Решение № 9114 от 19.05.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 9114 гр. София, 19.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 163 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИЯ Г. КОЮВА при участието на секретаря МИНКА Х. БАШОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ Г. КОЮВА Гражданско дело № 20241110134907 по описа за 2024 година

Предявени са обективно кумулативно съединени искоже с правно основание чл.422, ал.1 вр.чл.415, ал.1, т.1 ГПК и вр.чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД, чл.86, и чл.92, ал.1 ЗЗД.

Производството по делото е образувано по подадена в съда искова молба/ИМ/с вх.№ 193254/12.6.2024г. от С. Р. П. (Ищец), ЕГН **********, срещу ответник Н. Й. Д., ЕГН **********, с предявени искове и молба до съда да се произнесе с решение, с което предявени искове да бъде прието за установено между страните, че ответник дължи на ищеца С. С. - сумата 3000,00 лева (три хиляди лева), представляваща главница за платена продажна цена за 1/2 (една втора) идеална част от поземлен имот с идентификатор *********, с адрес на имота село Б., СО, район И, ***, с площ от 971 кв.м., съгласно т.2 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи на страните от ******г. с рег.№ *** на нотариалното удостоверение по общия регистър на нотариус Ен.Ен., която цена подлежи на връщане от продавача на купувача, поради несключване на окончателния договор в договорения от страните срок до 01.08.2023г. и продажбата на същия на трето лице, ведно със законна лихва за период от 28.09.2023г./дата на подаване на заявление по чл.417 ГПК в съда/ до изплащане на вземането, и сумата 1500,00 лева (хиляда и петстотин лева), представляваща неустойка в размер на 50% от платената продажна цена, дължима съгласно т.12 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи на страните от ******г. с рег.№ *** на нотариалното удостоверение по общия регистър на нотариус Ен.Ен., за които суми е издадена Заповед за изпълнение/ЗИ/ № *****/5.10.2023г. издадена по ЧГД№ 53238/2023г. по опис на СРС, на основание чл.417, т.3 ГПК.

1

В исковата молба /ИМ/ ищецът твърди и излага следните факти и обстоятелства - На 28.2.2023г. между отв.Н. Й.Д., като продавач, и ищец С. Р.П., като купувач, е бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи на страните от 28.2.2023г. с peг.№*** на нотариалното удостоверение по общия регистър на Нотариус Ен.Ен.. Съгласно условията на предварителния договор, страните са се съгласили най-късно до 30.5.2023г. да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт, като продавачът се е задължил да продаде на купувача срещу договорена цена от 3000 лв. собствените си 1/2 идеална част от ПИ с идентификатор № *********, с адрес на имота: село Б., СО, район И, ***, целият с площ от 971 кв.м.

В деня на подписване на предварителния договор купувачът е заплатил на продавача напълно и в брой договорената продажна цена от 3000 лв., което обстоятелство е удостоверено в чл.2 от същия. Въпреки изпълнението на всички задължения от страна на купувача по предварителния договор и пълното заплащане на договорената продажна цена, продавачът не е изпълнил основното си задължение, а именно да се снабди с всички изискуеми/необходими/ документи за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт и да осигури прехвърлянето на имота чист от всякакви вещни тежести найкъсно до 30.5.2023г.

С Анекси от 30.5.2023г. и 30.6.2023г., сключени в обикновена писмена форма, страните са удължили срока за сключване на окончателен договор, до 1.8.2023г. И в така удължения срок, продавачът не е изпълнил задължението си да се снабди с всички необходими документи за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт и да осигури прехвърлянето на имота чист от всякакви вещни тежести на купувача, като върху целият ПИ с идентификатор ********* е налице учредена договорна ипотека в полза на Банка ДСК АД, съгласно НА за учредяване на договорна ипотека № ***, том I, peг.№ *****, дело № 106 от 24.02.2021г. на нотариус М.Ив..

На 28.7.2023г., още преди изтичане на удължения срок по предварителния договор с ищеца, отв.Н. Й. Д. продава с нотариален акт притежаваните от нея 1/2 ид.част от ПИ с идентификатор ********* на трето лице.

