Решение № 1336 от 14.10.2024, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 1336 гр. Русе, 14.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Ив. Балджиева при участието на секретаря Галя М. Георгиева като разгледа докладваното от Елена Ив. Балджиева Гражданско дело № 20244520100438 по описа за 2024 година

Предявен е иск от Д. П. Й. срещу ЕТ ”***” ЕИК: ***, с правно основание чл.17, ал.3 от ЗАЗ.

Ищецът твърди, че с нотариален акт №60 том 25 дело 5304 ДВР 9600 от 16.08.2023г. на СВ Русе закупил ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***, ***, ***. Към датата на сделката за имота имал сключен и действащ договор за аренда, сключен на 17.10.2016г. за периода от 01.10.2017 г. до 30.09.2024 г. При подписване на договора за продажба на имота провел разговори с арендатора и продавача и установил, че дължимото арендно плащане за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. не е заплатено, поради което като нов собственик на имота имал право да го получи. На 30.08.2023г. изпратил писмена покана, получена същия ден от арендатора, в която го уведомил следното: че „С нотариален акт от 16.08.2023г. е придобил ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в ***, по КККР. На основание чл.17 ал.3 ЗАЗ го кани да заплаща дължимите арендни плащания (вкл. тези за минали периоди, които към момента не са платени) по банкова сметка: ***, титуляр Д. П. Д..", като приложил и 1 копие на нотариалния акт.

При последващите му разговори, както с продавача, така и с арендатора първо му казали, че арендата за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. не е платена, а после и двамата започнали да твърдят, че е платена още преди сделката, с която купил имота, но нито един от двамата не му предоставил документ за извършеното плащане. Счита, че дължимото арендно плащане за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. не е било заплатено към датата на покупка от негова страна на процесния имот, както и към датата на поканата. По аргумент от противното, на основание чл.17 ал.3 ЗАЗ твърди, че има право да получи дължимата сума. Съгласно посоченото в чл.4.1. от договора, всяка година дължимото арендно плащане подлежи на актуализация, като през годините арендатора е заплащал различни суми – 60лв., 70лв., 80лв., а за процесния период 01.10.2022г. до 30.09.2023г. разбрал, че е заплатил на другите арендодатели сума в размер на 100лв./декар.

Моли съда да постанови решение, по силата на което да осъди ответника ЕТ ”***” ЕИК: *** да му заплати сумата от 3498.68 лева, частично от общ размер 8746.70 лева , представляваща дължимо арендно плащане от 100 лева на декар за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***, ***, ***. Претендира разноски.

Ответникът ЕТ ”***” ЕИК: *** оспорва основателността на иска като излага подробни съображения и моли съда да остави ищцовата претенция без уважение.

Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Представени са доказателства, от които е видно, че с нотариален акт №60 том 25 дело 5304 ДВР 9600 от 16.08.2023г. на СВ Русе Д. П. Д. е придобил собствеността върху следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***, ***, ***.

В Нотариалния акт не е вписана изрично договорка, че дължимата рента за стопанската 2022/ 2023г. ще се получи от купувача.

2

Праводателите на ищеца - Р. Й., полски гражданин, Д. Й., полски гражданин и С.

Й., полски гражданин в качеството на наследници на Л. С. Й., починал на 09.02.2023г. са встъпили в правата по договора за аренда и са уведомили арендатора, веднага след смъртта на наследодателя си още през м. Февруари 2023г.

С уведомление /изпратено по Вайбър/ на 30.08.2023г. в 15.09 часа, от Р. Й., арендаторът е уведомен, че имотите са прехвърлени и рентата за стопанската 2022/2023г. да бъде изплатена на прехвърлителите /Р. Й., Д. Й. и С. Й./, т.к „нямаме друго споразумение с новия собственик“.

Във връзка с направеното от ищеца оспорване на представените доказателства извлечение от вайбър кореспонденция в хода на производството бе назначена и изготвена съдебно-техническа експертиза. Оспорването не бе проведено успешно, т.к приетата експертиза не дава заключение, че представените доказателства са неистински и/или манипулирани, поради което и същите имат доказателствена сила.

Обстоятелствата за връчената покана - уведомление от прехвърлителите на арендатора, преди връчване на такава от ищеца, се подкрепят и се доказаха и от свидетелските показания на В. Н. - ЧСИ е район на действие гр. Русе, който лично е връчил Уведомление от ищеца до арендатора за плащане на арендата. Свидетелят заяви, че при връчването на това уведомление, арендатора е показал вече полученото от прехвърлителите уведомление с искане за плащане на рентата за стопанската година на тях като страна по договора за аренда.

В случая, следва да се приеме, че първото получено от арендатора Уведомление за плащане на дължимата рента за 2022 / 2023г. е на прехвърлителите. Като се съобрази и липсата на изрична уговорка в НА за право на купувача да получи рентата за стопанската година, в която е прехвърлен имота, то следва да се приеме, че правото на рента за тази стопанска година е на прехвърлителите.

Арендаторът ЕТ „Б. М. - В. М. “ чрез едноличния търговец В. Р. М., своевременно, още с получаване на уведомлението в 15.09 часа на 30.08.2023г. е разпоредила в счетоводството да се изплати дължимата рента за стопанската 2022/2023г. на Р. Й., Д. Й. и С. Й. по посочена от тях банкова сметка.

