Решение № 14 от 03.01.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 14 гр. София, 03.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-17, в публично заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Диляна Господинова при участието на секретаря Светлана Г. Кръстева като разгледа докладваното от Диляна Господинова Търговско дело № 20241100901280 по описа за 2024 година

Предявени са обективно съединени искове с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД и чл. 403, ал. 1 ГПК.

Ищецът - „И.Л.“ ООД, твърди, че на 06.10.2017 г. сключил с ответника - „Б.” ЕООД, предварителен договор за сключване на окончателен такъв за продажба на три недвижими имота, представляващи ателие № 4 на ет. 1, с площ от 17, 76 кв.м., паркомясто № ППМ 23 на втори подземен етаж и паркомясто № ППМ 24 на втори подземен етаж, находящи се в жилищна сграда, която е предвидено да се построи в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „Р.“. По силата на този договор ответникът поел задължение да изгради и предаде на ищеца в срок до 01.01.2019 г. описаните недвижими имоти, както и да сключи окончателен договор за тяхното прехвърляне на ищеца в нотариална форма в срок до 45 дни след отправена от продавача покана и след въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване. Заявява, че на 10.07.2019 г. за сградата е издадено удостоверение за ползване, като трябва да се приеме, че покана за изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор е отправена на 16.09.2019 г., когато е образувано исково производство по предявен иск за обявяване за окончателен на сключения предварителен договор. Ищецът твърди, че ответникът не е изпълнил в срок задължението си да изгради и предаде на ищеца недвижимите имоти, като той не е предприел и действия за сключване на окончателен договор за продажба на тези имоти в продължение на пет години от падежа на задължението за това. Предвид факта, че не е можел да ползва трите недвижими имота за периода от 01.01.2020 г. до 01.06.2024 г., ищецът сключил договор за наем, с който му било предоставено временното ползване на едно помещение за офис и паркомясто и по който 1 направил разходи в размер на 118 951 лв. за заплащане на наемна цена за периода от 01.01.2020 г. до 01.06.2024 г. Счита, че това представляват за него имуществени вреди под формата на претърпени загуби. Тези вреди са в размер над този на уговорената в предварителния договор неустойка за забавено изпълнение на поетите от ответника задължения, която покрива претърпените вреди за периода от 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г., поради което в тежест на ответника възниква задължение да заплати на ищеца обезщетение за тези вреди. Поради изложеното ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати сума в размер на 118 951 лв., представляваща обезщетение за вреди над размера на договорената неустойка, причинени в резултат на неизпълнение от „Б.” ЕООД на задълженията му, поети с предварителен договор, сключен на 06.10.2017 г., да изгради и предаде на „И.Л.“ ООД в срок до 01.01.2019 г. недвижимите имоти, представляващи ателие № 4 и две паркоместа ППМ 23 и ППМ 24, които ще се построят в жилищна сграда в имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

София, находящ се на адрес: гр. София, ул. „Р.“, както и да продаде на „И.Л.“ ООД тези имоти, които вреди се изразяват в заплатена наемна цена за ползване на офис помещение и паркомясто за периода от 01.01.2020 г. до 01.06.2024 г.

Ищецът твърди, че по искане на ответника с определение от 04.07.2019 г. съдът допуснал обезпечение на следните искове, които ответникът предявил срещу него: - иск за заплащане на сума в размер на 14 692, 02 лв., представляваща стойността на извършените преустройства и подобрения в недвижим имот, представляващ ателие А4, находящо се в гр.

София, което е предмет на сключения между страните предварителен договор; - иск за заплащане на сума в размер на 18 200 лв., представляваща сума, платена на 12.04.2019 г. от ответника на ищеца, без наличие на правно основание за това, чрез налагане на обезпечителна мярка запор върху вземане на ответника за получаване на пари по банкова сметка, открита в „Уникредит Булбанк“ АД. Тези искове са отхвърлени с влязло в сила решение, което прави допуснатото обезпечение неоснователно. В резултат на налагането на неоснователното обезпечение ищецът е бил лишен от възможност да се разпорежда със сумата от 32 892, 02 лв., която е била налична по банковата сметка, върху която е наложен запора, и да получава доходи от нея. Това представляват за него вреди под формата на пропуснати ползи, които се съизмеряват със стойността на законната лихва върху тази сума за периода от 09.07.2019 г. до 20.06.2024 г., която е в размер на 17 365, 47 лв. Поради изложеното ищецът моли ответникът да бъде осъден да му заплати сума в размер на 17 365, 47 лв., представляваща обезщетение за вреди от неоснователно обезпечение на бъдещ иск, допуснато по искане на ответника с определение № 158688/ 04.07.2019 г., постановено по ч.гр.д. № 41319/ 2019 г. по описа на СРС, 49 състав, изразяващи се в дължимата законна лихва за периода от 09.07.2019 г. до 20.06.2024 г. върху сумата от 32 892, 02 лв. - стойността на запорирано вземане на ищеца към „Уникредит Булбанк“ АД. Претендира присъждане на направените в производството разноски.

