Решение № 456 от 29.04.2024, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 456 гр. Варна, 25.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ирена Н. Петкова

Членове:

Ивелина Владова мл.с. Марина К. Семова при участието на секретаря Доника Здр. Христова като разгледа докладваното от Ирена Н. Петкова Въззивно гражданско дело № 20243100500068 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото се развива след отмяната от ВКС на предходно въззивно решение, постановено по в.гр.д. №1124/22г., и връщането му за повторно разглеждане от нов състав с дадени задължителни указания.

Пред ОС-Варна производството е инициирано по жалба вх.№ 12266/25.05.2022г., депозирана от П. Т. Т. чрез адвокат Е. К., срещу решение № 865 от 30.03.2022 г., постановено по гр.д.№ 15358 по описа за 2021 г. на Районен съд – Варна, двадесет и първи състав, с което е осъден П. Т. Т. да заплати на Н. С. Х. сумата от 21 907,20 лева, съставляваща задължение за заплащане на задатък в двоен размер, произтичащо от предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 06.08.2021 г. с предмет недвижим имот с предназначение жилище, представляващо апартамент № 1, на първи етаж в сграда „А“, в град Варна - ул. „П. К.“ ***, с площ от 50,67 кв.м, състоящ се от коридор, спалня, дневна с кухня, баня – тоалет и балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 58,22 кв.м, ведно със законната лихва върху главницата считано от депозиране на исковата молба в съда /22.10.2021 г./ до окончателно изплащане на задължението, на основание член 93, алинея 2 от ЗЗД; както и е осъден П. Т. Т. да заплати на Н. С. Х. сумата от 2 216,28 лева, от които 916,28 лева съдебно– деловодни разноски и 1 300 лева възнаграждение за процесуално представителство, на основание член 78, алинея 1 от ГПК.

Във въззивната жалба се излагат доводи за постановяване на решение в атакуваната му част като немотивирано, неправилно и незаконосъобразно. Оплакванията са, че съдът е тълкувал волята на страните не според нормата на чл. 20 от ЗЗД. Излага, че в предварителния договор страните са постигнали съгласие именно за прехвърляне на 1 описания имот, поради което и възражението, че същият не е отговоря на законовите изисквания, направени за първи път при сключването на окончателния договор, е неоснователно. Освен това се твърди, че дори да се приеме, че е основателно твърдението за липса на предмет на договора, т.е. че няма жилище поради противоречие с чл. 40 от ЗУТ, то тогава сумата следва да бъде върната поради липса на основание за плащането й, а такъв иск не е предявен. Излага се защо ищцата не е изправна страна по предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот- не й е предоставен кредит за закупуване на имота, както и на нейния баща, което е станало причина да не бъде сключен окончателен договор, а не неизправно поведение на въззивника. Т.е. само и единствено поведението на ищцата е водещо до извод за липса на изпълнение. Тя е неизправна страна по договора, поради което и не може да развали договора по реда на чл. 87 от ЗЗД. Твърди се, че липсата на складово помощение в апартамента не е причината за разваляне на договора, а предтекст. Иска се отмяна на решението и отхвърляне на иска с присъждане на разноски.

Въззиваемата страна Н. С. Х. в срока по чл. 263 ал. 1 от ГПК е депозирала отговор по така подадената жалба, с който същата се оспорва. Излага, че страните са се договорили досежно покупко-продажба на самостоятелен обект на правото на собственост, който има статут на жилище, а безспорно се установява, че това – предмет на предварителния договор – не може да има такъв статут поради нарушение нормата на чл. 40 от ЗУТ. Набляга се, че е предявен и евентуален иск по чл. 55 ал. 1, предложение трето от ЗЗД, който първоинстанционният съд не е разгледал, тъй като не се е сбъднало вътрешнотопроцесуалното условие за това. Сочи се, че въззивникът не е възразил против изготвения по реда на член 146 от ГПК доклад, включително и в частта, където е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че страните са обвързани от валиден предварителен договор за покупко-продажба от 06.08.2021 г. Иска се потвърждаване на решението и присъждане на сторените разноски.

