Решение № 142 от 23.12.2021, Окръжен съд - Враца

РЕШЕНИЕ

№ 142 гр. Враца, 22.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Евгения Г. Симеонова

Членове:

Пенка Т. Петрова

Ана Б. Ангелова-Методиева при участието на секретаря Мария К. Ценова като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Въззивно гражданско дело № 20211400500465 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на "Н. Т." ЕООД, ЕИК ***, чрез пълномощника адв.В.Ч., против Решение № 260143/21.06.2021 г. по гр.д.№ 64/2021 г. на Районен съд-Бяла Слатина в частта, в която са уважени предявени искове от "Агросем-2002" ООД, ЕИК ***, и на основание чл.16, ал.5 ЗАЗ са изменени Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 1940, т.5, № 23, партида № 57107/30.04.2015 г. и Договор за аренда на земеделска земя вх.рег.№ 549, том 2, № 84, партида № 56009/13.02.2015 г. относно размера на уговореното арендно плащане за конкретно посочени земеделски имоти.

Въззивникът поддържа, че решението е неправилно и незаконосъобразно в обжалваната част. Навежда доводи, че съгласно разпоредбата на чл.16, ал.1 ЗАЗ изменение на договор за аренда може да бъде поискано ако е налице трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, както и че според съдебната практика изменение на обстоятелствата по смисъла на посочената разпоредба е налице, ако е настъпило за повече от три стопански години.

Счита, че в случая по делото не е проведено пълно и главно доказване относно наличието на трайно изменение на обстоятелствата, тъй като от заключението на изслушаната експертиза се установява, че за 2020 г. увеличението от 31.60 лв./дка е 1 малко над договорения минимален размер на арендното плащане от 30,00 лв., а цената на средното рентно плащане за стопанската 2020/2021 г. е 37 лв./дка. Счита, че по делото не са ангажирани доказателства за това какво е средното пазарно рентно плащане за последните три стопански години, както и че районният съд неправилно е приел за служебно известен факта, че средният размер на арендното плащане в землищата на Община Бяла Слатина е 50 лв. за дка, без в тази насока да са били събрани доказателства.

В жалбата се прави оплакване, че имотите, отдадени за ползване с Договор за аренда рег.№ 1940, том.5, № 23, партида № 57107/30.04.2015 г., са различни от тези, които съдът е описал в диспозитивната част на обжалвания съдебен акт. Посочва се, че е било направено възражение от ответника, че третото лице Г. К. не е страна по сключения договор за аренда, но първоинстанционният съд не се е произнесъл по същото.

Въззивникът счита, че доколкото посочената в договорите цена е определяема, а не определена, то същата не следва да се изменя при условията на чл.16 ЗАЗ, а с обжалваното решение районният съд е променил самия начин на определяне на престацията. Намира, че ако се приеме, че са налице предпоставките за изменение на арендните договори, то същото следва да бъде съгласно размера на средното годишно рентно плащане за съответното землище за предходната година, определено от комисия, назначена със заповед на директора на Областна дирекция "Земеделие" въз основа на данни, предоставени от съответната Общинска служба "Земеделие" за средната стойност на рентните вноски, изчислена на база повече от половината договори, вписани в Службата по вписванията и регистрирани в ОСЗ, която стойност за землището на с.*** за стопанската 2020/2021 г. е в размер на 37 лв./дка.

В жалбата се иска решението на РС-Бяла Слатина да бъде отменено в обжалваната част и да бъдат отхвърлени предявените искове в тази част. Претендира се присъждане на разноски за двете съдебни инстанции.