Съгласно чл.12 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи на страните от 28.2.2023г. с peг. № *** на нотариалното удостоверение по общия регистър на Нотариус Ен.Ен., страните са се съгласили, че при невъзможност за изпълнение на задължението за продажба на имота при условията на договора, продавачът дължи на купувача връщане на получената продажна цена (която изпълнява и ролята на задатък), заедно с неустойка в размер на 50 % от същата.

Поради невръщане на сумата от ответник ищецът подава в съда заявление по чл.417 ГПК и по образуваното ЧГД№ 53238/2023г. по опис на СРС се снабдява със ЗИ№ *****/5.10.2023г. и ИЛ.

Ответникът е подал възражение по чл.414 ГПК по ЧГД№ 53238/2023г. по опис на СРС, че не дължи сумите по ЗИ№ *****/5.10.2023г.

2

Затова за ищецът е възникнал правен интерес да предяви исковете по реда на чл.422, ал.1 ГПК.

Ищецът моли съдът да уважи претенциите, с присъждане на сторените по делото разноски.

ОТВЕТНИКЪТ е подал отговор на ИМ/ОИМ с вх.№ 258033/9.8.2024г., в който е възразено, че спорът е вече заведен и в СРС се разглежда за същото ГД№ 53153/2023г., като настоящия спор е второ заведен и следва да се прекрати.

Исковете се оспорват като неоснователни.

Иска се спиране на производството до приключване със съдебен акт на ГД№ 53153/2023г. по опис на СРС.

Оспорва се, че посочената в предварителния договор продажна цена от 3000 лв. за имота на ответника е привидна. „Продажната цена“ за покупка на имота на ответника (претендираната главница), посочена в предварителния договор, е част от сумата от общо 25000лв., представляващи даден от ищеца на ответницата задатък/капаро по процесния предварителен договор.

Минавало време, а купувачът отлагал подписването на предварителен договор с различни мотиви, като казвал на ответницата, да не се притеснява, че направо ще подпишат нотариалния акт пред нотариуса, като изтъквал, че трябва да е спокойна, все пак и бил дал 25000 лв. задатък и нямало от какво да се притеснява.

След като отв.Н. Д. казала, че страните нямат сключен предварителен договор, какъвто трябвало да подпишат отдавана, а в същото време имало хора, които, като разбрали, че за къщата е дадено капаро при договорена цена от 130000лв., искали да я купят, ако кандидаткупувачът се откаже, ищецът П. поел инициативата да запази час при нотариус, за да подпишат предварителен договор.

Така на ******г. ищецът завел ответницата в кантората на нотариус Ен.Ен. и подписали предварителен договор с рег.№***/28.2.2023г., че ищецът ще закупи имота на ответника за 3000лв., като обяснил, че сумата е тази поради причините, за които ответника знаела от предишните им разговори.

На 16.5.2023г. ответникът получила от съсобственика си Даниел Миланов нотариално заверена декларация по чл.33 ЗС. На 30.5.2023г. страните отишли при нотариус Д.Танева, за да сключат окончателен договор за продажба на имота. Нотариусът отказал изповядване на сделката, защото ищецът отказал да представи доказателства, че е погасил задълженията към Банка ДСК на ответник, за което била постигната договореност предварително. Затова страните подписали анекс към предварителен договор за удължаване на срок до 1.7.2023г., а на 30.6.2023г. подписали втори анекс за продължаване на срок за сключване на окончателен договор до 1.8.2023г.

На 15.7.2023г. ищецът заявил на ответник, че се отказва от сделката, като няма претенции да му се връщат дадените 25000лв. Затова ответникът осъществил продажба на 3 имота си с друг купувач, който покрил заема към Банка ДСК. Сделката се осъществила на 28.7.2023г.

Поради всичко изложено се твърди, че предварителния договор е симулативен и не поражда правни последици.

Оспорва се също, че ищецът се е отказал сам от подписване на окончателен договор за покупка на имот на ответника, затова не му се дължи връщане на сумата от 3000лв., нито му се дължи неустойка от 1500лв., доколкото вината за провалена сделка е на ищец.

Оспорва се да се дължи законна лихва върху сумата от 3000лв.

