Решение № 1907 от 02.05.2023, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 1907 гр. Пловдив, 02.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Анна Д. Дъбова при участието на секретаря Петя Г. Карабиберова като разгледа докладваното от Анна Д. Дъбова Гражданско дело № 20225330103806 по описа за 2022 година

Производството е образувано по предявен от В. С. А. против Д. Т. В. осъдителен иск с правно основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 2 200 лв. – разходи, свързани с ремонтни дейности за отстраняване на повреди върху стени и тавани, както и почистване на апартамент № 4, находящ се в гр. П., ул. *****, отдаден под наем на ответника по силата на Договор за наем от 26.11.2012 г., ведно със законна мораторна лихва, считано от датата на депозиране на исковата молба – 17.03.2022 г., до окончателното изплащане на задължението.

С влязло в законна сила Определение № 11635/27.10.2022 г. производството по делото е прекратено по отношение на предявения от ответника Д. Т. В. против В. С. А. насрещен осъдителен иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 3 150 лв., представляваща стойността на вещите, собствени на ответника, оставени в отдадения под наем апартамент, както следва: проточен бойлер марка „Аристон“ на стойност 100 лв., батерия за мивка на стойност 40 лв., фаянсови плочки за баня и тоалетна на стойност 50 лв., лепило марка „Теракол“ на 1 стойност 10 лв., спалня с матрак и гардероб на стойност 600 лв., легло с матрак и гардероб за детска стая на стойност 700 лв., щори за прозорци на стойност 150 лв., нова съдомиялна машина на стойност 500 лв., нова сушилня на стойност 400 лв., кожена холова гарнитура от троен диван и фотьоил на стойност 600 лв.

В исковата молба се твърди, че между ищецът В. С. А. и К. Г. В. е сключен договор за наем от 25.11.2011 г., по силата на който е отдаден под наем следният недвижим имот: жилище № **, находящо се на *****, състоящо се от три стаи, кухня, баня – клозет и антре, с площ от 93, 74 кв.м., собственост на ищеца. Твърди, че жилището е отдадено под наем на К. Г. В. в добро състояние, като напълно отговаряло на предназначението, за което следвало да се използва. Твърди, че този имот се обитавал от наемателката К.

Г. В., заедно с нейния съпруг – Д. В.. Сочи, че след изтичане на едногодишния срок на договора е сключен договор за наем от 26.11.2012 г. с наемател – ответника Д. В., като фактически семейството продължило да обитава процесното жилище, в което живеело от 2011 г., но по силата на нов договор за наем. Твърди, че към момента на сключване на новия договор жилището било в добро състояние, като била уговорена наемна цена от 280 лв., платима от 25 – то до 30-то число на месеца. Твърди, че договорът е сключен за срок от една година, след изтичане на който и на основание чл. 236 ЗЗД договорът се считал продължен за неопределен срок, като по време на ползване на имота наемната цена била увеличена на 380 лв. Твърди, че ползване на наетия имот продължило до м. август 2021 г., когато ответникът отправил едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем, като последното дължимо наемно възнаграждение за м. август 2021 г. не било заплатено, а прихваното с предоставения от наемателя депозит. Сочи, че в началото на м. септември 2021 г. ответникът и семейството му напуснали предоставеното под наем жилище, след което при посещение ищецът установил, че жилището е оставено в изключително лошо състояние, което надхвърля нормите за похабяване на вещта, дължащо се на обикновено употребление. Сочи, че стените в жилището били силно замърсени – по тях имало петна от влага, мухъл, влажни петна, тапетите били повредени, а на места липсвали, по таваните и дограмите имало следи от силно замърсяване. Твърди, че стаите били силно замърсени, както и санитарията, като капакът на тоалетната чиния бил демонтиран и захвърлен. Сочи, че за отстраняване на повредите, 2 изразяващо се в шпакловане, шкурене, боядисване с латекс и блажна боя, пръскане с препарат „антимухъл“ и закупуване на материали, сключил договор с фирма „ТМ – Бизнес“ ЕООД, на която заплатил сумата от 2 200 лв.

