Определение № 40020 от 03.10.2024, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 40020 гр. С., 03.10.2024 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в закрито заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело № 20241110124412 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 140 ГПК.

Софийският районен съд е сезиран с искова молба от Д. М. Д., ЕГН **********, е адрес:

Република България, обл. С., общ. Столична, гр. С., ............, в качеството му на управител на недвижим имот, представляващ: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор .............., надлежно избран и назначен от съсобствениците на Имота съгласно писмен протокол от 16.03,2023 г. за взети решения от всички съсобственици, Чрез процесуалния си представител С. Г. Ц. - адвокат, член на Софийска адвокатска колегия, вписан в регистъра на българската адвокатура с личен № ....... гр. С., п.к. 1000, район С., ............., със седалище и адрес на управление: Република България, обл. С., общ. Столична, п.к. 1784, гр. С., ж.к.

..............

В исковата молба са налице твърдения, че за ищеца по настоящото производство Д. М. Д., в качеството му на управител на съсобствен недвижим имот е налице правен интерес от завеждането на настоящия иск срещу ответника „........“ ЕООД, ЕИК .........., със седалище и адрес на управление: Република България, обл. С., общ. Столична, п.к. 1784, гр. С., .........., представлявано от управителя Я. Л. Я., тъй като ответникът държи без валидно правно основание описания по-долу недвижим имот и отказва да го освободи. Процесният недвижим имот съгласно Схема № ......... г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор .............. (Доказателство ..) представлява: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор .............. (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди осемдесет и две, точка, осемстотин седемдесет и седем, точка, едно, точка, деветдесет и две), находящ се в гр. С., общ. Столична, обл. С. (столица), по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед за одобрение на КККР № РД-........ г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, адрес на имота: гр. С., ..........., Самостоятелният обект се намира в сграда ... 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ......... (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, четири хиляди осемдесет и две, точка, осемстотин седемдесет и седем) с предназначение на самостоятелния обект: За офис, брой 1 нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 173.03 кв. м. (сто седемдесет и три цяло и три стотни квадратни метра), при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:

..........1.24; ..........1.2; ..........1.95; под обекта: няма; над обекта: ..........1.26; ..........1.4; ..........1.5, стар идентификатор: няма.

В приложената схема са изброени съсобствениците на самостоятелния обект в сграда, които са 140 (сто и четиридесет) лица и са посочени актовете им за собственост и процентите идеални части, които всеки един от тях притежава, като част от тях са придобили собствеността по силата на наследствено правоприемство.

Тъй като съсобствениците са много на брой, на 16.03.2023 г. избрали и назначили за управител на съсобствените им имоти лицето Д. М. Д., ЕГН **********, видно от писмен протокол от 16.03.2023 г. за взети решения от всички съсобственици и приложените към протокола списъци с подписи по всички взети решения - 1, 2 и 3.

Взетите на 16.03.2023 г. решения са във връзка със сключвани договори за наем и анекси към тях, при които съсобствениците са установили, че техните права и законни били нарушени. На 31.08.2013 г. е сключен договор за наем между Управителния съвет на Етажната собственост на блок ........ в качеството му на Наемодател и ответника по настоящото дело „........“ ЕООД, ЕИК .........., представлявано от управителя Я. Л. Я., като.

