Решение № 2471 от 25.07.2022, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2471 гр. В., 25.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – В., 43 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Т.Л. при участието на секретаря Д.С.Д. като разгледа докладваното от Т.Л. Гражданско дело № 20213110116680 по описа за 2021 година и за да се произнесе, съобрази следното:

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба на М. Д. К., ЕГН **********, адрес: *****************************, с която против Етажната собственост на жилищна сграда с административен адрес:

*****************************, е предявен иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, за отмяна като незаконосъобразни, всички решения - от т.1 до т.5 вкл., приети на проведеното на дата 20.10.2021 г., Общо събрание на етажната собственост на на жилищна сграда с административен адрес:

*****************************, като незаконосъобразни. Претендират се сторените разноски.

Обстоятелства, на които се основават претендираните от ищеца права.

Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект с идентификатор **********, представляващ гараж № 7, намиращ се в сграда № 3, находяща се в *****************************, ведно с 14.4489 % идеални части, равняващи се на 0.77 кв.м ид. части от общите части на сградата, както и на самостоятелен обект с идентификатор **********, представляващ апартамент № 7, намиращ се в сграда № 4, находяща се в *****************************, ведно с **** % ид.ч., равняващи се на 6,59 кв.м ид.ч. от общите части на сградата. Двата самостоятелни обекта се намират в различни сгради, построени в един и същ поземлен имот с идентификатор **********.

На 20.10.2021 г. е проведено ОС на ЕС, като ищецът намира провеждането му за незаконосъобразно. На 22.10.2021 г., на на табло за съобщения в сграда № 4 е бил поставен препис от протокол от проведеното ОС, с печат „Вярно с оригинала“. Сочи, че съобщение за изготвянето на 1 протокола не е било поставено на таблото, в нарушение изискването на чл.16, ал.7 ЗУЕС. Ищецът не знаел от кого и по какъв начин можел да се снабди с препис от протокола и приложенията към него, поради което не можел да ги представи с исковата молба. Независимо от горното, сочи спазване на срока по чл.40, ал.2 ЗУЕС.

Намира, че процедурата по свикване на ОС е била опорочена, тъй били допуснати нарушения на чл.12 и чл.13 ЗУЕС. Поканата е била поставена на 12.10.2021 г., на входната врата на жилищна сграда № 4 и в същата било посочено, че съгласно чл.13, ал.1 ЗУЕС се свиквало общо събрание за сграда в режим на етажна собственост с адрес *****************************, но не било ясно за коя от сградите – 3 или 4 ставало въпрос. Тъй като за място на провеждане било посочено „входа на сградата“, не било ясно за коя сграда ставало въпрос. Нямало час на поставяне на поканата. В поканата не било посочено от кого е било свикано събранието. Имало подпис, но нямало данни от кого бил положен същият. Според ищеца, от оповестения протокол от проведеното общо събрание на етажната собственост, ставало ясно, че ОС не е било проведено по предварително обявения с поканата дневен ред, а именно: 1.Избор на фирма „професионален домоуправител: и или домоуправител от собствениците на сградата; 2.

Избор на управител и контрольор на Етажната собственост и определяне на мандата им; 3.Вземане на решение за поставяне на водомер на градината в двора; 4.

Вземане на решение за определяне размера на месечните разходи за управление и поддръжка на общите части на сградата под формата на месечни такси „етажна собственост“, както и вземане на решение за нередовните платци от етажната собственост; 5.Избор на градинар по предоставени оферти; 6.Други въпроси по предложения на присъстващите и имащи право на глас.

По отношение решението по т.1, сочи, че е било предвидено приемане на едно решение, а са били протоколирани две решения, като заявява, че решението по б. „б“ е незаконосъобразно, тъй като волята на собствениците в ЕС била тя да се управлява от собственик на самостоятелен обект в сграда, а не от трето физическо или юридическо лице. Оспорва избраният управител да е бил собственик на самостоятелен обект. От съдържанието на протокола не ставало ясно с какъв кворум е било прието решението. В решението било посочено, че мандатът на управителя е 2 години, като твърди, че не е имало предложение за срок на мандата. Твърди, че е било решено нещо, което според протокола не е било подложено на гласуване.

