Определение № 349 от 15.02.2024, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 349 гр. София, 15.02.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Костадинка Недкова

Членове:

Николай Марков

Красимир Машев като разгледа докладваното от Костадинка Недкова Касационно търговско дело № 20238002900694 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.288 ГПК.

Образувано е въз основа на касационна жалба на ответника „ВИТАЛИЯ ФАРМА” ЕООД срещу решение № 811/20.12.2022г. по в.т.д. № 520/2022г. на Апелативен съд-София, с което, след отмяна на решение № 271/25.11.2021г. по т.д.№ 831/2021г. на Софийски градски съд, е уважен предявеният срещу дружеството на основание чл.233, ал.1, предл.1-во ЗЗД иск да предаде на „Диагностично консултативен център У1-София“ ЕООД държането на помещение, представляващо част от сграда с идентификатор *** /корпус А/, находяща се в гр.София, ул.“Коньовица“ 65, разположено на първи етаж — фоайе, предназначена за аптека, състояща се от приемно помещение, склад, тоалетна и предверие, предмет на прекратен договор за наем, сключен между тях на 01.07.2019г.

Касаторът иска отмяна на въззивното решение е недопустимо, съответно неправилно, поради необоснованост.

Ответникът по жалбата и ищец по делото, „Диагностично консултативен център У1София“ ЕООД, не представя отговор, с който да изрази становище по жалбата.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на страните, приема следното:

Касационната жалба, с оглед изискванията за редовност, е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.283 ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт.

Установено е по делото, че между страните безспорно е възникнало валидно облигационно правоотношение по силата договор за наем от 01.07.2019г., въз основа на 1 който „Диагностично консултативен център VI- София“ ЕООД, е предоставило за ползване на „Витания фарма“ ЕООД обект - помещение, представляващо част от сграда с идентификатор *** /корпус А/, находяща се в гр.София, ул.“Коньовица“ 65, разположена на първи етаж — фоайе, предназначена за аптека, състояща се от приемно помещение, склад, тоалетна и предверие, за срок от 3 години. Уговорена е наемна цена в размер на 6 700 лева, платима ежемесечно до 20-то число на текущия месец. В чл.11 са изчерпателно изброени основанията за прекратяване на облигационното правоотношение между страните, както следва - с изтичане на срока, по взаимно съгласие, едностранно с едномесечно писмено предизвестие. Страните са се споразумели, че наемодателят разполага с възможност да прекрати без предизвестие наемния договор при неплащане на наемна цена или консумативни разноски за повече от два последователни месеца, в рамките на една календарна година, при неплащане на дължими суми за ремонт на наетото помещение и други хипотези. С приемо-предавателен протокол от 19.07.2019г. е констатирано обстоятелството, че аптеката е отдадена за възмездно ползване на ответното дружество, като същото е заявило, че приема обекта в добро състояние.

С молба от 30.07.2019г. до ищеца, ответникът е изложил твърдения, че е налице съществено отклонение в площта на наетия обект, описана с договора за наем- 55 кв.м, и действителната ползваема площ на помещението- 30 кв.м. Поради посоченото обстоятелство, ответното дружество е релевирало възражение по отношение на наемната цена като е поискало съразмерното й намаляване на 3 655 лева без ДДС, съответстваща на действителната площ на наетия обект. В отговор на молбата „Диагностично консултативен център У1 София“ ЕООД е заявил, че не е налице правно основание за намаляване на наемната цена. Посочено е, че началната конкурсна цена е определена от независим оценител за обект с квадратура от 40 кв.м., като ценовите оферти на участниците представляват пазарна наемна цена и не могат да бъдат съотнасяни към квадратурата на наемния имот. Изложени са съображения, че дружеството е наемател на обекта от 10.07.2012г. и извършените от ответното дружество правни и фактически действия дават основание да се обоснове извод, че същото е могло да узнае за квадратурата при огледа на обекта, както и при сключване на договора.

От кредитираното от съда заключение на съдебно-техническа експертиза, приета по реда на чл.207 ГПК по гр.дело № 18372/2021г. на СРС, е установено, че площта на наетите помещения е 30,46 кв.м.

От представената конкурсната документация за провеждане на конкурс по реда на Наредба за общинските лечебни заведение на СОС, където в разпоредбата на раздел 3 е разписано, че всеки кандидат е задължен да извърши посещение на обекта, за да се запознае с всички условия, които биха повлияли на офертата, за което следва да се подпише декларация по образец № 4, е установено, че в представената пазарна оценка на имота посочената квадратура е 30 кв.м.

С писмо от 13.11.2020г. „Витания фарма“ ЕООД е уведомила наемодателя, че спира да плаща, тъй като приема, че наемната цена следва да е в размер на 3655 лева, поради което 2 е надплатило със сумата от 45 675 лева.

С писмо изх. № 7000-14/24.11.2020г., адресирано до „Витания фарма“ ЕООД, върнато като неполучено, ищцовото дружество претендира просрочие на една наемна вноска за месец октомври 2020г. По делото е представено и второ писмо, също неполучено от неговия адресат, в което се сочи, че ответното дружество е в просрочие на три наема, а именно - за месец октомври, ноември и декември 2020г., като е заявена готовност за едностранно прекратяване на наемния договор при неплащане на вноски.

Със заповед от 23.02.2021г., изготвена от управителя на ищцовото дружество, предвид просрочието на три наемни вноски за месец октомври, ноември и декември, незаплатени към 20.02.2021г., на основание чл.11, ал.4, т.1 от договора за наем от 01.07.2019г., се прекратява едностранно и без предизвестие действието на същия. От съставения на 23.02.2021г. протокол е установено, че заповедта на управителя на „Диагностично консултативен център У1 София“ е залепена на входа на витрината на отдаденото под наем помещение, като препис е връчен на служител в аптеката на „Витания Фарма“ ЕООД със задължение да я предаде на управителя.

