Решение № 1418 от 27.04.2022, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 1418 гр. Пловдив, 27.04.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, ХХІІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мария М. Дългичева при участието на секретаря Катя Г. Грудева като разгледа докладваното от Мария М. Дългичева Гражданско дело № 20215330118835 по описа за 2021 година

С исковата молба ищецът Р. С. Г., с ЕГН ********** е предявила против Х. В. И., с ЕГН ********** обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 2 800 лв., представляваща незаплатено наемно възнаграждение в пълния му договорен размер, за периода от месец ******** г. до месец ********* г. по договор за наем от ********* г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда до окончателното й заплащане, както и за сумата от 12 467 лв., представляваща неустойка за забава в размер на 0.5 % върху всяка дължима месечна наемна вноска, за всеки ден забава за периода от *********г. до ******* г.

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за наем от ********** г., по силата на който в полза на ответника е предоставен за временно и възмездно ползване апартамент, находящ се в гр. С., р-н **********, в жилищната сграда на ул. „**********“ № **, ет.*, ап.* срещу месечен наем в размер на 500 лв. Твърди се, че жилището е предадено на наемателя след основен ремонт, напълно обзаведено и във вид и състояние съгласно подписан от страните приемо-предавателен протокол. Сочи се, че скоро след сключване на договора в жилището се появил теч по тавана и около водопроводната шахта в кухненския бокс, за който ищцата била своевременно уведомена. Последвали редица опити от страна на ищцата да установи първопричината за теча, респективно да отстрани същия, но всички останали без резултат. Вследствие на това ищцата информирала наемателя за невъзможността да поправи повредата, като му предложила да напусне наетия 1 имот, ако прецени, че не желае да го ползва в това му състояние. На този етап, обаче, не било направено изявление от негова страна нито за прекратяване на договора, нито за намаляване на наемната цена.

През втората половина на ************* г. до средата на *********** г. ищцата била извън страната, като не отговаряла на телефона си. През този период ищцата твърди, че ответникът се е свързал с племенника й – К. Г., като поискал да бъде предоговорена наемната цена, като същата да бъде намалена до отстраняване на теча. Ищцата твърди, че се е съгласила да намали цената на жилището, макар да сочи, че същото е било напълно годно за обитаване, но все пак течът обективно намалявал комфорта при обитаването му. Въпреки това договорка за конкретна цена не била постигната. След този момент ищцата твърди, че ответникът е спрял да плаща наемната цена за период от седем месеца /м. ************* г. до м. *********** г./, като след покана от нейната страна последният й заплатил на куп сумата от 2 100 лв. за седем месеца, или по 300 лв. на месец. След този период ответникът продължил да заплаща така намалената наемна цена. Сочи се, че течът бил отстранен, но въпреки това ответникът продължавал да заплаща месечна сума в размер на 300 лв. Това довело и до прекратяване на договора от страна на ищцата.

Ответникът Х. В. И. в законоустановения срок по чл.131 от ГПК е подал писмен отговор, в който оспорва предявените искове както по основание, така и по размер. Не оспорва твърденията на ищцата за наличието на сключен договор за наем, при твърдените условия, както и обстоятелствата около появилия се теч и опитите за отстраняването му.

Сочи, че скоро след предприетите действия за отстраняване на проблема ищцата е спряла да отговаря на обажданията му, като с него се свързал племенникът й. Ответникът твърди, че на ************г., чрез племенника на ищцата, е отправил искане за намаляване на наемната цена до размера на 300 лв. След този разговор е последвал период, в който ответникът не е успявал да се свърже с ищцата, като едва след седем месеца, на ************ г., и то със съдействието на посредник от агенция за недвижими имоти, помежду им се осъществила среща, на която страните в присъствието на трети лица се договорили наемната цена да бъде намалена на 300 лв. В резултат на тази договорка ответникът продължил да заплаща наема в договорения размер, без противопоставяне на страна на наемодателя. Акцентира върху това, че промяната в наемната цена не е извършена за определен срок, както твърди ищцата, а именно до отстраняване на проблема, а като компенсация за причиненото неудобство.

На следващо място, ответникът оспорва претенцията за неустойка, като твърди, че същата е нищожна поради противоречие с морала и добрите нрави, като излага подробни съображения за това. Алтернативно, в случай, че съдът намери договорената неустойка за действителна, моли за отхвърлянето й като недължима акцесорна претенция поради недължимост на главното вземане за наемни вноски по изложените по-горе съображения.

По така изложените съображения моли за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от 2 фактическа и правна страна:

Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.

Възникването на претендираното от ищеца субективно притезателно право се обуславя от положителното установяване, при условията на пълното и главно доказване на основание чл. 154, ал. 1 ГПК от негова страна, на следните материалноправни предпоставки (юридически факти): 1. наличие на действително правоотношение по договор за наем; 2. предаване на наетата вещ на наемателя и предоставяне на свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок; 3. установяване на наемно възнаграждение в посочения размер и настъпване на падежа за заплащане на задължението.

Горните обстоятелства съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване, с изключение на размера на наемното възнаграждение. Съдът е приел за безспорен първоначално договорения размер на месечната наемна вноска. С доклада по делото съдът е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата по възникване на проблем, свързан с ползването на процесното жилище, а именно появата на теч, като в първото по делото съдебно заседание страните са изразили съгласие за безспорни да бъдат обявени и обстоятелствата, че течът е отстранен през месец ********** г., както и че договорът за наем е прекратен на ********* г.

