Решение № 209 от 10.06.2024, Софийски окръжен съд

РЕШЕНИЕ

№ 209 гр. София, 10.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ирина Р. Славчева

Членове:

Ивайло П. Г.ев

Лилия М. Руневска при участието на секретаря Теодора Р. Вутева като разгледа докладваното от Лилия М. Руневска Въззивно гражданско дело № 20241800500155 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 258 и следв. ГПК.

С решение № 244 от 25.10.2023 г. по гр. д. № 551/2020 г. по описа на РС – Елин Пелин са отхвърлени предявените от Г. Н. И. срещу К. С. И. обективно съединени искове, както следва: главни искове - обуславящ иск за обявяване недействителността на договор за продажба на недвижим имот, сключен на 08.01.2020 г. между продавача Н. С.ов И. /баща на ищеца/ чрез пълномощника му К. С. Д. и купувача К. С. И. с нотариален акт № 5, том I, рег.

№ 18, дело № 4/2020 г. на нотариус Ивелина Градинарова с район на действие съдебния район на РС - Елин Пелин, като сключен без представителна власт, респ. извън обема на представителната власт на пълномощника по отношение волеизявлението на пълномощника пред нотариуса, свързано с посочената в нотариалния акт продажна цена на имота и нейното заплащане от купувача и обусловен иск за връщане на полученото по договора; предявени при условията на евентуално обективно съединяване искове - обуславящ иск за обявяване недействителността на същия договор като сключен във вреда на представлявания продавач поради нееквивалентност на престациите и нарушаване на добрите нрави и обусловен иск за връщане на полученото по договора; предявени при условията на евентуално обективно съединяване искове - обуславящ иск за разваляне на същия договор поради неизпълнение на задължението на купувача да плати цената по него и обусловен иск за връщане на полученото по договора. С решението са присъдени и разноски 1 в полза на ответницата.

Решението е обжалвано изцяло от ищеца в първоинстанционното производство с оплаквания за неправилност. Иска се отмяната му и постановяване на друго решение, с което исковете бъдат уважени.

От ответницата в първоинстанцинното производство е постъпил отговор на въззивната жалба, в който същата е оспорена. Изложени съображения за правилност на решението и се иска потвърждаването му.

След преценка на доказателствата по делото и доводите на страните настоящият въззивен състав намира следното от фактическа и правна страна:

Жалбата е процесуално допустима, а разгледана по същество – неоснователна, съответно решението следва да бъде потвърдено по следните съображения:

Предявени са обективно съединени искове, както следва: главни искове - обуславящ иск с правно основание чл. 42 ЗЗД за обявяване недействителността на договора като сключен без представителна власт и обусловен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за връщане на полученото по договора; предявени при условията на евентуално обективно съединяване искове - обуславящ иск с правно основание чл. 40 ЗЗД за обявяване недействителността на договора като сключен във вреда на представлявания продавач поради нееквивалентност на престациите и нарушаване на добрите нрави /следва да се отбележи в тази връзка, че въззивният съд приема в съответствие със задължителната съдебна практика, че недействителността по чл. 40 ЗЗД не е абсолютна нищожност на един договор по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД поради нарушаване на добрите нрави, но в случая ищецът основава главното си съставомерно твърдение за причиняване на вреда на неговия наследодател на съчетаните твърдения за нееквивалентност на престациите и нарушаване на добрите нрави, поради което въззивният съд отчита волята му/ и обусловен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за връщане на полученото по договора; предявени при условията на евентуално обективно съединяване искове - обуславящ иск с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на договора поради неизпълнение на задължението на купувача да плати цената по него и обусловен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане на полученото по договора. Обстоятелството, че в решението обусловените искове са квалифицирани като такива по чл. 108 ЗС не дава отражение върху правилността на изводите на първоинстанционния съд за неоснователност на исковете /предвид и тяхната обусловеност/, тъй като в доклада по делото при разпределението на доказателствената тежест досежно тези искове на страните са указани подлежащите на доказване факти, релевантни именно към искове с дадената от въззивния съд правна квалификация и съобразно твърденията на страните, съответно посочването от първоинстанционния съд на ненадлежната правна квалификация не се е отразило на правата на страните. Същото се отнася и до отразената в разпореждането на въззивния съд за насрочване на делото правна квалификация на иска по чл. 40 ЗЗД /посочена в разпореждането като такава по чл. 40 вр. чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД поради изхождане от предходно произнасяне на въззивния съд по частна жалба по делото/, а също и до отразеното в това разпореждане /поради пропуск да 2 бъде отчетена уточняваща молба на ищците/, че исковете по чл. 42 и чл. 40 ЗЗД са кумулативно обективно съединени.

