Решение № 262990 от 23.12.2021, Районен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

№ 23.12.2021г. гр.

Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

Варненски районен съд гражданско отделение на двадесет и пети ноември две хиляди двадесет и първа година В открито съдебно заседание в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРТИН СТАМАТОВ при секретар Ана Ангелова

Като разгледа докладваното от съдията Стаматов гражданско дело №

12129 по описа за 2020 г.

И за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на Глава "ХVІІІ -та" вр. глава "ХІІІ-та" от ГПК.

Делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от „К.“ ООД, ЕИК ******със седалище и адрес на управление ***, с която се претенидра да бъде осъден Н.П.А., ЕГН **********,***, да му заплати сумата от 4093,40 лева, представляваща остатък от общо уговорено с т. 3 от писмен анекс от 17.04.2018г. доплащане в размер на 6493,40лв. за надвишението между реално застроената площ на самостоятелните обекти на ответника и площта на предвидените за него обекти по писмен предварителен договор от 05.04.2016г. за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация, ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба – 28.09.2020г., до окончателното изплащане на задължението.

В исковата молба са изложени следните обстоятелства, на които се основават претендираните права: На 05.04.2016г. между ответникът като възложител и прехвърлител и ищецът като изпълнител и приобретател бил сключен формален -писмен предварителен договор за проектиране на жилищна сграда, прехвърляне на идеални части от дворно място, учредяване право на строеж и запазване право на строеж, извършване на строеж, завършване на сграда и въвеждането й в експлоатация. Съобразно договорът ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца идеални части от поземлен имот с идентификатор № ***** /стар идентификатор №****/ и да му учреди право на строеж върху част от предвидените за изграждане самостоятелни обекти, а в замяна на прехвърлените вещни права, ищецът се е задължил да изгради жилищна сграда в същия имот, вкл. самостоятелните обекти, за които последния си е запазил право на строеж - два апартамента с площ от *** кв.м., с включени общи части, както и два гаража.

С последващ анекс от 17.04.2018г., страните договорили, че размерът на застроената площ на самостоятелните обекти, избрани от ответника - два апартамента с обща площ от по *** кв.м. и гараж с обща площ от **** кв.м., по площообразуване превишават уговореното по предварителния договор, поради което той безусловно се задължава да заплати на ищеца за разликата сума в размер на 3 320 евро. /чл.

3/. Съгласно чл. 4 ищецът /строител/ се задължил да заплаща обезщетение на ответника в размер на 120 лева месечно от момента на събаряне на собствената му сграда в имота, в който предстои да се изгради новата жилищна сграда, до момента на снабдяване на новата сграда с акт обр. 15. Страните се уговорили да извършват прихващане на насрещните си вземания ежемесечно до завършване на сграда с акт обр. 15.

С

Нотариален акт от 17.04.2018г. за учредяване на права на строеж върху недвижим имот №***, том *** рег.№**** дело №*** от*** г. по описа на нотариус *****, вписан в Агенция по вписванията с вх.рег. №***** г., акт №***, том ***, дело №**** г., страните и останалите собственици на поземления имот са си учредили право на строеж, като са договорили, че правото на строеж се учредява в полза на ищеца /строителя/ срещу задължението му да построи нова жилищна сграда. Съгласно нотариалния акт и площобразуване, на ответника е учредено право на строеж за апартаменти №** и №**, както и на гараж №** с площи съответно: **** кв.м., **** кв.м. и

*** кв.м.

Сградата е съборена през месец май 2018г., за което е съставен протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 16.05.2018 г., според който в зоната на строителната площадка няма постройки подлежащи на събаряне. Новопостроената жилищна сграда е снабдена с акт обр. 15 на

21.02.2020г. Сградата е напълно построена и завършена и е издадено Разрешение за ползване №***** г.

Ищецът дължи на ответника по 120 лева месечно за периода от м.май 2018 г. до м. февруари 2020 г. или за период от 18 месеца -

2400 лева. Ответникът по силата на чл. 3 от анекс от 17.04.2018г. дължи на ищеца 3 320 евро или 6 493,40 лева. След ежемесечно уговорено с анекса извънсъдебно прихващане на насрещните вземания, към 21.02.2020 г., ответникът дължи на ищеца 6 493,40 лева - 2400 лева = 4 093,40 лева. Към датата на подаване на исковата молба, въпреки настъпилия падеж с издаването на акт обр. 15 на 21.02.2020г. плащане на сумата не е последвало. Евентуално се твърди падеж след покана с получаване на исковата молба. Претендират се разноски.

От ответникът, чрез упълномощен процесуален представител и лично са депозирани отговори на исковата молба по чл. 131 от ГПК в рамките на законоустановения срок, с които изразяват становище за неоснователост на иска. Сочи се, че към датата на сключване на предварителния договор ответникът е бил собственик на ½ идеална част от Поземлен имот, находящ се в гр. В., ул. „А. М.

П.“ № ***, с идентификатор ******, с площ по КК *** кв.м, ведно с ½ идеална част от изградената в имота жилищна сграда - еднофамилна с идентификатор ****, със застроена площ от *** кв. м, като имотът е придобит от Н.П. с Постановление за възлагане от 06.01.2015г. на държавен съдебен изпълнител в СИС при ВРС.

По силата на предварителния договор от 05.04.2016г. собственикът на описания недвижим имот се е задължил да прехвърли на строителя – ищец правото на собственост върху ***кв.м. идеални части от него, да му учреди право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти в сградата, предвидена да бъде изградена със сили и средства на строителя, като собственикът си запазва правото на строеж за изграждане на два самостоятелни обекта с площ от по *** кв.м. с включени общи части за всеки един от тях, както и за изграждането два гаража на кота нула без предварително уговорена за гаражите площ. След подписване на акт - образец 14, собственикът се е задължил да прехвърли на строителя всички останали притежавани от него идеални части от поземления имот и изградените в него сгради, като си запазва идеални части от двора, равни на идеалните части от общите части на сградата за обектите по площообразуване на сградата, които получава, без да дължи на строителя никакви суми за изпълнение на договора /§ 1 и § 2 от Договора/. В чл. 10 отново е посочена площта на двата апартамента, предвиждани в този първоначален момент за Н.П. - с площ от по **** кв.м за всеки един от тях без да е добавен изразът „с включени общи части за всеки един от тях“.

Сочи, че е налице писмен анекс от 24.02.2017г., с чл. 2 от който са уредени отношенията, свързани с построяването на два гаража на кота нула, предназначени за Н.П.. В чл. 6 „К.“ **** е поел задължението да ги построи и предаде в уговорената степен на завършеност, като в текста на цитираната клауза фигурира вече не израза „два гаража“, а един гараж № *** с площ от **** кв. м, без включени общи части за гаражите, съставляващи площ за паркиране на два автомобила на приземния етаж, съгласно извадка от идейния проект, неразделна част от анекса, присъединени към водопроводната инсталация на сградата и към мръсната канализация, с две отделни ролетни врати, присъединен към ел. партидата на апартаменти 12 и 19 и измервателен уред, и партида за вода.

В чл.

15, ал. 2 от предварителния договор строителят е ограничен в правото да събаря съществуващите сгради в имота до влизане в сила на Разрешението за строеж, което е станало на 17.11.2017г. От това следва, че задължението на строителя да заплаща наем на собственика в размер на по 120 лв. месечно е от

17.11.2017г. до 02.04.2020г., или за

28 месеца - 3

360 лв. Предвид това задължение, в условието на евентуалност от уважване на претенцията на ищеца, прави възражение за прихващане с тази сума.

На

10.05.2017г. собствениците на ПИ с идентификатор № ****** и ПИ с идентификатор № ***** вкл. Н.П. взаимно си прехвърлили по 3 кв.м от имотите с нотариален акт № **** том *** peг. № ****, дело № ****г. по описа на нотариус А. П., peг.

