Решение № 7693 от 27.04.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 7693 гр. София, 27.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЦВЕТИНА В. КОСТАДИНОВА при участието на секретаря ЙОАНА П. ПЪРВАНОВА като разгледа докладваното от ЦВЕТИНА В. КОСТАДИНОВА Гражданско дело № 20241110138973 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано въз основа на подадена от С. З. Т. срещу Е. И. М. искова молба, която е редовна, а предявените с нея искове- допустими.

Ищцата твърди, че е собственик на апартамент № С 4-1, разположен на трети надпартерен етаж, а ответникът Е. И. М.- на апартамент № С 5-1, разположен на четвърти надпартерен етаж в блок „С“, част от многофамилна жилищна сграда, състояща се от два блока - блок „С“ и блок „D“, с общ сутерен на двата блока, находяща се в ***. Поддържа, че по стените и таваните в притежавания от нея апартамент е налице влага и мухъл, вследствие течове от апартамента на ответника.

Твърди, че „Вход мениджър“ ЕООД в качеството си на професионален домоуправител на Етажна собственост е предупреждавало ответника чрез залепване на съобщения на входната му врата да отстрани наличните течове, които произлизат от неговия апартамент и пряко и непосредствено увреждат самостоятелния обект на ищцата, както и че е правен опит за контакт със същия, но без резултат. Сочи, че по нейна заявка дружеството „Техно одит експерт“ ЕООД извършило термографския оглед, като от същия се установило, че в жилището на етаж 5 е налице некачествена дограма, в която прониква вода, вероятно от бетонните перголи, която вода се стича по цялата дограма и мокри стените около дограмата и пода под нея, налице е и некачествена изработка на облицовъчния камък на терасата на етаж 5, лоши фуги и пукнатини в ъглите, както и пукнатини на самата топлоизолация в краищата към прозорците и ъглите, в резултат на което при дъжд или сняг водата прониква през борда към бетонната плоча на етажа и от там към входа на жилището. Поддържа, че с 1 продължителното си бездействие да отстрани констатираните проблеми ответникът й създава пречки до ползва притежавания от нея апартамент, поради което моли последният да бъде осъден да го преустанови, както и да й заплати обезщетение за нанесените на притежавания от нея апартамент имуществени вреди. Претендира разноски.

С молба от 05.11.2015г. ищцата уточнява, че искането към съда е да осъди ответника да подмени облицовъчния камък на терасата си с друг облицовъчен материал, като използва водоплътни материали и постави хидроизолация, да премахне пукнатините по топлоизолацията в краищата към прозорците /до терасата/ и ъглите й в собствения му апартамент.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва предявените искове. Твърди, че влагата и мухълът в имота на ищцата не произтичат от неговото жилище. Поддържа, че още в началото на 2023г. при ищцата се появили проблеми с влага и мухъл по стените на нейното жилище от страната на терасата, които тя считала, че са резултат от дефекти по неговата тераса. Сочи, че лично я е уверил, че има изградена хидроизолация на цялата му тераса, която обхваща и бордовете, че същата е изключително качествено направена, поради което не е възможно течът да произлиза от нея. Обяснил й че същият се дължал на други причини, а именно- видимите с просто око компрометирани перголи с нарушена, напукана и зле изпълнена топлоизолация, както и на некачествената и неуплътнена дограма в нейното жилище, с незапълнени фуги и пукнатини на подпрозоръчните первази, вследствие на което се образувал конденз. Заявил й, че е готов да направи водна проба, за да е сигурна, че проблемите й не произтичат от неговата тераса, като й препоръчал да направи навес над перголата, за да я предпази и да не прониква влага от там, гарантирал й съдействие и достъп от неговата тераса за по-лесното монтиране.