Установено е от доказателствата по делото, че с договор за продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 5, том I, рег. № 18, дело № 4 от 2020 г. на нотариус Ивелина Градинарова с район на действие съдебния район на РС – Елин Пелин, Н. С.ов И. – баща на ищеца, чрез пълномощника си К. С. Д. е продал на ответницата К. С. И. – дъщеря на пълномощника и внучка на починалия брат на продавача, недвижим имот, представляващ апартамент № 1, находящ се в многофамилна жилищна сграда в с. Н.Х., Софийска област, ул. „Местност М.“ № 12, ет. 1, заедно с прилежащите таван № 20 и идеални части от общите части на сградата и от поземления имот, за цена от 9000 лв.

Ищецът е поддържал на първо място, че договорът за продажба е недействителен поради сключването му без представителна власт, респ. извън обема на представителната власт на пълномощника по отношение волеизявлението на пълномощника пред нотариуса, свързано с посочената в нотариалния акт продажна цена на имота и нейното заплащане от ответницата, като е твърдял, че от съдържанието на пълномощното от 17.12.2019 г. се установявало, че в него упълномощителят ясно и точно е определил начина, по който следва да получи продажната цена на имота, като е упълномощил К. Д. да уговаря от негово име и за негова сметка начина и сроковете за плащане на продажната цена, включително депозирането й по специална сметка на нотариуса, ескроу сметка или плащане на продажната цена от купувача с кредит от банка, като продажната цена е следвало да бъде преведена по банкова сметка, посочена от пълномощника. Пълномощникът К. Д. обаче декларирала пред нотариуса, че сумата, посочена в нотариалния акт - 9000 лв., е действително уговореното между страните плащане по сделката и продавачът е получил сумата преди изповядването на сделката, при което, според ищеца, декларираното от нея не съответствало на действителната воля на продавача и излизало извън предмета на овластяване. На второ място ищецът е поддържал, че договорът е недействителен поради сключването му във вреда на упълномощителя и накърняване добрите нрави, като е твърдял, че имотът е продаден на ответницата на нереално ниска цена спрямо пазарните цени към датата на сключване на договора, съответно е налице нееквивалентност на престациите, което, съобразно практиката на ВКС /цитирана в исковата молба/ съставлява нарушение на добрите нрави. Освен това към датата на упълномощителната сделка и сключването на договора Н. И. бил в тежко здравословно състояние, характеризиращо се с пълна физическа и психическа немощ и смъртта му настъпила 19 дни след сключване на договора.

Приобретателката на имота и пълномощникът на продавача, които са майка и дъщеря, били напълно наясно със здравословното състояние на упълномощителя и имали знанието за скорошното настъпване на неговата смърт, поради което договорената от пълномощника цена била в нарушение на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания независимо от здравословното му състояние, а не в интерес на своята дъщеря - купувач на имота. На трето място ищецът е поддържал, че договорът подлежи на разваляне, като е твърдял, че продавачът не е получил цената по договора. Той не бил 3 декларирал в пълномощното, че е получил предварително, преди изповядване на сделката, сумата от 9000 лв. от продажбата, напротив, с пълномощното пълномощникът бил овластен по точно определен начин да получи и преведе по сметка на наследодателя сумата от продажбата и доколкото нотариалният акт дефинирал окончателните параметрите на сделката, за купувача възникнало задължението да плати цената от 9000 лв. по банков път преди сделката, но от банковата разпечатка от сметката на продавача било видно, че такава сума не му била превеждана по банков път нито от купувача, нито от пълномощника преди подписването на договора.