№ *** на НК. С извършената замяна, страните по сделката стават съсобственици на нов ПИ, нанесен в КККР с идентификационен № ***** с площ от *** кв. м, образуван от обединението на ПИ с идентификатор № ***** и ПИ с идентификатор № *****. От така образувания нов поземлен имот Н.П.А. придобива 25.57% идеални части, които съобразно съдържанието на предварителния договор, се запазват и са равни на идеалните части от общите части на новопостроената сграда.

На

17.04.2018г. съсобствениците на ПИ с идентификатор **** учредили на „К.“

*** вещно право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти в Жилищна сграда, изброени от т. 1 до т. 57 в раздел II от нотариалния акт. В т. VIII от същия нот. акт е учредено на Н.П.А. вещно право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти, както следва: 1. Двоен гараж № ***, находящ на първи етаж, с площ от **** кв. м, при посочените граници, както и ***% ид. части от общите части на сградата, равняващи се на **** кв. м ид. части,***% ид. части от правото на строеж. Общата площ на двоен гараж № ** е в размер на *** кв.м; **. Апартамент № ***, находящ се на трети етаж, с площ от **** кв. м, състоящ се от коридор, дневна - кухня, спалня, баня и тоалет, килер и тераса, както и ****% ид. части от общите части на сградата, равняващи се на ***** кв. м ид. части и ***% ид. части от правото на строеж. Обща площ ****** кв. м; ****. Апартамент № ****находящ се на четвърти етаж, с площ от*** кв. м, състоящ се от коридор, дневна -кухня, спалня, баня и тоалет, килер и тераса, както и ****% ид. части от общите части на сградата, равняващи се на *** кв. м ид. части и ****% ид. части от правото на строеж. Обща площ **** кв. м. С този нотариален акт е окончателно уредена договореността между страните и в същия безусловно е прието, че страните не си дължат доплащане на суми за уравняване на престации. С него е уговорено и полагащатото се на собствениците - учредители обезщетение

В нотариален акт № *****. стойностите на идеалните части от общите части на сградата са пренесени от „Таблица за определяне на общите части“, без да е ясен механизмът за тяхното определяне. Оспорва се таблицата като невярна и неавтентична. При подписване на предварителния договор от страните не е имало никакви идейни, архитектурни и други планове. Не е имало площообразуване и ценообразуване и новообразуван имот с идентификационен № *****. Така уговорените площи от бъдещата към този начален момент сграда, са посочени произволно. Разгъната застроена площ на новопостроената сграда по документация е ***** кв.м, а със сутерен - ***** кв.м. С оглед на това и предвид квотата, която ответникът притежава в новообразувания имот от ****%, следва, че на същия се полага обезщетение значително над реално полученото от него. Към датата на подписване на предварителния договор строителят е информирал собствениците, че бъдещата сграда ще се състои от пет етажа, а впоследствие изгражда девететажна сграда, което води до увеличаване на общата площ, а това до промяна в площта на всеки отделен обект от нея. Претендират се разноски.

От съда е прието за разглеждане направено от ответника възражение за прихващане със сумата в размер на 3360 лв. – обезщетение по чл. 12 от писмен анекс от 24.02.2017г. към предварителиня договор от 05.04.2016г. в размер на 120 лв. месечно дължимо за периода от 17.11.2017г. до

02.04.2020г.

Съдът, след преценка на представените по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

От писмените доказателства - заверени за вярност постановление за възлагане на недвижим имот от ****.; предварителен договор от ****. с анекси от *****. и ****г.; нотариален акт № ****, том *** рег.

№****, дело № ****г. по описа на нотариус А. П., рег.

№ *** на НК, ведно със скица-проект на ПИ; нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот № ****, том *** рег.№ ****, дело № **** от ****г. по описа на Ж. Т., вх. рег. № *****г., акт № **, том ***, дело №*****г. на АВ ведно със скица на ПИ; акт обр. 15 от 21.02.2020г. и разрешение за ползване № ****.; 2 броя нотариални покани; 3 броя справки от КК; договор за възлагане от 02.05.2018г. с констативен протокол от 17.05.2018г. и удостоверение с изх. № *****от *****., се установява, че: