Решение № 502 от 04.12.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 502 гр. гр.Несебър, 04.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, ***-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20232150100415 по описа за 2023 година

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

От ищеца „********“ ООД срещу ответницата С.И.А. са предявени искове по чл. 79, ал. 1 ЗЗД и по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане на следните суми: 1191,94 евро (от които 561 евро за 2022г. и 630,94 евро за 2023г.) - сбор от такси за поддръжка и управление на комплекс „**********“ за 2022г. и 2023г., ведно със законната лихва върху сумата от 561 евро от датата на подаване на исковата молба, а върху сумата от 630,94 евро – от 02.06.2023г., до окончателното плащане, както и сумата от 480,58 евро (123 евро за 2020г., 168,30 евро за 2022г. и 189,28 евро за 2023г.), представляваща сбор от неустойки върху главницата за 2020г., 2022г. и 2023г. Ищецът сочи, че ответницата е собственик на апартамент ***, представляващ самостоятелен обект с идентификатор **********, с адрес в гр. ***********. Твърди, че на *****г. ответницата като възложител – собственик, сключила със „***********“ като изпълнител Договор за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Линка Чуткина – нотариус с рег. № 600 в регистъра на НК.

Навежда, че по силата на чл. 2 договора „***********“ ЕООД се задължило да извършва дейности по поддръжка на комплекса. Сочи се, че ответната страна се задължила по чл. 4 от договора да заплаща на изпълнителя годишна такса в размер на 561 евро с ДДС. Обръща се внимание, че по чл.

14 от договора при забава на плащанията след 01.06 на съответната година, за която се дължи такса, се начислявала неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече от 30 % от размера на таксата. Излага, че на *********г. между „********“ ООД и „***********“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „********“. Твърди, че по силата на този договор ищецът е поел извършването на всички необходими дейности по поддръжката и управлението на комплекса, както и събирането на дължимите суми. Сочи, че за сключването на договора всички собственици били уведомени. Сочи, че задълженията са изпълнявани точно, добросъвестно и в 1 срок от „********“ ООД. Развива съображения в тази насока. Обръща се внимание, че от 01.01.2023г. таксата била увеличена с уведомление от ищеца в съответствие с чл. 7 от договора и за 2023г. била в размер на 630,94 евро. Излага се, че ответницата не изпълнила задълженията си за заплащане на такси по договора за 2022г. и 2023г., а относно неустойката – частично и за 2020г. С тези доводи от съда се иска да уважи претенциите. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответницата С.И.А., чрез особения й представител, исковете се оспорват като неоснователни. Твърди се, че договорът е нищожен, тъй като в него е вписано, че се сключва на основание чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС, а комплексът не е от „затворен тип“. Развиват се подробни съображения в тази насока. Навежда се, че дори и договорът да се приеме за действителен, в него не е предвидена възможност за свободно прехвърляне на правата и задълженията на изпълнителя на трето лице. В тази връзка се сочи, че договорът е непротивопоставим на ответницата. Излага се, че няма доказателства уведомленията да са стигнали до ответницата. Оспорва се действителността на предвидената в чл. 7 от договора възможност за индексация на таксата поддръжка – поради неясната формулировка, която подвежда потребителя – ответник. Акцентира върху неяснота относно възможност за извършване на проверка на съответния инфлационен индекс. Клаузата на чл. 3 от договора също се оспорва като неравноправна. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенциите.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка – Договор за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Линка Чуткина – нотариус с рег. № 600 в регистъра на НК, сключен между „***********“ ЕООД и ответницата, както и, че на *********г. между „********“ ООД и „***********“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „********“, по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2022г. и 2023г., а за ответницата – като собственик на самостоятелен обект, е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

Ищецът основава претенцията си на Договор от 13.11.2015г. за управление, поддръжка, и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване, с нотариално удостоверени подписи рег. № **** по регистъра на Линка Чуткина – нотариус с рег. № 600 в регистъра на НК, сключен между „***********“ ЕООД и ответниците (на л. 8 – л. 1 1 от делото). Между страните не е спорно, че такъв договор е сключен, както и, че С.И.А. e придобилa собствеността върху aпартамент ***, представляващ самостоятелен обект с идентификатор **********, с адрес в гр. *********** (последният факт се установява и от приложения на л. 5 – л. 6 от делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ****, дело № **** от *****г. на нотариус Линка Чуткина).