Спорът по делото се съсредоточава върху това постигнали ли са страните съгласие наемната цена по договора за наем да бъде намалена от 500 лв. на 300 лв. месечно, както и дали това намаляване е предвидено за периода до отстраняване на констатирания теч в имота, предмет на договора за наем, или без срок, с оглед компенсиране на вече претърпяното неудобство по експлоатация на имота с недостатък.

В клaузата на чл. ** от представения по делото договор за наем от ***********г. е установено, че изменения и допълнения в този договор могат да се правят само с допълнително писмено споразумение между страните. Твърдения от ответната страна за наличие на такова писмено съглашение не са излагани по делото, напротив – ответникът излага твърдения, че между страните е постигнато устно съгласие за намаляване на наемната цена. Доколкото ищецът изрично е оспорил тези твърдения, то ответникът носи тежест да ги установи. По делото не са ангажирани доказателства в тази насока. Разпоредбата на чл. 164, ал.1, т.5 от ГПК забранява със свидетелски показания да се доказва изменение на писмени съглашения, поради което и съдът не е допуснал исканите от ответната страна гласни доказателства. Изменение в наемната цена би могло да бъде осъществено единствено с допълнително писмено съглашение, съгласно изричната договорка между страните /чл.** от Договора/, и доколкото твърдения за наличие на такова не са излагани, а ищецът оспорва устно да е била постигана такава договорка, то и съдът е обвързан в изводите си от така установените по делото факти.

На следващо място, релевантен за спора е безспорният по делото факт, че процесният теч е отстранен през месец ************ г., а периодът, за който се претендира заплащане на разликата в наемната цена, е от месец **********г. до месец *************г., т.е ищецът претендира заплащане на пълната наемна вноска за период, през който течът в имота е бил отстранен и имотът е бил предоставен за ползване без недостатъци.

3

С оглед гореизложеното и доколкото по делото не са ангажирани доказателства за писмено съглашение за изменение на наемната цена, още по-малко това да е предвидено безсрочно, то и съдът намира, че предявеният иск за заплащане на разликата между договорената наемна цена от 500 лв. месечно и реално платената от 300 лв. месечно за процесния период от месец **********г.

– месец *********** г., е основателен и следва да бъде уважен.

Ищецът претендира и заплащане на неустойка в размер на 12 467 лв. или 0,5 % върху всяка дължима част от наемните вноски за претендирания период, съгласно постигнатата между тях договорка в чл. **. от Договора.

Неустойката, съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват от кредитора. Освен обезпечителна и обезщетителна функция, неустойката има и санкционна функция, тъй като е предназначена да санкционира неизправния длъжник в случай на виновно неизпълнение на договора. За да възникне правото на неустойка, уговорката за нея не трябва да противоречи на императивните правни норми на закона и на добрите нрави, разглеждани като неписани морални норми, израз на принципите за справедливост и добросъвестност в гражданските и търговските правоотношения. Противоречието със закона и/или с добрите нрави прави уговорката за неустойка нищожна по силата на чл. 26, ал. 1, пр. първо или пр. трето ЗЗД и препятства възникването на вземането и на задължението за неустойка.

Предпоставките и случаите, при които уговорената в договор неустойка е нищожна поради накърняване на добрите нрави, са изяснени в т. 3 от Тълкувателно решение № 1/15.06.2010 г. по т. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС. Според дадените с решението указания, преценката дали една неустойка е нищожна от гледна точка на добрите нрави се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора в зависимост от специфичните за отделния случай факти и обстоятелства и от общи за всички случаи критерии като например естеството на обезпеченото с неустойката задължение и неговия размер, вида на неустойката /компесаторна или мораторна/ и вида на неизпълнение на задължението /съществено или за незначителна негова част/, съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните вреди от неизпълнението. Клаузата за неустойка е нищожна поради накърняване на добрите нрави /чл.26, ал.1 ЗЗД/ във всички случаи, когато е уговорена извън присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции.

Даденото с Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк.д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС разрешение е доразвито в практиката на Върховния касационен съд, съгласно която въпросът доколко клаузата за неустойка е уговорена в нарушение на добрите нрави следва да се разрешава чрез комплексна преценка не само на съдържанието на договорната клауза, но и при отчитане на фактори като свободата на договаряне, равнопоставеността между страните, функциите на неустойката, възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението, за да не се превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване и пр. фактори, относими за конкретното правоотношение. В този смисъл - Решение № 223 от 19.04.2016 г. по т.д. № 3633/2014 г. І 4 т.о. ВКС, Решение № 229 от 29.06.2017 г. по т.д. № 3550/2015 г. ІІ т.о. ВКС и Решение № 104 от 26.06.2017 г. по т.д. № 2559/2016 г. ІV г.о. ВКС.

При тази преценка следва да се изходи преди всичко от характерните особености на договора за наем и вида на насрещните престации: наемодателят се задължава да предостави на наемателя ползването на вещ срещу наемна цена, а наемателят - да я заплати, но само срещу отстъпеното му ползване.