Решение № 284 от 03.06.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 284 гр. София, 03.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесет и девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Иван Иванов

Членове:

Николай Метанов

Васил Василев при участието на секретаря Таня Ж. Петрова като разгледа докладваното от Васил Василев Въззивно търговско дело № 20251001000633 по описа за 2025 година

Производството е по чл.267 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба от И. Л. С., ЕГН: ********** против Решение №3772/16.06.2025 г., постановено по гр.д.№ 20241100101004 по описа за 2024г. на Софийски градски съд, ГО, 1-17 състав в частта, с която е уважен предявеният срещу И. Л.

С. иск, с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.51 от ТЗ, и същият е осъден да заплати на "ОЛИМП-Ю.В.-ИМОТИ В СОФИЯ"ЕООД сумата от 45 000 евро, представляваща възнаграждение по чл.3 от протокол за оглед на недвижим имот (договор за посредничество) от 03.12.2019г., ведно със законната лихва от 26.01.2024г. до окончателното заплащане и на основание чл.78, ал.1 от I ПК- да заплати сумата от 6 454.24 лв. разноски за производството пред първа инстанция.В жалбата са развити подробни съображение относно незаконосъобразността на решението.Иска се да бъде постановено решение,с което обжалваното решение бъде отменено и вместо него бъде постановено решение,с което предявения иск бъде отхвърлен.Претендират се направените по делото разноски.

Постъпил е отговор на жалбата от „ОЛИМП - Ю.В, - имоти в София“ ЕООД,с който се оспорва същата и се иска обжалваното решение да бъде потвърдено.Претендират се направените по делото разноски.

Делото е образувано и по жалба от М. К. С., гражданин на Гърция, роден на ******** г., с паспорт № AY0121072 от 04.10.2022 г. ЛН **********, с адрес *** против Решение рег.№3772/16.06.2025 г., постановено по гр.д.№ 20241100101004 по описа за 2024г.

1 на Софийски градски съд, ГО, 1-17 състав, в частта, с която е уважен предявеният срещу М.

К. С. иск, с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.51 от ТЗ, и същият е осъден да заплати на "ОЛИМП-Ю.В.-ИМОТИ В СОФИЯ"ЕООД сумата от 50 000 евро, представляваща възнаграждение по споразумение от 05.11.2019г., ведно със законната лихва от 26.01.2024г. до окончателното заплащане и на основание чл.78, ал.1 от ГПК- да заплати сумата от 6 845.41 лв. разноски за производството. В жалбата са развити подробни съображение относно незаконосъобразността на решението.Иска се да бъде постановено решение,с което обжалваното решение бъде отменено и вместо него бъде постановено решение,с което предявения иск бъде отхвърлен.Претендират се направените по делото разноски.

Софийският апелативен съд , като взе предвид подадената въззивна жалба, съдържащите се в същата оплаквания, съобразявайки събраните по делото доказателства намира следното от фактическа и правна страна:

Производството е образувано по искова молба от „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД против И. Л. С. и М. К. С. и са предявени осъдителни искове за заплащане съответно на сумите от 45 000 евро и 50 000 евро, представляващи комисионни възнаграждения, ведно със законните лихви от датата на подаването на исковата молба до окончателното им изплащане. Подържа се,че ищеца сключил с И. Л. С. договор за посредничество, обективиран в протокол за оглед на недвижим имот от 03.12.2019 г. Срещу възнаграждение ищцовото дружество следвало да посредничи при водене на преговори и сключване на сделки за имот с идентификатор ***, а И. С. се задължил да не осъществява директни контакти със собствениците на имота без знанието и съгласието на „Олимп - Ю. В.

