентификатор и съседи. Евентуално, ако се приеме, че е бил сключен договор, то същият е бил прекратен към м. юни 2019 г. поради неплащане на наем от м. май 2019 г. Твърди се неравноправност на клаузата на чл. 10 от договора за наем. Излага се, че приетата по делото експертиза не следва да се цени в частта относно установяването на задължения към ответника. Иска се отмяна на решението и отхвърляне на исковете.

С отговора на въззивната жалба, подаден от „Национална спортна база“ ЕАД, чрез юрк. Юлиян Христов, се поддържа неоснователност на въззивната жалба и правилност на първоинстанционното решение и се иска неговото потвърждаване.

Претендират се разноски за въззивната инстанция.

Софийският градски съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 ГПК, след като извърши служебна проверка за валидност и допустимост на решението и прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразявайки основанията за неправилност, посочени във въззивната жалба, прие следното:

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

Не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми.

На осн. чл. 272 ГПК настоящият състав споделя изводите на първоинстанционния съд, касаещи фактическата и правна страна на спора. В допълнение излага следното:

1. По исковете по чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и по чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД:

За уважаване на исковете е необходимо да са налице следните предпоставки: 1) наличие на сключен между страните действителен договор за наем за процесния обект, при твърдените от ищеца условия; 2) изпълнение на задължението на ищецанаемодател за предоставяне на наемателя наетата вещ за временно ползване; 3) извършване на разходи от ответницата-наемател, свързани с ползването на имота, както и техния размер; 3) виновно неизпълнение от ответницата-наемател на задълженията й за плащане на наемната цена и на разходите, свързани с ползването на вещта.

2

В случая, в периода 20.04.2018 г. – 25.09.2020 г. между страните е действал сключеният между тях писмен договор за наем № 18-332-1/7/20.04.2018 г. Този извод следва от представените от ищеца заверени копия на подписани от представители на наемодателя „Национална спортна база“ ЕАД и от наемателя Т. А. Я. договор за наем № 18-332-1/7/20.04.2018 г., споразумение към договора за наем № 18-3321/7/06.07.2020 г., от приемо-предавателен протокол от 25.09.2020 г., с който ответницата връща на ищеца отдаденият под наем апартамент, както и от заключението на приетата по делото съдебносчетоводна експертиза.

Неоснователни са доводите на въззивницата, че между страните не е имало сключен договор за наем, тъй като представеният от ищеца договор няма дата, няма подписи на страните на всяка страница от договора, имотът не е индивидуализиран с идентификатор и съседи.

На първо място следва да се посочи, че наемният договор е неформален и обективирането му в документ има значение само за доказването на уговорките между страните, а не за валидността на съглашението, поради което и липсата на писмен наемен договор не опровергава твърдението за сключен договор за наем (в този смисъл са и решение № 100 от 1.03.2005 г. по т. д. № 459/2004 г. на ВКС, I т.о., определение № 1047 от 11.10.2010 г. по гр. д. № 1324/2010 г. на ВКС, IV г. о. и др.) В случая страните са сключили писмен договор за наем, подписан и от двете страни, представен по делото, като ответницата не оспорва автентичността му, както и обстоятелството, че същата саморъчно е написала, след подписа си, трите си имена и телефонен номер. Обстоятелството, че не всяка страница от договора е подписана от страните, не променя извода за валидно възникнало наемно правоотношение.

Не съответства на установените по делото факти твърдението на въззивницата, че договорът няма дата – видно е от представения документ, че такава е написана на първата страница, под наименованието на документа (20.04.2018 г.) Отдаденият под наем имот е индивидуализиран в достатъчна степен в чл. 1 от договора – апартамент № 1603, с площ 71,77 кв.м., намиращ се в гр. София, ж.к.

„Дианабад“, ул. ****, НСК „Диана“, блок ****. Няма законово изискване в писмените договори за наем индивидуализацията на имота задължително да включва и идентификатор по КККР и съседи на имота.

На следващо място следва да се посочи, че със споразумение № 18-3321/7/06.07.2020 г. към договора за наем № 18-332-1/7/20.04.2018 г., подписано от ответницата на 07.07.2020 г. (не е оспорена автентичността на документа), същата е потвърдила наличието на сключен между страните договор за наем № 18-3321/7/20.04.2018 г. Съдебносчетоводната експертиза също съдържа данни, че в периода м. март 2019 г. – м. октомври 2020 г. ищецът ежемесечно е издавал фактури за наем и консумативи на ответницата по повод отдадения под наем имот, които са били 3 надлежно осчетоводени от дружеството. Индикация, че ответницата е наела процесния имот е и обстоятелството, че от 05.04.2017 г. същата е с регистриран постоянен и настоящ адрес гр. София, ул. ****, ет. 16, ап. 3, видно от служебно извършената справка на л. 36 от делото на СРС.

