Решение № 1126 от 01.11.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1126 гр. Бургас, 31.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Пламена К. Георгиева Върбанова

Тихомир Р. Рачев при участието на секретаря Ани Р. Цветанова като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно гражданско дело № 20232100501556 по описа за 2023 година Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод въззивната жалба на процесуалния представител на етажната собственост на сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Обзор ,общ.Несебър ,с дрес – гр. Обзор,м.“Южен плаж“,бл. В-Ситон,чрез управителя Н. М. ответник по гр.д. № 1722 /2021 год. по описа на Несебърския районен съд против решение № 77/21.02.2023 год. ,с което е уважен иска на „Бляк сий инвестмънт тръст“ЕАД –гр. Варна с правно основание чл. 40 ал. 1 ЗУЕС и отменени като незаконосъобразни решенията на проведеното на 22.11.2021 г.

ОСЕС ,като съответно етажната собственост е осъдена да заплати разноски в размер на 1080 лв.

Въззивникът изразява недоволство от решението , като счита същото за неправилно и необосновано в частта ,с която са отменени решенията на процесното събрание поради неизяснен кворум

Оспорват се изводите на първоинстанционния съд ,че в нарушение на изперативната разпоредбана чл. 17 ал. 6 ЗУЕС е взето решение за приемане на 1 площообразуване на етажната собственост ,без да е налице изискуемото мнозинство –не по-малко от 2/3 от самостоятелните обекти в сградата ,както и извода ,че доколкото плообразуването формира прилежащи ид.части от общите ид.части към всеки самостоятелен обект ,е невъзможна преценката за наличие на кворум по чл. 15 ЗУЕСпри провеждане на ОС ,съответно-наличие на мнозинско и че установеното нарушение не може да се санира с тухническата екпертиза по делото ,тъй като в случая не се касае до неправилно изчисляване на припадащите се на собствениците ид.части от общите части на сградата , а до отсъствие на легитимно взето решение за приемане на такова изчисление като цяло.

Сочи се ,че в случая не е било необходимо приемането на подобно решение ,тъй като не се е установило по делото в нотариалните актове на отделните собственици изобщо да не са посочени принадлежащи към самостоятелните им обекти ид.части от общите „части на сградата ,а е установено само ,че същите не са посочени в проценти .

Липсата на решение по чл. 17 ал. 6 от ЗУЕС само по себе си не предполага незаконосъобразност на решенията поради неустановен кворум на събранието при гласуване . Достатъчно е ,че сборът от процентите на ид.части е равен на участниците в събранието ,включително и на ищеца и те не са възразили на установения в началото на провеждането на събранието кворум.Ищецът не твърди дали на предходни събрания не е вземано решение по чл. 17 ал. 6 от ЗУЕС,което да обвързва събранието ,не твърди на тези предходни събрания ид.части да са били различни ,което да налага приемане на площообразуване .

По делото било установено ,че протоколът от проведеното ОС отразява вярно вписаните в него обстоятелства и същият е придобил стабилност ,поради което установеното в протокола относно кворума и другите обстоятелства следва да се кредитира .Затова се счита и че събранието е проведено при правилно определен кворум.

Практически обемът на гласа на всеки собственик се определя при подготовката на събранието от свикващия го собственик,а от протокола за регистрация става ясно ,че принципът е правилно приложен ,защото сборът от ид.части от общите части на сградата в проценти е равен на 100%.До настоящия момент не е имало спор относно ид.части от общите части на сградата ,при което не е било необходимо вземане на решение за 2 площообразуването.Липсата на легитимно взето решение за площообразуването обаче не може да доведе до незаконосъобразност на всички останали взети решения.Със сигурност кворум е имола /за което свидетелства и назначената експертиза /.Прилага се и протокол за 2 регистрацията ,от който е видно ,че за участие в събраните са се регистрирали собствениците на 60,15% ид.части от общите части на сградата .Събранието е било проведено при условията на чл. 15 ал. 2 ЗЗУЕС и е разполагало с необходимото мнозинство за вземане на решенията по т. 2 до 18 от дневния ред .

Затова се моли за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което се отхвърли исковата претенция.

Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално легитимирано лице против подлежащ на обжалване акт .

В отговора си по чл. 263 от ГПК представителят на въззиваемата страна я оспорва и счита ,че постановяване на атакуванато решение не са допуснати сочените нарушения . Подробно се излагат аргументи против изложеното от въззивника .

На първо място се сочи ,че възражението ,че в нотариалните актове на собствениците са посочени съответните ид.части от общите части ,било несвоевременно.Независимо от това ,пак било необходимо вземане на нарочно решение относно ид.части ,доколкото базата за евентуалното им определяне била неизвестна и липсата на посочване на какъвто и да било проценнт изключва възможността сборът им да прави 100.

Счита се също за преклудирано оплакването ,че определянето на кворума било в правомощието на председателя на събранието по реда на чл. 23 ал. 1 т.

11 ЗУЕС и не изисквало вземане на решение по чл. 17 ал. 6 ЗУЕС.Протоколът за регистрация не може да реши този въпрос ,както и заключението на СТЕ.Затова правилно съдът е приел,че липсва взето решение относно площообразуването ,защото не е формирано мнозинство относно същото и съдът не може да го замести .

Затова правилни са изводите на съда относно основателността на исковите претенции,като се поддържат и възраженията за нищожност на решенията ,които съдът е отхвърлил ,без да обсъди доводите на ищеца.Неправилни според въззиваемата страна са изводите ,че събранието било редовно свикано 3

,както и извода за редовност на свикването и неприложимостта на пар. 56 от ПЗР на ЗУЕС и чл. 13 ал. 2-4 от ЗУЕС,като съдът не е съобразил представените от ищеца доказателства и че своевременно оспореният протокол от 2011 г. не удостоверява обстоятелства за предходен управител ,тъй като не е подписан от посочения управител и не е регистриран в Община Несебър.Излагат се подробни съображения ,като се поддържа ,че свикването на ОС е извършено при очевидна злоупотреба с право , а именно – през ноември ,при положение ,че сградите са за сезонно ползване .

Моли се за отхвърляне на въззивната жалба на ответника и присъждане на разноски.

С частна жалба от ищеца е обжалвано определението на съда по същото дело № 410 от 07.04.2023 г. ,с което е оставена без уважение молбата за изменение на решението в частта за разноските,като се моли за неговата отмяна и уважаване на молбата за изменение в частта за разноските ,които да бъдат присъдени изцяло –така,както са направени на ищеца.Излагат се съображения.

Отговор на частната жалба не е постъпил от противната страна .

След преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на страните ,Бургаският окръжен съд прие за установено следното :

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС,като с исковата молба са атакувани всички решения, взети от общото събрание на ответната етажната собственост, проведено на

23.11.2022г.

От представените по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от **.0*.200*г. на нотариус С. Ангелов (на л. 36 - л. 37), нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от **.0*.200*г. на нотариус С. Ангелов (на л. 38 - л. 39) и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от **.**.200*г. на нотариус С. Ангелов (на л. 40 - л. 43) се установява, че дружеството ищец е собственик на земята, върху която е изграден процесния комплекс. Същото обстоятелство е отделено като безспорно по делото,като с протоколно определение от 25.01.2023г. между страните са отделени като безспорни обстоятелствата, че: ищецът е собственик на самостоятелни обекти с идентификатори

№№

4

***, ***, ***, ***,

***;***, ***, ***, намиращи се в сграда „В Ситон“, на поземления имот и басейните.

На 23.11.2021г. е проведено процесното ОС.

Между страните не е спорно, че ищецът е извършвал дейностите по управление и поддръжка и на общите части в сградата и на собствения си поземлен имот и обекти и съоръжения в него, че са налице и индивидуални договори за поддръжка, както и че се е провело гласуване и отразените като взети решения в протокола са обявени като взети на събранието.

