Решение № 567 от 20.04.2026, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 567 гр. Русе, 20.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Майя Й. Йончева при участието на секретаря Емилия Д. Добрева като разгледа докладваното от Майя Й. Йончева Гражданско дело № 20254520105241 по описа за 2025 година

Искът е с правно основание по чл.93, ал.2 ЗЗД.

Ищецът “Тригон Енерджи Билдинг” ЕООД, представляван от управителя Н И С, чрез процесуалния си представител твърди, че на 20.05.2025г. е сключил с М. И. Г., лично и като пълномощник на И. И. Г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, намиращ се в с. ****, община Русе, област Русе и представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. ****, одобрен със Заповед №РД-1847/06.02.2024г. на Изп. директор на АГКК с адрес на поземления имот: с.

****, с площ 1890 кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана територия, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), номер на предходен план: 416, кв. 18, парцел III, XIII, XV, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, заедно с построената в него едноетажна, еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, със застроена площ 104 кв.м., заедно с всички останали подобрения и приращения, който имот, съгласно документ за собственост представлява три урегулирани поземлени имоти, а именно: парцел XIII-416 в кв.18 по плана на с. **** с площ 940 кв.м., незастроен, при граници: XII-418, IV-417, XV-416, III-416 и II-415, парцел XV-416 в кв.18 по плана на с. **** с площ 490 кв.м., застроен, при границ: IV-417, XIII-416, III1 416 и улица и парцел III-416 в кв.18 по плана на с. **** с площ 430 кв.м., застроен, при граници: II-415, XIII-416, XV-417, заедно с построените в последните два парцела паянтова жилищна сграда и стопански навеси. При подписване на договора заплатил на продавачите в брой 3500 евро капаро.

Уговорили краен срок за сключване на окончателен договор на 04.07.2025г., както и солидарна отговорност на продавачите за връщане на капарото в двоен размер в случай на неизпълнение – чл.9, ал.3. Поради известни затруднения не могли да сключат окончателен договор и на 25.07.2025г. тримата уговорили среща, на която установил, че продавачите няма да изпълнят задължението си по предварителния договор да му прехвърлят собствеността върху имота.

Заявил, че се отказва от договора и поискал да му върнат капарото в двоен размер. Тъй като това не се е случило, поискал и Русенският районен съд е допуснал обезпечение по реда на чл.390 ГПК на бъдещ иск чрез налагане на възбрана върху описания недвижим имот. Моли ответниците да бъдат осъдени да му заплатят солидарно сумата 7000.00 евро, представляваща двоен размер на платеното от него капаро по предварителния договор от 20.05.2025г., заедно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане, както и сумата 540.00 лв разноски по обезпечителното производство. Претендира и разноските по настоящото производство.

Ответниците М. И. Г. и И. И. Г. се явяват лично при разглеждане на делото и молят искът да се отхвърли. Заявяват, че са изправна страна по предварителния договор за продажба на недвижимия имот в с. ****, община Русе, поради което не следва да носят отговорност за неизпълнение на задължението си по него.

По делото са представени писмени доказателства, разпитан е свидетел и е приложено ч. гр. дело №4445/2025г. на Русенски районен съд.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

От представения Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 20.05.2025г., сключен между страните по делото, се вижда, че ответниците са се задължили да продадат на ищеца “Тригон Енерджи Билдинг” ЕООД, представлявано от управителя Н С, собствения си недвижим имот, намиращ се в с. ****, община Русе, област Русе и представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. ****, одобрен със Заповед №РД18-47/06.02.2024г. на Изп. директор на АГКК с адрес на поземления имот: с.

2

****, с площ 1890 кв.м., с трайно предназначение: урбанизирана територия, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 метра), номер на предходен план: 416, кв. 18, парцел III, XIII, XV, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, заедно с построената в него едноетажна, еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, със застроена площ 104 кв.м., заедно с всички останали подобрения и приращения, който имот, съгласно документ за собственост представлява три урегулирани поземлени имоти, а именно: парцел XIII-416 в кв.18 по плана на с. **** с площ 940 кв.м., незастроен, при граници: XII-418, IV-417, XV-416, III-416 и II-415, парцел XV-416 в кв.18 по плана на с. **** с площ 490 кв.м., застроен, при границ: IV-417, XIII-416, III416 и улица и парцел III-416 в кв.18 по плана на с. **** с площ 430 кв.м., застроен, при граници: II-415, XIII-416, XV-417, заедно с построените в последните два парцела паянтова жилищна сграда и стопански навеси, за сумата 35000 евро.

От съдържанието на договора е видно, че купувачът е заплатил в брой сумата 3500.00 евро от продажната цена, изрично уговорена като капаро (задатък), а останалата сума в размер на 31500 евро се задължил да заплати на продавачите в деня на сключване на окончателния договор, уговорен между страните на дата най-късно на 04.07.2025г. в 10.30 часа пред русенския нотариус Георги Георгиев в кантората му в гр. Русе, ул. “Пирот” №5, ет.2.

Продавачите пък се задължили в деня на сключване на договора да представят на нотариуса оригиналите на всички необходими документи за прехвърляне собствеността на продавания имот, за който да се грижат като добри стопани до предаване на владението му на купувача. Купувачът се задължи да заплати на продавачите продажната цена в размера и при условията, посочени в чл.2 от договора.