В срока по чл.263, ал.1 ГПК е подаден отговор от "Агросем-2002" ООД, ЕИК ***, чрез пълномощника му адв.М.И., в който въззиваемият оспорва основателността на въззивната жалба. Навежда доводи, че е собственик на описаните в исковата молба недвижими имоти, предмет на спорните договори за аренда, сключени през 2015 г. за срок от 10 години. Сочи, че районният съд е изследвал собствеността и правилно е приел, че дружеството-ищец притежава активна легитимация да води иск за изменение на дължимото арендно плащане по тези договори

Въззиваемият изразява несъгласие с наведените в жалбата доводи, че не е налице трайно изменение на обстоятелствата, при които са сключени арендните договори. Навежда доводи, че съгласно чл.8, ал.2 ЗАЗ арендаторът дължи арендно плащане в съответствие с действителната пазарна поземлена рента, поради което и с оглед продължителния, траен и обвързващ характер на правоотношението 2 законодателят е предвидил възможност за изменение размера на престацията по съдебен ред. В този смисъл намира, че правно значение има установяването на трайното изменение на пазарната рента за конкретното землище, което изменение в случая е установено от изслушаната експертиза и от заявеното вътрешно убеждение на съда за ноторност на факта относно действителния размер на арендното плащане.

Въззиваемият счита за неоснователно искането на въззивника за определяне размера на средното годишно рентно плащане по посочения в жалбата начин, тъй като същият не би отразил размера на пазарната рента, дължим съобразно чл.8, ал.2 ЗАЗ.

В жалбата се излагат съображения за неоснователност на възражението на въззивника, касаещо разминаване между арендуваните имоти с Договор за аренда рег.

№ 1940, том.5, № 23, партида № 57107/30.04.2015 г. и имотите, описани в диспозитива на обжалваното решение. Твърди се, че от събраните доказателства е видно, че арендодателят П. Б. К. е наследодател на Г. К., както и че от скиците е видно, че имотите имат номера по предходен план и съседи, които съвпадат с имотите, описани в нотариалния акт за собственост.

Въззиваемият моли за потвърждаване на обжалваното решение като правилно и законосъобразно и за присъждане на направените разноски пред въззивната инстанция. Прави възражение за прекомерност на разноските на насрещната страна.

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна в процеса, в рамките на законоустановения срок по чл.259, ал.1 ГПК и срещу обжалваем съдебен акт.

При извършената служебна проверка по реда на чл.269 ГПК въззивният съд констатира, че първоинстанционното решение е валидно, а в обжалваната част и допустимо.

За да се произнесе по правилността на атакувания съдебен акт, настоящият съдебен състав взе предвид следното:

Районен съд-Бяла Слатина е сезиран с искова молба на „Агросем-2002” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: с.***, п.к. ***, общ.Бяла Слатина, обл.Враца, ***, представлявано от управителите М. Ч. и Н. Н., с която против "Н. Т." ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: с.***, п.к. ***, общ.Бяла Слатина, обл.Враца, ***, представлявано от управителя В. Б. М., са предявени искове с правно основание чл.16, ал.5 ЗАЗ за допускане изменение на дължимо от ответника арендно плащане за декар земеделска земя по три договора за аренда на земеделска земя, като същото бъде актуализирано за всяка стопанска година до изтичане срока на арендните договори и определяно в размер на пазарната поземлена рента за съответната стопанска година за землището на с.***, обл.Враца.

Ищецът твърди, че е собственик на земеделски имоти, описани в 19 пункта на исковата молба, находящи се в землището на с.***, които е придобил по силата на договори за покупко-продажба, сключени както следва: 1/ На 07.04.2017 г. с 3 нотариален акт № 184, т.2, рег.№ 1264, дело № 379/2017 г. от К. Й. Й.; 2/ На 07.04.2017 г. с нотариален акт № 183, том 2, рег.№ 1263, дело № 378/2017 г. от Б. Й. Д.; 3/ На 24.07.2017 г. с нотариален акт № 90, том 5, рег.№ 2629, дело № 884/2017 г. от Г. В. К.;

4/ На 03.11.2017 г. с нотариален акт № 77, том 8, рег.№ 3728, дело № 1488/2017 г. от В.

К. Г.; 5/ На 15.02.2018 г. с нотариален акт № 178, том.1, рег.№ 418, дело № 175/2018 г. от Р. П. К. и С. П. К.; 6/ На 23.02.2018 г. с нотариален акт № 29, том 2, рег.№ 555, дело № 225/2018 г. от П. Б. Ш. и Ц. Б. Н..