Ответникът по исковете - „Б.” ЕООД, ги оспорва, но не прави никакви твърдения и конкретни възражения срещу възникването и съществуването на предявените от ищеца 2 вземания към него. Моли исковете да се отхвърлят. Претендира присъждане на направените в производството разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди в тяхната съвкупност, както и във връзка със становищата на страните и техните възражения, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По предявения иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД:

За да бъде ангажирана договорната отговорност на неизправната по договора страна на основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД следва да бъде установено нaстъпването на всички елементи от фактическия състав, регламентиран с тази правна норма, които са следните: 1) съществуване на договор между страните; 2) наличие на виновно неизпълнение на договорно задължение от едната страна; 3) настъпване на имуществени вреди за другата страна, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението; 4) причинна връзка между неизпълнението на задължението и настъпилите вреди.

По делото не е спорно, а и се установява от приетите доказателства, че на 06.10.2017 г., между дружеството „Б.Г.“ ООД и ответника „Б.” ЕООД, от една страна като продавачиизпълнители, и ищеца „И.Л.“ ООД, от друга страна като купувач-възложител, е сключен договор. Това е видно от представения по делото писмен договор от 06.10.2017 г., който е подписан от представител на всяко от тези юридически лица, които са страни по сделката, и обективира тяхното съгласие за сключването му със съдържание на правата и задълженията, които възникват в полза и в тежест на всеки един от съдоговорителите, такова, каквото е отразено в неговите клаузи. При тълкуване на волята на страните, изразена в уговорките от сключения договор, се установява, че с него дружествата „Б.Г.“ ООД и „Б.” ЕООД са поели задължение да извършат строителни дейности по изграждане на три недвижими имота, представляващи ателие № 4 на ет. 1, с площ от 17, 76 кв.м., паркомясто № ППМ 23 на втори подземен етаж и паркомясто № ППМ 24 на втори подземен етаж, находящи се в жилищна сграда, която е предвидено да се построи в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, находящ се на адрес: гр.

София, ул. „Р.“, както и задължение да предадат и продадат тези недвижими имоти на „И.Л.“ ООД чрез сключване на окончателен договор за тяхната продажба. С договора е постигнато съгласие, че ищецът „И.Л.“ ООД поема насрещно задължение да заплати на „Б.Г.“ ООД и „Б.” ЕООД парична сума, представляваща възнаграждение за изграждане и покупна цена за прехвърляне на правото на собственост върху трите недвижими имота. Описаните насрещни задължения са такива, които са характерни за различни по вид сделки, поради което трябва да се приеме, че сключеният на 06.10.2017 г. договор има комплексен характер.

Задълженията за строителство на имоти и за заплащане на възнаграждение за това са характерни елементи на договора за изработка. Поемането на задължение да се продадат на 3 насрещната страна изградените недвижими имоти, което става чрез сключване на договор за тяхната продажба в изискуемата по закон нотариална форма за това, пък е характерен елемент на предварителен договор за сключване на окончателен такъв за покупко-продажба.

В договора от 06.10.2017 г. се съдържат уговорки относно всички съществени условия на окончателния договор за продажба, който страните се задължават да сключат – в него са индивидуализирани вещите, които се прехвърлят, които представляват недвижими имоти, описани като вид, местонахождение, площ и граници; в договора е конкретизирано по размер и насрещното задължение, което възниква за купувача да заплати на продавача покупна цена за прехвърленото право на собственост. Ето защо и доколкото договорът от 06.10.2017 г. е сключен в писмена форма, която е условие за действителност на предварителния договор с оглед на вида на окончателния, като такъв за покупко-продажба на недвижим имот, за който се изисква нотариална форма, съдът намира, че са изпълнени всички специфични изисквания, на които трябва да отговаря предварителния договор и в тежест на страните възникват и задълженията, които са негови характерни елементи.

Договорът от 06.10.2017 г. е сключен на двете страни от търговски дружества, поради което и при прилагане на презумпцията, уредена в чл. 286, ал. 3 ТЗ, трябва да се приеме, че е свързан с упражняваното от тях занятие. По делото не се твърди и не са представени доказателства за това, че този договор е подписан във връзка с дейност, която е извън упражняваното от дружествата, които са страни по него, занятие, поради което установената законова презумпция не е оборена. Следователно сключената сделка следва да се определи като търговска по смисъла на чл. 286, ал. 1 ТЗ и спрямо нея приложение намира нормата на чл. 304 ТЗ, което означава, че дружествата „Б.Г.“ ООД и „Б.” ЕООД, които са поели по нея задълженията да изградят недвижимите имоти и да прехвърлят собствеността върху тях на ищеца, отговарят за тяхното изпълнение солидарно. Солидарната отговорност се изразява в това, че всяко от тези дружества дължи да изпълни към ищеца изцяло всяко от посочените задължения и носи пред него пълна отговорност за тяхното неточно изпълнение. От своя страна ищецът, като кредитор на тези задължения, може да насочи претенцията си за ангажиране на договорната отговорност за тяхното неизпълнение изцяло само към едно от двете солидарно задължени дружества, както е направено в случая, в който искът за заплащане на обезщетение за вредите, причинени от допуснатото забавено неизпълнение на договорни задължения, е предявен само срещу единия от солидарните длъжници „Б.” ЕООД.

При тълкуване на клаузите от съдържанието на сключения договор от 06.10.2017 г. съдът намира, че страните по него са уговорили срокове, до които следва да бъдат изпълнени задълженията, възникнали в тежест на дружествата–изпълнители, да извършат строителни работи по изграждане на недвижимите имоти, представляващи едно ателие и две паркоместа в жилищна сграда, която ще бъде построена на адрес гр. София, ул. „Р.“, както и задължението да продадат на ищеца описаните недвижими имоти чрез сключване на окончателен договор за покупко-продажба.

С чл. 6 от договора е постигнато съгласие, че задължението на изпълнителите за изграждане на недвижимите имоти, както и за тяхното предаване в завършен вид на 4 възложителя, трябва да бъде изпълнено в срок до 01.01.2019 г.

За да отговори на въпроса какъв е уговореният срок за изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор за продажба на имотите съдът съобразява клаузите на чл. 5 и чл. 7 от договора. С чл. 5 от договора страните по него са постигнали съгласие, че се задължават да сключат окончателен договор в нотариална форма за прехвърляне на правото на собственост върху имотите, представляващи едно ателие и две паркоместа, изградени в жилищна сграда, намираща се на адрес гр. София, ул. „Р.“, в срок до 45 дни след покана от страна на продавачите-изпълнители и след въвеждане на сградата в експлоатация с разрешение за ползване. В чл. 7 от договора същo се съдържа уговорка относно срока за изпълнение на това задължение. В тази клауза е посочено, че продавачите-изпълнители се задължават да продадат на купувача-възложител недвижимите имоти, описани в договора, в срока, посочен в чл. 6 от него, който е до 01.01.2019 г. От тези две клаузи е видно, че във всяка от тях страните са уговорили по различен начин срока, до който следва да бъде изпълнено задължението за сключване на окончателен договор. При тълкуване на двете уговорки във връзката им една с друга и при съобразяване на това, че сключването на окончателен договор за продажба на имотите най-напред е поставено в зависимост от поведението на продавачите-изпълнители по изпълнение на задължението да изградят тези имоти, тъй като договор за продажба може да бъде сключен само ако има самостоятелен обект на правото на собственост, какъвто може да бъде само един недвижим имот, изграден поне до етап груб строеж, съдът приема, че страните са се съгласили, че срокът, до който продавачите-изпълнители се задължават да извършат всички възложени им действия по изграждане на имотите, от които зависи сключването на окончателен договор за продажба, както и да сключат такъв с насрещната страна е 01.01.2019 г. Срокът, който е уговорен в чл.