По предмета на така предявените искове се излагат следните твърдения от страните:

В исковата молба се твърди от ищцата Н. С. Х., че страните са били обвързани по предварителен договор за покупко–продажба от 06.08.2021 г., по силата на който ответникът П. Т. е поел задължение да й прехвърли собствеността върху недвижим имот с предназначение за жилище, представляващ апартамент № 1 с идентификатор ***, находящ се в град Варна - ул. „Д-р П. К.“ ***, за сумата от 56 000 евро. По силата на договора ищцата заплатила на ответника сумата от 5 600 евро до 09.08.2021 г., като изрично са уговорили, че тази сума следва да бъде върната в двоен размер от неизправната страна и респективно представлява задатък. Твърди, че съобразно уговорката по предварителния договор, окончателната разпоредителна сделка е следвало да бъде осъществена на 17.09.2021 г. На така посочената дата в кантората на нотариус Д.Б. се явили страните по договора. Сочи се, че ответникът не е изпълнил задължението си, тъй като към момента на изповядване на сделката не е могъл да прехвърли собствеността върху жилищен обект, доколкото в имота предмет на предварителния договор - нямало обособено избено помещение в или извън него. Ищцата излага, че е предоставила двумесечен срок на ответника за привеждане на имота съобразно нормативните изисквания за наличие на складово помещение, при което последният отказал да осъществи действия в посока обособяване на такова помещение. С оглед отказа на насрещната страна твърди, че е релевирала едностранно волеизявление за разваляне на предварителния договор за покупко – продажба, съответно е отправила покана до ответника за връщане на предадения от нея задатък в двоен размер, което задължение не е изпълнено от него. В условията на евентуалност, при отхвърляне на предявения иск, предявява осъдителен иск срещу ответника за сумата от 5 600 евро, като получена от ответника на отпаднало основание поради разваляне на предварителен договор за покупко– 2 продажба от 06.08.2021 г. ведно със законната лихва върху главницата, считано от депозиране на исковата молба в съда /22.10.2021 г./ до окончателно изплащане на задължението, на основание член 55, алинея 1, предложение трето от ЗЗД.

В срока по член 131 от ГПК е депозиран писмен отговор от ответника. В него П. Т. Т. не оспорва, че между страните е сключен предварителен договор, както и че посочената сума е получена от него. Оспорва обаче факта, че той е неизправна страна по договора, а навежда твърдения, че ищцата е такава. Сочи, че несключването на договора се дължи на това, че нито на нея, нито на трето на спора лице е отпуснат банков кредит с оглед финансиране закупуване на имота предмет на предварителния договор за покупко– продажба. Посочва, че състоянието на имота към момента на сключване предварителния договор и към момента на насрочване изповядване на сделката е било идентично. По отношение на килера в имота посочва, че е било предвидено той да бъде функционално свързан с дневния тракт. По отношение на предявения в условията на евентуалност иск заявява, че същият е неоснователен, доколкото само изправната по договора страна може да релевира волеизявление за едностранно разваляне на договора, каквото качество ищцата няма.

По изложените от ответника възражения в отговора на исковата молба ищцата в първо съдебно заседание е изразила становище, че са били предоставени средства за закупуване на имота в заем от близък приятел на бащата на ищцата, а наред с това и „Банка ДСК“ АД също е одобрила отпускане на кредита.

ВОС като съобрази становищата на страните и събраните по делото доказателства намира за установено от фактическа страна следното:

С договор за учредяване на срочно право на строеж върху недвижим имот от 13.09.2016г., обективиран в нотариален акт № 126, том ІІ, рег. № 5931, дело № 288/2016г. по описа на нотариус И.М. с район на действие ВРС, в полза на ответника П. Т. Т. е учредено вещно право на строеж, по силата на което след построяване на две сгради в имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Варна, местност Св. Н.а (Бриз) №104, целия с площ от 934 кв.м., същия ще придобие собствеността върху самостоятелен обект представляващ апартамент №1, на първи етаж в сграда „А“, с площ от 50,67 кв.м., състоящ се от коридор, спалня, дневна с кухня, баня – тоалет и балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 58,22 кв.м.

Представено по делото е удостоверение № 67/09.05.2019г. издадено от Гладния архитект на район „Приморски“ при Община Варна, с което се въвеждат в експлоатация жилищни сгради „А“ и „Б“, намиращи се в гр. Варна, ул. „П. К.“ ***.

Видно от предварителен договор за покупко – продажба от 06.08.2021г. е, че същият е сключен между ищцата Н. С. Х. и ответника П. Т., по който страните са поели задължение да сключат окончателен договор с предмет: недвижим имот с предназначение жилище, представляващо апартамент №1, на първи етаж в сграда „А“, в гр. Варна ул. „П. К.“ ***, с площ от 50,67 кв.м., състоящ се от коридор, спалня, дневна с кухня, баня – тоалет и балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 58,22 кв.м., при уговорена продажна цена от 56000 евро, от която 5600 евро са заплатени при сключване на предварителния договор. Представя се платежно нареждане от 09.08.2021г., с което сумата от 5600 евро е заплатена в полза на ответника, като основание за получаване на сумата е посочено капаро за покупко – продажба на ап.1 на ул. „П. К.“ ***.

Срокът за сключване на окончателен договор е определен на 17.09.2021г. в кантората на нотариус Д.Б.. При сключване на договора са били представени документи, установяващи правото на собственост- два НА- първия за придобито от продавача право на собственост върху ид. ч. от дворното място и втория – за учреденото право на строеж върху процесния 3 имот. Представени са и скица на поземления имот, удостоверение за административен адрес, както и схема №15-844464-30.07.2021г. на самостоятелния обект в сградата Представено по делото е споразумение за предоставяне на паричен заем от 03.09.2021г., сключено между ищцата от една страна и търговското дружество „Стройлукс Джабаров“ ЕООД, по силата на което търговското дружество е поело задължение да предостави на ищцата паричен заем в размер на 97000 лева с цел закупуване на недвижим имот представляващ апартамент №1, на първи етаж в сграда „А“, в гр. Варна ул. „П. К.“ ***, с площ от 50,67 кв.м.

По делото е представено копие от имейл, изпратен от процесуалния представител на ищцата адв. И. до С.Я.- баща на ищцата, с който е препратен изготвен анекс във връзка със сключения предварителен договор. Представен е и анекса, който е неподписан от страните, а проект. В същия като продавач отново е посочен ответника Т., а купувач- ищцата и С. Х. Я..

Посочено е, че анексът се сключва на осн. раздел VІ, чл.10 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.08.2021г. Предложено е от адв. И. страните да се съгласят като купувач по договора да встъпи и трето лице- Стелиян Я., което лице е посочено от първоначалния купувач- Н. С.. Предложено е страните да се съгласят да удължат срока за сключване на окончателен договор за апартамент №1, на първи етаж в сграда „А“, в гр. Варна ул. „П. К.“ ***, с площ от 50,67 кв.м., състоящ се от коридор, спалня, дневна с кухня, баня – тоалет и балкон, ведно с прилежащите му 8,2912 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 58,22 кв.м. с един месец, считано от 17.09.2021г. или срокът да стане 17.10.2021г. Посочено е по т.4 от анекса, че в случай че кредит за финансиране на покупката на имота, предмет на предварителния договор, не е одобрен от банката в полза на някой от купувачите, поради което доплащане на продажната цена не може да бъде извършено от тях, то купувачите се задължават да представят на продавача писмо-удостоверение от банката, че кредит е отказан, като купувачът има право да развали предварителния договор и да получи предадената сума от 5 600 евро- дадена като капаро.