Протокол № 11279 от 15.05.2023, Софийски районен съд

ПРОТОКОЛ

№ 11279 гр. София, 10.05.2023 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 143 СЪСТАВ, в публично заседание на десети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ДИАНА К. А.ОВА при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. ВЛАДИМИРОВА Сложи за разглеждане докладваното от ДИАНА К. А.ОВА Гражданско дело № 20211110131349 по описа за 2021 година.

На именното повикване в 15:35 часа се явиха:

Ищецът – Р. С. К., редовно призован – не се явява лично, представлява се от адв. Щ. и адв. К. – с пълномощно по делото.

За ответника – Е ЕАД, /Ч АД/, редовно призован –представлява от юрк.

З, с пълномощно по делото.

За ответника – ЕП ЕАД, /ЧЕ АД/, редовно призован – не се представлява.

Вещото лице – О. Р. П., редовно призован, явява се лично.

Страните /поотделно/: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ, като съобрази разпоредбата на чл.142, ал.1 и ал.2 от ГПК, счита, че не са налице процесуални пречки за разглеждане на делото в днешно съдебно заседание, поради което

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

ДОКЛАД НА СЪДА

На 05.05.2023 г. по делото е постъпила молба с вх. № 126679 от 1 процесуалния представител на ЕП ЕАД, с която изразява становище по хода на делото в тяхно отсъствие.

На 03.05.2023 г. по делото е постъпило с вх. № 122068 заключението по допуснатата и назначена СОЕ от в.л. П..

СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към изслушване на вещото лице.

СНЕМА СЕ САМОЛИЧНОСТТА НА ВЕЩИТЕ ЛИЦА

О. Р. П., 50 г., българин, български гражданин, гр. София, неосъждан, висше образование, строителен инженер, специалност „Пътно строителство“, оценител на недвижими имоти и земеделски земи, без дела и родство със страните.

На вещите лица се разяснява отговорността по чл.291 НК и те обещаха да дадат вярно и точно по съвест и разбиране заключение.

В.л. П.: Представила съм писмено заключение, което поддържам.

На въпроси на адв. Щ. в.л. П. отговори:

В.л. П.: Приложила съм и двата метода, на приходите и метода на сравнителните аналози на пазарните стойности.

За определяне на размера на обезщетението трябва да се работи по приходния подход.

Приходният метод касае приходите, които ще се генерират ако обекта се отдава под наем за определен период от време, а сравнителният метод е за стойността при продажба на обекта.

Работила съм с наемна стойност от наем за определения период, ако се продадат тези 210 кв.м. от продажба.

Заключението е изведено на базата на приходния метод, който обаче поради липса на аналози на обекти под наем в района съм извела наемната стойност на базата на пазарната стойност на обекта получена на база на метода на сравнителните аналози.

Съществува обвързаност между двата метода и съм се възползвала от тази възможност.

Пазарната стойност, която получавам по сравнителните аналози, аналитично съм го извела на стр. 4 в таблиците, и по обратен път следвайки 2 алгоритъма на приходния метод съм стигнала до месечния наем, като съм декапитализирала чрез нормата на капитализация пазарната стойност за да получа чистия паричен наем, приспаднала разходи за стопанисване и съм стигнала до месечния наем, съответно за съответния период.

Дала съм, че годишния наем за 2016 г. е 531,88 лева за 210 кв.м. сервитутна ивица, само за нея, не е за целият парцел, разходите за стопанисване са разходи за данъци, за такса смет. Това увеличава брутния годишен наем на 627,62 лева и от там разделям на 12 и получавам средно месечния – 52,30 лева.

Сметнала съм само за сервитутната ивица от 210 кв.м., защото в зоната на сервитута не могат да се извършват определени дейности, в останалата част свободно може да се използват складови площи и да се позиционират някакъв вид постройки.

Само зоната на сервитута не е позволено да се застроява и да се ползва от собствениците за някакви цели, това пространство не може да се застроява, трябва да е свободно с цел да може да се извършват ремонтни дейности.

Стълбовете са на зиг-заг.

По осевата линия на разположените проводници и стълбове от ляво и от дясно се определя сервитут от 1,50 м., общо 3 м. ширина на сервитута, не за всеки един от стълбовете, а по протежение на цялата въздушна мрежа и по линията на този целия зиг–заг се чертае ивица сервитут, която е с ширина 3 метра.

Има свободни пространства, които може да се ползват за някакви цели, за складови помещения.

Ако човек иска да си построи къща тя така ще бъде отредена да е застроена, че да се спазят отстоянията и от сервитута и от регулационните линии, ако се спазват тези отстояния в дъното има доста свободно пространство, където спокойно може да се строи, отпред няма да се застроява, но достъпа за преминаване е свободен.