Впоследствие в същото съдебно заседание между страните е прието като безспорно, ненуждаещото се от доказване, че са налице вписани индивидуални договори за управление, както и че са налице писмени такива договори, които не са вписани. Прието е още като безспорно, че басейнът, който се намира на юг от сграда А, е ограден от всички страни с ограда, с изключение на страната, която е към сграда А. На ищеца не е предоставен достъп до пълномощните на самото събрание, до материалите преди събранието, нито му е предоставено копие от протокола въпреки изричното му настояване; предвиден е бюджет и вноски за ползването на поземления имот и басейните, при условия, които не са съгласувани с ищеца; поземленият имот и съоръженията в него се ползват и от собственици, обитатели и ползватели на самостоятелни обекти и в останалите три жилищни сгради в имота.

Възраженията на ищеца против взетите на проведеното на 23.11.2021 г.

ОСЕС ,които първостепенният съд е приел ,че следва да бъдат разгледани /изхождайки от задължението си да извърши преценка за законосъобразността на тези решения с оглед единствено на посочените в исковата молба нарушение/,са били разделени в следните групи : 1. Че решенията взети на общото събрание са нищожни, тъй като приложение следва да намери чл. 2 от ЗУЕС; 2. че събранието е проведено без да са спазени изискванията за свикването му; 3. че при провеждане на събранието са допуснати нарушения свързани с кворума му, както и с участието на пълномощниците на собствениците на самостоятелни обекти ; 4. че оспорените решения на събранието са взети в противоречие със закона.

На първо място районният съд е приел ,че макар комплексът/в който се 5 намира процесната етажна собственост / да е с ограничен и контролиран достъп, доколкото между страните е било отделено като безспорно, че са налице вписани договори за управление, писмени договори, които не са вписани, както и изпълнение на облигационни задължения по управление и поддръжка, без сключени писмени договори с някои от собствениците, то не може да се приеме, че комплексът отговаря на нормативните изисквания за комплекс от затворен тип. В тази връзка съдът е препратил към съдебната практика, обективирана в решение № 80/04.11.2021 г. по гр. д. № 1213/2020 г. на IV-то отд., ГО, ВКС и счита, че разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС не може да се тълкува разширително, поради което и в случай, че инвеститорът на комплекс с характеристиките по §3 от ДР на ЗУЕС не е сключил договори по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС с всички собственици на самостоятелни обекти при първоначалната продажба, то не могат да се породят последиците на ЗУЕС, предвиждащи неприложимост на уредбата на закона в последващите му разпоредби. Респективно съдът е намирил въведеното възражение на ищеца за нищожност на решения, взети от общо събрание на собственици в сграда в комплекса, за неоснователно.

Настоящият съдебен състав споделя това становище на първоинстанционния съд ,като се добави следното :

Както е прието в отменителното решение на БОСпо в.гр.д. № 121/2020 г. ,разбирането ,че редът по чл. 40 ЗУЕС е приложим само, когато се търси отмяна на незаконосъобразно решение на ОС на ЕС, но не и защита при нищожност на решение на ОС на ЕС, е в противоречие с практиката на ВКС, формирана по реда на чл. 290 ГПК и явяваща се такава по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК във връзка с т. 2 от ТР № 1 от 19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ВКС, ОСГТК. По въпроса за правния характер на решенията на ОС на ЕС и приложението спрямо тях на правилата за недействителност на сделките е даден отговор с Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на ВКС, І г. о., чиито постановки напълно се споделят от настоящия състав. Разяснено е, че етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление (т. е. не е персонифицирана), се управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно - на етажните собственици и обитателите, чрез взетите от него решения. Тези решения са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица и насочени към постигане на обща цел, а не многостранна сделка (не се изисква 6 общо съгласие на членовете на съответното общо събрание; не се поемат насрещни права и задължения; субективните предели на действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по-широки от тези на многостранните сделки, тъй като са задължителни за всички етажни собственици - включително за тези, които са гласували против и за тези, които не са участвали във вземането им, както и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели, а задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях). Законът /ЗС, ЗУЕС/ урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не уреждат специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен и е ограничен с преклузивен срок за предявяване на иска. Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои - до незаконосъобразност. Затова, освен че извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения, различната степен на проявление на пороците при свикването и провеждането на общото събрание не обуславя различен характер на исканията да бъдат подложени на проверка взетите от общото събрание на етажните собственици решения – искът е само този по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.