Решение № 3863 от 08.12.2022, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3863 гр. Варна, 08.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Любомир Нинов при участието на секретаря Анелия Ц. Тотева като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело № 20223110103926 по описа за 2022 година

Ищцовото дружество „Трейд проект България“ ЕООД твърди, че на 06.08.2018г. е сключило предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с ответницата М. В. и нейната сестра. Предмет на договора е придобиването на недвижим имот именно: 866кв.м. находящи се в новообразуван имот №506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО Панорама – І-ІІIIІ, землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510 улица, 506-381 – двор, 506.175 – двор, 506.379-двор, в едно с построената в него вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта: ПИ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново, Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение на територията-урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени имоти с идентификатори:

***, ***, ***, ***, в едно с построената в поземления имот сграда с идентификатор *** по КККР, със застроена площ от 88кв.м., брой етажи: 2, предназначение: вилна сграда-еднофамилна. Била определена цена на имота в размер на 45 000евро или 88 012лв., съгласно посоченото в чл.1, ал.1 от предварителния договор.

Съгласно чл.1, ал.2 от предварителния договор, сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт и прехвърлянето на имота следваше да се извърши в срок до 25.02.2019г. Съгласно договореното в предварителния договор, при изповядването на сделката, продавачките следвало да представят в оригинал документите, подробно описани в чл.1, 1 ал.1 и чл.1, ал.4 от договора. След сключване на предварителния договор ищецът превел по банковите сметки на всяка една от продавачките сума в размер 4889.58лв., равняваща се на левовата равностойност на 2500евро, съгласно договореното в чл.2, т.1 от договора и представляваща задатък по предварителния договор. В последствие, представители на дружеството, както и представители на агенцията за недвижими имоти - посредник по сделката, многократно са се опитвали да се свържат с продавачките за уточняване на детайлите по нея, но без успех. На посочените в чл.1, ал.2 от договора дата и час - 25.02.2019г. в 11ч., пълномощник на „ТРЕЙД ПРОЕКТ БЪЛГАРИЯ" ЕООД се е явил в кантората на нотариус Д.Б. и е изразил готовност да сключи окончателен договор. При явяването на срещата се е установило, че продавачите не представят всички документи, описани в чл.1, ал.1 и чл.1, ал.4 от договора в оригинал, както и че някои от документите са изцяло нови. Ето защо, пълномощника на дружеството поискал допълнителен 7 дневен срок, в който да се запознае с представените документи, след което сделката да бъде изповядана. Продавачката Ст.В. изразила съгласие с така предложеното, докато ответницата категорично отказала. За състоялата се среща бил съставен констативен протокол от нотариуса. В последствие, продавачката съсобственик Ст.В. се е снабдила със всички необходими документи, установяващи възникването на собствеността и изпълнението на особените изисквания на закона. На 25.10.2019г. Ст.В. изпълнила своята част от задължението по предварителния договор и прехвърлила на ТД притежаваната от нея 1/2 ид.ч. от процесния недвижим имот. Ответницата отказала да прехвърли своята 1/2ид.ч. от имота, въпреки валидно сключения и обвързващ я предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Ищцовото дружество във връзка с горното счита, че за него е възникнал правен интерес от предявяването на настоящия иск. Предвид това, че ТД в деня на подписване на предварителния договор е заплатило по банковата сметка на ответницата сума в размер на 4889.58лв. равняваща се на левовата равностойност на 2500евро и представляваща задатък по договора на ответницата остава да дължи 39 116.60лв. или левовата равностойност на 20 000 евро. Съгласно разпоредбата на чл.362, ал.1 от ГПК ТД изразява готовност да заплати посочената по-горе сума в двуседмичен срок от влизането в сила на съдебно решение вкл. при извършено прихващане на платени от него за сметка на ответника задължения към държавата. Моли се съда, да обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор от 06.08.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот, в частта, сключена между тях за прехвърляне правото на собственост недвижим имот, а именно: 1/2ид.ч. от 866кв.м, находящи се в новообразуван имот №506.160 по плана на новообразуваните имоти на СО Панорама - I-II-III, землище с.Осеново, Общ.Аксаково, Обл.Варна, при съседи на имота 506.9510 улица, 506-381-двор, 506.175-двор, 506.379-двор, в едно с построената в него вилна сграда със застроена площ от 88кв.м., на два етажа, РЗП 176кв.м., находяща се в гореописания недвижим имот, а по кадастрална карта: ПОЗЕМЛЕН 2

