Решение № 1342 от 12.12.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1342 гр. Варна, 12.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Златина Ив. Кавърджикова

Николай Св. Стоянов при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова като разгледа докладваното от Николай Св. Стоянов Въззивно гражданско дело № 20253100502100 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на „Златни пясъци“ АД, ЕИК 813095472, срещу Решение №2804/22.07.2025г. по гр. дело №7979/2024г. на ВРС, 43-ти състав, с което:

- е осъдено „Златни пясъци“ АД, ЕИК 813095472, да преустанови неоснователните си действия, с които пречи на ищеца И. Ф. Р., гражданин на Република А. с ЛНЧ № **********, да упражнява в пълнота правото на собственост върху собствените му 2,2080% ид. части от общите части на сграда №*, построена в ПИ *** представляващи припадаща част към собствения на ищеца апартамент ****, находящ се в к.к. „З. п.“, апартаментен хотел „З. к.“, вх.*, ет.*, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, изразяващи се в ограничаване ползването на асансьора в сградата чрез нерегламентирано монтиране на чип-система за достъп, на основание чл.109 от ЗС;

- е осъдено „Златни пясъци“ АД, ЕИК 813095472, да преустанови неоснователните си действия, с които пречи на ищеца И. Ф. Р., гражданин на Република А. с ЛНЧ № **********, да упражнява в пълнота правото на собственост върху собствените му 1,0239% ид. части от общите части на 1 сграда №*, построена в ПИ ***, представляващи припадаща част към собствения на ищеца апартамент ***, находящ се в к.к. „З. п.“, апартаментен хотел „С.“, вх.*, ет.*, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, изразяващи се в ограничаване ползването на асансьора в сградата чрез нерегламентирано монтиране на чип-система за достъп, на основание чл.109 от ЗС.

Във въззивната жалба се твърди, че решението на ВРС е неправилно, необосновано и базирано на неверни изводи за материалното правоотношение, предмет на спора, и на неточен анализ на относимите факти.

Общите части и в двата хотелски комплекса, в които ищецът притежава обекти, не се управляват по реда на ЗУЕС, а се поддържат от „Златни пясъци“ АД по силата на договори със собствениците на обектите. В изпълнение на тях дружеството възлага на подизпълнители, организира и финансира поддръжката на общите части, в т.ч. на асансьорните уредби, като заплаща и електричеството за ползването им на ЕРП. За тези и останалите дейности по стопанисване на сградите ищецът, както и другите собственици на обекти, дължат заплащане на договорената цена, но каквато ищецът отдавна не е заплащал. Поради това монтирането на система от чипове за ползване на асансьорите не е противоправно. Отделно то цели ограничаване на безконтролно ползване на уредбите от трети лица, което също не е противоправно. Недоказани са предпоставките на исковете. По същество се моли за отмяна на решението на ВРС, за отхвърляне на исковете и разноски за две инстанции, а в о.с.з. чрез писмена молба искането до съда се поддържа.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК въззиваемата страна депозира отговор, с който оспорва жалбата и доводите в нея, като взема отношение по основните въззивни оплаквания. Счита решението на ВРС за правилно и обосновано, за което излага аргументи. Поддържа позицията си пред ВРС за изцяло доказани предпоставки на предявените искове по чл.109 от ЗС. Счита, че хотелските комплекси, в които притежава апартаменти, следва да се управляват съгласно ЗУЕС или поне ЗС, които закони не предвиждат санкция – ограничаване достъп до общи части. Последната не е предвидена и в договорите между страните, а и приемането им от ВРС е било и преклудирано. Моли за потвърждаване на решението на ВРС и за разноски пред ВОС, а в о.с.з. поддържа позицията си.

При извършената служебна проверка по чл.269 от ГПК настоящият съдебен състав на въззивния съд намира, че обжалваното съдебно решение е валидно и допустимо. По останалите въпроси съдът взе предвид следното:

Производството пред ВРС е образувано по искове с правно основание чл.109 от ЗС на И. Ф. Р., гражданин на Република А. с ЛНЧ №**********, за осъждане на „Златни пясъци“ АД, ЕИК 813095472, да преустанови неоснователните си действия, с които пречи на ищеца да упражнява правата 2 върху собствените на ищеца 2,2080% ид. части от общите части, в това число от асансьора в сграда №*, разположена в ПИ с №*** по КК и КР на Варна, находяща се в к.к. „З. п.“, представляваща апартаментен хотел „З. к.“, както и върху собствените на ищеца 1,0239% ид. части от общите части, в това число от асансьора в сграда №*, разположена в ПИ №*** по КК и КР на Варна, находяща се в к.к. „З. п.“, представляваща вх. * на апартаментен хотел „С.“, които действия се изразяват в ограничаване на достъпа до общите части (асансьорните уредби) със система за ползването им чрез чип.

Ищецът твърди в исковата и уточняващите молби, че е собственик на недвижим имот с адрес: к.к. „З. п.“, апартаментен хотел „З. к.“, вх.*, ет.*, а именно ап.****, представляващ самостоятелен обект с идентификатор №***, както и на недвижим имот с адрес: к.к. „З. п.“, апартаментен хотел „С.“, вх.*, ет. *, ап. **, представляващ обект в сграда с идентификатор №***. Твърди, че представители на ответника неправомерно ограничават достъпа му до обща част - асансьорите, в които се намират собствените му обекти в сградите, поради отказ на ищеца да плати годишна такса за поддръжка на общите части.

