Решение № 462 от 14.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 462 гр. София, 14.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на седемнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Атанас Маджев при участието на секретаря Камелия В. Славкова като разгледа докладваното от Атанас Маджев Търговско дело №

20241100901399 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 365 и сл. ГПК.

Софийският градски съд е сезиран с искова молба с вх. номер 77598/08.07.2024 г. подадена от М. В. Ч., с ЕГН ********** и А. И. З., с ЕГН ********** и двамата с адрес : гр.

София, ул. „******** подадена срещу „Д. Х.“ ООД. с ЕИК 204918417, със седалище и адрес на управление – гр. София, р-н „Средец“, ***, ет. 4 и „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД, с ЕИК 206883018, със седалище и адрес на управление – гр. София, рн „Младост“, ***.

Предявени за разглеждане при условията на обективно кумулативно и евентуално съединяване са искове, както следва : 1./ главен иск с правно основание – чл. 26, ал. 1 ЗЗД обективно съединен с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД; 2./ предпочитан евентуален иск с правно основание чл. 135 ЗЗД обективно съединен с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, и 3./ непредпочитани евентуални осъдителни иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД предявен срещу ответника Д. Х.“. с ЕИК 204918417 за заплащане на сумата в размер от 198 735,84 лв. , която сума е платена в хипотезата на отпаднало основание, както и на основание чл. 92, ал.

1 ЗЗД за заплащане на сумата в размер от 43 200,00 евро – представляваща начислена неустойка за забава по смисъла на чл. 13.2. уговорена според предварителен договор за продажба на недвижим имот от 08.07.2019 г. допълнен и изменен на 14.08.2019 г. и формирана като стойност от 40 % от общата договорена продажна цена по договора.

В исковата молба са изложени фактически твърдения, че през 2019 г. двамата ищци осъществили контакт с К. А., която в качеството й на пълномощник на ответника „Д. Х.“ ООД им отправила предложение да закупят имот притежаван от дружеството, намиращ се в сграда на ул. „********, в гр. София. Ищците сочат, че към този момент очаквали дете и имали необходимост и желание да придобият собствен имот, където да живеят съвместно и да отглеждат общото си дете. Сочат, че на свои ред те са възложили комуникацията и изясняването на детайлите по евентуалната сделка на И.З. /баща на 1 ищцата/. Изтъква се, че в резултат на проведените преговори и постигнато съгласие на 08.07.2019 г. двамата ищци и „Д. Х.“ ООД сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот – Апартамент № 4, намиращ се в гр. София на улица „******** и имащ площ от 84,80 кв.м., като същия договор имал и спецификата на такъв за изработка, тъй като ответника поел насрещно задължение със собствени сили и средства да изгради посочения недвижим имот и да го прехвърли на ищците срещу определена цена – 108 000 евро. Страните по сделката постигнали съгласие и за начина на изплащане на уговорената цена, а именно : 30 % от стойността - представляваща капаро и възлизаща в размер на 32 400 евро /63 367,92 лв./ са платими в деня на подписването на договора; и 70 % от стойността представляваща остатък от цената, която вноска възлиза на 75 600 евро /147 858,48 лв./ е уговорено да се заплати в срок до 20.08.2019 г. при изповядване на нотариалната сделка по прехвърляне на правото на строеж върху посочения недвижим имот. Плащането на цената е предвидено да става по изрично упомената в предварителния договор банкова сметка, която е открита в „Уникредит Булбанк“ АД, чиито титуляр е физическото лице – А. Б., която към момента на сключване на сделката била съдружник и управител в продавача - „Д.

Х.“ ООД. Към момента на сключване на предварителния договор от страна на пълномощника на „Д. Х.“ ООД било декларирано обстоятелството, че върху имота няма вписани никакви вещни или облигационни тежести. Последвало извършването на две плащания по посочената в договора банкова сметка, с които се осъществявало изплащане на по-голямата част от първата вноска /30 % от цената/. Те било сторени на 08.07.2019 г., както следва : сума в размер на 24 000 лв. наредена от майката на ищеца /Т.

