Определение № 24506 от 06.07.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 24506 гр. София, 06.07.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в закрито заседание на шести юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: В.ИЯ Р. МИТЕВА като разгледа докладваното от В.ИЯ Р. МИТЕВА Гражданско дело № 20231110153534 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от А. С. А., Х. Й. М., К. Х. К., Н. Г. А., Н. Б. Т., П. Я. П., С. Н. Д., В. П. К., В. П. П. и П. М. Ч. срещу „СНБ А“ ЕООД и „Ф“ АД, с последващи уточнения, с които като ответници са посочени и „ИИ“ АД и „НИ“ ООД.

Съдът намира, че след дадените указания и постъпилите уточнителни молби исковата молба следва да се приеме за редовна. От изложените фактически твърдения и формулирания петитум се установява, че ищците не предявяват самостоятелен иск за отмяна на нотариални актове по чл. 537, ал. 2 ГПК, а искове за прогласяване нищожността на договори, обективирани в нотариални актове. Искането за отмяна или изменение на нотариалните актове следва да се разглежда единствено като последица от евентуално уважаване на исковете за нищожност, доколкото е процесуално допустимо.

Не са налице основания за прекратяване на производството поради недопустимост на исковете на този етап. Ответниците поддържат, че ищците нямат правен интерес от предявяване на искове за нищожност, доколкото не са съединили иск по чл. 33, ал. 2 ЗС и срокът за такъв иск е изтекъл. Тези възражения не могат да обусловят прекратяване на производството преди разглеждане на спора по същество.

Правният интерес е обоснован с твърденията на ищците, че притежават самостоятелни обекти и/или права върху процесния поземлен имот, както и че оспорваните разпоредителни сделки засягат техни права върху същия имот, включително чрез прехвърляне на идеални части, описани като съответстващи на открити места за паркиране. Дали тези твърдения са основателни, дали процесният поземлен имот има характер на обща част, дали описаните права са били придобити и прехвърлени от праводателите, както и дали твърдяното нарушение на чл. 33 ЗС може да обоснове 1 нищожност на сделките, са въпроси по съществото на спора.

С оглед изложеното, на основание чл. 140 ГПК Софийски районен съд ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 05.11.2026 г. от 13,30 часа, за която дата да се призоват страните.

ИЗГОТВЯ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:

Предявени са установителни искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за прогласяване нищожността на договорите, обективирани в нотариален акт № 157/2019 г., нотариален акт № 198/2019 г. и нотариален акт № 112/2023 г., доколкото с тях са прехвърлени идеални части от поземлен имот с идентификатор ***, описани от ищците като предмет на оспорване.

В исковата молба и в уточнителните молби ищците твърдят, че притежават самостоятелни обекти в сграда с идентификатор ***, както и права върху поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. София, район „Витоша“, кв. „Драгалевци“, ***. Поддържат, че процесният поземлен имот представлява обща част за построената в него сграда, съответно че разпоредителните сделки с идеални части от него засягат правата им.

По отношение на нотариален акт № 157/21.03.2019 г. ищците твърдят, че „ИИ“ АД е прехвърлило на „СНБ А“ ЕООД 8,3700 % идеални части от процесния поземлен имот. Навеждат доводи за нищожност на сделката в тази част поради противоречие с чл. 33 ЗС, тъй като притежаваната идеална част не била предложена за изкупуване на останалите съсобственици. Поддържат още, че сделката е нищожна поради накърняване на добрите нрави, тъй като продажната цена от 5 700 лв. била значително по-ниска както от пазарната цена, така и от посочената в акта данъчна оценка. Твърдят също, че придобиването на идеални части от поземления имот без придобиване на самостоятелен обект в построената в него сграда е нищожно, доколкото поземленият имот представлява обща част.

По отношение на нотариален акт № 198/07.06.2019 г. ищците твърдят, че „Ф“ АД е придобило от „СНБ А“ ЕООД „53,9631 % от 385,30/2449 идеални части, равняващи се на 207,92 кв. м. от урегулиран поземлен имот с идентификатор ***“, като в нотариалния акт било посочено, че тези идеални части принадлежат само към откритите места за паркиране № 1, 2, 4, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 и 28. Ищците поддържат, че сделката е нищожна поради невъзможен предмет, тъй като не съществувала реално обособена част от 207,92 кв. м., която да съответства на посочените места за паркиране, а самите места за паркиране не били 2 самостоятелен обект на правото на собственост. Твърдят още, че идеалните части не са реални части и не могат да се индивидуализират като конкретни паркоместа.

Поддържат, че праводателят „СНБ А“ ЕООД не е притежавал прехвърлените права в посочения обем, а евентуално само 8,3700 % идеални части от УПИ. Сочат също нищожност поради нарушение на чл. 33 ЗС, поради неизвършена проверка на собствеността по чл. 586 ГПК, поради придобиване на идеални части от поземления имот без придобиване на обект в сградата, както и поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в значителна нееквивалентност на насрещните престации по договора за замяна.