Сградите не представляват жилищни комплекси от затворен тип и по отношение на същите няма сключени договори за поддръжка. До представители на ответника са били изпращани молби и покани за преустановяване на техните действия, свързани с искане за заплащане на разходи за общи части, като дори била образувана прокурорска преписка по описа на ВРП. Било е проведено и общо събрание на етажните собственици, но поради високия процент на притежаваните от ответника общи части същото не довело до желания резултат. В момента асансьорите могат да се ползват само от тези лица, на които ответното дружество е предоставило чип за достъп. Като е монтирало устройствата без да е дало на ищеца-собственик на обекти чип за ползване на асансьорите ответникът пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост върху притежаваните от него обекти и припадащите им се ид. части от общите такива в сградите, в т.ч. асансьорите.

Поради това моли за осъждане на ответника да преустанови посочените си неправомерни действия за да има ищеца достъп до всички общи части. В о.с.з. поддържа твърденията и исковете си, като моли и за присъждане на съдебни разноски.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът депозира писмен отговор, в който не оспорва собствеността на ищеца върху сочените в исковата молба два обекта в двете сгради; не оспорва изграждането на система за достъп до асансьорите в сградите чрез чип, направено по възлагане на ответника; не оспорва и че на ищеца не са предадени чипове за устройствата. Предявените искове обаче оспорва със следните възражения и твърдения:

Ответното дружество не ограничава неправомерно достъпа на ищеца до асансьорите в сградите, в които има имоти, като не е създало и пречки за упражняване на правата на ищеца, по-големи от обичайните. Асансьорите се ползват от тези собственици, които са получили чипове от съответния отдел на „Златни пясъци“ АД, служителите на който имат правомощия в 3 отношенията със собствениците на самостоятелни обекти, придобити от тях в сградите, представлявали строежи с инвеститор дружеството. Отказът да бъдат предоставени на ищеца чипове асансьорите в Апартаментен хотел „З. к." и „Апартаментен хотел „С.” не е неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на собственост, което накърнява собствеността на ищеца. Асансьорите не са самостоятелни обекти на права, а общите части в двете сгради се поддържат от „Златни пясъци“ АД въз основа на договори, сключени между инвеститора „Златни пясъци“ АД и отделни собственици на самостоятелни обекти в двете сгради.

Договорите са възмездни, собствениците са поели задължение да заплащат на дружеството определена цена, която съставлява участие в общите разходи за поддържането на общите части на сградите. В по-голямата част тези договори са сключени преди влизането в сила на ЗУЕС. Договорите са действителни, доколкото с тях не се цели постигането на цели, които противоречат на закона.

В изпълнение на задълженията си, поети със сключване на горепосочените договори, ответникът е възложил изпълнение на отделни дейности, на трети лица – например е сключил договори с търговец, извършващ дейност по поддържане на асансьори за сградите, като по същите дружеството извършва плащания на абонаментни такси и разходи за ремонти. „Златни пясъци“ АД плаща на „ЕСП Златни пясъци“ АД, търговец и доставчик на ел. енергия за територията на к.к. „Златни пясъци“, и стойността на електрическата енергия за общите части на двете сгради, която включва и тази за асансьорите.

До 30.08.2023 г. ползването на асансьорите е било неконтролирано, без ограничение, каквато възможност са имали и собствениците и обитателите, които не плащат за поддържането им. Такава възможност е имал и ищецът, който е придобил единия си имот през 2008г., а другия през 2021г. Към посочената дата през 2023г. в асансьорите са били монтирани устройства, които ограничават ползването им само чрез чипове. Мярката е ограничавала неконтролираното ползване на асансьорите от външни лица, от една страна, а от друга цели ограничаване на ползването на асансьорите от собственици и обитатели, които отказват да участват в разходите за поддържането им. От въвеждането на двете сгради в експлоатация до момента разходите за общите части в тях се плащат единствено от „Златни пясъци“ АД. Освен задължение за поддържане на асансьорите „Златни пясъци“ АД е поело задължение за поддържане на останалите общи инсталации в двете сгради, поддържане на озеленяване, почистване на местата за общо ползване в тях и общите части на сградите, охраната на сградите. Дейностите се извършват от дъщерни на „Златни пясъци“ АД дружества или от търговци по силата на договор.

Сградите Апартаментен хотел „З. к.“ и „Апартаментен хотел „С.“ не се управляват по реда на ЗУЕС. Двата строежа са въдени в експлоатация преди влизане в сила на ЗУЕС. От представените от ищеца документи е видно, че към завеждане на исковете в двете сгради не са избрани органи съгласно ЗУЕС след влизането в сила на закона, не са проведени събрания на етажните собственици и не са предприети действията, предвидени в §2 и §3 от ПЗР на ЗУЕС. Не са налице решения на ОС на ЕС в двете сгради за управлението на общите части. Поради това поддържането на общите части в двете сгради, за 4 да бъде осигурено нормалното им ползване от собствениците, е било възможно и се е осъществявало единствено чрез сключване на договори, с които отделните собственици възлагали на „Златни пясъци“ АД съответните дейности, а дружеството поемало задължение да ги изпълнява. Сключените договори са действащи към момента, не са оспорени от възложителите по тях.

Ищецът не е заплащал суми за участие в разходите за поддържане на общите части на сградите, в които той е собственик на самостоятелни обекти.

Ответникът възразява и монтирането на устройствата за контролиране ползването на асансьорите да е в нарушение на разпоредбите на чл.189 ЗУТ.

Не се касае до изменение на общи инсталации или прокарване на нови инсталации в сграда - етажна собственост по смисъла на закона.

Ограничаването на ползването на асансьорите в сграда апартаментен хотел „З. к.“ и в сграда апартаментен хотел „С.“ за лицата, които не заплащат суми за участие в разходите за поддържането им, не съставлява неоснователно действие, което пречи на ищеца да упражнява своето право.

По същество моли за отхвърляне на исковете и за разноски, като в о.с.з. поддържа позицията и исканията си до съда.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и становищата на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна: