Решение № 64 от 04.02.2025, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 64 гр. Благоевград, 04.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Николай Грънчаров

Членове:

Владимир Ковачев

Вили Дацов при участието на секретаря Герасим Ангушев като разгледа докладваното от Вили Дацов Въззивно гражданско дело № 20241200501091 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК, вр. чл. 40 ЗУЕС.

Образувано е по въззивна жалба, подадена от етажните собственици на сграда в режим етажна собственост, с идентификатор ***, от ваканционен комплекс „Аспен Голф“, Секция „К“, гр. Разлог, ул. „Църнако“. Жалбата е подадена чрез адв. О. С. Ш. срещу Решение № 205 от 25.06.2024 г. по гр. д. № 884/2023 г. на Районен съд – Разлог, с което е уважен иск с правна квалификация чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от К. Т. Т., ЕГН **********, срещу етажните собственици на сградата и са отменени решенията, взети на проведеното на 27.07.2023 г. общо събрание на етажната собственост, обективирани в точки от 2 до 8 от протокола.

С въззивната жалба са наведени съображения за неправилност на съдебното решение. Процесуалният представител на въззивниците оспорва извода на съда, че не е доказано, че лицата, посочени в списъка на присъствалите, са собственици на посочените апартаменти в сградата и че притежават посочените идеални части от общите части. Поддържа, че установяването на собствениците е надлежно извършено към момента на регистрацията за общото събрание (ОС), при която всеки от тях е представил копие от своя документ за собственост. Посочва, че от възникването на етажната собственост не са настъпвали архитектурни изменения, които да доведат до промяна на идеалните части. Навежда, че обективната невъзможност ОС да започне в предварително обявения час не следва да води до незаконосъобразност на неговото свикване. Намира за недоказани твърденията на ищеца, че някои собственици са си тръгнали и не са имали възможност да вземат участие в събранието. Твърди, че закъснението се е наложило по технически причини и че от регистрирания към 18:00 ч. кворум се установява, че всички, който са се регистрирали, са участвали и гласували на ОС по точките от дневния ред.

Поддържа, че 18 от общо 37 самостоятелни обекта са се регистрирали за присъствие в ОС и че тези обекти съставляват 52,2789 идеални части от общите 1 части на сградата. Твърди, че толкова е бил и кворумът и идеалните части на гласувалите. Оспорват се изводите на районният съд относно договора, сключен на 13.02.2013 г., между етажната собственост и „Фасилити Мениджмънт Груп“ ЕООД. Поддържа, че посоченото ограничение на срока на договора в редакцията на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС към момента на провеждане на ОСС, касае единствено възлагане на правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя), но не и възлагането на дейностите по поддържане на общите части на сградата в добро състояние. Изразява становище, че няма пречка страните да договорят клауза за автоматично подновяване на срока на договора в частта му, която се касае до дейностите по поддръжка. Счита, че съдът неправилно е приложил материалния закон, тъй като не е разграничил възлагането на дейности по управление и от възлагането на дейности по поддръжка. Навежда доводи за законосъобразност на решенията, които са били взети на ОС.

Поддържа, че Секция „К“ представлява отделен вход във ваканционен комплекс, който се състои от още единадесет входа и от други обекти, които обслужват собственици и обитатели от всички входове. Твърди, че всички обекти за всеобщо ползване се намират в Секция „А“, както и уредите за тяхното отчитане, като всеки вход е регистриран като отделна етажна собственост и за всеки вход се свиква отделно общо събрание. Навежда аргументи за необоснованост на решението и изразява становище, че съдът е кредитирал показания на свидетели, без да е отчел тяхната заинтересованост от изхода на делото. Моли да се отмени съдебното решение и да се отхвърлят предявените искове. Претендира разноски.