Съгласно уговореното от страните в раздел VI, чл.9, при неявяване пред нотариуса без уважителни причини на някоя от страните, другата страна има алтернативно следните права: да иска от съда обявяването на предварителния договор за окончателен по реда на чл.19, ал.1 ЗЗД или да се откаже от изпълнението му, при което неизправната страна купувач губи даденото капаро, а неизправната страна продавач дължи връщане на капарото в двоен размер. В чл.9, ал.3 от договора е уговорено, че купувачите отговарят солидарно пред купувача за връщане на капарото в двоен размер. В чл.10 от 3 договора е посочено, че при невъзможност за спазване на уговорената дата за сключване на окончателен договор, която не може да се вмени във вина на някоя от страните, срокът на договора се счита продължен до отпадане на обективната невъзможност за изповядване на сделката. В договора е предвидена възможност за прекратяване на предварителния договор по взаимно съгласие на страните по него по реда и условията, уговорени в чл.11.

Няма спор по делото, че страните не са сключили окончателен договор, продавачите - ответници не са прехвърлили собствеността на имота на купувача - ищец по нотариален ред. Безспорно е също, че ищецът не е заплатил остатъка от продажната цена в уговорения срок - до 04.07.2025г.

В чл.93 ЗЗД са посочени основните правните характеристики на задатъка, а те са потвърдителна, гаранционна и обезщетителна. При неизпълнение на задълженията по договора от страната, получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.

По делото няма безспорни доказателства за това как са се развили отношенията между страните след сключване на предварителния договор.

Свидетелят К Н С, син на управителя на дружеството-ищец Н И С, установява, че предварителният договор е сключен чрез посредник – брокерката К Г Г от Агенция “Имоти Краси”. След подписване на предварителния договор продавачите разрешили на дружеството-ищец да влезе в недвижимия имот, собственост на ответниците по наследство от баща им И И Г. (нотариален акт №10/04.01.1995г., том I, дело №18/1995г. на русенския нотариус Цвятко М.нов - л.9), за да го “разчистят” и подготвят за извършване на строителство в него. Получило се забавяне във връзка с получаване на документи от Швейцария относно ответника И. Г. -“някакви декларации”, поради което срокът за изповядване на сделката по нотариален ред не могъл да бъде спазен. Уговорен бил нов срок - в края на м. юли 2025г., “20 и някой юли” и на съответната дата се срещнали продавачът М. Г., брокерката К Г и управителят на дружеството-ищец Н С. Свидетелят не е присъствал на срещата, но от управителя разбрал, че ответниците са поискали повече пари от уговореното, с което управителят не бил съгласен и се отказал от договора.

Показанията на разпитания свидетел намират упование в наличните писмени доказателства единствено досежно обстоятелството, че “Тригон 4

Енерджи Билдинг” ЕООД е сключило Договор за строителство от 19.06.2025г. да изгради жилищна сграда в имота, предмет на Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 20.05.2025г. и да подобри имота, който бил в лошо състояние.

Представен е и Договор за заем от 23.06.2025г., сключен между Н И С и К Г Г, съгласно който заемодателят С е предоставил на заемателката Г сумата 30500 лв със задължение да я върне не по-късно от 04.07.2025г. На гърба на същия договор е отбелязано, че заемателят е получил сумата по договора (12500 + 18000). Липсват безспорни доказателства, че паричният заем е върнат на заемодателя.

С влязло в сила на 07.01.2026г. решение №16/07.01.2026г. по гр. дело №5242/2025г. (л.35-38) Районен съд - Русе е осъдил К Г Г да заплати на Н И С сумата 20000 лв (10225.84 евро при превалутиране съгласно Закона за въвеждане на еврото в Република България), представляваща получена на отпаднало основание парична гаранция съгласно договор за заем от 23.06.2025г., сключен между тях, обезпечаваща изпълнение на задълженията на “Тригон Енерджи Билдинг” ЕООД, представлявано от Н С, по предварителен договор за покупко-продажба от 20.05.2025г., сключен с М. И.

Г. (лично и като пълномощник на И. И. Г.), от който договор купувачът “Тригон Енерджи Билдинг” ЕООД се е отказал поради неизпълнение на задълженията на продавачите, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба – 28.08.2025г. до окончателното плащане на задължението, както и деловодни разноски в размер на 3000 лв (1533.88 евро при превалутиране съгласно Закона за въвеждане на еврото в Република България) за исковото производство и 555 лв (283.77 евро при превалутиране съгласно Закона за въвеждане на еврото в Република България) деловодни разноски за обезпечителното производство по ч.гр. д. №4596/2025г.

Твърдението на ищеца, че той като изправна страна може да иска дадения от него задатък в двоен размер, е неоснователно. Липсват доказателства ответниците да не са изпълнили задълженията си, поети с предварителния договор да прехвърлят собствеността и предадат владението на процесния имот, по причина, за която те да отговарят. Преди 04.07.2025г., респ. дори към 25.07.2025г. ищецът е бил допуснат в имота от ответниците да извършва подготвителни строителни работи във връзка със сключения от него 5

Договор за строителство от 19.06.2025г. Задълженията на страните по предварителния договор са корелативно свързани: ответниците ще прехвърлят собствеността на имота и ще снабдят купувача (ищеца) с нотариален акт, когато и купувачът плати на продавачите остатъка от продажната цена в размер на 31500 евро в деня на сключване на окончателния договор.

Установено е, че ищецът не е заплатил остатъка от продажната цена в уговорения срок - до 04.07.2025г., дори към 25.07.2025г. и това няма нищо общо с получаване на документи от Швейцария относно ответника И. Г., тъй като ищецът не е разполагал с необходимата сума за заплащане остатъка от продажната цена към датата на сключване на окончателния договор 25.07.2025г., съобразно изложеното по-горе.

От наличните данни не може да се направи категоричен извод, че ответниците са неизправна страна по същия, поради което съдът намира, че те не дължат връщане на задатък в двоен размер.

Искът по чл.93, ал.2 ЗЗД за заплащане в условията на солидарност на сумата 7000.00 евро следва да бъде отхвърлен като неоснователен.