По така изложените съображения се моли за уважаване на предявения иск.

В срока по чл. 131, ал. 1 ЗЗД ответникът Д. Т. В. е депозирал отговор на исковата молба, в който излага съображения за нейната неоснователност.

Не оспорва обстоятелството, че на 26.11.2012 г. сключил договор за наем на необзаведен апартамент, находящ се в гр. П., ул. *****, който бил предаден на наемателя във вида, в който е закупен през 1996 г. – в състояние на подови настилки, баня и тоалетна. Сочи, че след нанасянето му в апартамента закупили изцяло ново обзавеждане за детската, спалнята, хола и кухнята.

Сочи, че терасата имала остъкление от ламаринени профили и стъкла, като течала навсякъде при всеки дъжд и била в мухъл още при наемане на имота.

Твърди, че след първия месец на закупуването на новите мебели започнал да се появява мухъл, което отдали на обстоятелството, че целият апартамент е с външни стени и има остатъчен конденз в стаите от предхождащото боядисване на апартамента от наемодателя. Започнали да проветряват често стаите, но проблемът с мухъла се влошавал и мащабът му на разпространение се увеличавал. Сочи, че за 10-годишния период на ползване на апартамента многократно търсили контакт с наемодателя, но последният отишъл единствено четири пъти за оглед, като уверявал наемателя, че проблемът с мухъла се дължи на конденза в жилището, без да предложи разрешение на проблема. Твърди, че през годините се опитвали да се справят сами с проблема в апартамента, като го боядисвали през година, третирали местата с мухъл с препарати и закупували влаго-абсорбиращи уреди за стаите. Сочи, че направили оглед на външните стени на сградата, в които установили множество дълбоки пукнатини в мазилката и течове по общите части на сградата, като предложили на наемодателя да постави топлоизолация, но последният отказал. Сочи, че се наложило да подменят мебелите в кухнята, които изгнили от влагата, както и да закупят нов проточен бойлер в кухнята, тъй като старият ръждясал. Наложило се да сменят цялата тръбна инсталация в банята и да извършат поредното боядисване на обща стойност от 680 лв., която след множество разговори с наемодателя, била прихваната със задължението на наемателя за заплащане на последващите наеми. Сочи, че наемодателят увеличил наемното възнаграждение през 2014 г., като 3 последният обещал да отстрани причините за наличието на влага в апартамента, която уговорка впоследствие не спазил. Твърди, че закупили нови плочки за стените и пода в банята, както и лепило за монтирането им, но преди осъществяване на ремонта през 2021 г. наемодателят ги уведомил, че иска увеличение на месечното наемно възнаграждение от 500 лв. Поради това наемателят отправил предизвестие за прекратяване на договора, като намерил жилище с нормални условия за него и неговото семейство. Твърди, че изнесли покъщнината си от апартамента, като в деня на предаване на ключовете наемодателят заявил, че не е доволен, че има влага, влажни петна по стените и петна от мухъл по пода и ъглите. За компенсация предложили на наемодателя да му оставят закупените плочки и лепило за банята, , кожена холова гарнитура, спалня с матрак и гардероб в спалнята, легло с матрак и гардероб в детската, щори на прозорците, нов поточен бойлер „Аристон“, батерия за мивка в кухнята, нови съдомиялна машина и сушилня. Твърди, че наемодателят се съгласил с посоченото предложение, като отказал да подпише протокол, като уверил наемателя, че такъв не е необходим.

Впоследствие наемодателят започнал да звъни на дъщерята на ответника и на неговата съпруга и да ги притеснява. Моли за отхвърляне на предявените искове, тъй като ищецът – в качеството си на наемодател не е предоставил за ползване жилище, което е безопасно за обитаване, като не им е осигурил несмущавано и спокойно ползване на имота.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД.