Поради изложеното се иска отхвърляне на предявени искове, с присъждане на сторени разноски, като се прави възражение за прекомерно висок хонорар платен за адвокат от ищец.

В открито съдебно заседание/о.с.з./ ищецът, чрез представляващ адвокат по пълномощно, поддържа предявените искове и моли съдът да ги уважи с присъждане на разноските.

В о.с.з. ответникът, чрез представляващ адвокат по пълномощно, поддържа отговора и моли съдът да отхвърли изцяло претенциите на ищеца.

В о.с.з. страните уточняват претенциите си, като съдът допълва по тяхно искане проекто-доклада, за да го обяви за окончателен, с това че между страните е спорно кога е дадена сумата от 3000лв.и дали същата е дадена преди сключването на предварителния договор на 28.2.2023г. или в момента на подписване на същия, както и че симулацията в договора е само по отношение на цената от 3000лв.

Съдът като взе предвид чл.12 и чл.235 ГПК, и като прецени събраните по делото и относими към разрешаване на спора доказателства, по отделно и в тяхната съвкупност, и във връзка с доводите и съображенията на страните, и като взе предвид правните норми, които уреждат спорните отношения, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По настоящото производство е прието като доказателство цялото производство по предхождащото заповедно по ЧГД№ 53238/2023г. по опис на СРС/обр.по заявление с вх.№ 267969/28.9.2023г. по чл.417 ГПК/, към което на л.11-12 е приложен оригинал на Предварителен договор/ПД/ за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи на страните на ******г. с рег.№ ***/28.2.2023г. на нотариалното удостоверение по общия регистър на нотариус Ен.Ен..

Между страните няма спор, че са подписали Предварителен договор/ПД/ за покупкопродажба на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи на страните на ******г. с рег.№ *** на нотариалното удостоверение по общия регистър на нотариус Ен.Ен./л.10-13 от делото/, както че в същия е посочена сума от 3000лв., като е посочено, че самия договор представлява разписка за платената сума, а самата сума съгласно чл.12 от ПД е задатък, като същия се дължи връщане с допълнителна 50% неустойка. Няма спор между тях, че са подписани към ПД Анекс от 30.5.2023г./л.14/, с който срокът за подписване на окончателен 4 договор е продължен до 1.7.2023г., и саморъчно е дописано, че срокът се продължава до 1.8.2023г. с поставяне на подписи на двете страни, че това е сторено на 30.6.2023г.

От НА№ 112, том V, рег.№ 17729, дело № 829 от 28.7.2023г. на софийски нотариус (вписан като Акт №52, дело №40688, вх.рег.№52211/28.7.2023г. на СлВп.-София)/л.15-18/, от който е видно, че ответника е продала 1/2ид.ч. от имот с идентификатор № ********* от КККР на с.Б., ***, заедно с построени сгради в имота с идентификатори № *********.2 и № *********.3, на трето лице за сумата 69678,80лв., като със сумата са погасени задължения на продавача към Банка ДСК АД, срещу поемане на задължение в 10 – дневен срок да се заличи ипотеката вписана за същия имот в полза на банката по НА№***, том I, рег.№*****, дело №106/24.2.2021г. на софийски нотариус(вписан акт №***, том V, дело № 7275, вх.рег.№***/24.2.2021г. на Сл.Вп.-София)/л.19-23 от делото/. Видно от справка №********/29.4.2024г. ипотеката е заличена на 9.8.2023г./л.24-32/.

От декларация по чл.33 от Закона за собствеността/ЗС/ подписана от страна на св.Даниел Миланов, племенник на ответницата, от 16.05.2023 г., се установява, че на свидетеля е било предложено да закупи идеалните чати на ответницата(леля си) от имота/процесния/, но същият не желаел придобиването им изцяло или частично, като нямал претенции същите да бъдат придобити от трето лице/л.62/.

От справка по заем на ответника се установява, че към 28.7.2023г. същата е дължала на банка 69458,57лв./л.70/, като сумата е платена с нареждане от 28.7.2023г. като са преведни 69678,80лв. на банката/л.71/. С нотариално заверена молба-съгласие от 9.8.2023г. изпратена до съдия по вписване при СРС е вдигната ипотеката върху имота предмет на ПД от 28.2.2023г./л.72//