По отношение на нотариален акт № 112/06.06.2023 г. ищците твърдят, че след завеждане на исковата молба „Ф“ АД е прехвърлило на „НИ“ ООД част от придобитото с нотариален акт № 198/07.06.2019 г., а именно „36,8336 % от 385,30/2449 идеални части, равняващи се на 141,92 кв. м. от урегулиран поземлен имот с идентификатор ***“, като в акта било посочено, че те представляват открити места за паркиране № 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27 и 28. Ищците твърдят, че тази сделка е нищожна поради невъзможен предмет, тъй като не съществувала реално обособена част от 141,92 кв. м., съответстваща на тези места за паркиране, а в процесния имот липсвал проектиран и обособен открит паркинг. Поддържат, че праводателят „Ф“ АД не е притежавал прехвърлените права в посочения обем, че сделката противоречи на чл. 33 ЗС, че нотариусът не е извършил дължимата проверка по чл. 586 ГПК, че поземленият имот е обща част, както и че продажната цена от 15 000 лв. е значително по-ниска от пазарната цена и това накърнява добрите нрави.

Навеждат и твърдение, че сделката е извършена при липса на представителна власт.

Претендират присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът „СНБ А“ ЕООД е подал писмен отговор, с който оспорва исковете като недопустими и неоснователни. Поддържа, че ищците нямат правен интерес от оспорване на сделки, по които не са страни, тъй като такъв интерес би могъл да произтича единствено от надлежно упражнено право на изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС, какъвто иск не е предявен. Счита, че за част от ищците липсва качество на съсобственици към релевантните моменти, а за други — че са придобили права след извършване на оспорваните сделки. Оспорва да е налице невъзможен предмет, противоречие със закона или накърняване на добрите нрави.

Ответникът „Ф“ АД също оспорва исковете като недопустими и неоснователни.

Поддържа, че ищците не са предявили иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, а преклузивният срок за това е изтекъл. Твърди, че процесният поземлен имот не представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, че правно е допустимо лице да притежава идеални части от дворно място без да притежава самостоятелен обект в сградата, както и че в одобрените строителни книжа и техническата документация са предвидени открити 3 места за паркиране. Оспорва твърденията за липса на еквивалентност на престациите и за неизвършена нотариална проверка. По отношение на нотариален акт № 112/2023 г. поддържа, че „НИ“ ООД притежава самостоятелни обекти в сградата, а продажната цена не обосновава нищожност.

Ответникът „ИИ“ АД оспорва исковете, които касаят участието му в нотариален акт № 157/21.03.2019 г., като поддържа, че е действал като заложен кредитор по реда на Закона за особените залози, че нормата на чл. 33 ЗС е неприложима в тази хипотеза, както и че не са налице твърдените основания за нищожност. Поддържа също липса на правен интерес у ищците.

Ответникът „НИ“ ООД оспорва предявения срещу него иск като недопустим и неоснователен. Поддържа, че е придобило права по валидна сделка, че няма законова забрана за придобиване на идеални части от поземлен имот, че откритите места за паркиране са отразени в техническата документация и че поземленият имот не представлява обща част на сградата. Оспорва твърденията за липса на представителна власт и за накърняване на добрите нрави.

По разпределяне на доказателствената тежест между страните:

УКАЗВА на ищците, че носят тежестта да докажат правния си интерес твърдените права върху процесния имот, съдържанието на оспорените сделки и фактите, от които извеждат нищожността им.

УКАЗВА на ищците, че в тяхна тежест е да докажат твърденията си за невъзможен предмет, липса на права у праводателите в прехвърления обем, противоречие с добрите нрави, липса на представителна власт, както и твърдението, че поземленият имот представлява обща част към сградата.

УКАЗВА на ответниците, че носят тежестта да докажат положителните факти, на които основават възраженията си, включително твърденията за наличие на техническа документация, предвиждаща открити места за паркиране, както и твърдяното узнаване от ищците за процесните сделки.

ОБЯВЯВА за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че са сключени договорите, обективирани в нотариален акт № 157/2019 г., нотариален акт № 198/2019 г. и нотариален акт № 112/2023 г.

По доказателствата:

ДОПУСКА представените от страните писмени доказателства по делото.

ДОПУСКА съдебно-оценителна експертиза с формулираните в исковата молба и в уточнителна молба от 06.11.2023 г. задачи, при депозит в размер от 200 евро, вносим от ищците в едноседмичен срок от връчване на настоящото определение.

НАЗНАЧАВА за вещо лице ВП, с адрес за призоваване: гр. София, ул. „КБ 1” № 81, ет. 4, моб.тел.: 0886 *******, като УКАЗВА на вещото лице да работи по 4 експертизата след представяне на доказателства за внесен депозит.

Съдът приканва страните към сключване на съдебна спогодба, към медиация или извънсъдебно доброволно уреждане на спора.

Разяснява на страните, че при постигане на съдебна спогодба дължимата държавна такса е в половин размер и спорът ще се разреши в по-кратки срокове.

Указва на страните, че за постигане на съдебна спогодба следва да се явят лично в съдебно заседание или да упълномощят свой процесуален представител, който от тяхно име да постигне спогодба, за което следва да представят по делото изрично пълномощно.

Препис от определението да се изпрати на страните, а на ищците – и преписи от отговорите на ответниците, ведно с приложенията.

Да се уведоми вещото лице за назначената експертиза.

Определението не подлежи на обжалване.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________

5