Постъпил е отговор на въззивна жалба от К. Т. Т., ЕГН **********, подаден чрез адв. Р. З.-К., в който се изразява становище за неоснователност на въззивната жалба. Поддържа, че решението за потвърждаване действието на договора от 2013 г. представлява самостоятелно решение за възлагане управлението и поддръжката на сградата на посоченото дружество. Посочва, че според чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС за възлагане правомощията или на част от тях от управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, следва да се вземе решение с мнозинство повече от 67 на сто ид. ч. от общите части на етажната собственост. Навежда, че след като срокът на договора е изтекъл, решението за възлагането на дейността по поддръжка и управление на общите части е следвало да се приеме с 67 на сто ид. ч. от общите части на сградата. Поддържа, че не са се установили обективни причини, поради които събранието да е трябвало да започне с два закъснение. Счита, че ответната страна не е установила правото на присъстващите да участват в събранието и правата, които всеки собственик притежава. Намира за недоказано твърдението на жалбоподателя, че са налице обекти, които са предоставени за ползване на всички собственици. Намира за незаконосъобразно като собственик в сграда в режим на етажна собственост да бъде обвързан от решение на ОС по реда на ЗУЕС да заплаща разходи, които са направени в други съседни обекти, които са извън Секция „К“ и са собственост на трети лица. Твърди, че поддържането на обекти и общи части на други сгради е извън правомощията на ОС на етажните собственици на Секция „К“. Оспорва доводите в жалбата за необоснованост на съдебното решение. Твърди, че част от свидетелите вече са продали своите обекти в сградата, поради което не са заинтересовани от изхода на делото. Моли въззивната жалба да бъде оставена без уважение. Претендира разноски.

Окръжен съд Благоевград, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Жалбата е редовна, тъй като отговаря на изискванията на чл. 260 и чл. 261 от 2

ГПК и е допустима, понеже е подадена в срок от легитимирани страни с правен интерес срещу съдебен акт, подлежащ на обжалване. Редовен е и представения отговор.

Съгласно чл. 269 ГПК правомощията на въззивния съд са да се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

Производството пред районният съд е образувано по искова молба, подадена от К. Т. срещу етажните собственици на сграда в режим етажна собственост, с идентификатор ***, от ваканционен комплекс „Аспен Голф“, Секция „К“, гр. Разлог, ул. „Църнако“. С нея е предявен иск с правна квалификация чл. 40 ЗУЕС, с който се иска да се отменят като незаконосъобразни решенията, които са били взети от ОС на етажната собственост, проведено на 27.07.2023 г., обективирани в точки от 2 до 8, от изготвения протокол. Ищецът е изложил оплаквания, които счита, че обосновават основания за отмяна на решенията. В исковата молба е било обективирано и искане на осн.чл. 389, ал. 1 ГПК във вр. с чл.

40, ал. 3 от ЗУЕС да се постанови спиране на изпълнението на всички решения, взети от ОС на ЕС на жилищната сграда с идентификатор ***, проведено на 27.07.2023 г., до приключване на делото с влязъл в сила съдебен акт.

С определение № 916 от 04.09.2023 г. по гр. д. № 884/2023 г. на РС Разлог е допуснато обезпечение на предявения иск, като е наложена обезпечителна мярка „Спиране на изпълнението” на всички решения, взети с Протокол от 27.07.2023 г. от Общото събрание на Етажна собственост на жилищна сграда с идентификатор № *** по КККР на град Разлог, „Църнако“, ваканционен комплекс „Аспен голф“, секция „К“, до приключване на производството по гр.д. № 884/2023 г. по описа на РС – Разлог с влязъл в сила съдебен акт. Въз основа на това определение е издадена обезпечителна заповед № 30 от 04.09.2023 г. по делото, с която обезпечителната мярка е наложена на всички решения, взети на процесното общо събрание.

В срок е постъпил отговор на искова молба, подаден от процесуалния представител на етажните собственици, в който е изложено становище за неоснователност на предявените искове. Навежда доводи, че ОС е било законосъобразно свикано. Намира за неотносими предходните общи събрания, както и оспорването на взетите на тях решения. Счита, че видно от списъка на собствениците в обявения в поканата час са били представени 1,445 % ид. ч. от общите части, поради което на осн. чл. 15, ал. 2 ЗУЕС е било отложено с 1 час.