Сочи, че вместо това ищцата направила навес, който монтирала под въпросната пергола, като по този начин пробила и нарушила фасадата и топлоизолацията. Сочи, че на 07.03.2023г. по нейна заявка бил направен термографски оглед на апартаментите, извършен чрез инфрачервена термографска камера от „Техно Одит Експерт“ ЕООД, който почти напълно потвърждавал казаното от него за естеството на течовете в имота й. Твърди, че констатираните отклонения в термографския доклад се отнасят до апартамента, собственост на ищцата, като счита, че в настоящото производство същата се опитва да му вмени вина за повреди, които съгласно термографския оглед са свързани със собственото й бездействие. Поддържа, че в обследването било посочено, че в жилището на ищцата е монтирана некачествена дограма, че е налице некачествена изработка на облицовъчния камък на терасата й, лоши фуги и пукнатини, както и пукнатини в топлоизолацията и неправилно монтиран подпрозоръчен камък, който не бил подпъхнат под изолацията, като именно тези повреди се явявали най-вероятна причини за щетите в апартамента й. Сочи, че въпросният доклад по никакъв начин не 2 доказва, че мухълът или черните петна в апартамента на ищцата се дължат на теч от неговата терасата. В допълнение твърди, че термографският оглед на апартамента на ищцата не бил правилният начин за категорично откриване, локализиране и намиране на източника на теча, като за да се потвърдят констатациите от термокамерата, следвало да се използва и измервател на влага, което в случая не било направено. С оглед на изложеното отправя искане към съда да отхвърли предявените искове.

Претендира разноски.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа страна:

Приет по делото е Нотариален акт за покупко-продажба, №117, том I, peг.

№7648, н. д. №104/2021г. по описа на нотариус Людмила Тенева, вписан в Службата по вписванията- гр. София с вх. peг. №61298 от 25.08.2021г., акт №151 том CLIX, дело №47611/2021г., от който се установява, че ищцата С. З. Т. е собственик на № С 4-1, разположен на трети надпартерен етаж в блок „С“, част от многофамилна жилищна сграда, състояща се от два блока - блок „С“ и блок „D“ с общ сутерен на двата блока, находяща се в ***.

Приложен е и Нотариален акт №127, том VI, peг. №8561, дело №826 от 2016г. по описа на нотариус Ивайло И., вписан в Службата по вписванията- гр. София с вх. рeг.

№70139 от 10.11.2016г., акт №61, том 163, дело №51100/2016г., видно от който ответникът Е. И. М. е собственик на апартамент № С 5-1 разположен на четвърти надпартерен етаж в блок „С“, част от многофамилна жилищна сграда, състояща се от два блока - блок „С“ и блок „D“ с общ сутерен на двата блока, находяща се в ***.

Представено е Предупреждение по чл.6 ЗУЕС от „Вход Мениджър“ ЕООД от 24.04.2024г., адресирано до живущите в Етажната собственост за предоставяне на достъп на майсторите за извършване на ремонтни дейности, касаещи теч в ап. С 4-1, както и Предупреждение по чл.6 ЗУЕС от „Вход Мениджър“ ЕООД, адресирано до Е.

И. М., с което му е указано да отстрани наличните течове, които произтичат от неговия апартамент.

Приложен е Констативен протокол от 17.05.2024г. за неосигурен достъп до апартамент № С 5-1 във връзка с оглед за изясняване причините за теч в апартамент № С 4-1, съставен от представител на „Вход Мениджър“ ЕООД, С. Т. и Р. Б.а.

Представено е и Обследване от извършен от „Техно Одит Експерт“ ЕООД термографски оглед на 07.03.2023г. относно констатирана влага по тавана на апартамента на ет. 5. Разпитано по делото е и лицето, направило огледа- Б. Б., чийто показания съдът намира, че следва да кредитира единствено в частта относно преките му впечатления за състоянието на процесните апартаменти, следите от течове в тях, както и относно компрометираното състояние на разположените между двата етажа строително-архитектурни елементи- перголи.

3

Приложен е и снимков материал на терасата на жилището на ответника Е. И. М., както и на разположените между двата етажа перголи.

