Определение № 4932 от 02.10.2026, Окръжен съд - Варна

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4932 гр. Варна, 02.10.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в закрито заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Цвета Павлова

Членове:

Пламен Ат. Атанасов

Деница Добрева като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Въззивно гражданско дело № 20263100502012 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба, депозирана от “Бяла Хоум Мениджмънт“ ООД, с ЕИК 202316287, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Княз БорисI“ №362, бл.1, вх.“Г“, ет.1, офис Г1, представлявано от Атанас Маринов Тодоров, действащ чрез адв.Д.

К., със съдебен адрес: гр.Поморие, ул.“Княз Александър Батенберг“ №5, партер, против Решение №2533/22.06.2026г. постановено по гр.д.№12504/2024г. по описа на Районен съд Варна, с което са отхвърлени в цялост предявените субективно и обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.79 ЗЗД във вр. чл.86 от ЗЗД, за осъждане, както следва:

- ответницата А. М., гражданка на Казахстан, родена на **********г., в Казахстан, с БУЛСТАТ 177109119, с адрес на територията на Република България: гр.Бяла, ул.“Съединение“ №1, ет.-1, ап. Г2-1, да заплати общо сумата от 569.81 евро, представляваща припадащата й се 1/2 идеална част от сбора на неплатените задължения за такси поддръжка по Договор за поддръжка и управление на комплекс “Бяла Сан Резиданс 7“ от 01.11.2016г., от които 145.88 евро за 2022г., 232.80 евро за 2023г. и 191.13 евро за 2024г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и мораторна лихва върху припадащата се на ответницата 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка, както следва: -в размер от 43.45 евро, върху главницата за 2022г. за периода от 01.05.2022г. до 02.10.2024г.; -в размер от 43.77 евро, върху главницата за 2023г., за периода от 01.05.2023г. до 02.10.2024г.; -в размер от 11.27 евро, върху главницата за 2024г., за периода от 01.05.2024г. до 02.10.2024г.;

- ответника Н. М., гражданин на Казахстан, роден на ******., в Казахстан, с БУЛСТАТ 177109159, с адрес на територията на Република България: гр.Бяла, 1 ул.“Съединение“ №1, ет.-1, ап. Г2-1, да заплати общо сумата от 569.81 евро, представляваща припадащата му се 1/2 идеална част от сбора на неплатените задължения за такси поддръжка по Договор за поддръжка и управление на комплекс “Бяла Сан Резиданс 7“ от 01.11.2016г., от които 145.88 евро за 2022г., 232.80 евро за 2023г. и 191.13 евро за 2024г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и мораторна лихва върху припадащата се на ответнка 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка, както следва: -в размер от 43.45 евро, върху главницата за 2022г. за периода от 01.05.2022г. до 02.10.2024г.; -в размер от 43.77 евро, върху главницата за 2023г., за периода от 01.05.2023г. до 02.10.2024г.; -в размер от 11.27 евро, върху главницата за 2024г., за периода от 01.05.2024г. до 02.10.2024г.

