Решение № 763 от 08.02.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 763 гр. София, 08.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Станимира И.

Членове:

Райна Мартинова

Петя Попова при участието на секретаря Йорданка В. Петрова като разгледа докладваното от Петя Попова Въззивно гражданско дело № 20221100502839 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

С Решение № 20001683 от 10.01.2022 г., по гр.д. № 53124/2019 г. по описа на СРС, 75-ти състав, са уважени предявените искове от „Б.Т.К.“ ЕАД срещу „Х. К.“ ООД, с правно основание чл. 233, ал.1 от ЗЗД за сумата от 4342,89 лева, увеличен размер по реда на чл. 214 ГПК, представляваща вреди причинени при ползването на две помещения с обща площ от 30 кв.м., находящи се на първи етаж на масивна двуетажна сграда в УПИ IV, кв.13 по плана на с. К., община Аксаково, и с правно основание чл. 86, ал.1 от ЗЗД сумата от 79,62 лева, представляваща лихва за забава върху претендираното обезщетение за периода от 13.07.2019 г. до 16.09.2019 г., ведно със законната лихва върху главницата считано от предявяване на исковата молба в съда-16.09.2019 г. до окончателното плащане на сумата.

Със същото Решение районният съд е отхвърлил предявения иск о т „Б.Т.К.“ ЕАД срещу „Х. К.“ ООД, с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, във вр. с чл. 82 от ЗЗД, предявен като частичен за сумата от 1000 лева от общо заявена претенция в размер на 3766 лева, представляваща пропуснати ползи, като неоснователен.

С Решението районният съд е разпределил отговорността за разноски.

Срещу Решението в частта, с която са уважени исковете по чл. 233, ал.1 от ЗЗД и по чл. 86 ЗЗД, е депозирана въззивна жалба от ответника по исковете. Оспорва изводите на районния съд относно състоянието, в което е било предаден имота от първоначалния собственик. Твърди, че в приемо-предавателния протокол от 2007 г. изрично е отбелязано, че помещението ще се ползва за АТЦ – автоматична телефонна централа, което изключвало помещението да се предава във вид, подходящ за помещения, ползвани за други цели – търговски, жилищни и други. В таи връзка твърди, че свидетелските показания на У. не следва да бъдат кредитирани, доколкото те касаят отдалечени във времето събития. Посочва, че помещенията се намират в стара сграда, чието състояние не е добро. Твърди, че 1 районният съд не е взел предвид платения от ответника депозит в размер на 500 лева по споразумение № 47803 от 15.05.2019 г., който е следвало да послужи като обезщетение за неимуществени вреди. По отношение обезщетението за забава въззивникът навежда доводи, че изпратените до него покани не са от характер да го поставят в забава, поради което искът е неоснователен. Отправя искане за отмяна на решението в обжалваната част и за постановяване на ново, с което исковите претенции да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.

В срока по чл. 263 ГПК е депозиран отговор на въззивната жалба, с който се оспорват наведените от въззивника доводи и възражения. Поддържа се становище за правилност на решението в обжалваната от ответника част, поради което моли то да бъде потвърдено.

В срока по чл. 263, ал. 2 от ГПК е депозирана насрещна въззивна жалба от ищеца по исковете срещу Решението в частта, с която е отхвърлен искът с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, във вр. с чл. 82 от ЗЗД. Оспорва изводите на СРС, че за да бъде уважен искът ищецът е следвало да докаже наличието на наемен договор и размера на уговорената наемна цена. Излага съображения, че по делото са ангажирани доказателства за намерение за сключване на договор за наем, поради което счита иска за доказан. Отправя искане за отмяна на решението в обжалваната част и за постановяване на ново, с което искът да бъде уважен.

Претендира разноски.

В срока по чл. 263 ГПК е депозиран отговор на насрещната въззивната жалба, с който се оспорват наведените от въззивника ищец доводи и възражения. Поддържа се становище за правилност на решението в обжалваната от ищеца част, поради което моли то да бъде потвърдено.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, намира за установено следното:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните.

В процесня случай предмет на въззивна проверка е решението в неговата цялост. При извършена проверка съдът намира, че атакуваното решението е валидно и допустимо.

Решението е и правилно като на основание чл. 272 от ГПК въззивният съд препраща към мотивите на първоинстанционния съд.

Във връзка с доводите, изложени във въззивната жалба съдът намира следното:

По иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД:

Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена. При липса на друга уговорка между страните наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета (чл. 230, ал. 1 ЗЗД), а наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите, причинени през време на ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря (чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД). Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 4-то ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на наемателя по договора за наем.

Ако страните по наемното правоотношение не са подписали двустранно приемопредавателен протокол, установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта 2 е получена от наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползуването, за което е наета, т. е. в ненадлежно състояние, доказателствената тежест за установяване на съответното състояние е негова.

В случая няма спор между страните, че въззивникът ответник е ползвал процесните имоти - две помещения с обща площ 30 кв.м., находящи се на първи етаж от масивна двуетажна сграда в УПИ IV, ТПК, кв.13 по плана на с. К., по силата на договор за наем сключен между него и „СПС-89“ ООД. Същите имот са придобити от въззивника ищец по силата на договор за покупко-продажба сключен на 01.11.2018 год., обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №132, том IX, рег. №12566, дело 1325 от 2018 г., с който „СПС-89“ ООД е продал на „Х. К.“ ООД отдадения под наем имот.