Ч.а/ и сума в размер на 31 683,96 лв., която е платена лично от ищцата. Ден по-късно на 09.07.2019 г. бил сторен и трети превод за сумата в размер от 7 683,96 лв., като същия бил нареден от В. Ч. /баща на ищеца/. С това изпълнението за заплащане на първата уговорена по предварителния договор вноска завършило. Междувременно ищците и купувачи по предварителния договор узнали, че уговорената дата за нотариално изповядване на сделката /20.08.2019 г./ изпълнението на имота няма да бъде завършено до етап позволяващ прехвърлянето на правото на строеж върху него. Тогава на ищците било предложено сключването на предварителен договор за прехвърляне на имота с нотариална заверка на подписите на страните по него. Именно това се и случило и на 14.08.2019 г. било подписано такова съглашение, като при подписването му за ищците станало ясно, че върху обещания им за продажба апартамент има учредена договорна ипотека в полза на банка, която тежест датира от 21.03.2019 г. Освен това с този договор се предвидило, че плащането на общата цена на имота ще става не на две, а на три вноски, като втората вноска била определена на сума равняваща се на 30 % от уговорената продажна цена, съответно се постигнало съгласие тя да бъде изплатена на датата на подписване на това съглашение. Ищците сочат, че стойността на тази вноска възлизала на сумата от 32 400 евро /63 367,92 лв./, като същата била заплатена в брой, за което се издала разписка. Договорено било и това, че окончателния договор за прехвърляне на апартамент Апартамент № 4, намиращ се в гр. София на улица „******** ще бъде сключен в периода между 30.09. и 10.10.2019 г. при условие, че има заверен акт 14 за сградата и заличена ипотека за имота. Тогава е предвидено да се заплати и остатъка от продажната цена, чиито размер възлиза на сумата от 43 200 евро. Предвидено е, че всички суми следва да се превеждат по сметката в „Уникредит Булбанк“ АД, чиито титуляр е А. Б.. Сочи се, че и в актуализирания според волята на страните срок не настъпили условията за сключване на окончателния договор, като пълномощника - К. А. нееднократно се е обръщала към купувачите по предварителния договор с настояване за плащане в брой на парични суми от оставащата продажна цена. На тези искания ищците откликвали, като теглили от банковите си сметки различни по размер суми и ги предавали срещу разписки издавана от К. А.. Сочи се, че сторените по този начин плащания били общо четири, а именно : на 05.11.2019 г. е платена сума в размер от 20 000 лв.; на 23.01.2020 г. е платена сума в размер от 16 000 лв.; на 23.11.2020 г. е платена сума в размер от 16 000 лв. и на 2

21.01.2021 г. е платена сума в размер на 20 000 лв. Междувременно на датата – 15.01.2020 г. за сградата бил издаден акт – образец 14, като с него била приета конструкцията й, съответно на 16.04.2020 г. от СО било издадено удостоверение по чл. 181, ал. 2 ЗУТ.