Посочва се, че земеделските имоти са отдадени под аренда на ответната ЗК „Надежда”, с.*** за срок от 10 години, т.е. до м.09.2025 г. със следните договори: 1/ Договор за аренда на земеделска земя № 23, том 5, рег.№ 1940/30.04.2015 г.; 2/ Договор за аренда на земеделска земя № 2018, том 2, рег.№ 771/04.03.2015 г.; 3/ Договор за аренда на земеделска земя № 84, том 2, рег.№ 549/2015 г. Твърди се, че управителят на кооперацията-арендатор е сключвал договорите сам със себе си, в качеството на пълномощник на действителните собственици.

Ищецът счита, че са налице предпоставките за изменение на арендните договори в частта относно договорените арендни плащания за стопанските години от 2020 г. до 2025 г. вкл., тъй като е налице трайна промяна на пазарната поземлена рента в района на землището на с.***, изразяваща се в повишаване на същата до 40 лв./дка за стопанската 2017 г. и на 50 лв./дка за стопанските 2018 и 2019 г. Твърди, че договореното арендно плащане от 30 лв/дка не съответства на реалната пазарна поземлена рента, както и че същото е договорено като минимум, но от сключването на договорите за аренда до момента на предявяване на иска изплащането на дължимата аренда никога не е било на база 50% от печалбата, каквато е била волята на арендодателите към момента на сключване на договорите.

В исковата молба се посочва, че е било отправено предложение за актуализация на дължимия размер на арендното плащане до края на срока на договорите, но арендаторът е върнал предложение за увеличаване на арендното плащане на 39 лв./дка, което не удовлетворява справедливо интересите на ищеца и не съответства на промененото в годините действително положение. Излагат се доводи, че отправеното предложение се равнява на минимума на арендно плащане за т.нар. „бели петна” и е несправедливо и неприемливо, поради което за ищеца възниква правен интерес от предявяване на настоящите искове за изменение на арендните договори по съдебен ред.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от „Н. Т.” ЕООД, в който се оспорва допустимостта на предявените искове. Навеждат се доводи, че ответникът не е страна по Договор за аренда на земеделска земя №38, том.5, вх.рег.№ 1968/2015 г., поради което липсва пасивна процесуална легитимиция по отношение на един от описаните в исковата молба недвижими имоти. По отношение на останалите имоти се посочва, че ищецът е придобил идеални части от същите след сключване на 4 договорите за аренда и не е страна по същите, поради което липсва активна процесуална легитимация за предявяване на исковете по чл.16, ал.5 ЗАЗ. В условията на евентуалност се изразява становище и за неоснователност на исковете претенции.

Разиват се съображения, че арнендното плащане по всички договори е определяемо, а не определено, тъй като е уговорено в размер на 50% от печалбата, но не по-малко от 30 лв/дка годишно, поради което разпоредбата на чл.16 ЗАЗ не е приложима.

Ответникът се позовава на практика на ВКС, според която актуализация на размера на арендната вноска е допустима, когато страните по арендния договор са предвидили такава клауза при подписването му и тя не представлява изменение на арендния договор по смисъла на чл.16 ЗАЗ в частта за арендната вноска. Сочи, че в процесните договори такива клаузи липсват, поради което актуализация на размера на арендната вноска може да се направи единствено с допълнително споразумение между тях. Изтъква, че в случая арендаторът се е съгласил да актуализира размера на дължимата рента, като е предложил по-висок размер, съобразен със СГРП за стопанската 2020/2021 г. за землището на с.***, определено от МЗХ, но ищецът не се е съгласил и поддържа искането си за арндна цена в размер на 50 лв./дка, която е прекалено завишена и не отговаря на действителната средна годишна рента.

Допълнително се развиват съображения, че не е налице фактическият състав на стопанската непоносимост по смисъла на ЗАЗ, поради което не следва да бъде допускано исканото изменение на договорите за аренда.