Решение № 108 от 27.06.2022, Районен съд - Поморие

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 108 гр. Поморие, 27.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, III СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Димитър М. Димитров при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова като разгледа докладваното от Димитър М. Димитров Гражданско дело № 20212160100562 по описа за 2021 година взе предвид следното.

Производството е образувано по искова молба от Я.А.Б., гражданка на Руската Федерация, чрез пълномощника и съдебен адресат адв.Н.Г., против Етажната собственост на сграда с идентификатор *** по КК и КР на гр.Поморие, сграда „Д“ (Делта), комплекс „Сънсет ризорт“ гр. Поморие.

Ищцата твърди, че е собственик на самостоятелен обект на собственост (СОС) с идентификатор ***, находящ се в процесната сграда „Д“ (Делта), с площ 100.53 кв.м., ведно с 14.40 кв.м. от общите части на сградата.

Сочи, че на 24/25.06.2021 г., е проведено общо събрание (ОС) на собствениците на СОС в сграда Делта, за което е съставен протокол.

Застъпва становище, че ОС е проведено незаконосъобразно, незаконосъобразни са и всички взети решения, обективирани в протокола. поради което

Счита, че ОС не е изпълнило правилно законовото си задължение за определяне на съдържанието на правото на глас за всеки собственик на отделен обект по механизма на чл.17, ал.4 ЗУЕС, вр.с чл.17, ал.5, т.2 и чл.17, ал.1 от ЗУЕС.

Твърди, че в титулите за собственост идеалните части от общите на сградата са посочени в квадратни метри, а не в проценти, поради което за ОС на ЕС е невъзможно да определи дали сборът от процентите на идеалните части е равен или не на 100%, поради което ОС е задължено да определи обема на правото на глас на всеки един собственик по механизма на чл.17, ал.4 ЗУЕС, съгласно която разпоредба идеалните части за всеки самостоятелен обект 1 се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти.

Твърди, че неразделна част от протокола от ОС е списък на собствениците, присъствали на ОС, в който списък е посочена площта на обектите в квадратни метри и площта на идеалните части в квадратни метри, както е отразено в актовете за собственост и е посочена общата площ на всички обекти, а именно: 19 177.67 кв.м., но при изчислението на идеалните части от общите части на сградата в проценти не е спазена формулата на чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС, съответно кворумът е неправилно определен, както и неправилно е определено и съдържанието на правото на глас на всеки собственик, което води до порочност на решенията.

Ищцата оспорва посочения в протокола кворум на ОС от 46.78962 % идеални части от общите части на сградата.

Твърди допуснато нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, съгласно която норма протоколът от ОС следва да съдържа датата и мястото на провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата – „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите решения, което нарушение се изразява в посочване в протокола от ОС само на процента при гласуване на решенията, а не кой и как е гласувал.

Като основание за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС, предвид съображенията за неправилно изчислено съдържание на правото на глас на всеки един собственик, заявява становище, че решенията на ОС не са взети с предвиденото в ЗУЕС мнозинство.

Освен изложените съображения за незаконосъобразност на всички решения, взети на процесното ОС, сочи и такива за незаконосъобразност на конкретно посочени решения – тези по т.3, т.4 и т.5 от дневния ред на събранието.

Твърди, че решението по т.3 от дневния ред, с което е приет предложения годишен бюджет за приходите и разходите на сграда Делта за 2021 г. и 2022 г., който бюджет е неразделна част от протокола, е незаконосъобразно, тъй като еднозначното тълкуване на разпоредбите на чл.11, ал.1, т.4 от ЗУЕС, чл.12, ал.1 от ЗУЕС, чл.23, ал.2 от ЗУЕС и чл.24, ал.5 от ЗУЕС, води до извод, че бюджетът на ЕС следва да касае време от 1 година, поради което всяка година следва да се провежда ОС, да се приема бюджет на ЕС, всяка година следва да се определят разходите за управление и поддръжка, както и вноските за фонд „Ремонт и обновяване“, чийто размер следва да бъде съобразен с размера на МРЗ за страната, която подлежи на ежегодна актуализация, докато в случая с приемане на бюджет за 2 години ОС е нахвърлило своята компетентност и е упражнило правомощие, каквото не произтича от разпоредбата на чл.11 от ЗУЕС.

2

Оспорва приетия бюджета в неговата приходна и разходна част, като твърди, че изявленията свързани с приемането на бюджета са били, че всички разходи за управление и поддръжка на общите части, съответно съгласно чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, но приетото в приходната част е различно от тези изявления.

Твърди, че ОС на ЕС е възприело предположение за броя ползватели на отделните СОС в сградата, съответстващо на вида на самостоятелния обект, като е прието, че всяко студио в сградата се ползва от двама души, апартамент с една спалня от трима, апартамент с 2 спални от четирима и т.н., като дори е определен и брой ползватели на обслужващи помещения, магазин, ресторант, рецепция и т.н., при ставка за такса ползвател от 738 лв.

Счита, че това решение на ОС е незаконосъобразно, тъй като приходната част на бюджета и формирана, не от вноските на конкретен, действителен, реален брой ползватели, а от предполагаем такъв, с което е заобиколена законовата забрана за определяне на годишната вноска за разходите за управление и поддръжка на общите части на сграда да зависи от площта на самостоятелния обект.

При тези съображения е оспорено като незаконосъобразно решението по т. 4 от дневния ред, с което е прието годишната парична вноска за управление и поддръжка за 2021 г. и 2022 г., поотделно за всеки самостоятелен обект в сградата, да е сумата посочена в приходната част на бюджета, като вноските за всеки обект са изготвени в табличен вид и са неразделна част от този протокол.