Процентът не се променил, поради което на осн. чл. 15, ал. 3 ЗУЕС събранието е било отложено за следващия ден. Намира за неотносими ОС, които са били провеждани за етажните собствености на другите секции от комплекса. Счита, че от списъка на собствениците, присъствали на ОС, проведено на 27.07.2023 г. се установява, че събранието е било проверено при наличието на кворум от 52,2789 % ид. ч. от общите части на сградата. Твърди, че толкова са процентите, които са се регистрирали, както и кворумът и гласувалите. Посочва, че общият размер на представените ид. ч. от общите части на сградата е определен като сбор от идеалните части, посочени в нотариалния акт на всеки един собственик.

Оспорва твърдението в исковата молба, че ОС е проведено при липса на кворум.

Счита, че ищецът не може да възразява, че други лица не са били надлежно представлявани на събранието. Твърди, че управителят на етажната собственост Е.

Н. е упълномощил О. П. с правото да води събранието. Оспорва твърдението на ищеца, че други лица са водили заседанието. Намира за неоснователни възраженията, че в протокола от проведеното ОС липсват подписи на присъстващите или представляваните собственици, както и че не може да се установи дали описаните присъстващите собственици са гласували и са взели 3 описаните в протокола решения. Поддържа, че от списъка на присъстващите на ОС е видно, че всеки присъстващ собственик се е подписал в този списък, представляващ приложение № 1, неразделна част към протокола. В него фигурирали и идеалните части от общите части на всеки от етажните собственици.

Оспорва твърдението, че ид. ч. на собствениците са посочени некоректно, както и че са гласували лица, които към ОС вече не са били етажни собственици.

Навежда, че етажната собственост в секция „К“ не следва да се разглежда изолирано от останалите 11 секции, които съвместно осъществяват дейността по поддръжка и управление на целия комплекс. Оспорва твърдението на ищеца, че на ОС не са представяни и гласувани отчети. Счита, че с документите не се вменява на собствениците погасяването на чужди задължения. Намира за справедливо разноските по отношение на прилежащите към комплекса терени и съоръжения да се разделят пропорционално между отделните секции, тъй като те имат равни възможности за достъп и експлоатация. Навежда аргументи, че е законосъобразно вземането на решение да се възложи на управителя да предприеме необходимите действия за събирането на суми, които се дължат от етажни собственици.

С обжалваното решение са отменени решенията, взети на ОС, проведено на 27.07.2023 г., обективирани в точки от 2 до 8 от протокола. В мотивите си районният съд е посочил, че по делото не е спорно, че въз основа на представеното постановление за въвод във владение се установява, че ищецът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ***. по КККР на гр. Разлог с площ от 88,47 кв.м., намиращ се в сграда в режим на етажна собственост с идентификатор ***, представляваща секция „К“ от комплекс „Аспен голф“, землище на гр. Разлог, м. „Църнако“.

Първоинстанционният съдебен състав е обсъдил представената писмена покана за провеждане на ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *** - секция „К“ от комплекс „Аспен Голф“. Посочил е, че поканата е обявена на 18.07.2023 г. и че тя съдържа дневния ред на предстоящото Общо събрание. Приел е, че представеният протокол от 27.07.2023 г. за проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сградата – секция „К“ обективира взети на общото събрание решения. Отчел е, че съобщението за изготвения протокол от проведеното ОС е обявено на 03.08.2023 г. Съдът е посочил, че срещу съдържанието и верността на отразеното в протокол е подадено писмено възражение от страна на ищеца на основание чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС. Счел е, че от представения договор за поддръжка и от решението на ОС от 13.09.2013 г., с което той се одобрява, се установява, че през 2013 г. с решение на ОС част от управлението на сградата и комплекса са възложени на „Фисилити мениджмънт груп“ ЕООД.