Полученото по - късно уведомление на ищеца, не отменя правото на прехвърлителите да получат дължимата за текущата стопанска година рента.

Ответникът не оспорва, че на 30.08.2023г. в 16.30 му е връчено чрез ЧСИ В. Н.

Уведомление и от новия собственик Д. П. Д. за настъпилото правоприемство и искане за заплащане на неплатените арендни плащания. Към момента на получаване на уведомлението от правоприемника, арендаторът обаче, е бил сезиран с искане от прехвърлителите, поради което и правото на рента е за тях.

Безспорно се установи по делото, от представените писмени платежни 3 нареждания и от заключението на назначената икономическа експертиза, че дължимата рента за стопанската 2022 / 2023г. е била в размер на 60.00 лева за декар и е изцяло изплатена от ответника и получена от Р. Й., Д. Й. и С. Й. по посочена от тях банкова сметка на 31.08.2023г.

Ищецът не ангажира доказателства и не доказа изложените в исковата молба твърдения, че ищецът „при подписване на договора за продажба“ е провел разговор с арендатора и продавача за получаване от него на арендното плащане за 2022/2023г.

Арендаторът е узнал за продажбата едва с полученото на 30.08.2023г. от продавачите уведомление. Уведомлението на продавачите е било получено първо /преди уведомлението от купувача/, поради което и арендаторът е платил на първите по ред, като първия по ред е пръв по право. Разпоредбата на чл. 17, ал.З от ЗАЗ, съгласно която „Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването“, не вменява автоматично задължение за арендатора при прехвърляне на собствеността да плати на купувача по сделката. Това право възниква за правоприемника, само и единствено в случай, че прехвърлителите са се отказали от това си право изрично с клауза в НА за прехвърляне и/или с изрично уведомление от купувача, но само ако прехвърлителите не са поискали плащане. В случая, арендатора към момента на получаване на второто уведомление от купувача, вече е бил уведомен от прехвърлителите, че следва да плати на тях, т.е те са заявили правото си на рента за съответната стопанска година и са изискали изпълнение от арендатора към тях, което прегражда възможността и правото на купувача да иска същото изпълнение /плащане.

Предвид липсата на уредена в закона конкуренция на права в този случай, при изрично искане от прехвърлителите, то правото да получат плащане на рентата за стопанската година, в което е извършено прехвърлянето е за тях, като страна по договора и само и единствено, ако те са се отказали или не са се ползвали изрично от това си право, то възниква правото на купувача след изрично писмено уведомяване на арендатора. В конкретния случай, заявявайки правото си на рента от прехвърлителите, те са преклудирали възможността на купувача да претендира същото плащане на същото основание по същия аренден договор.

От друга страна купувачът /приобретател на имотите/, не е изпълнил задължението си да уведоми незабавно арендатора за заместването. Уведомлението е изпратено от купувача и получено от арендатора 15 дена след прехвърлянето и след получаване на уведомлението от прехвърлителите.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Безспорно е, че между страните има сключен договор за аренда относно 4

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване:

HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***, ***, *** между прехвърлителите на ищеца и арендатора – ответник.

Договорът за аренда, сключен от стария собственик, важи и за новия. Поради прехвърляне на собствеността на земеделската земя купувачът се явява приобретател на арендования обект на договора и занапред замества арендодателя като страна по договора за аренда, (чл.17, ал.2 от Закона за аренда в земеделието). Макар новият приобретател да встъпва в правата на предишния арендодател по договора за аренда, то плащане на новият собственик съобразно уговореното ще се дължи едва след уведомяване на задълженото лице, по смисъла на чл.17, ал.3 от ЗАЗ. По аргумент от разпоредбата на чл. 17, ал.3 от ЗАЗ, арендаторът дължи заплащането на арендната вноска на прехвърлителите, и само при липса на изрично искане от тяхна страна и при направено уведомление от новия собственик /правоприемника/ ще дължи плащане на последния, но от момента на уведомлението за оставащия срок на текущата година. За периода до уведомяването, арендатора дължи заплащането на вноската на страната по арендния договор, но не и на неговия правоприемник, в случая новия собственик на имотите, предмет на договора, в който смисъл и Определение № 474 от 5.10.2017 г. на ВКС по ч. гр. д. № 2898/2016 г.. IV г. о.. ГК. В настоящия случай доколкото договорът за аренда с праводателя е бил вписан, то частния правоприемник /ищецът/ по договора за покупко - продажба от 2023г. замества стария арендодател, като страна по него, но плащане му се дължи ако такова не е искано от прехвърлителите и то от получаване на съобщение от страна на арендатора за осъщественото прехвърляне. В случая, арендатора първо е получил уведомление /искане/ за плащане от прехвърлителите /страна по арендния договор до прехвърлянето/ и е изпълнил задължението си за плащане на тях. Към датата на получаване на уведомлението от правоприемника, вече е било погасено правото на последния на вземане, т.к такова е заявено от праводателите му и арендатора е изпълнил на първия по ред уведомил.