Решение № 851 от 07.10.2019, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ ……./07.10.2019 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,

ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в публично заседание на седемнадесети септември две хиляди и деветнадесета година, в състав:

СЪДИЯ: ЦВЕТА ПАВЛОВА при секретар Мая Петрова, като разгледа докладваното от съдията търговско дело № 1567 по описа на ВОС за 2018 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството се разглежда като ТЪРГОВСКИ СПОР.

Образувано е по предявени от „ЕСКАЛЕРА“ ООД срещу „РИВИЕРА ИНВЕСТ“ ООД искове /уточнени в проведено на 11.06.2019 год. съдебно заседание/, както следва: иск с правно основание чл.26, ал.1 предл.първо ЗЗД за прогласяване нищожността на обективирания в нотариален акт № 132, том VII, рег. № 85796, дело № 1252/2007 год. на нотариус 192 с район на действие ВРС договор за покупко-продажба, по силата на който ищцовото дружество е закупило недвижим имот, съставляващ УПИ V-254 в кв.40 по плана на к.к. „Чайка“, одобрен със заповед № Г-151/01.06.2005 год. на Зам.Кмета на Община Варна, целият с площ от 6 500 кв.м., при граници: ПИ 253, ПИ 3, ПИ 9508 и улица за сумата от 2 035 000 евро, масивна ограда за сумата от 6 000 евро, изработена проектна документация, въз основа на която е издадено разрешение за строеж № 787/30.11.2006 год., титуляр на което, съгласно Заповед № 12/24.08.2007 год. на Кмета на Община Варна е продавачът „Ривиера Инвест“ ООД за сума в размер на 141 000 евро, както и ограничено вещно право на строеж за построяване на шестетажна жилищна група с обществено обслужване и басейни с РЗП 8 106.99 кв.м.- и РЗП на подземна част 1 121.24 кв.м. за сумата в размер на 1 018 000 или за обща цена в размер на 3 200 000 евро, от която сума платени при подписване на предхождащия предварителен договор от 02.08.2007 год. са платени 320 000 евро, при представяне на вписан нотариален акт – сума в размер на 1 280 000 евро, а останалата сума в размер на 1 600 000 – купувачът се е задължил да заплати в срок от два месеца от датата на сключване на договора, поради противоречие със закона, в евентуалност, иск с правно основание чл.26, ал.2 предл.първо ЗЗД за прогласяване нищожността на обективирания в обективирания в нотариален акт № 132, том VII, рег. № 85796, дело № 1252/2007 год. на нотариус 192 с район на действие ВРС договор за покупко-продажба поради невъзможен предмет, както и кумулативно съединени с иска за нищожност осъдителни искове за осъждане на ответното дружество да заплати на ищеца сума в размер на 1 956 000 евро, съставляваща дадената въз основа на нищожния договор продажна цена, сума в размер на 135 060.62 лева, съставляваща претърпени вследствие противоправното поведение на ответника, изразяващо се в продажбата на имот въз основа на нищожна сделка, вреди и равняващи се на заплатените суми по изповядване на нищожния нотариален акт и сумата от 3 783.47 лв., съставляваща претърпени вследствие противоправното поведение на ответника, изразяващо се в продажбата на имот въз основа на нищожна сделка, вреди и равняваща се на сумата по вписване на законна ипотека върху имота в полза на ответника.

Твърди се в сезиралата съда искова молба, че въз основа на обективирана в нотариален акт

№ 132, том VII, рег. № 85796, дело № 1252/2007 год. на нотариус 192 с район на действие ВРС покупко-продажба ищцовото дружество е закупило недвижим имот, съставляващ УПИ V-254 в кв.40 по плана на к.к. „Чайка“, одобрен със заповед № Г-151/01.06.2005 год. на Зам.Кмета на Община Варна, целият с площ от 6 500 кв.м., при граници: ПИ 253, ПИ 3, ПИ 9508 и улица за сумата от 2 035 000 евро, масивна ограда за сумата от 6 000 евро, изработена проектна документация, въз основа на която е издадено разрешение за строеж № 787/30.11.2006 год., титуляр на което, съгласно Заповед № 12/24.08.2007 год. на Кмета на Община Варна е продавачът „Ривиера Инвест“

