Определение № 2492 от 23.07.2025, Окръжен съд - Пловдив

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2492 гр. Пловдив, 23.07.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и трети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Николинка Г. Цветкова

Членове:

Фаня Т. Рабчева Калчишкова

Радослав Хр. Георгиев като разгледа докладваното от Фаня Т. Рабчева Калчишкова Въззивно частно гражданско дело № 20255300502029 по описа за 2025 година

Производство по чл.577, ал.1 и сл. ГПК.

Делото е образувано по жалба на „Бауленд сюитс енд Ритейл“ ЕООД, ЕИК: *** чрез адв.С.

М., АК-Пловдив, съдебен адрес П., бул.“К*** против Отказ на Съдията по вписванията към ИР-АВ , ТЗ, Служба по вписванията-Пловдив на молба за вписване на законна ипотека с рег.

№ ***г. по регистъра на С. З., н. № * на НК, с район на действие Районен съд – Пловдив, постъпила по преписка с вх. №** по вх.рег. на АСВ, ТЗ, Служба по вписванията-Пловдив.

По изложени доводи и оплаквания в частната жалба се иска отмяна на обжалвания акт и постановяване вписване на исканата за вписване законна ипотека върху недвижим имот за обезпечаване плащането на остатъка от цената за покупката на обекта, надлежно описан в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот – самостоятелен обект, вписан в СВ-Пловдив под акт № **г.

ПОС като взе предвид представените писмени доказателства намери следното:

Частната жалба изхожда от надлежна страна, депозираната чрез Служба по вписваниятаПловдив вх. № **** по вх.рег. на АВ, изпратена на *** е подадена в срока по чл.275, ал.1 ГПК, като процесуално допустима подлежи на разглеждане по същество.

С молба за вписване на законна ипотека от Т. С. Д. от гр.П., действаща като управител на „Бауленд сюитс енд Ритейл“ ЕООД, ЕИК: ** е поискано на основание чл.66 и чл.168 ГПК вписване на законна ипотека за сумата от 37 395,72 лева, равняваща се на 19 069 евро по фиксинга на БНБ , съставляваща остатък от договорната цена за обектите в размер на посочената сума в полза на дружеството в качеството на дружеството-продавач и кредитор , за обезпечаване вземането му, произтичащо от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот – самостоятелен обект в сграда № *** с рег. № *на НК, район на действие 1

РС-Пловдив, по силата на който продавачът – дружеството продава на П. П. С. , ЕГН:

********** от гр.П. правото на собственост върху СОС – секция „Б“, съставляващ част от обект „Ново, свободно, жилищно обществено-обслужващо застрояване Н<15 м и подземен паркинг“, описан подробно в нотариалния акт, с кадастрален номер на сградата в КККР на гр.Пловдив с пълен кадастрален идентификатор **, със застроена площ 515 кв м, предназначение „ЖС-многофамилна“, построена в ПИ с ид. *** по последно изменение на КККР, с адрес на имота гр.П., район „** с площ от 10182 кв м , представляващ УПИ *– **, жил.стр., к.9 по плана на кв.“***“, гр.П., одобрен със заповед № ***2023г. на Кмета на Община Пловдив, а именно: СОС в сграда с ид. *** в ПИ с ид. ***, с адм.адрес гр. П., ул.“**, блок – С***, с подробно описание на имота по нотариален акта в молбата за вписване. Продажната цена на описаните имоти в цитирания нот.акт е в размер на 136 207 евро с вкл. ДДС, като

1.

1. сумата от 40 862 евро купувачът заплатил на дружеството продавач по банков път предварително преди подписване на нот.акт, сумата в размер на 149 182,90 лв, представляваща част от остатъка от договорената цена за обекта в размер на 76 276 евро купувачът се задължила да заплати на продавача по силата и при условията на Договор за банков кредит, обезпечен на *** на „ОББ“ АД в срок от седем работни дни след представяне на описани в молбата документ на кредитиращата банка – препис от НА за покупко-продажба , вписана в АВп , НА за учредяване на договорна ипотека върху обекта, в полза на „ОББ“ АД, удостоверения за тежести на дружеството и купувача, видно от които да е, че за обекта е вписана първа по ред договорна ипотека в полза на тази банка и освен нея няма други вещни тежести върху имота, няма други вписвания и отбелязвания върху имота и смяна на собствеността, с изключение на втора по ред законна ипотека в полза на продавача „Бауленд сюитс енд Ритейл“ ЕООД, която обезпечава плащането на неплатената част от продажната цена по НА;

1.

3. Сумата в размер на 18 647,86 лв, съставляващи част от остатъка от договорената цена за обекта в размер от 9 534, 50 евро купувачът се задължил да заплати на дружеството продавач със средствата и при условията на фиксинга на БНБ със средствата и при условията на Договор за банков кредит, обезпечен с ипотека на НИ от 25.06.2025г. на „ОББ“ с краен срок на сумата от една година от датата на усвояване на първи транш – първата вноска за апартамента, в срок от седем работни дни след представянето на следните документи на купувача: респ. на кредитиращата банка: акт обр.15 за секция „Б“, в която е разположен имотът , предмет на НА;

4. Сумата в размер на 18 647,86 лв, съставляващи част от остатъка от договорената цена за обекта в размер от 9 534, 50 евро купувачът се задължил да заплати на дружеството продавач със средствата и при условията на фиксинга на БНБ със средствата и при условията на Договор за банков кредит, обезпечен с ипотека на 2

НИ от** на „ОББ“ с краен срок на сумата от една година от датата на усвояване на втори транш – първата вноска за апартамента, в срок от седем работни дни след представянето на следните документи на купувача: респ. на кредитиращата банка: Удостоверение за въвеждане в експлоатация / Разрешение за ползване и сертификат за енергийна ефективност на секция „Б“, в която е разположен имотът, предмет на НА.