Относно преминаването на техника през сервитута, тя е самоходна, за нея няма да се изграждат някакви специални съоръжения, машината преминава просто, нека не забравяме, че едни дейности могат да се извършват и ръчно, примерно, принципно това не ми е било задача.

На стр. 4, тези 627,62 лева, като смятам 52,30 лева за 2016 г. е за един месец за 210 кв.м., тази цена няма да е еднаква като цена на наема за целия парцел.

Трябва да се раздели 52,30 на 210, ще се получи цената за един кв.м. за наем, тази стойност ще се умножи по площта на целия имот и ще се получи месечния наем за целия парцел, няма да се промени като цена спрямо коефициентите.

Цена на кв.м. има на стр. 3, където получената стойност 93,81 лева съм умножила по 210, това е пазарната стойност на един кв.м.

3

52,30:210=0,249 или 0,25 лева за 1 кв.м.

529+220+370 = 1119 кв.м. x 0.25 лева = 279,75

Съгласно скица 15/20.08.2019 г. на службата по Кадастъра на гр. София поземлен имот е с площ 1377 кв.м., което е

1377 кв.м. x 0,25 лева = 344,25 лева би бил средния пазарен наем за един месец за целия имот, което е 4131 лева е за 2016 г., по същия начин ще изчисли месечния наем за останалите периоди за цялата площ.

Нормата на капитализация е определена на 6%, за предприятия е 10%, на базата на натрупване на рисковете, като започваме от безрисковата ставка, която е на държавните ценни книжа, взета е от сайта на БНБ, към нея добавям различни рискове, в случая риск от инвестиция в подобен имот, като тези рискове обичайно варират между 0 и 5%, добавям риск от отпадане от отдаване под наем, защото един имот може да се отдаде под наем бързо, друг по - бавно, нормата на капитализация описва процентно риск за имота, обичайно рискът за земя е нисък, а за предприятия е по – висок, 8,9,10-15%.

За земята, която е с по - малко рискове, взимат се безрисковите и другите два риска, които споменах.

При моите изчисления за мораторните лихви съм използвала законната лихва, при условие, че няма никакви данни за това да има някаква договорка за определена лихва между двете страни, без натрупване в край на годината, а не е за дни просрочие, не ми е указано как точно да работя, а стойността, която съм дала е възоснова на наемните, които съм изчислила.

Адв. Щ.: Размера на мораторната лихва дори и спрямо тази главница аз го сметнах, че е 499,03 лева, без натрупване и не е същата сума, моля за допълнителна задача, която да е с натрупване и да се изчисли пазарната стойност на целия имот.

Моля за срок да конкретизирам в молба, ако бъде допусната допълнителна задача.

В.л. П.: Ако конкретно се укаже как да се изчисли, няма проблем.

Адв. К.: Размера на капитализация, каква е конкретната ставка за безрисковата форма на възвръщаемост, която е използвана на държавните ценни книжа и към коя дата или кой месец?

В.л. П.: Трябва да се работи към датата към, която се определя стойността, тоест към съответните години, приела съм една и съща стойност за целия период, защото освен рисковете по държавните ценни книжа, другите се определят от оценителя и се дава възможност да се работи по 4 преценка на оценителя, за това съм дала за всичките години една и съща стойност, те са между 0 и 5%.

Към всичките периоди може да бъде различна, но тъй като съм преценила, че характера на обекта е такъв, че мога да уеднаквя нормата на капитализация и примерно ако е 5,7 за единия период, аз съм ги закръглила на 6%, към днешна дата бих ги оставила същите, въпреки, че рискът по държавните ценни книжа може малко да се е променил, ако ДКЦ-то е 4,21 към м.03.2023 г. към него добавям 1 % от риск за инвестиция в такъв вид имот и 1 или 0,5 процент, който да е за риск за отдаване под наем.

Адв. К.: Вторият компонент премия за риск, той има два под компонента, единият е систематичен риск, който е от 1 до 4% и не систематичен риск, който е самите фактори на имота, примерно дали ако сме сключили договор за наем, дали те се изплащат.

Адв. Щ: Смятам, че в общи линии нещата се изяснени, някои от въпросите, които си бях набелязал се припокриват, ще желая да бъде допусната допълнителна експертиза.

На въпроси на юрк. З и на съда в.л. П. отговори:

В.л. П.: Към датата на експертизата устройствения статут на имота съм го взела предвид, тъй като се намира в жилищен квартал съм работила с аналози, които са отредени за жилищно строителство.

Първият аналог се вижда, че за него има издадена виза за проектиране, следователно той би трябвало да е урегулиран.