Ответницата е оспорила исковете, навеждайки на първо място доводи за липсата на законови изисквания относно необходимото съдържание на пълномощното, съответно липса на основание да се изисква в пълномощното да са посочени конкретни по вид разпоредителни сделки или действия, техни съществени елементи, включително - цена /стойност/ и конкретно имущество - предмет на разпореждането или лице, което да го придобие или да се облагодетелства от него. На второ място са изложени доводи относно валидността на пълномощното като извършено в предвидената от закона форма и е изложено тълкуване на тази част от пълномощното, която се отнася до начина на плащане, като е наведено твърдение, че изрично превеждането на сумата по банкова сметка касае случаите, в които пълномощникът договори плащането да се осъществи чрез ескроу сметка или кредит от банка, отпуснат на купувача, в които хипотези е естествено и задължително плащането да се осъществи чрез банков превод и то по сметка, посочена именно от продавача или пълномощника му. На следващо място е навела твърдение, че между купувача и продавача – лично, не чрез пълномощника, е сключен след извършеното упълномощаване предварителен договор, който е очертал условията на окончателния договор, съответно пълномощникът не само не е превишил обема на представителна власт си власт, но и се е съобразил изцяло с волята на упълномощителя, на която не може да се противопоставя. На следващо място е навежда доводи, че фактът, че продажната цена е пониска от реалната пазарна цена не води до извод, че е налице накърняване на добрите нрави, тъй като продажната цена е предмет на свободна договорка между страните по сделката и е резултат на постигнато взаимно съгласие и интерес, като не е необходимо да има пълно равенство между разменените стойности. Достатъчно е страните да приемат, че между престациите съществува еквивалентност /равностойност/, като тази еквивалентност зависи от субективната оценка на страните по сделката и се основава на отношенията между страните, доверието между тях и реалната стойност на обекта. Освен това, за да е налице вреда за упълномощителя, следвало да е наличен и субективния елемент от фактическия състав, а именно „споразумяване“ и по-конкретно недобросъвестност на договарящите се, а в случая изобщо не била налице договорка между купувача и пълномощника, тъй като параметрите на продажбата били уговорени конкретно в предварителния договор и предоставеното пълномощно и били напълно спазени. Всички съществени условия на сделката се съдържали в пълномощното и предварителния договор. Това превръщало пълномощника единствено в лице, което пренася волята на упълномощителя до знанието на третото лице и той изобщо не би могъл да договаря е него, а още по-малко би могло двамата 4 да се споразумеят във вреда на представлявания. Навежда и твърдение, че продавачът не e бил в пълна психическа и физическа немощ, а бил напълно адекватен до смъртта си. На следващо място е оспорено твърдението на ищеца, че не е налице плащане на цената по договора. Изложени са в тази връзка твърдения, че сделката е извършена в предвидената от закона форма - нотариален акт, който е официален удостоверителен документ, ползващ се със задължителна материална доказателствена сила относно извършеното плащане, освен това съгласно т. 1 на чл. 4.2 от предварителния договор цената за имота от 9000 лв. била платима в деня на подписване на този договор, като продавачът предоставял собственоръчно написана разписка за получената сума. Такава разписка е представена по делото от ответницата и същата, според ответницата, свидетелства за приемането на цената от продавача. Изложени са и твърдения за характера на отношенията между ответницата и продавача, както и на тези между продавача и ищеца. Продавачът бил брат на дядото на ответницата по бащина линия и след смъртта на дядо й тя възприела брат му като свой дядо, като отношенията им винаги били изключително топли и близки. Ищецът от своя страна от години живеел в САЩ, не контактувал с баща си и не се интересувал от него, отношенията между тях били влошени. През 2019 г. Н. И. започнал да се оплаква от болка в кръста и след множество посещения при лекари и в болници се установила тежка диагноза, направена му била и операция с цел да се възстанови подвижността му. След операцията ответницата и майка й се грижели за него. Прогноза за развитието на заболяването и за общото му състояние обаче не била давана. В този период ищецът също не поддържал контакт с баща си и не знаел за състоянието му, вкл. когато състоянието му се влошило. След влошаване на състоянието си Н. И. изразил желание да дари апартамента си на ответницата, но тя и майка й предложили да го платят, предполагайки, че желанието му е продиктувано от неудобството, че те се грижат за него. Цената определил Н. И. и така се стигнало до продажбата, като тя била сключена чрез пълномощник, тъй като Н. И. изпитвал силни болки, въпреки които, обаче, не бил изгубил представа за реалността.