ИМОТ с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед №РД18-96/28.12.2015г. на ИД на АГКК, находящ се в с.Осеново, Общ.Аксаково, обл.Варна, целият с площ от 887кв.м., трайно предназначение на териториятаурбанизирана, начин на трайно ползване-ниско застрояване/до 10 метра/, при граници: поземлени имоти с идентификатори: ***, ***, ***, ***, в едно с построената в поземления имот сграда с идентификатор *** по КККР, със застроена площ от 88 /осемдесет и осем/ кв.м., брой етажи: 2/два/, предназначение: вилна сградаеднофамилна и да се присъдят сторените по делото разноски.

Ответната страна в срока по чл.131 от ГПК е подала отговор в който сочи, че документите, посочени в чл.1, ал.1 от процесния предварителен договор са били предварително изучени с оглед тяхната релевантност и достоверност и са приети от купувача и от избрания от него нотариус-Д.Б.

Счита, че ищецът в качеството си на купувач няма право допълнително да изисква други документи касаещи собствеността и правния статут на имота, предмет на процесния предварителен договор. Счита че съгласно отразеното в чл.1, ал.3 от процесния предварителен договор се установява, че купувачът се е запознал и е изучил всички документи, посочени в чл.1, ал.1 от процесния предварителен договор, приел е тяхната релевантност и достоверност и последният се е задължил да не изисква от продавачите други документи, касаещи собствеността и правния статут на процесния имот. В предварителния договор няма предвидено задължение за продавачите при сключване на окончателния договор да представят в оригинал документите, посочени в чл.1, ал.1 от същия договор, като това е в логическа връзка с уговореното между страните в чл.1, ал.3 от процесния предварителен договор. Съгласно чл.1, ал.4 от процесния предварителен договор продавачите са поели задължението при сключване на окончателния договор да представят на нотариуса посочените в същата разпоредба документи, които са необходими за нуждите на сключването на окончателния договор във формата на нотариален акт. Счита, че страните по процесният предварителен договор не са предвидили задължение за продавачите да изпращат предварително на купувача документите, посочени в чл.1, ал.4 от процесния предварителен договор, за да може купувачът да се запознае с тези документи в някакъв период предхождащ сключване на окончателния договор. Счита, че страните са приели, че документите, посочени в чл.1, ал.4 от процесния предварителен договор са единствено необходими за нуждите на сключването на окончателния договор във формата на нотариален акт, като същите не касаят собствеността и правния статут на имота, предмет на процесния предварителен договор. В периода от датата на сключване на процесния предварителен договор до 25.02.2019г. нито ищецът, нито представители на агенцията за недвижими имоти, посредник по сключване на предварителния договор са предприели, каквито и да било действия за осъществяване на контакт с ответника или за подготовка за сключване на окончателния договор. В периода от датата на сключване на процесния предварителен 3 договор до 25.02.2019г. ищецът не е предприел, каквито и да било действия във връзка със сключване на окончателния договор. Посоченото дружество въобще не е осъществило контакт с нотариус Д.Б., не е изпращало документи на същия нотариус, не е поискало от нотариуса изготвяне или изпращане на проект на нотариален акт във връзка със сключване на окончателния договор.