Възникването на претендираното от ищеца субективно притезателно право за заплащане на наемно възнаграждение се обуславя от положителното установяване при условията на пълното и главно доказване на основание чл.

154, ал. 1 ГПК от негова страна на следните материалноправни предпоставки (юридически факти): че по отношение на наетата вещ са причинени вреди, свързани с обикновеното употребление на вещта, вида на настъпилите увреди на отдаденото под наем имущество и размера на обезщетението – необходимите средства за отстраняване на вредата.

Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, 4 комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора и заплащането на уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия фактически състав, а е в изпълнение на породените от него договорни задължения. За да възникне задължението за заплащане на уговореното наемно възнаграждение, респ. за заплащане на разноските за ползване на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния договор.

Основното задължение на наемодателя е: 1) да предаде наетата вещ на наемателя и 2) да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: 1) да заплати уговореното наемно възнаграждение, респ. сторените за ползването на наетата вещ разноски; 2) да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение; 3) да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и 4) да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.

От Договор за наем от 26.11.2012 г. се установява, че ищецът В. С. А. е поел задължение да предостави за временно и възмездно ползване в полза на наемателя Д. Т. В. следния недвижим имот: апартамент – тристаен, необзаведен, на адрес гр. П., ул. *****, ап. **, срещу насрещното задължение на ответната страна да заплаща наемно възнаграждение от 280 лв. месечно – от 25-то до 30-то число на текущия месец. В договора е установено, че последният се сключва за срок от 1 години, считано от 26.11.2012 г.

Установено е, че договорът се прекратява с изтичане на срока и може да бъде продължен по взаимно съгласие само след изричното му писмено преподписване от страните. Страните са уговорили, че наемателя се задължава да заплати разходите за обикновени текущи ремонти и поправки на повреди, които са следствие на обикновеното ползване на вещта.

Установява се, че преди сключване на процесния договор за наем апартаментът се е ползвал от ответника и неговото семейство по силата на Договор за наем от 25.11.2011 г., сключен със съпругата на ответника – К. Г.

В..

Между страните не е налице спор, че договорът за наем, сключен за 5 срок от една година, считано от 26.11.2012 г., не е прекратен след изтичане на договорения срок, като наемателят е продължил да ползва със съгласието и без противопоставянето на наемодателя недвижимият имот.

Следователно съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, според която ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок, договорът за наем се счита за сключен за неопределен срок. Съгласно предписаното от чл. 236, ал. 1 ЗЗД, когато ползването продължи със знанието и без противопоставянето на наемателя, договорът се счита продължен за неопределен срок и наемателят дължи уговорения наем, съгласно предписаното от чл. 236, ал. 2 ЗЗД, когато ползването продължи въпреки противопоставянето на наемодателя, наемателят дължи обезщетение и съгласно съдебната практика то е в размер на средния пазарен наем за имот като процесния.

В практиката на Върховния касационен съд по чл. 290 ГПК – Решение № 227/07.01.2015 г. по т.д. № 2482/2013 г., ТК, I т.о. на ВКС и Решение № 25 от 27.02.2020 г. по т. д. № 426/2019 г., ТК, ІІ т. о. на ВКС, е застъпено становището, че нормата в чл. 236, ал. 1 ЗЗД не урежда и не се прилага за хипотезите, при които наемен договор е преустановил действието си, поради разваляне или предсрочно прекратяване, а само когато е изтекъл срокът на действие, за който е сключен. Само в последният случай, ако наемателят продължи да държи вещта със съгласието на нейния наемодател, срочното наемно отношение продължава действието си като безсрочно. В настоящия случай, макар в договора да е установено, че последният може да бъде продължен писмено – със сключване на допълнително споразумение, доколкото страните са продължили да изпълняват правата и задълженията си по договора и след изтичане на установения срок, последният е продължил действието си за неопределен срок.