– Имоти в София“ ЕООД. Срещу извършената посредническа услуга И. С. се задължил да заплати комисионно възнаграждение в размер на 45 000 евро. На 05.11.2019 г. дружеството ищец сключило споразумение и с М. К. С. за сумата от 50 000 евро, представляваща комисионно възнаграждение за извършени от „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД консултантски услуги и посредничество. Ищецът изпълнил задълженията си да направи пълно проучване на недвижимия имот и посредничил при многократни двустранни сделки между страните. Изготвил проект на предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на сграда. Ответниците се възползвали от извършената от дружеството работа и на 28.08.2023 г. собствениците на имота и „Зара Естейт“ ЕООД, чийто управител и едноличен собственик на капитала бил И. Л. С., сключили договор във формата на нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строителство.Подържа се в исковата молба,че по този начин за ищеца се породило правото да получи от И. С. и от М. С. договорените комисионни възнаграждения.Иска се да бъде постановено решение,с което ответниците да бъдат осъдени да заплатят исковите суми от 45 000 евро и съответно 50 000 евро, ведно със законните лихви от 26.01.2024 г. до окончателното изплащане.

Ответниците оспорили предявените искове по съображенията подробно изложени в отговорите.

2

Предвид обстоятелството,че жалбоподателите и въззиваемото дружество не оспорват установената от съда фактическа обстановка,съдът счита,че в настоящето решение не следва да преповтаря същата такава , каквато е установена от решаващия съд.

За да постанови обжалваното решение съдът е приел от правна страна,че съобразно изложените в исковата молба твърдения, основанията на предявените от ищеца искове, са неизпълнение на задълженията на ответниците да заплатят уговорените възнаграждения за посреднически услуги.Съдът е приел,че от съдържанието на представения документ протокол за оглед на недвижим имот от 03.12.2019 г. и предвид поетите насрещни престации на страните по него – за фактическо съдействие за осъществяването на сделка по учредяване на право на строеж при определени офертни условия, се налага изводът, че се касае за договор за посредничество.Посредническата дейност е фактическа и според клаузите на протокола от 03.12.2019 г. се изразява в организиране на огледи и срещи със собствениците на имота и организиране сключването на предварителен договор за учредяване право на строеж след постигане на договорки между страните. Договорът цели постигане на определен резултат - свързване на страните и подпомагането им за сключване на договор, като дейността на посредника приключва при постигане на целта, за която е посредничил.

Съдът е разгледал направеното от ответника И. С. възражение за нищожност на протокол за оглед на недвижим имот от 03.12.2019 г. който материализира договор за посредничество,което представлява оспорване валидността на договорното правоотношение. Според ответника С., ищецът упражнил спрямо него, като физическо лице-потребител, нелоялна търговска практика по смисъла на чл. 68г от ЗЗП. С. бил объркан и заблуден на коя точно агенция плаща, както и кое от тях реално следва да предостави посреднически услуги. Според платежното нареждане от 31.10.2019 г. притежаваното от С. дружество „Зет Проект“ ЕООД превело по банков път сумата от 20 000 лева депозит по договор за посредническа услуга. Това плащане било направено въз основа на водени с брокера М. С. преговори. На 03.12.2019 г. дружеството заплатило още 10 000 лева, отново за посреднически услуги за процесния имот, като уговорките били платеното да се приспадне от дължимото комисионно възнаграждение при сключване на сделката. Установило се впоследствие, че „Олимп - Ю.В. – София“ ЕООД издало фактурата, а не „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД.