Съгласно приложенията към този отговор се установява, че на 15.02.2019г. ответницата е изпратила по имейл на нотариус Д.Б. сканирано копие на процесния предварителен договор, като със същия имейл е направила заявка за запазване на час за 25.02.2019г., 11ч. при нотариуса за сключване на окончателния договор. С имейли от 18.02.2019г. и 19.02.2019г. ответницата е изпратила на нотариуса сканирани копия на всички документи, удостоверяващи собствеността и статута на процесния имот и документите необходими за сключване на окончателния договор, подробно посочени в чл.1, ал.1 и ал.4 от процесния предварителен договор. С оглед направеното изрично искане от страна на ответницата нотариуса с имейл от 22.02.2019г. и е изпратила проект за нотариален акт за сключване на окончателен договор.

На 25.02.2019г., в 11ч. ответницата се е явила в кантората на нотариуса, като е представила в оригинал всички изискуеми от закона документи, посочени в чл.1, ал.1 и ал.4 от предварителния договор от 06.08.2018г. и е заявила желанието си да сключи окончателен договор. На 25.02.2019г. ответницата не е представяла в кантората на нотариуса нови документи, различни от тези описани в чл.1, ал.1 и ал.4 от предварителният договор. На 25.02.2019г. в 11ч. в кантората на нотариус Д.Б. се е явил П.П., действащ като пълномощник на управителя на ищеца, на основание пълномощно от 03.08.2018г. с нотариално удостоверен подпис и съдържание. На 25.02.2019г. в 11ч. в кантората на нотариус Д.Б. е присъствал и Д.О.П.. Всички изявления на страните, направени на 25.02.2019г., в 11ч. в кантората на нотариус Д.Б. са възпроизведени в Констативен протокол на нотариус Д.Б. Препис от този протокол е връчен на 25.02.2019г. на ищеца. На 25.02.2019г., в 11ч. в кантората на нотариуса П.П, действащ в качеството си на пълномощник на ищеца е заявил, че защитавайки интереса на дружеството няма да сключи окончателен договор в деня, определен в чл.1, ал.2 и чл.4, ал.2 от договора, като същият е поискал на дружеството да бъде даден подходящ срок, в който да се запознае с всички актуални документи по сделката, вкл. удостоверение за тежести и проект за нотариален акт. Отделно той е заявил и, че дружеството е правило многократни опити да се свърже с ответника за изясняване състоянието и статута на продавания имот, че в периода след сключване на процесният предварителен договор до сключване на окончателния договор страните е следвало да изчистят всички възникнали въпроси във връзка с продавания имот, че дружеството се съмнява в истинността, на който и да е от представените към 25.02.2019г. документи, че то ще сключи окончателен договор, когато всички документи се представят по начин и във вид, който да защити интереса на дружеството. На 25.02.2019г. П.Петров не е посочил кои са тези документи, с които иска да се 4 запознае, кои документи са нови и кои документи не са му представени в оригинал. Данни по посочените въпроси не се съдържат и в исковата молба.

Сочи, че в исковата молба, няма данни кои документи от изброени в чл.1, ал.1 и ал.4 от предварителният договор не са представени в оригинал и кои са тези изцяло нови документи. По същество всички изявления, направени от П.Петров на 25.02.2019г. в кантората на нотариуса и наведените твърдения в исковата молба досежно представените от ответника документи на 25.02.2019г. не отговарят на истината и директно противоречат на договореното между страните в процесния предварителен договор и поконкретно на изрично посоченото в чл.1, ал.3 от договора. Счита, че на 25.02.2019г. по отношение на ищеца не е съществувала, каквато и да било легитимна причина да откаже да сключи окончателен договор. Искането за даване на подходящ срок за запознаване с удостоверението за тежести и проекта за нотариален акт е изцяло несъстоятелно. Съгласно приложените към този отговор удостоверения за тежести, представени от ответника на 25.02.2019г. в кантората на нотариус Д.Б се установява, че в същите е цитиран само един акт-Нотариален акт №138, том 59, дело №12435/2012г. на СВ- Варна, с които ищецът се е запознал подробно при подписване на договора. Ищецът е имал достатъчно време да поиска и да се запознае с проекта за нотариален акт на нотариус Д.Б., изготвен във връзка със сключване на процесния окончателен договор. Ищецът не е предприел никакви действия за снабдяване с посочения проект за нотариален акт.