Етажната собственост е представляв. от М. Л. М. (председател на Управителния съвет на Етажната собственост), Г. С. Д. (зам.- председател на Управителния съвет на Етажната собственост), ........., Посочено е, че Управителният съвет е действал на основание решение на Общото събрание на собствениците по Протокол .. от 25.04.2013 г. и във връзка с чл. 47 от ЗС (цитир.та разпоредба е отменена с ДВ бр. 57 от 2011 г.). Договорът е приподписан и от Т. Я. - Председател на Контролния съвет на Етажната собственост, С договора Наемодателят е отдал под наем и предоставил на Наемателя за временно и възмездно ползване недвижим имот — Офис 2, притежаван съгласно Нотариалните актове на 91 собственици на Етажната собственост, находящ се между първи и втори вход на жилищната сграда - бл. ..., с директен вход от югоизток, ....., гр. С. със застроена площ от 173,03 кв. м. (сто седемдесет и три цяло и три стотни квадратни метра) и полезна площ от 160,21 кв. м, (сто и шестдесет цяло и двадесет и един стотни квадратни метра), състоящ се от: шест стаи, фоайе, две тоалетни, коридор, умивалня и балкон с граници: от северозапад — предблоково пространство; от североизток - ........; от югоизток — предблоково пространство и алея, от югозапад - .... и стълбище на вход „Б“; отдолу - мазета; отгоре - апартаменти с № ....... ЗАЕДНО с идеалните части от общите части на сградата - чл. 1 от договора. Страните са договорили, че имотът ще се ползва като офис. Договорено е Наемателят да заплаща месечна наемна цена в размер на левовата равностойност на сумата от EUR 500 (петстотин евро) - 1 000,00 лв. (хиляда лева) - чл. 1 ал. 1 от договора. Наемателят следва да заплаща наемната цена не по-късно от 10-то число на текущия месец, за който се отнася (чл. 2, ал. 2 от договора), като същата е твърда и се актуализира само по взаимно съгласие на страните (чл. 2, ал. 3 от договора). Посочено е, че наемната цена се заплаща по ба.та сметка, открита на името на Управителния съвет на блок ..., ............ С. (чл. 2, ал. 4 от договора).

2

Страните са договорили, че срокът на действие на договора е 1 (една) година - считано от 01.09.2013 г. до 31.08.2014 г. - чл. 8 от договора. Срокът на договора може да бъде продължен при същите или други условия с изричното писмено съгласие на страните 1 (един) месец преди изтичането му - чл. 9 от договора. Страните са приели, че договорът се прекратява с изтичането на срока (чл. 10, ал. 1, преди изтичане на срока по взаимно съгласие, изразено в писмен вид със споразумение, в което се уреждат взаимоотношенията (чл. 10, ал. 2) и едностранно от Наемодателя, в случай че отдаденият под наем имот не се ползва по предназначение (чл. 10, ал. 3 от договора).

Разпоредбата на чл. 12 от договора предвижда, в случай че до един месец след крайния срок за плащане на наемната цена Наемателят не я е заплатил, договорът да се счита за прекратен по вина на Наемателя, освен ако няма сключено между страните допълнително писмено споразумение.

На 31.08.2014 г. е сключен Анекс към договор за наем от 31.08.2013 г., като Наемодателят е бил представляван от Управителния съвет на Етажната собственост на бл. ..., ............ С. в същия състав, действал и при подписването на договора за наем, а именно: М. Л. М.

(председател на Управителния съвет на Етажната собственост), Г. С. Д. (зам.- председател на Управителния съвет на Етажната собственост), ............... В Анекса е посочено, че същите лица действат отново въз основа на цитираното и в договора за наем решение на Общото събрание на собствениците по Протокол .. от г. и във връзка с чл. 47 от ЗС. Анексът отново е приподписан от Т. Я. - Председател на Контролния съвет на Етажната собственост. С Анекса е променен само и единствено срокът на договора, като същият е продължен с три години, считано от 01.09.2014 г. до 31.08.2017 г. - т. I от анекса. Промяната влиза в сила от 01.09.2014 г.

На 22.08.2017 г. е сключен нов Анекс към договор за наем от 31.08.2013 г., като видно от преамбюла на анекса Управителният съвет на Етажната собственост, бл. ..., ...... се представлява от Т. А...... Я. (председател на Управителния съвет на Етажната собственост), ......... (член на Управителния съвет, представител на вход „Б“), ......... (член на Управителния съвет, представител на вход „В“), ....... (член на Управителния съвет, представител на вход „Г“) и председателя на контролния съвет ........... В анекса е посочено, че изброените лица действат на основание решение на Общото събрание на собствениците, протокол .. от 26.04.2017 г. във връзка с чл. 47 от ЗС. С анекса е променен единствено срокът на действие на договора, като същият е удължен с нов тригодишен срок, считано от 01.09.2017 г. до 31.08.2020 г. - т.1 от анекса, като промяната влиза в сила от 01.09.2017 г. На 31.08.2020 г. страните са сключили анекс към договор за наем като видно от преамбюла на анекса Управителният съвет на Етажната собственост, бл. ..., ...... се представлява от ..........