ООД за сума в размер на 141 000 евро, както и ограничено вещно право на строеж за построяване на шестетажна жилищна група с обществено обслужване и басейни с РЗП 8 106.99 кв.м.- и РЗП на подземна част 1 121.24 кв.м. за сумата в размер на 1 018 000 или за обща цена в размер на 3 200 000 евро, от която сума платени при подписване на предхождащия предварителен договор от 02.08.2007 год. са платени 320 000 евро, при представяне на вписан нотариален акт – сума в размер на 1 280 000 евро, а останалата сума в размер на 1 600 000 – купувачът се е задължил да заплати в срок от два месеца от датата на сключване на договора, обективиран в нотариалния акт, като за обезпечаване на вземането си на 12.09.2007 год. продавачът е вписал законна ипотека. Излага се също така, че нотариалния акт на два пъти е бил поправян с нотариални актове за поправка № 145, том IX, рег.№ 11022, дело № 1642/2007 год. и № 32, том I, рег.№ 453, дело № 29/2008 год., с които се поправка крайния срок за плащане на сумата от 1 600 000 евро, както и се уговарят падежи. Сочи се, че към настоящия момент в изпълнение на договора купувачът е платил сума в общ размер на 1 956 000, като е сторил и разходи по изповядване на сделката в общ размер от 135 060.62 лева и такси за вписване на законна ипотека в общ размер на 3 783.47 лева. Поради неплащане на задължението в договорените срокове, ищецът е извършил изявление за признаване на дълга към продавача – ответник в размер на 1 276 000 евро към 10.10.2013 год, както и изявление за признаване на вземане за неустойка в размер на 240 000 евро към 10.10.2013 год., а като допълнително обезпечение на задължението за плащане на оставащата сума на управителя на ответното дружество са прехвърлени 50 % от дружествените дялове в „ЕСКАЛЕРА“ ООД, като е подписано и споразумение от 11.10.2013 год., имащо ролята на обратно писмо.

Излага обаче, че през 2012 год., при предприемане на стъпки по реализиране на инвестиционната инициатива, за която и с което намерение бил закупен имота, купувачът е установил, че съгласно кадастралния план на града имотът съставлява ПИ с идентификатор *** /след промяна от 2014 – ид.№ ***/, с трайно предназначение на територията горска и начин на ползване – широколистна гора както и установява, че продавачът на имота не е извършил процедура по промяна на предназначение на земята от горска в урегулирана съгласно Закона за горите и респективно не съществува терен за застрояване, не съществува валидно разрешение за строеж, не съществува право на строеж, което му е прехвърлено и ищецът е закупил терен, в който не може да осъществи инвестиционните си намерения. Като излага, че терен за застрояване, право на строеж и валидно разрешение за строеж биха могли да съществуват в правния мир към момента на сключване на сделката, независимо от изготвения и одобрен за имота ПУП, само ако е извършена промяна на предназначението на имота от гора в урегулиран поземлен имот, предназначен за строителство, счита, че сделката е невъзможна поради невъзможен предмет, която правна невъзможност съществува както към изповядване на сделката, така и към настоящия момент. Поради горното, прогласяване на обективираната сделка като нищожна поради невъзможен предмет.

В евентуалност, твърди сделката да е нищожна поради противоречие със закона поради невъзможност имотът да бъде урегулиран, респективно в него да се разреши и извърши строителство, поради разпоредбата на чл.15 вр. чл. 14 и неналичността на хипотезите на чл.81 от ЗГ /1997 год./.

Като последица от прогласяване нищожността на сделката, се претендира по реда на чл.55, ал.1 предл.първо ЗЗД и връщане на въз основа на нищожната сделка суми в общ размер на 1 956 000 евро, както и се твърди ищецът да е претърпял вреди в размер на платените суми по изповядване на нищожния нотариален акт от 135 060.62 лева и суми за вписване на ипотека 3 783.47 лв., които също претендира да му бъдат възстановени.