С договора „***********“ ЕООД се задължило срещу възнаграждение да извършва поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „**********“, находящ се в ПИ с идентификатор № ********. В чл. 2 от договора е пояснено, че дейностите по управление и поддръжка включват: обслужване и техническа поддръжка на съоръженията на инженерната 2 инфраструктура, в това число поддръжка на техническите и комуникационни трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически, водопроводни и канализационни инсталации, слаботокови инсталации за кабелна ТВ и телефони и други) и отстраняване на евентуални повреди по тях, поддръжка на вътрешно комплексните транспортни пътища, алеи, тротоарни и пешеходни алеи и извършване на евентуални ремонти по тях, обслужване и техническа поддръжка на главните линии на всички видове инсталации, находящи се в сградата и централните им уредби, поддържане хигиената и чистотата в имота, детските и спортните площадки и игрища, общите пространства за отдих около басейните и заведенията за хранене и развлечения в комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите в сградата, управление, обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения, находящи се в комплекса, поддържане на парковите места, зелените площи и дървесната растителност в имота, организиране и управление на плащанията, свързани с ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в имота, поддръжка и хигиенизиране на външните водни съоръжения и общите части в сградата (осветление на стълбища и коридори). В чл. 4 от договора било уговорено, че възложителят (ответниците) се задължава да заплаща годишно възнаграждение в размер на 9,60 евро с ДДС за кв. м. обща площ, или общо – 561 евро. Според чл. 5 от договора таксата следвало да се заплаща ежегодно след получаване на акт 15 (такъв е получен за сградата на 28.05.2016г. видно от констативен акт на л. 24 – л. 27 от делото). В чл. 14 от договора било уговорено заплащането на неустойка в размер на 0,5 % за всеки ден забава, но не повече от 30 процента от размера на дължимата такса – при забавяне плащането на годишната такса след 01.06 на текущата година. С чл. 16 от договора възложителят дал право на изпълнителя да прехвърли правата по този договор на трето лице, което в съответствие с предвиденото в договора да изпълнява задачите във връзка с поддръжката на зоните за общо ползване в комплекса. Съгласно чл. 3 договорът не е обвързан със срок.

На *********г. между „***********“ ЕООД и ищеца „********“ ООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „********“ (на л. 12 – л. 14 от делото), ведно с приложение към него (на л. 15 – л. 17 от делото). С този договор страните постигнали съгласие, че „********“ ООД ще извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско наименование „*******“. По силата на чл. 3 от договора на ищеца била дадена възможност да събира от собствениците всички дължими суми по договорите за поддръжка на комплекса (в това число и от ответниците видно от приложението към договора). В чл. 4 от договора било предвидено именно ищецът да събира сумите по договорите със собствениците и така събраните суми да се считат за негово възнаграждение. Наред с договора от „***********“ ЕООД на ищеца било дадено пълномощно (на л. 21 от делото), съгласно което „********“ ООД било оправомощено да събира в брой или по банкова сметка от всички собственици дължимите за 2018г., 2019г., 2020г. и 2021г. суми за поддръжка и управление.

Ищецът бил упълномощен и да изпрати уведомление до всички собственици. В тази връзка от „***********“ ЕООД било изготвено уведомление на руски език, представено с препис (на л. 18 – л. 19 от делото) до всички собственици, връчено на ответницата (чрез особения представител) с връчване на исковата молба и приложенията към нея.

Първият спорен по делото въпрос е какъв е характерът на цитираните по-горе договори и представляват ли те годно основание, позволяващо на ищеца да претендира посочените в исковата молба суми. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на 3 договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато жилищния т комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС.

Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (управление, обслужване, организиране на плащанията) и на договор за изработка (техническа поддръжка на съоръжения за общо ползване, поддръжка на общите инсталации, дворното пространство, зелените площи, детска площадка, водни съоръжения и др.). Посочените задължения на изпълнителя по договора са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – басейн, зелени площи, детска площадки, съоръжения, атракциони. Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответницата, в унисон със свободата на договаряне, са процедирали именно по-горния начин и са сключили със „***********“ ЕООД договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответниците или в поземления имот, в който е разположена тази сграда. След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не съществува пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да бъдат уредени с посочения договор.