Неоснователни са доводите на въззивницата, че дори да се приеме, че страните са сключили процесния договор за наем, то същият е бил прекратен към м. юни 2019 г., с оглед твърденията на ищеца, че наемателят не е платил наема за месец май 2019 г.

Договорът е бил безсрочен, а не със срок на действие от 01.05.2018 г. до 31.10.2020 г.

(чл. 12 от договора), тъй като в чл. 13.4. от договора е предвидено, че всяка от страните може да прекрати едностранно договора с едномесечно предизвестие. В случая няма данни до м. септември 2020 г. (т.е. до края на исковия период) някоя от страните да е отправяла едномесечно предизвестие за прекратяване на договора. Няма данни и наемодателят да е упражнил правата си по чл. 13.3 от договора за прекратяването му без предизвестие поради забава на плащането на наема, разходите за консумативи и такса смет повече от 14 дни. След като в разпоредбата на чл. 13.3 е предвидено, че прекратяването на договора поради забава в плащанията на дължимите наем, разходи за консумативи и такса смет повече от 14 дни от наемодателя без предизвестие не става автоматично, а по преценката и волята на наемодателя („има право да прекрати“), която следва да бъде обективирана в изявление до наемателя за прекратяване на наемното правоотношение без предизвестие, то и предходната разпоредба на чл. 8.1 от договора не предвижда автоматично прекратяване на договора, без изрично изявление на наемодателя за прекратяване на договора. А и в случая ползването на вещта е продължило на основание наемния договор, а не без основание, което обстоятелство е признато от ответницата в сключеното между страните споразумение от 06.07.2020 г.

Ищецът е изпълнил задължението си за предоставяне на ответницата на наетата вещ за временно ползване. Това обстоятелство не се оспорва от ответницата, а и се установява от приемо-предавателния протокол от 25.09.2020 г., с който ответницатанаемател връща на ищеца-наемодател процесния апартамент. Признание за същото се съдържа и в споразумението от 06.07.2020 г.

Налице е неизпълнение от ответницата на задължението й за плащане на наемната цена и на разходите, свързани с ползването на апартамента за процесните периоди. От заключението на съдебносчетоводната експертиза се установява, че размерът на наема за процесния период (м. май 2019 г. – м. септември 2020 г.) възлиза на 5099,97 лв., както и че ответницата, в периода м. февруари 2019 г. – 25.09.2020 г. е извършила разходи, свързани с ползването на имота в размер общо на 3060,21 лв.

(726,20 лв. за електрическа енергия, 1686,29 лв. за топлоенергия, 524,74 лв. за ВиК услуги, 59 лв. такси за асансьор и 63,98 лв. такси смет). Общият размер на дължимите 4 суми за наем и консумативи възлиза на 8160,18 лв. Ответницата не твърди, нито по делото има данни тези суми да са били заплатени. Същата изрично признава дължимостта им в споразумението от 06.07.2020 г., с което не само е потвърдила наличието процесния договор за наем, но се е задължила да заплати по договора за наем, в срок до 01.09.2020 г., сумата 8822,38 лв., представляваща неизплатени наеми и консумативи (за ел. енергия, вода, топлоенергия и др.), дължими към датата на подписване на споразумението.

Неоснователно е оплакването на въззивницата, че заключението на експертизата не следва да се цени в частта относно установяването на задължения към ответника, тъй като вещото лице не е работило над издадени и подписани от ответника фактури, а върху извадка от базата данни на ищеца. Видно от т. III от заключението на приетата по делото съдебносчетоводна експертиза и от обясненията на вещото лице, дадени пред районния съд, експертизата е изготвена въз основа на извадка от базата данни на ищцовото дружество, на представени на вещото лице фактури и платежни документи, както и въз основа на извършена от него проверка в счетоводството на дружеството.

Ответницата не е оспорила заключението на вещото лице в частта по т. III „Проверени книжа и документи“, не е въвела възражение, че фактурите не са подписани от нея, нито е поискала събиране на доказателства за установяване на обстоятелството носят ли описаните в заключението фактури нейния подпис (напр. като поиска задължаване на ищеца, на основание чл. 190 ГПК, да представи процесните фактури, евентуално – откриване на производство по чл. 193 ГПК). А и това обстоятелство е ирелевантно, доколкото неподписването на фактурите не освобождава ищцата от задължението й да плаща наем и консумативи за ползване на наетия имот в размерите и сроковете, уговорени в сключения между страните писмен договор за наем.

Разпечатката съдържа 35 от 55 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/30ad4b6e-60e2-4101-9285-47d10a97050c