Решението по т.4 също намира за незаконосъобразно, тъй като нито било предложено, нито било гласувано предложение за определяне размер на разходите, които да бъдат извършвани за поддръжка на общите части на сградата. Намира, че размерът е определен в нарушение на чл.51 ЗУЕС, тъй като не било съобразено, че разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС не следва да се разпределят според големината на самостоятелните обекти, а поравно, според броя на собствениците, ползвателите, обитетелите и членовете на техните домакинства. Намира за недопустимо приетото предложение да не се създава фонд „Ремонти“.

Оспорва като незаконосъобразно решението по т.5. Сочи, че съгласно предварително обявения дневен ред, изборът на градинар следвало да се направи въз основа на предоставени оферти, но гласуването било проведено без да са били представени и разгледани оферти. Не бил разгледан въпросът 2 дали градинар щял да бъде е някой от етажните собственици или трето физическо или юридическо лице, като установяване на това обстоятелство имало значение за кворума, с който решението можело да бъде прието.

В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба, в който се оспорва предявения иск като неоснователен. Сочи, че събранието е било свикано и е било проведено редовно, а решенията са били приети с изискуемото мнозинство. Събранието е било свикано от Г.Т.М. – едноличен собственик на капитала на „ГМ Б.“ ЕООД, което дружество било собственик на четири самостоятелни обекта, а М. бил ползвател на същите. Твърди, че в поземления имот имало само една сграда в режим на етажна собственост.

Събранието е било свикано по реда, предвиден със ЗУЕС, чрез покана, подписана от лицето, което го свиквало, като същата е била поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата, 7 дни преди провеждането му. В събранието са взели участие всички етажни собственици - лично или чрез пълномощник. Общото събрание е проведено при присъствие на 100 % ид. ч. от общите части на ЕС, на подходящо място – пред входа на сградата, а приетите решения са съгласно обявения дневен ред. Решенията са взети с необходимия кворум, като гласуването е било както следва – за решението по т.1 Б – 73,2232 %; по т.2 – 91,3058 %; по т.3 – 90,768 %; по т.4 – 73,2232 % и по т.5 – 91,3058 % ид.ч. от общите части на ЕС.

Протоколът от проведеното ОС е изготвен при спазване изискванията на ЗУЕС, като същият съдържа дата и място на провеждане на събранието, дневният ред, явилите се лица, ид.ч., които те представляват, както и начин, по който са гласували. Спазен е седмодневният срок за изготвяне на протокола. Оспорва твърденията в исковата молба за незаконосъобразност на взетите решения. Намира, с прието решението по т.4 не се нарушава разпоредбата на чл.51 ЗУЕС, като сочи, че с кворума от 73 % същата е била дерогирана.

Варненският районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните, приема за установено от фактическа страна, следното:

Страните не спорят, а и от представените по делото писмени доказателства се установява, че към датата на подаване на исковата молба, ищецът се легитимира като собственик на два самостоятелни обекта, изградени в две различни сгради, в поземлен имот с идентификатор **********, с адрес: ***************************** - самостоятелен обект с идентификатор **********, представляващ апартамент № 7, в сграда № 4, ведно с **** % ид.ч., равняващи се на 6,59 кв.м ид.ч. от общите части на сградата и самостоятелен обект с идентификатор **********, представляващ гараж № 7, намиращ се в сграда № 3, ведно с 14,4489 % идеални части, равняващи се на 0,77 кв.м ид. части от общите части на сградата – обстоятелство, което се установява от приложените по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №********** г. на В.Г., нотариус рег.№549 в НК, вписан в Служба по вписванията - В. вх. рег.

№***************************** и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №***************************** г. на В.Г. - нотариус рег.

№549 в НК, вписан в Служба по вписванията - В. с вх. рег.

№*****************************.

3

Приобщени по делото са покана за свикване на общо събрание на ЕС и протокол от проведеното събрание, ведно със списък на присъствалите лица.