Не е спорно между страните, че към момента на придобиване на правото на собственост от ищеца върху сградата, на 01.11.2018 год., договорът за наем не е бил прекратен и към този момент въззивникът ответник е ползвал имотите. Съгласно чл. 237, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД ако договорът за наем няма достоверна дата, какъвто е настоящият случай, и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя – в случая ищеца, като договор за наем без определен срок.

Съгласно чл. 238 ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. В случая се установява, че страните са сключили споразумение от 15.05.2019 г., по силата на което „БТК“ ЕАД се задължило да освободи помещението до 30.06.2019 г.. Със същото споразумение ответникът се е задължил да заплати на ищеца сума в общ размер 4 500 лева без вкл. ДДС, от които 4000 лева, представляващи обезщетение за ползване на имота за периода от 01.11.2018 год. до 30.06.2019 год. и 500 лева, представляващи депозит, служещ като гаранция при увреждане на помещения и при наличие на неизпълнени задължения.

По делото са приети два приемо-предавателни протокола. Първият от тях от 10.12.2007 г. касае предаването на имотите от предходния собственик „СПС-89“ на „БТК“ АД. В протокола изрично са посочени имотите, а именно две помещения с обща площ 30 кв.м., находящи се на първи етаж от масивна двуетажна сграда в УПИ IV, ТПК, кв.13 по плана на с. К., състоянието им - помещенията са в добър вид, подът е покрит с балатум, стените са боядисани с латекс, дограмата е дървена, както и че същите ще бъдат ползвани за инсталиране на АТЦ. Протоколът е подписан от наемодателя и от наемателя. Така съставеният и подписан протокол обвързва въззивника ответник, тъй като същият е подписан от негов представител и не се оспорва от ответника. В протокола е обективирано, че имотите са предоставени в добър вид, описано е състоянието на стените и пода, поради което правилно районният съд се е приел, че при предаване на имота същият е бил в добро състояние. Неоснователно се твърди във въззивната жалба на ответника, че предназначението, за което щели да бъдат използвани имотите, не предполагало помещенията да бъдат във вид, подходящ за други цели – търговски, жилищни и т.н., че нямало конкретика на „добър вид“ в протокола, както и че помещенията са се намирали в стара сграда, чието общо състояние не е било поддържано и е могло да рефлектира върху състоянието на процесните помещения. По делото не са ангажирани доказателства от въззивника ответник, от които да се установява, че помещенията са били предадени в лошо състояние, а именно негова е доказателствената тежест за установяване на подобно твърдение. Напротив, по делото освен писмени доказателства са събрани и гласни доказателства чрез разпита на свидетеля У., които правилно са кредитирани от районния съд. Свидетелят споделя, че живее в с. К., че лично е възприел състоянието на помещенията за последно през 2007 г., които били в „идеално състояние“. Въпреки че свидетелят не е последователен, което съдът отдава на изминалия период от време, неговите показания намират подкрепа в приемо-предавателния протокол от 2007 г., поради което и въззивният съд намира същите за достоверни.

3

По изложените съображения въззивният съд приема, че въззивникът ответник не е доказал възражението си за състоянието на помещенията, а с оглед събраните доказателства правилно районният съд е приел, че те са били предадени в добро състояние.

На следващо място, по делото е приет приемо-предавателен протокол от 26.06.2019 г., с който „БТК“ ЕАД е предал на „Х. К.“ ООД процесните имоти. Описано е състоянието им към момента на предаването му, като е посочено, че има дупки по таваните и стените вследствие на монтаж на кабели и техника, както и 2 дупки в касата на прозорците.

Протоколът носи подписите на представители на ищцовото и ответното дружества и не е оспорен от страните по делото. По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпита на свидетеля А., които са вътрешно непротиворечиви, последователни и кореспондират с писмените доказателства по делото. Свидетелят лично е възприел състоянието на помещенията след предаването им от въззивника ответник, като същият се явява и незаинтересован от изхода на делото. Въззивният съд кредитира изцяло показанията му, от които се установява, че помещенията са били в лошо състояние – имало е дупки в стените, в дограмата, в касите на вратите, по пода. За въззивния съд няма съмнение за достоверността на показанията, който са добросъвестно дадени от свидетеля, а споделеното от него състояние на помещенията съответства на обективираното в приемо-предавателния протокол.

Не е спорно по делото, че за периода 10.12.2007 г. - 26.06.2019 г. ползвател на имота е бил „БТК“ ЕАД, а с оглед установеното по делото състояние на имота при предаването му от наемодателя на наемателя през 2007 г. и предаване от наемателя на собственика през 2019 г., се налага извод, че в резултат на ползването на помещенията от „БТК“ ЕАД състоянието на имота се е влошило, като били причинени следните повреди – дупки по таваните и стените вследствие на монтаж на кабели и техника, както и 2 дупки в касата на прозорците.