Така за обезпечаване на заплащането на неплатената част от продажната цена по т.1.3 и по т.1.4 в общия размер от 37 295, 72 лева, равняваща се на 19 069 евро по фиксинга на БНБ продавачът е вписва, след вписването на „ОББ“ АД, втора по ред, законна ипотека върху продаваемия НИ.

Върху неплатената част от продажната цена, посочена в т.1.3 и т.1.4 до уговорения срок за плащането й, страните уговорили лихва.

С обжалваното определение съдията по вписванията е отказал исканото вписване на законна ипотека на основание чл.168 ЗЗД по молба на кредитора, към която се прилага препис от акта за отчуждението, какъвто не е било приложен към преписката, а именно НА , с който е продаден НИ и който акт възниква задължението на купувача, от дена страна, от друга е констатирано, че молбата не съдържа всички данни по чл.167, ал.2 ЗЗД в частта на изискването за посочване на падеж на задължението и размер на лихвите, обезпечено със настоящата законна ипотека, като задължителен реквизит съгласно посочените разпоредби.

На следващо място е посочено, че представената молба за вписване на законна ипотека, представлява трета по реда от свързани три преписки – продажба на НИ, договорна ипотека в полза на „ОББ“ и законна ипотека в полза на отчуждителя на НИ. Краен срок на вземането, след което същото става изискуемо от ипотекарния кредитор – дружествотопродавач , не посочен и в акта за отчуждението на НИ, същият не е определен и не може да се определи, посочен е определяем срок, който обвързва страните по посочения договор банков кредит, обезпечен с ипотека на имота от 25.06.2025г. за отпуснат кредит на купувача.

С частната жалба сd формулирани оплаквания с оглед посочването в обжалвания акт на разпоредба от ЗИ, която е свързана с приложението в случая на относимите разпоредби при контрола на съдията по вписването относно наличието на изпълнени предпоставки и условия за вписване на законна ипотека върху НИ. Това включване в мотивите на обжалвания акт формално, наред с действителните основания , на които се разглежда отговарящото на останалите формални изисквания по чл.** , не опорочава обжалвания отказ на съдията по вписванията, вкл. в сравнителен аспект относно случаите, в които се учредява законна ипотека, съгласно чл.60, ал.4 ЗКИ. Така съгласно чл.** ипотеката се учредява чрез вписване в ИР , което се извършва въз основа на договор или на закона. Тя може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена сума. Посочени са от съдията по вписванията формалните изисквания принципно за уважаване искането за вписване на исканата ипотека върху НИ, чрез изрично позоваване на относимия текст на 3 чл.167, ал.2 ЗЗД, като искането/молбата за исканото вписване/ следва да е съпроводено с препис от акта за отчуждаването на имота за съпоставка на посочените в нея данни, което е предпоставка за редовността на инициираната от молителя процедура за вписване. В настоящият случай безспорно се установява липсата на изпълнение на всички в случая съществени формални изисквания на Закона / чл.***/ за уважаване искането на молителя – непредставяне на препис от акта по чл.167, ал.2 ЗЗД и поединично определяне на имотите и в пълнота на определяемост на сумите по отчуждителния акт на продавача, свързано с изискуемостта на посочените вземания, падежът на които е поставен в зависимост от изпълнението на определени действия в контекста на задължения на продавача спрямо купувача в продавателния договор. Относно първото изискване, свързано с редовността на молбата чрез представяне в приложение на отчуждителния акт, не следва да се санира в настоящото съдебно производство, целта на което е проверка на законосъобразността на обжалвания акт, какъвто в случая не е налице, доколкото от страна на молителя не е изпълнено формалното изискване по чл.167, ал.2 ЗЗД и това се явява достатъчно основание за постановяване на отказ за вписване. На второ място от гледна точка на изискванията на чл.166, ал.2 ЗЗД правилен е неформалния извод на съдията по вписванията, че определеността изискуемостта на задълженията на купувача, обуславящи извода , че е налице определено вземане на кредитора по паричните престации, е поставено в зависимост от изпълнение на задълженията на продавача за определеност на имотите, в описания предмет на продажбения договор. В тази насока последното е свързано и с определеността и настъпването на падежа на паричните престации от страна на купувача, вкл. и от осигуряване финансирането чрез кредитната институция. Следователно изискуемостта на вземането на кредитора по продажбения договор, както и изискуемостта на всеки един от последващите траншове посочени в т.1.3 и 1.4 по кредитния договор за предоставяне на средства на купувача, се явяват обусловени от сбъдване на едно и също условие – по удостоверяване от продавача по продажбената сделка степен на завършеност / с акт обр.15/ и възможността за ползване на процесните части от продаваните обекти на собственост по прехвърлителния акт/ удостоверение за въвеждане в експлоатация/. С оглед на така изложеното съдът намира, че обжалваният акт се явява обоснован и законосъобразен и следва да се потвърди.

Водим от горното и на основание чл.577 ГПК, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА Определение № 345 от 27.06.2025г. на съдията по вписванията при СВп при АВп – Пловдив, обективиращ отказ за вписване на молба за вписване на законна ипотека с рег.№ **, том3, акт **. по регистъра на С. З., нотариус № ** на НК , с район на действие РС-Пловдив, по постъпила преписка с вх.№ **** по регистъра на Агенцията за вписванията, ТЗ, Служба по вписванията – Пловдив.

Определението подлежи на обжалване с частна жалба в едноседмичен срок от съобщението 4 пред ВКС на РБ.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5