Решение № 7187 от 30.12.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7187 гр. София, 30.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-29 СЪСТАВ, в публично заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мая Й. Михайлова при участието на секретаря Алина К. Тодорова като разгледа докладваното от Мая Й. Михайлова Гражданско дело № 20221100109140 по описа за 2022 година

Ищцата Р. Н. Ч. е предявил срещу ответника „М. ТХБ“ ЕООД осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3, във вр. чл. 88 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата в общ размер от 143 040.00 лв., представляваща сбор от платена на отпаднало основание продажна цена в размер на сумата от 58 320.00 лв. по сключения между страните по делото Предварителен договор №44/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-10, находящ се в гр. София, бул. „Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид. ***, и платена на отпаднало основание продажна цена в размер на сумата от 84 720.00 лв. по сключения между страните по делото Предварителен договор №43/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-14, находящ се в гр. София, бул. „Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид.

***, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба – 30.08.2022 г., до окончателното изплащане на сумата. Претендира разноски.

Ищецът твърди, че на 10.03.2022 г. е сключил с ответника Предварителен договор №44/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-10, находящ се в гр. София, бул. „Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид. ***, в изпълнение на който заплатил на ответното дружество на 10.03.2022 г. сумата от 58 320.00 лв., представляваща част от продажната цена.

1

Ищецът твърди, че на 10.03.2022 г. е сключил с ответника Предварителен договор №43/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-14, находящ се в гр. София, бул. „Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид. ***, в изпълнение на който заплатил на ответното дружество на 10.03.2022 г. сумата от 84 720.00 лв., представляваща част от продажната цена.

Сочи, че съобразно уговореното в чл. 6.1 от горепосочените да оговори ответното дружество следвало да завърши строителствотост на сградата до етап – акт образец 15 в срок до 20.05.2023 г., но ответното дружество преустановило строителството и към момента на подаване на исковата молба строителството на сградата не било достигнало кота „Корниз”. Навежда доводи, че преустановяване на строителството от момента на сключването на предварителните договори до момента на подаване на исковата молба, заедно с изминалия период от издаването на разрешението за строеж и достигането на строителството до кота „Корниз”, правили явна невъзможността на дружеството да завърши строежа с акт обр. 15 в уговорения в процесните договори срок, поради което за ищцата е възникнало правото й да развали договорите, имащи характер и на договори за строителство. Претендира връщане на получените от ответника суми съответно в размер на 58 320.00 лв. по сключения Предварителен договор №44/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-10, находящ се в гр. София, бул. „Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид. ***, и в размер на сумата от 84 720.00 лв. по сключения Предварителен договор №43/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-14, находящ се в гр. София, бул. „Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид. ***, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба – 30.08.2022 г., до окончателното изплащане на сумата.

В едномесечния срок по чл. 131 ГПК от ответника „М. ТХБ“ ЕООД е постъпил отговор, с който оспорва предявените искове. Оспорва да е налице виновно неизпълнение на договора. Счита, че ищецът без основание е развалил договорите – при липса на предпоставки за развалянето им. Навежда доводи, че е изправна страна по договорите и тяхното действие не е преустановено, тъй като за ищеца не е съществувало потестативното право да ги развали – евентуална забава за него би възникнала най-рано на 19 август 2023 г. Излага твърдения за осъществявани от дружеството строителни работи 2 за изграждане на обектите през целия период от сключване на договорите до настоящия момент и снабдяване на сградата с акт обр. 14 от 21.11.2022 г., които изключвали твърдението за явна невъзможност от изпълнение в уговорения срок. Сочи, че между страните е била уговорена възможност за разваляне на договорите от ищеца като купувач при забава на дружеството продължила повече от 90 дни след изтичане на срока по чл. 6, ал. 1 от договора – чл.17 от договора, която за него би настъпила на 19 август 2023 г.

Твърди неизправна страна по договорите да е ищецът, поради неизпълнение от нея на задълженията й по чл. 4, б. „б“ от същите за заплащане на втората вноска по тях, считано от датата на която е уведомена за акт обр. 14 – 24.11.2022 г. Сочи, че е договорите са прекратени от него преди получаването на препис от исковата молба с отправено до ищеца като неизправна страна изявление и възникнало за дружеството вземане за неустойка, за което е направено и изявление за извънсъдебно прихващане. Прави възражение за прихващане с вземане за неустойка, дължимо съобразно уговореното в чл. 23 от договорите в размер на 10 000.00 лева по всеки един от тях, възникнало поради неплащане от ищеца в уговорения срок на дължимата по договорите втора вноска от цената на обектите и направено от дружеството като изправна страна изявление до нея за тяхното разваляне. Претендира разноски.

Съдът, съобразно чл. 235 от ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено следното:

Не е спорно между страните обстоятелството, а същото се установява и от представените по делото писмени доказателства, че 10.03.2022 г. между страните е възникнало валидно правоотношение по силата на сключените Предварителен договор №44/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-10, находящ се в гр. София, бул. „Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид.

*** и Предварителен договор №43/10.03.2022 г. за покупкопродажба на апартамент Б-14, находящ се в гр. София, бул. „Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид. ***, по силата който ищцата възложила, а ответникът приел да изгради и прехвърли на купувача собствеността върху горепосочените обекти. Съобразно уговореното в чл.6.1 от сключените договори срокът завършване на строежа на сградата (акт образец 15), в която се намират обектите, предмет на горепосочените договори е до 20.05.2023 г.