С определение от 26.10.2021г. е прието за безспорно установено, в отношенията между страните, че имотът е в държане на ответника.

От показанията на св. Г., служител в здравно-техническата служба към Столична регионална здравна инспекция, е установено, че след промяна на Наредба № 28 минималната изискуема квадратура за помещение за аптека е 30 кв.м за едно работно място, като през 2015 година е направена допълнителна ПВЦ конструкция за допълнителни работни места, за да е съобразн обекта с изискванията и така е съгласувана. При една от последните проверки конструкцията е премахната и не е разрешено да има повече от една касова зона. Свидетелката сочи, че не е присъствала и не е наясно дали е подписван приемно-предавателен протокол за аптеката.

Свидетелката А. - главна медицинска сестра към „Диагностично консултативен център У1-София“ ЕООД, е разяснила, че „Витания Фарма“ ЕООД е била в тези помещения и преди 3 години, още преди провеждането на конкурса. Сочи, че за да се осигури склад са преместили доктора на гражданската отбрана и са предоставили този кабинет на аптеката.

Свидетелката не е наясно с договорните отношения между страните.

От показанията на св. К. — бивш управител на аптеката е установено, че през 2012г. е открит обекта, защото са се водели дела с бивш наемател, като площта на същия е била под 30 кв.м, но пред него е имало изградена ПВЦ или алуминиева стабилна дограма във входното помещение, в което можело да бъдат обслужвани пациенти. След одобрение на Столична община през 2012г. се взело още едно помещение, с цел да се осигури тоалетна и складово помещение. По-късно ищцовото дружество премахнало дограмата, тъй като площта била по-голяма от договореното. Твърди се, че след спечелването на конкурса, присъствала на разговор между представителите на страните по делото, при който управителката на ответното дружество е отказала да подпише приемо - предавателен протокол с мотив, че площта не съответства с договореното.

3

Въз основа на гореустановеното апелативният състав е направил следните правни изводи:

Съдът е определил, че успешното провеждане на осъдителния иск чл.233, ал.1, изр. 1во ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на няколко предпоставки, а именно: валидно възникнало наемно правоотношение между страните; прекратяване на правоотношението и неизпълнение от наемателя на задължението му да върне наетата вещ.

В тази връзка е посочено, че по делото липсва спор, че ползването на вещта е предоставено на страната по силата на договор за наем за срок от три години, че имотът се държи от ответника, и че ответникът е преустановил заплащането на наемната цена, считано от ноември 2020г.

Прието е, че изявлението за разваляне е достигнало до наемателя, тъй като заповедта от 23.02.2021г., изготвена от управителя на ищцовото дружество, залепена на входната врата на аптеката е връчена на служител на ответното дружество. Съдът се е позовал и на практиката на ВКС, че упражняването на потестативното право да се развали договора може да се осъществи и с изявление в исковата молба, при достигането му до ответника. Съдът е посочил, че за да породи своето действие развалянето, същото следва да е надлежно упражнено т.е. да е извършено от изправна страна по договора и при наличието на фактите, които обуславят възникването на потестативното право.

Съдът е съобразил, че правото си да не плаща наемна цена наемателят черпи от различието в квадратурата на имота, който му е предоставен. В тази връзка решаващият състав е приел, че предоставянето на имота под наем е след конкурсна процедура по реда на Наредба за общинските лечебни заведения на СОС, като имотът е посочен със застроена търговска площ от 55 кв.м. и специфично конкурсно условие — за аптека, като така е посочен и в договора за наем като приемно помещение, склад, тоалетна и предверие с площ от 55 кв.м. Съгласно заключението на вещото лице имотът е с площ от 30,46 кв.м. Съдът е счел, че към момента на подписване на наемния договор, който има силата и на приемно предавателен протокол, с който наетата вещ се предава в държане на наемателя, последния, при обикновен преглед на предмета на договора, е могъл да узнае за съществуването на недостатъците поради което на основание чл.230, ал.3 пр.2 от ЗЗД, наемодателят не отговаря за недостатъка на вещта. Същевременно процесният обект, състоящ се от приемно помещение, склад, тоалетна и предверие - предмет на конкурсната документация и на сключения договор за наем, са били реално предоставени на ответното дружество за възмездно ползване преди конкурса. Ответното дружество е ползвало възмездно обекта за периода 2012г.- 2017г. Също така като изискване за участие в конкурса е било въздигнато задължението на участващите да извършат оглед на обекта, за което ответното дружество е подписало декларация. За първи път ответникът се е позовавал на несъответствието в квадратурата на наетата вещ писмено на 30.07.2019г., месец след сключването на процесния договор.

Също така съдът е изложил съображения, че дори и да се приеме, че е приложима 4 разпоредбата на чл.230, ал.2 ЗЗД, поради предоставяне за ползване на имот с по-малка площ, то наемателят има възможност да избира измежду съразмерното намаляване на цената и разваляне на договора. Констатирано е, че наемателят не се е възползвал от правото да развали договора, а е поискал намаление на цената, като е посочил, че дължимата наемна цена е в размер на 3655 лева без ДДС. Частичната невъзможност на наемодателя да престира обуславя насрещното право на наемателя да иска намаляване на паричното си задължение, като правото да откаже изпълнението на изискуемо задължение по двустранно облигационно отношение е до едновременното изпълнение на насрещното задължение. В заключение съдът е посочил, че наемателят е ползвал наетата вещ, поради което същият следва да престира насрещното си задължение, дори и в намален размер, което той не е сторил.