Прието по делото е и заключение на съдебно-техническа експертиза. В него вещото лице посочва, че в апартамента на ищцата се наблюдават следи от мухъл и влага в ъглите по таваните, както и при фасадните стени на спалнята и на дневната — по западна/северозападна фасадна стена, които завършват с бордове. Отбелязва, че при извършен оглед на място е установило, че на места плочките на терасата на последния етаж са напукани, има обрушени фуги, които задържат влага, като една плочка в зоната на подовия отводнител (над дневната на ищцата) е премахната, че бордът на терасата е завършен с перваз от камък, който е без водооткапване от вътрешната страна, което да отведе водите извън стената, както и че между перваза и хидроизолацията на борда не е положена топлоизолация, което води до образуване на „топлинен мост“. Заявява, че по фасадата на сградата на нивото на стоманобетонната междуетажна конструкция между 5-ти и 6-ти етаж са изпълнени декоративни елементи — стоманобетонни перголи, свързани конструктивно с плочата, като посочва, че мазилката на перголите е в лошо състояние, на места липсваща и с нарушена изолация, като по фасадната мазилката на 5-ти етаж се наблюдават следи от протичане, покрай хоризонталните елементи на перголите. Въз основа на констатациите от огледа е направило извод, че следите от мухъл се дължат на конденз, причината за образуването на който е недостатъчна топлоизолация на перголите и борда на терасата и нарушена мазилка на перголите, които видимо се рушат от задържане на сняг и замръзване през зимата. Посочило е, че течове от терасата на ответника в резултат на компрометирани фуги и единични пукнати плочки, при наличие на хидроизолация под замазката е възможно да има, в случай че хидроизолацията е увредена и влагата прониква под хидроизолацията, като от огледа не може да се установи наличието и състоянието на хидроизолацията, тъй като същата е защитена със замазка, върху която е положена настилката. Заявило е, че след направена 48 часова водна проба, при която терасата на ответника е била напълнена с вода не се е установило проникване на вода в жилището на ищцата. Изразило е становище, че необходимите дейности за отстраняване на констатираните дефекти в жилището на ищцата са свързани с обработка на увредените повърхности на тавана с противоплесенни препарати и пребоядисване с латекс на таваните на двете помещения, като е остойностило същите на сумата от 1 290 лева.

В проведеното открито съдебно заседание вещото лице е уточнило, че водата би могла да се просмуква от много места, като предвид резултатите от извършената 48 часова водна проба и липсата на констатирани течове след нея счита, че най-вероятно водата прониква от декоративните перголи и борда, които са част от фасадата на сградата.

4

При така установената фактическа обстановка и след като съобрази становищата на страните в настоящото производство, съдът намира следното от правна страна:

Предмет на разглеждане в настоящото производство са следните предявени от С. З. Т. срещу Е. И. М. искове, а именно: иск с правно основание чл.109 ЗС за осъждане на ответника да прекрати неоснователното си бездействие, с което пречи на ищцата да упражнява правото си на собственост върху апартамент № С-4-1 с адрес ***, като подмени настилката на терасата на притежавания от него и разположен над този на ищцата апартамент № С 5-1 с друг качествен облицовъчен материал, използвайки водоплътни материали, постави хидроизолация, както и премахне пукнатините по топлоизолацията в краищата на прозорците, както и иск с правно основание чл.45 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 511,29 евро /1 000 лева/, представляваща обезщетение за причинените й в резултат на бездействието на ответника имуществени вреди, изразяващи се в образувани в притежаваното от нея жилище петна от влага и мухъл.

За да бъдат същите основателни, в доказателствена тежест на ищцата е да установи, че е собственик на апартамент № С 4-1, а ответникът- собственик на имота над този апартамент, а именно- апартамент № С 5-1, че с бездействието си да поддържа имота си в изправно състояние, в частност да поддържа настилката на терасата си с качествени водоплътни материали, както и нейната хидро и топлоизолацията, ответникът пречи на ищцата да упражнява необезпокоявано правото си на собственост, както и че с бездействието си е причинил теч в имота на ищцата, който е довел до претендираните от нея имуществени вреди.