3

Не е спорно между страните и обстоятелството, че във връзка със сключените между тях договори, ищцата е заплатила на ответното дружество на 10.03.2022 г. уговорената част от продажната цена, както следва - сумата в размер на 58 320.00 лв. по сключения Предварителен договор №44/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-10, находящ се в гр. София, бул.

„Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид. ***, и сумата в размер на 84 720.00 лв. по сключения Предварителен договор №43/10.03.2022 г. за покупко-продажба на апартамент Б-14, находящ се в гр. София, бул.

„Александър Малинов”, в УПИ с кад.ид. ***.

В настоящото производство е изслушано и прието заключение на съдебно-техническа експертиза, което настоящия състав намира за компетентно и обективно дадено и кредитира с доверие. Вещото лице е посочило, че отчитайки прогнозната продължителност на строителните работи от дата 20.05.2021 г. (Акт Образец № 2 - стр. 101 по делото), необходими за изграждане на обектите по процесните договори до уговорената степен на завършеност (Акт Образец № 15 към дата 20.05.2023 г.), при обичайна организация на работата на изпълнителя и продавач - „М.

ТХБ" ЕООД, и при спазване на техническите и технологични правила за изпълнението им, включително и чрез съпоставяне с обема на вече извършените работи към датата на подаване на исковата молба и продължителността на срока, през който те са били изпълнени може да се заяви (на базата на строителната практика и теоретичните постановки за календарно планиране в съотвествие с техническите норми за изпълнение на СМР), че оставащата част от уговорения в договорите срок във ВАРИАНТИ до 20.05.2023 г. и 20.08.2023 г. е достатъчен за довършване на обектите Апаратамент № Б-10 и Апартамент № Б-14 в сграда Б в УПИ III 2900 от кв.

21а по плана на гр.София.

Вещото лице е констатирало, че на 11.01.2023 г. строителят „М. - ТХБ'' ЕООД е внесъл в Столищна община - район Младост за съгласуване и одобрение проект за изменение на инвестиционния проект на сградата по чл.

154, ал. 5 от ЗУТ с вх. №РМЛ23-АП00-6/11.01.2023 и промените са одобрени със Заповед № РМЛ 23-РА51-4/01.03.2023 г. (стр. 150 -151 по делото). В този срок от 11.01.2023 г. до 01.03.2023 г. би следвало да не се изпълнява строителство на обекта, поради което по административни причини срокът за 4 изпълнение на сградата би следвало да бъде удължен с 49 дни. Установява се и от заключението на СТЕ, че сградата е завършена на груб строеж с Акт Образец № 14 от дата 21.11.2022 г., (стр. 117 от делото), както и че строителството е започнало на 20.05.2021 г. с откриване на строителната площадка и определянето на строителна линия и ниво на строежа и подписването на Акт Образец № 2. Вещото лице е посочило, че в строителната практика е прието, че изпълнението на грубия строеж на една сграда представлява 70 - 75 % от изпълнението на сградата., в конкретния случай по договор общият срок за изпълнение на сградата е 730 каледнарни дни (от 20.05.2021 г. до 20.05.2023 г.), като към 21.11.2022 г., датата на подписване на Акт 5 Образец № 14 са изминали 550 дни от началото на строителството, които представляват 75,34 % от общия срок на изпълнение на обекта. Въз основа на горепосоченото вещото лице е достигнало до извод, че в конкретния случай е било напълно възможно да бъде завършена сградата в уговорения договорен срок.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД подлежи на връщане полученото на основание, което е отпаднало с обратна сила. В ППВС № 1/28.05.1979 г. неизчерпателно са изброени хипотези на неоснователно обогатяване, при които намира приложение третия фактически състав по чл.

55, ал. 1 ЗЗД, при който основанието съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила, напр. при унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение (когато то има ретроактивно действие), при настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при такова условие, и др.

В константната практика на ВКС се приема, че само при надлежно упражнено право за разваляне на договора, би могло да се иска реституция на даденото по него.

Ето защо, по иска с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно правоотношение между страните по делото с твърдяното съдържание; престиране в изпълнение на същия в полза на ответника на претендираните за връщане суми предмет на договора;

5 основанието за получаване на престацията е отпаднало впоследствие с обратна сила, обусловено с оглед конкретните твърдения от разваляне на договора. При доказване на горните предпоставки в тежест на ответника е да докаже наличието на основание за задържане на полученото – точно изпълнение на поетите с договора задължения, или алтернативно – връщане на дадената сума по договора.

При така разпределената доказателствена тежест, съдът намира, че искът е неоснователен. Съображенията за това са следните:

В разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД са предвидени предпоставките за едностранно преустановяване на двустранен договор при неизпълнение от страна на длъжника, по причина, за която последният отговаря. С изявлението за извънсъдебно разваляне на договора изправната страна упражнява свое потестативно право, като е необходимо изявлението да достигне до неизправния длъжник. При сключен в писмена форма договор, предупреждението, на осн. чл. 87, ал. 1, изр. 2 ЗЗД също следва да се направи писмено. То може да се отправи по пощата, чрез нотариална покана или с исковата молба. Ирелевантно е следователно, дали изявлението за разваляне на договора е направено преди подаване на исковата молба, тъй като е възможно договорът да бъде развален с връчване на препис от исковата молба на ответника, вкл. и в случаите, когато предмет на делото е реституция на даденото при сключване или по време на действие на договора, до настъпване на прекратителното действие на извънсъдебното разваляне на договора. (в този смисъл е константната съдебна практика, обективирана например в Решение № 269 от 22.10.2018 г. на ВКС по к. т. д. № 1980/2017 г., Решение № 76 от 13.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 1037/2016 г., I т. о., ТК и др.).