(председател на Управителния съвет на Етажната собственост), Т. Я. (член на Управителния съвет и касиер-счетоводител), Я. Л. Я. (член на Управителния съвет, представител на вход „А“), ......... (член на Управителния съвет, представител на вход „Б“), ........ (член на Управителния съвет, представител на вход „В“), ........... (член на Управителния съвет, представител на вход „Г“). В анекса е посочено, че изброените лица действат на основание 3 решение на Общото събрание на Етажната собственост по протокол .. от 15.04.2019 г. във връзка с чл. 47 от ЗУС. Отново единствената направена промяна е удължаването на срока на договора с нови пет години - от 01.09.2020 г. до 31.08.2025 г.

Ищецът твърди, че удължаванията срока на договора не са съпътствани с актуализиране или индексиране на договорения с договора от 31.08.2013 г. наем в размер на EUR 500,00 (петстотин евро). В тази връзка беше възложена и извършена оценка за актуалния пазарен месечен наем на процесния Имот, като резултатите от оценката са описани в Доклад за оценка на недвижим имот от 27.01.2023 г. (Доказателство М 7), съгласно който пазарната наемна цена за процесния имот (идентификатор .............. - .......) е в размер на EUR 1 340,00 (хиляда триста и четиридесет евро) или 2 622,00 лв. (две хиляди шестстотин двадесет и два лева). Именно в тази връзка на 22.05.2023 г. управителят на процесния имот изпрати нотариална пок. чрез нотариус ...... с per. № ... в Нотариалната камара и район на действие Софийски районен съд, до наемателя „........“ ЕООД, ЕИК .........., с която уведоми наемателя, че сключените договори за наем, един от които е и договора за наем за процесния недвижим имот - ......., са недействителни на основание чл. 42, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) (висяща недействителност, при която мнимо представлявания може да потвърди или да отхвърли сделката), както и евентуално на основание чл. 40 от ЗЗД (когато представителят е договарял във вреда на представлявания).

С пок.та управителят на процесния имот изрично е поканил представител на Наемателя да се яви в кантората на нотариус ...... с per. № ... за провеждане на преговори и сключване на легитимни договори за наем за държаните от наемателя помещения - ....... и офис № 3.

Нотариалната пок. е връчена на ответника по реда на чл. 47, ал. 5 от ГПК - чрез залепване на уведомление на седалището и адреса на управление на дружеството- наемател. В законоустановения 14-дневен срок от залепването на уведомлението не се е явил представител на ответника за получаване на пок.та, поради което същата се счита за редовно връчена при условията на чл. 47, ал. 5 от ГПК, за което нотариусът изрично е съставил и протокол .., том VI, per. ..7652 от 04.07.2023 г., с който е удостоверил връчването на пок.та на 04.07.2023 г.

Ищецът намира от правна стр., че така описаният недвижим имот представлява самостоятелен обект в сграда, която е в режим на обикновена съсобственост между множество лица, съответно за нея се прилагат разпоредбите за съсобственост — чл. 30 — 36 от Закона за собствеността (ЗС). Неприложим по отношение на процесния недвижим имот е редът за управление на етажната собственост по чл. 37 - 46 от ЗС, както и Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Самият имот не представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС, тъй като не попада в примерно изброените общи части или пък по съществото си. Освен това различните съсобственици притежават нотариални актове за собственост, в които се посочват идеалните части, които притежават в процентно съотношение и съответно тези лица са вписани и в приложената към настоящата искова молба схема на самостоятелен обект в сграда. В нотариалните им актове самостоятелните обекти в сграда са описани като обикновена съсобственост, а не като етажна такава.