Поддържа, че атакуваният съдебен акт е неправилен, като се оспорват изводите на съда, че процесното облигационно правоотношение е нищожно на основание чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД. Поддържа се, че мотивите на съда не кореспондират със събраните по делото доказателства, съответно че е неправилен извода за това, че процесния договор е сключен на основание чл.2 от ЗУЕС с лице, което не е инвеститор на комплекса. Излага се, че в разрез с нормата на чл.20 от ЗЗД, съдът не е изследвал действителна воля на страните, която е била да бъдат обвързани от процесния договор. Твърди се, че видно от събраните доказателства, към момента на сключване на договора на страните е било известно обстоятелството, че ищцовото дружеството няма качеството на инвеститор на комплекса, но въпреки това са встъпили в процесните договорни отношения. Поддържа се, че ответниците са искали да сключат договор именно с “Бяла Хоум Мениджмънт“ ООД /с предходно наименование “Дрийм Хоум Мениджмънт“ ООД/, защото останалите собственици в комплекса са имали сключен договор с него и поради доброто му реноме. Твърди се, че процесният договор представлява обикновен, ненаименуван такъв, като се оспорва извода, че формата му на сключване с нотариална заверка на подписите, е индиция за това че същия е има характер на договор по чл.2, ал.1 от ЗУЕС. Излага се, че целта на избраната форма за сключване, е при необходимост, същата да бъде използвана при оспорване на подписите или при неизпълнение на договора. Наред с това се сочи, че по делото е останало неизследвано обстоятелството, че в процесния договор липсва текст определящ дружеството изпълнител за инвеститор на комплекса. Също така не е обсъдено безспорното обстоятелство, че след сключването на договора, плащайки дължимите суми страните са демонстрирали воля да бъдат обвързани от него. в обобщение се твърди, че процесният договор е действителен и като такъв надлежно обвързва страните по него. Излага се, че процесният договор има комплексен характер с предмет поддръжка и управление на целия комплекс, а не само общите части на сградата. Твърди се, че по силата на договора се предоставя възможност на ответниците, които не притежават идеални части от поземления имот, да използват както него, така и други обекти, като зелени площи, алеи, басейн, детска площадка, беседка и други. Сочи се, че в случая управлението и поддръжката на комплекса не може да бъде извършвано въз основа на решения на Общото събрание на Етажната собственост, понеже такива решения могат да се вземат единствено за общите части от етажната собственост, но не и относно собствеността, която не нейно притежание. Наред с това се твърди, че на 2 възникване на Етажната собственост в комплекса до момента няма проведено Общо събрание и не са конституирани органи на управление. Сочи се, че последното е последица от обстоятелството, че етажните собственици са превъзложили, чрез индивидуални договори на въззивника грижата за благосъстоянието на комплекса. Твърди се, че чрез процесния договор не се постига забранен от закона резултат, напротив обезпечава се изискването на чл.169, ал.1 от ЗУТ. Ето защо се поддържа, че не съществува пречка при спазване на принципите на свободата на договарянето, отделните собственици, извън регулацията на ЗУЕС, да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс. Поддържа се още, че подобни договори биха били нищожни само при положение, че изпълнители по тях са различни лица, поради колизия със забраната етажни собственици да вземат индивидуални решения за поддържката на общите части. На следващо място се поддържа, че ако се приеме нищожност на процесния договор, като сключен без решение на общо събрание за поддържане на общите части, то доколкото в него са уредени и други отношения, които не следват от притежанието на самостоятелен обект в сградата, следва да се приложи нормата на чл.26, ал.4 от ЗЗД. В допълнение се поддържа, че сключени индивидуални договори от отделен етажен собственик, с който не се изземват изключителните правомощия на общото събрание на ЕС и по никакъв начин не се ограничават възможностите на колективната общност, не създават задължения за трети лица и не се отклоняват от императивните норми на закона. Излага се, че възложените дейности с процесния договор осигуряват поддържането, както на общите части, така и на други съоръжения в комплекса в по-добро състояние, което не е забранено от закона и е в синхрон с принципите на свобода на договарянето. Поддържа се, че процесния договор разкрива съществени елементи, както на договора за изработка, така и на договора за поръчка, поради което спрямо него не следва да се прилагат изискванията за съдържание на ЗУЕС, а тези на ЗЗД и в частност свободата на договаряне. Ето защо се твърди, че страните не са обвързани от нормата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, изискваща прилагане на еднаква такса по индивидуалните договори на етажните собственици, алтернативно съобразно притежаваната жилищна площ. Моли се за отмяна на обжалвания съдебен акт, като неправилен и необоснован, и постановяване на нов, с който исковата претенция да бъде уважена в цялост, ведно с присъждане на сторените разноски.

В предоставения срок, въззиваемите страни, представлявани чрез общ пълномощник, депозират по делото отговор на въззивна жалба, с който молят жалбата да бъде оставена без уважение, а съдебното решение да бъде потвърдено. Излага се, че за да предяви исковата си претенция, ищецът се е позовал на договор с основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС, сключен с нотариална заверка на подписите, вписан в Агенцията по вписванията. Сочи се, че по делото не е спорно, че процесната сграда има правен режим на етажна собственост, респективно че отношенията свързани с нея се уреждат от ЗУЕС. Поддържа се, че чрез чл.2, ал.1 от ЗУЕС, вр. § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, законът допуска изключение от общото правило за управление на общите части по отношение на комплекси от затворен тип, чието управление се случва въз основа на писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и 3 собствениците на самостоятелните обекти. Твърди се, че пред първата инстанция, ищецът е признал, че сградата не е от вида на затворен комплекс. Ето защо сградата следва да бъде управлявана по общите правила на ЗУЕС, след избор на органи на Етажната собственост.