Независимо от настъпването на тези събития ответното дружество - „Д. Х.“ ООД не направило никакви постъпки пред ищците за да им прехвърли договорения Апартамент № 4, намиращ се в гр. София на улица „********. Ищците посочват, че на 01.11.2021 г. изпратили нотариална покана до ответника за изпълнение на поетото от него задължение по предварителния договор, като му е предоставен 14-дневен срок за да предприеме действия в тази насока. Действия от продавача-ответник обаче не били предприети, в т.ч. сключване на окончателен договор или възстановяване на заплатената до момента по предварителния договор сума като продажна цена – 198 735,84 лв. Това мотивирало ищците да извършат актуална проверка за вписванията по партидата на обещания за продажба имот, в резултат на което те узнали, че върху Апартамент № 4 има наложена възбрана по претенция на трето лице. Не по-различно било положението и през 2022 г., когато при осъществена нова проверка със същия предмет, ищците узнали, че върху имота има вписана и втора възбрана по искане на друго трето лице. Разкрило се и обстоятелството, че на 10.03.2023 г. „Д. Х.“ ООД е прехвърлил обещания на ищците недвижим имот - Апартамент № 4 наред с други апартаменти в сградата на втория ответник - „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД. При потърсеното от ищците обяснение от представителите на „Д. Х.“ ООД за така сключената сделка, били уверени, че тя е предприета само за да се запази посочения имот, тъй като имало риск НАП да прибегне към удовлетворяване на свои вземания чрез насочване на изпълнение към него. Изтъкнато е, че продажбата от „Д. Х.“ ООД в полза на „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД е изповядана при цена равна на данъчната оценка на жилището, като е уговорено същата да бъде заплатена в 45 –дневен срок, считано от извършване на сделката, съответно не е ясно, дали това задължение на купувача към продавача е било реално изпълнено. Освен това „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД имал качеството на свързано лице с продавача - „Д. Х.“ ООД. Ищците сочат, че тези действия на ответника – продавач „Д. Х.“ ООД осуетявали възможността те да придобият надлежно собствеността върху Апартамент № 4, защото имотът вече е бил прехвърлена в правната сфера на втория ответник. Ищците се позовават на това, че сделката от 10.03.2023 г. е нищожна, защото е сключена при хипотезата на абсолютна симулация, тъй като ответника-продавач не е желал настъпването на типичните правни последици от тази сделка, а се е стремял да осуети насочването на изпълнението от страна на НАП за удовлетворяване на негови вземания към дружеството, съответно е искал да избегне сключването окончателния договор с ищците, за което е бил поет ангажимент с предварителния такъв. Признаци за това са цената, за която е извършена сделката, уговорката за отложеното й плащане, както и неплащането на същата в предвидения според договора срок, а също така това, че представляващия ответника-купувач е в много близки отношения с лицето представляващо ответника-продавач по оспорваната сделка, като единствено се е целяло увреждане интересите на ищците. При условията на евентуалност от ищците се поддържа, че те имат качеството на кредитори на ответника - „Д.

Х.“ ООД, като са били увредени при сключената от последния продажбена сделка, поради което ако същата бъде приета за валидна, то на основание чл. 135 ЗЗД тя е относително недействителна спрямо тях.

При условията на евентуалност ищците се смятат и за кредитори на парични вземания с адресат ответника - „Д. Х.“ ООД, като първото от тях съставлява подлежаща на връщане сума платена, като цена по сключения предварителен договор за продажба на недвижим имот от 08.07.2019 г. допълнен и изменен на 14.08.2019 г. в размер на 198 735,84 лв., която сума е платена в хипотезата на неосъществено основание, както и за заплащане на сумата в размер от 43 200 евро – начислена неустойка за забава по смисъла на чл. 13.2. уговорена според предварителен договор за продажба на недвижим имот от 08.07.2019 г.

3 допълнен и изменен на 14.08.2019 г. и формирана като стойност от 40 % от общата договорена продажна цена по договора.

Ответникът – „Д. Х.“ ООД въпреки връчения му препис от ИМ и приложения не се е възползвал от процесуалното му право да подаде писмен отговор в срока по чл. 367 ГПК.

Ответникът - „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД, чрез процесуалния си представител по делото – адвокат Д. се възползва от процесуалното си право да подаде писмен отговор по чл. 367 ГПК депозирайки такъв на 27.12.2024 г. В него дружеството сочи, че изцяло оспорва предявените срещу него искове /тези за нищожност и относителна недействителност на сключения договор за продажба на недвижими имоти от 10.03.2023 г. в частта му отнасяща се до продажбата на Апартамент № 4, намиращ се в гр. София на улица „********/.