Ответникът представя и по делото, като писмени доказателства са приети документи за собственост по отношение на отделните обекти в жилищната сграда.

По искане на ответника, по делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на водените от него свидетели – К.Н.Н. С.Г.М..

В показанията си св. Н. заявява, че живее в жилищна сграда, изградена в поземлен имот с адрес: *****************************, ап.3.

Свидетелката сочи, че на дата 20.10.2021 г. е било проведено Общо събрание, като тя е разбрала за него от поставено съобщение на входната врата на сградата. В поземления имот била построена една жилищна сграда и втора сграда – само с гаражи. Поканата е била залепена малко повече от седмица преди определената дата за провеждане на събранието. Със съобщението е бил оповестен дневният ред, като при провеждане на ОС, същият е бил спазен изцяло. Св. Н. взела участие в събранието и била избрана за контрольор.

Сочи, че присъствали представители на всички обекти в жилищната сграда.

Обяснява, че в последната имало два размера жилища, като било взето решение, размерът на месечните такси да се определи въз основа на площта на имота, а не въз основа на броя лица, които го обитават. Това се наложило, тъй като не можело да бъде установено колко лица живеят във всеки от обектите, а целта била определянето на таксите да бъде справедливо. Сочи, че в имота на ищеца живеела и майка му, често там пребивавало и детето му, като в апартамента било отглеждано и куче. По отношение избора на градинар, заявява, че въпросът за смяна на лицето, осъществяващо поддръжката на озеленяването в имота, бил поставен поради изискваната висока цена. След сравняване с други оферти, които били на още по-висока стойност, било взето решение досегашните градинари да не бъдат заменяни.

За домоуправител бил избран Г.М., който притежавал имот в сградата.

Същият живеел в имот, който се намирал в съседство на процесния. Не било изготвено съобщение за поставяне на протокола, тъй като участниците в събранието предложили същият да бъде поставен на таблото за съобщения и да им бъде изпратен на електронните пощи. В деня след провеждане на събранието на таблото за съобщения в сградата били поставени два протокола, като свидетелят сочи, че единият е бил взет, а вторият все още се намирал на таблото.

Св. М. – съпруга на Г.М. – домоуправител в процесната сграда и собственик на „ГМ Б.“ ЕООД, заявява, че познава ищеца от времето, когато същият е придобил имотите в поземления имот с адрес:

*****************************. Заявява, че Общото събрание на етажната собственост е проведено през м.10.2021 г., след поставяне на покана на входната врата на жилищната сграда, на дата 12.10.2021 г. Сочи, че събранието е било проведено при спазване на оповестения с поканата дневен ред. Св. М. е взела участие в събранието като пълномощник на своя баща, който притежавал имот в сградата. Твърди, че единственият човек, който отказвал да заплаща каквито и да е разходи за поддръжка на сградата бил ищецът. Заявява, че всички останали собственици на обекти искали сградата да бъде поддържана в добър вид, да бъде с контролиран достъп, градината, която била с площ от над половин декар също се нуждаела от системни 4 грижи. Единствените, които не били съгласни с това били ищецът и неговата майка. По отношение избора на градинар, сочи, че собственици на обекти предложили две различни оферти, но до избор на нов градинар не се стигнало, тъй като възнагражденията по тези оферти били в по-висок размер от това, което заплащали към този момент. Решението за определяне на дължимите месечни такси към ЕС било взето след преценка за невъзможността да бъде определен точният брой на лицата, които пребивават в един имот. След изготвяне на протокола от проведеното ОС, на 21.10.2021 г. същият бил поставен на таблото за съобщения, в два екземпляра, тъй като майката и адвокатът на ищеца /взели участие в ОС/, отправили искане да има отделен екземпляр за ищеца. За провеждане на ОС е изпратено уведомление до Община В., район „П.“. Сочи, че преди провеждане на общото събрание, всички собственици на обекти в сградата са събирали пари за поддръжката, като единствен ищецът отказвал, като настоявал неговата майка да не бъде ангажирана по какъвто и да е начин, но същевременно и самият той, макар да обещавал, не заплатил каквито и да е суми.