Твърдят, че всъщност Етажна собственост не е учредявана никога. С оглед на изложеното се поддържа, че процесния договор, подписан на основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС, е в нарушение на императивна норма на ЗУЕС, сключен от въззивника без да е в кръга на изрично предвидените лица, които могат да са страна по него /не притежава качеството инвеститор, не му е учредявано право на строеж за сградата/. С оглед изложеното се поддържа, че съдът правилно е приел сключеният договор за нищожен. Поддържа се още, че е необосновано твърдението на ищеца, че чрез договора се осигурява ползването на други изградени в поземления имот съоръжения, тъй като такива, освен басейн и зелени площи, липсват.

Твърди се, че в настоящия случай, поради особения характер на отношенията, не може да се приеме, че макар да не са спазени изискванията на ЗУЕС, страните са обвързани от облигационни отношения по реда на ЗЗД. Оспорва се развитото в жалбата твърдение, че сключеният договор е обикновен ненаименован. На следващо място се сочи, че сключеният на 01.11.2016г. договор е прекратен, чрез връчване на нотариална покана от 23.06.2022г., поради неизпълнение задълженията на ищеца да поддържа терена и общите части на сградата, като прекратяването е вписано в регистъра към Община Бяла на 24.11.2022г.

В хода на проверката въззивният съд констатира, че постъпилата въззивна жалба е редовна и отговоря на изискванията на чл.260 от ГПК, тъй като е подадена в срок от надлежна страна, срещу подлежащ на обжалване акт и съдържа останалите необходими приложения.

Жалбоподателят с подадената въззивна жалба е направил искане за приобщаване към доказателствения материал изготвена справка от Служба по вписванията-гр.Варна и за събиране на гласни доказателства, чрез разпит на един свидетел.

Така отправените доказателствени искания са бланкетни, като страната не е изложила никакви съображения за допустимостта им, съответно за наличие на процесуални нарушения в първоинстанционното производство, които да обосноват приложението на чл.266, ал.3 от ГПК. Ето защо съдът намира, че исканията на жалбоподателя следва да се оставят без уважение.

Съобразно преценката за допустимост на производството и на основание чл.267 от ГПК, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА за разглеждане въззивна жалба на “Бяла Хоум Мениджмънт“ ООД, против Решение №2533/22.06.2026г. постановено по гр.д.№12504/2024г. по описа на Районен съд Варна, с което са отхвърлени в цялост предявените от жалбоподателя субективно и обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.79 ЗЗД във вр. чл.86 от ЗЗД, за осъждане на А. М., да заплати общо сумата от 569.81 евро, представляваща 4 припадащата й се 1/2 идеална част от сбора на неплатените задължения за такси поддръжка по Договор за поддръжка и управление на комплекс “Бяла Сан Резиданс 7“ от 01.11.2016г., от които 145.88 евро за 2022г., 232.80 евро за 2023г. и 191.13 евро за 2024г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и мораторна лихва върху припадащата се на ответницата 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка, както следва: -в размер от 43.45 евро, върху главницата за 2022г. за периода от 01.05.2022г. до 02.10.2024г.; -в размер от 43.77 евро, върху главницата за 2023г., за периода от 01.05.2023г. до 02.10.2024г.; -в размер от 11.27 евро, върху главницата за 2024г., за периода от 01.05.2024г. до 02.10.2024г., и за осъждане на Н. М. да заплати общо сумата от 569.81 евро, представляваща припадащата му се 1/2 идеална част от сбора на неплатените задължения за такси поддръжка по Договор за поддръжка и управление на комплекс “Бяла Сан Резиданс 7“ от 01.11.2016г., от които 145.88 евро за 2022г., 232.80 евро за 2023г. и 191.13 евро за 2024г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и мораторна лихва върху припадащата се на ответника 1/2 идеална част от главницата за такса поддръжка, както следва: -в размер от 43.45 евро, върху главницата за 2022г. за периода от 01.05.2022г. до 02.10.2024г.; -в размер от 43.77 евро, върху главницата за 2023г., за периода от 01.05.2023г. до 02.10.2024г.; -в размер от 11.27 евро, върху главницата за 2024г., за периода от 01.05.2024г. до 02.10.2024г..