„СЕЛПЛЕКС“ ЕООД потвърждава това, че е закупил от„Д. Х.“ ООД по силата на договор за продажба във формата на нотариален акт № 43/10.03.2023 г. няколко недвижими имота, като сред тях попада и Апартамент № 4, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***. Сочи се, че продажната цена за придобиването и на петте закупени с този договор недвижими имоти е общо уговорена и тя възлиза на сумата от 343 257,00 лв., като „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД е имал договорен ангажимент да я заплати на продавача в 45-дневен срок, считано от датата на подписване на нотариалния акт. Обосновава се, че това отсрочване в плащане на цената е било продиктувано от обстоятелството, че върху продаваните пет недвижими имоти са били учредени и вписани договорни ипотеки в полза на банка, които е трябвало да бъдат заличени именно в упоменатия срок на отсрочено плащане на цената. Освен това върху три от продаваните обекти /в т.ч. и ап. 4/ е имало наложени възбрани към момента на реализиране на оспорваната от ищците продажбена сделка, като и тяхното заличаване е било поето като ангажимент от управителя на продавача, съответно е обусловило отлагане с 45 дни на изпълнението на поетото от купувача задължение за заплащане на уговорената продажна цена. Отбелязано е и това, че към момента на сделката сградата, в която се намират продаваните пет недвижими имота /вкл. ап. 4/ е изградена на етап „груб строеж“, като след момента на постигане на този етап в имотите обект на прехвърляне са били изпълнени довършителни СМР, като за тяхното установяване /вид и обем/ „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД е поискал от продавача по сделката конкретна строителна документация, която обаче не получил. Вместо това довършването на строителните дейности било възложено на друг строител – „МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД, като последния също има качеството на кредитор на „Д. Х.“ ООД. Сочи се, че строителят - „МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД не е разполагал с капацитета и средствата да довърши изграждането на сградата до етап въвеждането й в експлоатация, като е разчитал на помощ и средства от трети лица. Това е убедило допълнително „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД, че сградата няма да бъде завършена. Така се наложило през м.06.2023 г. „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД, „Д. Х.“ ООД, заедно със солидарно отговорни лица по сключен договор за отпускане на банков кредит, както и строителя - „МЛВ КОНСУЛТ СТРОЙ“ ООД да встъпят в договорно правоотношение с източник договор за прехвърляне на вземания и уреждане на правоотношения, където е и внесена промяна в начина на плащане на продажната цена по договора от 10.03.2023 г., като една част от нея /131 000 лв./ е предвидено, че се прихваща с насрещен ликвиден дълг на „Д. Х.“ ООД, който е придобит от „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД по сключен договор за цесия, съответно остатъкът от продажната цена в размер на 212 257,40 лв. се дължи на „Д. Х.“ ООД в срок до 05.09.2023 г., но само при условие, че дружеството изпълни задълженията му поети в т. 8 до 11 вкл. от договора, респ. при неизпълнение на същите, срокът за плащане на остатъка от продажната цена се удължава до момента на изпълнение на така поетите задължения. Понеже, нито в предвидения срок до 05.09.2023 г., нито до момента „Д. Х.“ ООД е изпълнил поставените в негова тежест задължения /с изкл. на това по т. 9/, то от ответника - „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД нямало и 4 плащане на остатъка от цената. Междувременно по инициатива на редица кредитори на „Д. Х.“ ООД срещу дружеството било образувано и се провеждало изпълнително дело № 642/2023 г. по описа на ЧСИ-Г. Д., като в пределите му били изнесени на публична продан два от закупените с нотариален акт № 43/10.03.2023 г. недвижими имоти, като сред тях е и апартамент № 4, като продажната цена, която е била получена при проданта на тези два обекта се сочи да възлиза на сумата от общо 397 090 лв. с вкл. ДДС, като от получената цена е разпределена от ЧСИ измежду кредиторите в изпълнителния процес и е използвана за покриване на задължения от различен порядък, в т.ч. лихви, разноски и такси за ЧСИ, съответно не е имало сума, която да бъде разпределена в полза на „СЕЛПЛЕКС“ ЕООД. Последният в качеството му на претърпял изпълнение длъжник учредил ипотека за обезпечение на чужд дълг /този на „Д. Х.“ ООД/ се суброгирал в правата на удовлетворените кредитори и разполагал с регресни права срещу длъжника до размер на изплатената сума от 330 908,32 лв., като с тази сума е направено евентуално възражение за прихващане в пределите на паралелно течащ исков процес имащ за предмет предявен иск за разваляне на договор за продажба инкорпориран в нотариален акт № 43/10.03.2023 г., с което да се извърши прихващане на дължимия остатък на продажната цена по договора възлизаща на стойност от 212 257,40 лв.