Решение № 118 от 06.12.2024, Окръжен съд - Велико Търново

РЕШЕНИЕ

№ 118 гр. Велико Търново, 06.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Димо Колев при участието на секретаря Анита Люб. Бижева като разгледа докладваното от Димо Колев Търговско дело №

20244100900024 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.

79 ал. 1 ЗЗД вр. 8 ал. 1 ЗАЗ и чл. 92 ал. 1 ЗЗД.

Ищецът основава исковите си претенции на твърдения, че на 20.02.2015г. е сключил с ответника при спазване на всички законови изисквания договор за аренда на земеделски земи, по силата на който му е отдал под аренда четири земеделски имота, частна общинска собственост, /три ливади и една изоставена нива/, находящи се в землището на с. Недан, с обща площ от 178, 93 дка за срок от 25 стопански години.

Ищецът уточнява, че за първата стопанска година дължимата от ответника арендна вноска е в размер на 4 720, 81 лв., а за всяка следваща – в общ размер на 5 160, 81 лв., която е платима след приключване на стопанската година от първо до десето число на м. октомври. Ищецът сочи, че арендаторът не е заплащал дължимите арендни вноски за периода от стопанската 2017/2018г. с падеж 10.10.2018г. до стопанската 2022/2023г. с падеж 10.10.2023г., които са общ размер на 30 964, 86 лв., поради което му е изпратил покани за доброволно изпълнение от дати 21.10.2021г. и 08.11.2022г., които не са връчени лично, но са окачени на адреса му, за което е съставен съответния протокол.

Ищецът уточнява, че съгласно чл. 20 ал. 1 от договора за аренда, ако арендаторът не заплаща дължимата арендна вноска при уговорените условия и срокове, му дължи неустойка в размер на 0, 1 % от общата стойност на арендното възнаграждение за всеки ден закъснение. Допълва, че с решение № 722/2023г. на Общински съвет – Павликени размера на тази неустойка е ограничен до 10 % на година, за което обаче не е сключвано допълнително възнаграждение. В тази връзка ищецът твърди, че за 1 процесния период дължимата от ответника неустойка по чл. 20 ал. 1 от договора за аренда е в общ размер на 11 240, 24 лв. По изложените съображения ищецът отправя искане до съда да осъди ответника да му заплати сумата от 30 964, 86 лв. – главница, представляваща общ размер на дължимото арендно плащане за процесия период и сумата от 11 240, 24 лв. – неустойка по чл. 20 ал. 1 от договора, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане на дължимото.

С отговора на исковата молба ответникът, чрез назначения му особен представител, оспорва предявените искове като неоснователни и недоказани.

Възразява срещу валидността на договора за аренда от 20.02.2015г., тъй като в нарушение на чл. 3 ал. 1 ЗАЗ подписите на страните по него не са нотариално заверени. Оспорва земеделските земи, предмет на процесния договор, да са предадени фактически на арендатора и то опис, както изисква чл. 2 ал. 1 от договора. Възразява срещу валидността на клаузата на чл. 2 ал. 3 от договора, според която при липсата на опис се счита, че обекта е бил приет от арендатора, тъй като противоречи на чл. 6 ал. 4 от ЗАЗ и поставя същият в неравностойно положение, доколкото ищецът може да претендира плащане без да е изпълнил основното си задължение за предаване на арендованите земи. Възразява, че по делото не са представени доказателства за регистриране на процесния договор в ОСЗ, както е изисквала редакцията на чл. 3 ал. 1 ЗАЗ към момента на сключването му. Оспорва, че не е получил отправените му покани за доброволно изпълнение от 21.10.2021г. и от 08.11.2022г. Ответникът релевира възражение за погасяване по давност на арендните плащания за част от исковия период – от стопанската 2017/2018г. до стопанската 2019/2020г. вкл., както и на вземането за неустойка за същия период, тъй като и двете се изсрочват с кратката тригодишна давност по чл. 111 б. „б“ и б. „в“ ЗЗД. С тези доводи моли за отхвърляне на исковете.

Съдът, като прецени доказателства по делото и доводите на страните, намира за установено следното:

С договор за аренда на земеделска земя от 20.02.2015г. ищецът е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване земеделски имоти /ливади/ с №№ 09001 с площ от 20, 296 дка, 110001 с площ от 27, 376 дка, 1290001 с площ от 71, 591 дка и изоставена нива с № 205003 с площ от 59, 668 дка, находящи се в землището на с.

Недан и представляващи частна общинска собственост. Съгласно чл. 6 ал. 1 от договора същият се сключва за 25 стопански години, като за първата стопанска година – 2014/2015г. дължимата от ответника арендна вноска е в размер на 4 720, 81 лв., а за всяка следваща – в общ размер на 5 160, 81 лв., която е платима след приключване на стопанската година от първо до десето число на м. октомври /чл. 5 ал. 2/. Страните са уговорили, че при неплащане на дължимата арендна вноска при горепосочените условия и срокове, арендаторът дължи на арендодателя неустойка в размер на 0, 1 % 2 от общата стойност на арендното възнаграждение, за всеки ден закъснение. Страните са постигнали съгласие арендуваните обекти да се предават по опис, като при липсата на такъв се смята, че същите са приети в надлежно състояние /чл. 2 ал. 1 и ал. 3/.

Договорът е вписан в Службата по вписванията при РС – Павликени, но подписите на страните под него не са с нотариална заверка.

Съгласно представената от ищеца справка за задълженията по процесния договор ответницата не е извършвала арендни плащания в периода от стопанската 2017/2018г. до стопанската 2022/2023г. и дължи по договора арендни вноски общо в размер на 30 996, 86 лв., както и неустойка по чл. 20 ал. 1 в общ размер на 14 399 лв. за периода от 11.10.2018г. до 31.01.2024г. Поради допуснатото просрочие до арендатора през 2021г. и 2022г. са изпращани покани за плащане, за които няма доказателства да са му връчвани.

Представен е препис от Решение № 722 по протокол № 57/23.02.2023г. на ОбС Павликени, с което е дадено съгласие да се сключи допълнително споразумение по процесния договор за аренда за изменение на чл. 20 ал. 1 от него с добавяне на максимален праг на дължимата неустойка от 10 % на за всяка стопанска година. По делото не е представено подписано между страните допълнително споразумение, което да изменя клаузата на чл. 20 ал. 1 от договора според приетото решение на ОбС Павликени.

От заключението на СГЕ, допуснато по делото в производство по чл. 193 ал. 1 ГПК, поради оспорване автентичността подписа на ответницата под процесния договор, се установява, че в графата „за арендатор“ подписа е положен от нея.

От заключението на ССчЕ се установява, че ответницата е изпълнила задължението си за плащане на арендните вноски само за първите две години от договора /2014/2015г. и 2015/2016г./ и не е извършила плащания за следващите стопански години, които попадат в исковия период /2017/2018г. – 2022/2023г./.

Дължимото от нея арендно възнаграждение за процесния период е общ размер на 30 964, 86 лв., а вземането за неустойка по чл. 20 от договора за периода от 11.10.2018г. до 31.01.2024г., изчислено по 0, 1 % от общата стойност на арендното плащане, за всеки ден закъснение, възлиза общо на 31 764, 72 лв. В съдебно заседание вещото лице – икономист разяснява, че за да отговори на поставените задачи не е извършвала проверка в счетоводството на ищеца, а е ползвало обяснения от гл. счетоводител и н-к отдел „Собственост“ на Община Павликени.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

При предявен иск с правно основание чл. 79 ал. 1 ЗЗД вр. чл. 8 ал. 1 ЗАЗ ищецът следва да докаже пълно и главно наличието на валидна облигационна връзка с ответника по договор за аренда, предаване обекта по договора в състояние, което 3 отговаря на ползването за което е отдаден и размера на вземането си. В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил задължението си за заплащане на уговореното арендно плащане през процесния период.

Разпоредбата на чл. 3 ал. 1 ЗАЗ /в редакцията на закона към сключването на процесния договор/ е предвиждала, че арендният договор се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, вписва се в нотариалните книги и се регистрира в съответната ОСЗ. Следователно фактическият състав на сключването на договор за аренда включва следните юридически факти – постигане на съгласие между страните по същественото съдържание на договора /отдаваните под аренда обекти, срока за арендуването им и дължимото за него възнаграждение/, отразено в писмен вид, нотариална заверка на подписите на страните и вписване на договора на указаните в закона места.

Предвидената в чл. 3 ал. 1 ЗАЗ писмена форма на договора с нотариална заверка на подписите на страните е форма за действителност и неспазването й влече неговата невалидност. В случая същата не е спазена, тъй като подписите на страните под договора от 20.02.2015г. не са нотариално заверени, поради което същият се явява нищожен на основание чл. 26 ал. 2 пр. 3 ЗЗД. В тази връзка възражението на ответника, релевирано чрез особения му представител се явява основателно. Този порок на договора не може да се санира с факта, че договора е вписан в нотариалните книги, както смята ищеца.

Нищожността на процесния договор, поради неспазване на предвидената в ЗAЗ форма за действителност, конвертира същия в действителен договор за наем на земеделска земя, доколкото съдържа всички съществени условия на този вид договор, съгласно чл. 228 и сл. ЗЗД /т. 3 от ТР № 2/20.07.2017г. по тълк. дело № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС/. Видно от съдържанието на процесния договор страните са постигнали съгласие за предоставяне на конкретно описани земеделски имоти от ищеца на ответника за временното и възмездното им ползване, уговорили са дължимото възнаграждение срещу предоставено ползване, както и срока за това – 25 години. Следователно е налице съвпадение на волите на страните по всички съществени елементи от един договор за наем, като уговорката за срок е заместена от повелителната норма на закона – чл. 229 ал. 1 ЗЗД. В тази връзка договорът от 20.02.2015г. се счита за сключен за 10 години, тъй като ищецът е собственик на арендуваните обекти и в неговата власт е да се разпорежда с тях, поради което може да сключва договор за наем за максималния 10 – годишен срок. В случая сделката не е търговска, за да е приложимо изключението от предвидения в закона краен срок на договора за наем. По тези съображения съдът намира, че в исковия период /стопанската 2017/2018г. - стопанската 2022/2023г./ страните са надлежно обвързани от действителен договор за наем на земеделска земя, доколкото 10 – годишния срок по 4 чл. 229 ал. 1 ЗЗД изтича през стопанската 2023/2024г.

Противно на възражението на ответника по делото следва да се приеме за доказано, че ищецът е изпълнил задължението си по процесния договор да предаде на ползвателя отдадени му под наем имоти. Вярно е, че наемодателят не е представил по делото опис за предаване на имотите, съгласно изискването на чл. 2 ал. 1 от договора, но същото така е вярно, че в клаузата на чл. 2 ал. 3 от него съществува уговорка, че липсата на опис се приравнява на предаване на имотите в годно за ползването им по предназначение състояние. Дори да не съществуваше последната, в ЗАЗ в редакцията му към възникване на облигационното правоотношение е действала законовата презумпция на чл. 6 ал. 5, че при липсата на опис се предполага до доказване на обратното, че обектът на договора е бил приет в надлежно състояние. В случая подобно оборване на презумпцията не е проведено по делото, а и от факта на плащане на арендните вноски за първите две стопански години от действието на договора следва, че арендодателят е изпълнил задължението си за предаване на земеделските имоти, иначе ответникът не би платил.

Предоставянето на процесните имоти за ползване въз основа на действително облигационно правоотношение е породило основното задължение на арендатора да извърши дължимото арендно плащане в уговорения между страните срок, а именно след приключване на стопанската година от първо до десето число на м. октомври.