В срока по чл.367 ГПК, ответникът „РИВИЕРА ИНВЕСТ“ ООД депозира писмен отговор, с който изразява становище за неоснователност на предявения иск. Излага се, че сделката между страните е предхождана от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.08.2007год., с който ответникът е поел задължението да прехвърли на купувача – ищеца урегулиран поземлен имот V-254, в кв.40 по плана на к.к.

Чайка, въз основа на предхождащия титул за собственост, ведно със скица на имот, като изрично е посочено в предварителния договор, че за имота е налице влязло в сила разрешение за строеж № 787/30.11.2006 год. Сочи се, че в предварителния договор е дадена възможност на ищеца до сключване на окончателния договор да направи проверка на утвърдения проект и строителните книжа и при наличието на каквито и да са пречки, непозволяващи му да извърши строителството, да се откаже от договора, за което цялата строителна документация е била предадена на 02.08.2007 год. на посочено лице и каквито изявления и възражения до датата на сключване на окончателния договор не са направени. Излага се, че не е налице правна невъзможност на сделката, тъй като изискването за законосъобразност на проекта и разрешението е съответствието им с ПУП, аргумент за което е наличието на влязло в сила разрешение на строеж.

Излагат се доводи за неговата неотменимост съгласно чл.156 ЗУТ, каквото стабилно разрешение за стоеж е налице към датата нас елката. Отделно, се сочи, че по искане на ищеца през 2014 год. е издадена Заповед № 4/10.03.2014 год. във връзка с провеждане на процедура по чл.154, ал.5 ЗУТ, а през 2017 год. е поискало презаверка на издаденото разрешение за строеж, за което е била издадена Заповед № 4/20.01.2017 год. Положителното произнасяне по подадените молби сочат, че издаденото разрешение за строеж не е отменяно, изменяно или др., като ищецът не сочи и не представя доказателства за твърдението си, че процесът на строителство е бил отказан, респективно че действия по строителство въобще са започвали. Това сочи не на невъзможност ад осъществи инвестиционните си намерения, а за непредприемане на действия по реализирането им.

В срока по чл.372 ГПК, ищецът депозира допълнителна искова молба, с който изразява становище за доводите на ответника за неоснователност на иска. Сочи, че предмет на сделката е УПИ, изработена проектна документация, въз основа на която е издадено разрешението за строеж № 787/30.11.2006 год. с цел упражняване правото на ограниченото право на строеж на собственика за построяване на предвиденото в строителната документацията, без обаче да се твърди както към момента на сделката, така и към настоящия момент да е променян начина на ползване на имота от широколистна гора в урбанизирана територия. Оспорва твърденията на ответника за възможността да провери статута на имота, като сочи, че действително пред 2002 год. е бил изработен ПУП ПРЗ за промяна предназначението на имота, като в протокол № 25-18-19.06.2002 год. от експертен съвет по устройство на територията в т.2 от дневния ред е дадено положително становище за изработка на ПУП ПРЗ с цел промяна на предназначението на земя от горски фонд в УПИ „Почивна станция на ДСО Варна“, но промяна на предназначението не е налице. Сочи, че в случая, правото на собственост не инкорпорира в себе си възможността собственика да построи, защото това противоречие ЗУТ допуска, ако не е налице забрана по друг закон, каквато е тази по ЗГ. Твърди, противно на твърденията на ответника, че протокол за откриване на строителна площадка е бил издаден на 16.04.2014 год., но при започване на строителните дейности ищецът е бил спрян от служители на Горско стопанство Варна с фактически действия и обяснение, че имотът попада в отдел 153, част от подотдел „17“ и съставлява дворно място горска територия частна собственост по Лесоустроствен проект от 2007 година на ТП ДГС Варна.

В срока по чл.373 ГПК, ответникът депозира допълнителен писмен отговор, с който поддържа възражението, че за имота има одобрен ПУП ПРЗ, имотът е включен в строителните граници на града, за имота има одобрени проекти, послужили при издаване на разрешението за строеж, който е влязло в сила.

В о.с.з., ищцовото дружество, чрез процесуалния си представител, моли за уважаване на иска, ведно с присъждане на разноски.

В о.с.з., ответното дружество, чрез процесуален представител, моли за отхъврляне на исковете и присъждане на разноски.