Съдът е приел,че понятието „потребител“ има обективен характер и се преценява на база функционален критерий – според това дали разглежданото договорно отношение се вписва в рамките на дейности, външни за упражняването на дадена професия, като преценката е отново съобразно всички обстоятелства и доказателства по делото. Действията на физическото лице биха могли да бъдат приети за „търговска практика“ само когато това лице действа за цели, които влизат в рамките на неговата търговска или стопанска дейност, занаят или професия, което съдът следва да провери с оглед всички релевантни за случая обстоятелства.Съдът е приел, че преди подписване на протокола за оглед на недвижим имот на 03.12.2019 г., на 06.11.2019 г. е била проведена среща между ответниците и представител 3 на „Олимп-Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД, на която среща И. Л. С. е участвал в качеството си на инвеститор/строител. Протоколът материализира водените между инвеститора и собственика на имота М. С. преговори и според неговото съдържаниеq С. действа в рамките на своя търговска дейност по строителство на сграда върху собствен на С. имот срещу обезщетение. Финалната част на протокола, в частта относно размера и характера на обезщетението – 35% по БДС+60 000 евро, в т.ч. 2 апартамента „до ключ“ съответстват на условията, при които С. е подписал един месец по-късно– на 03.12.2019 г., протокола за оглед с „Олимп – Ю.В. – Имоти в София“ ЕООД. Съдът е приел,че самият ответник признал, че притежавано от самия него дружество – „Зара естейт“ ЕООД, регистрирано през август 2023 г., е сключило окончателен договор за учредяване на право на строеж със собствениците на имота в „Кръстова вада“-т.е. по времето, когато е установен контакт с М.

С. чрез „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД С. е действал в рамките на търговската си дейност по изграждане и реализиране на строителни обекти. От друга страна,съдът е приел,че от показанията на свидетелите Е. М. и М. И. е установено дългогодишното познанство на С. със служители на ищцовото дружество и ползването на услугите му за намиране на свободни парцели за застрояване. Обстоятелството, че ответникът И. С. е с установени дългогодишни контакти със служители на ищцовото дружество и на други дружества със същия управител и/или собственик на капитала се потвърждавали и от представеното платежно нареждане от 31.10.2019 г. на сумата от 20 000 лева и от извлечението от сметка за превод на сумата от 10 000 лева на 03.12.2019 г., и двете от „Зет Проект“ ЕООД – дружество, чийто управител към този момент е бил И. Л. С.. Съдът е приел,че целта, с която ответникът С. е действал, попада в обхвата на неговата търговска и стопанска дейност, което изключва качеството му на „потребител“ по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП,като е без значение обстоятелството, че И. Л. С. има качеството на физическо лице, доколкото стопанската дейност е извършена от притежавани и управлявани от него дружества.

Съдът е приел за неоснователни възраженията на ответника М. С. за нищожност на споразумението от 05.11.2019 г. Съдът е приел,че този ответник има качеството „потребител“,поради което е обсъдил доводите му срещу действителността на атакуваното споразумение. Същият е подържал,че то не съдържа насрещно задължение за търговеца „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД. С подписване на споразумението С. се е задължил да заплати на ищцовото дружество 50 000 евро по договор за консултантски услуги.

Задължението за М. С. за заплащане на комисионно възнаграждение е обусловено от организиране на среща с И. Л. С. на 06.11.2019 г. в 15.00 часа за преговори по подписване на предварителен договор за учредяване право на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** с площ от 3 875 кв.м. при условия от собственика на имота С.: 35% обезщетение от РЗП на бъдещата сграда, в това число 2 големи апартамента на последния етаж, завършени „до ключ“ и плащане на сумата от 60 000 евро, от която 50 000 евро да заплати на „Олимп – Ю. В. – Имоти в София“ ЕООД след сключване на предварителен договор за учредяване право на строеж. С оглед на това съдът е приел,че не е налице хипотезата на чл. 143, ал. 1 от ЗЗП – уговореното в споразумението да е във вреда на 4

М. С. и да не отговаря на изискването за добросъвестност, както и да води до значително неравновесие между правата и задълженията на ищеца и ответника.Съдът е приел,че от показанията на свидетелите М. и И. се установява, че имота на М. С. е предложен за строителство, че И. е установил връзка със С., когото е познавал като строител, и е възложил на М. да издири собственика на имота. М. С. е бил потребител, който е имал нужда от представителство пред инвеститора и съдействие по договаряне и приемане на собствените му условия, при които да учреди право на строеж върху имота си. Тези условия фигурират:

Разпечатката съдържа 28 от 79 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/2e9b8138-853c-4524-b1a9-dda8ae6213ca