Заявява становище, че това решение е в противоречие с императивната норма на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС, тъй като се определя дължима такса за управление и поддръжка поотделно за всеки самостоятелен обект, а не се разпределя поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, като счита и че с формиране на вноската по този начин се препятства възможността лицата по чл.51, ал.2, респ. ал.3 ЗУЕС, да бъдат освободени от такса.

Решението по т. 5 от дневния ред, за определяне на срокове за плащане на паричната вноска за поддържане на общите части за 2021 г. и 2022 г. е оспорено с аргумент, че при липса на доказателства за действителния реален брой ползватели на обектите в сградата и наличието на предположение за ползватели, съответстващо на площта и вида на обекта, решението е взето в нарушение на императивните норми на ЗУЕС и като такова е незаконосъобразно.

Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, за отмяна на всички решения на ОС на ЕС, проведено на 24/25.06.2021 г., като незаконосъобразни, при условията на евентуалност за отмяна на решенията по т.3, т.4 и т.5 от дневния ред на ОС.

Исковата молба е приета за разглеждане от съда и препис от нея е връчен на ответната ЕС, която в законоустановения срок е подала отговор, с който оспорва предявената претенция като неоснователна, като излага подробни съображения в подкрепа на застъпеното становище.

3

В съдебно заседание ищцата се представлява от редовно упълномощен процесуален представител – адвокат, който поддържа исковата претенция на заявените в исковата молба основания.

Ответната ЕС също се представлява от редовно упълномощени представители – адвокати, който поддържа изразеното с отговора становище за неоснователност на предявения иск.

За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие от фактическа и правна страна следното:

По делото не се спори, а и се установява от представения заверен препис от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 62/15.10.2012 г., нот.дело № 836/2012 г. на нотариус Д.Г., че ищцата Я.А.Б. е собственик на посочения в исковата молба СОС с идентификатор ***, находящ се в процесната сграда Д (Делта), с площ на обекта по нотариален акт 100.53 кв.м., ведно с 14.40 кв.м. от общите части на сградата.

Представен е заверен препис от покана за свикване на годишно ОС на собствениците в ЕС на процесната сграда, изходяща от управителя на ЕС – „Поморие Мениджмънт 2” ЕООД, подписана от представителя на дружеството-управител В.Д., с която собствениците са уведомени, че управителят свиква годишно общо събрание на собствениците при дневен ред както следва: т.1. Избор на протоколчик за провеждане на ОС; т.2. Избиране на Управител на сградата за срок от две години – 2022 г. и 2023 г.; т.3. Приемане на годишен бюджет за 2021 г. и 2022 г. за приходите и разходите на ЕС; т.4. Определяне размера на паричната вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата за 2021 г. и 2022 г. и т.5. Определяне на сроковете и начина за плащане на годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата за 2021 г. и 2022 г.

В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на 24.06.2021 г., от 09.00 ч., в конферентната зала на партера на сграда „Сигма” в комплекса, като регистрацията на участниците ще започне от 08.30 ч. до 09.00 ч. на същия ден.

Като дата на поставяне на поканата е посочената датата 21.05.2021 г., а като час – 11.45 ч.

Поканата е изготвена и на английски и руски език.

Представен е препис от протокол за залепяне на горепосочената покана на входната врата на сградата на 21.05.2021 г., 11.45 ч., който протокол е подписан от законния представител на управителя и от собственик на СОС в сградата.

Не се спори, а и се установява от представените по делото доказателства, че поканата за свикване на ОС е изпратена на собствениците в ЕС по електронен път.

По делото е представен заверен препис от списък на собствениците, присъстващи на ОС на ЕС в процесната сграда, насрочено за 24.06.2021 г., в заглавната страница на който е посочено, че същият е неразделна от протокола за проведеното ОС, както и приложение 1 – списък на собствениците на апартамент Д3-23 .

В списъка са посочени 148 СОС в сграда Д (Делта), индивидуализирани с номер и площ (със 4 и без идеални части), с посочени собственици на СОС, идеални части от общите части на сградата в квадратни метри, процент на идеалните части към всички идеални части и подписи на присъствалите на ОС собственици, респ.пълномощници.

Не се спори, а и се установява от представените по делото титули за собственост – нотариални актове и справки от Търговския регистър, че СОС в процесната сграда са собственост на лицата, посочени в списъка.

Представен е заверен препис от протокол от започналото в 09.00 ч., ОС на собствениците на СОС в сграда Д (Делта) в комплекс „Сънсет ризорт” гр.Поморие, в който са посочени с идентификатор представените на събранието СОС, техните собственици и притежаваните от същите идеални части от общите на сградата в проценти.

В протокола е отразено обстоятелството, че председателят на събранието, същият пълномощник на управителя, е констатирал, че към обявения час за провеждане на ОС последното не може да е проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15, ал.1 ЗУЕС – най-малко 67 на сто идеални части от общите части на ЕС, поради което събранието се отлага с един час.

Съгласно протокола в 10.00 ч. председателят на събранието е констатирал, че присъстващите на събранието представляват 3.35296 % идеални части от общите части, който кворум не е необходимия такъв по чл.15, ал.2 ЗУЕС – не по-малко от 33 на сто идеални части от общите части, поради което и на основание чл.15, ал.2 ЗУЕС, събранието е отложено за 25.06.2021 г., от 09.00 ч., на която дата и час са присъствали представители на 46.78962 % идеални части от общите части.