Решение № 998 от 18.07.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 998 гр. София, 18.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на осми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Владимир Вълков

Здравка Иванова при участието на секретаря Росица Й. Вьонг като разгледа докладваното от Владимир Вълков Въззивно гражданско дело № 20251000500603 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и следващите от Гражданския процесуален кодекс.( ГПК).

С решение № 7187 от 30.12.2024 г. по гр.д. № 20221100109140 по описа на Софийски градски съд, I ГО, 29-ти състав, с което е отхвърлен предявен иск с правно основание чл. 55 ал. 1 предл. трето ЗЗД.

Решението е обжалвано от Р. Н. Ч., наричана впоследствие въззивница или ищца, представлявана от адв. Г. В. и адв. А. А.. Първоинстанционният съд е упрекнат, че не е обсъдил съвкупно събраните доказателства, от което се извежда довод за неправилно формиран извод, че довършване на договорени жилища е било възможно в договорения срок. Въззивницата сочи акт обр. 15 да не е бил съставен за сградата включително към датата на изготвяне на заключението през месец февруари 2024 г. Евентуално се поддържа теза, че дори и договорът да не е бил развален от ищцата в първоинстанционното производство извънсъдебно, той би бил развален по силата на изявлението на ответника, или считано от 25.05.2023 г. Застъпва се теза, че това също поражда задължение за връщане на получената по разваления договор, което приема, че също води до отпадане на основанието за задържане на претендираните суми 1 при довод да се дължат в пълен размер поради неоснователност на противопоставеното възражение за прихващане. Смята, че твърдяното насрещно вземане произтича от неравноправна клауза. Евентуално намира договорената неустойка за прекомерна и очаква да бъде намалена. Иска се решението да бъде отменено, а искът да бъде уважен изцяло и евентуално в частичен размер.

В отговор по жалбата ответникът в първоинстанционното производство – „МИРАЖ-ТБХ“ ЕООД, наричан впоследствие въззиваем или ответник, представляван от адв. Р. К. от първоинстанционното производство, я оспорва.

Твърди въззивницата да е била неизправна страна по договора, което смята да изключва потестативното право за разваляне на договор. Допълнително сочи изрично да са били уговорени условията за разваляне на договора поради неспазване на срока, а към датата на изявлението за разваляне на договора от страна на ищцата срокът за завършване на сградата с Акт 15. Оспорва да са се проявили и обстоятелствата, предвидени в чл. 87 ЗЗД, която норма намира за приложима и при процесния договор. Поддържа и теза, че договорът е развален с изпратено изявление по договорен между страните ред към 19.01.2023 г. Иска се решението да бъде потвърдено, а евентуално поддържа възражението си за прихващане с довод, че клаузата не е неравноправна, понеже визира неизпълнение и от двете страни.

В съдебно заседание процесуалният представител на въззивницата – адв.

А., поддържа жалбата. По същество приема за доказано наличие на предпоставките на чл. 262, ал. 2 от ЗЗД предвид преустановено строителство към момента на подаване на исковата молба и незавършеност до Акт образец 15 и към приключване на първоинстанционното производство. Намира исковете за частично основателни и предвид уведомленията за разваляне на договорите от страна на въззиваемия. Претендират се разноски като е представен и списък.

Процесуалният представител на въззиваемия – адв. К., оспорва жалбата по съображенията в отговора. Конкретизира, че ответникът не е бил неизправна по договора страна нито към датата на изявлението на ищцата, нито към получаване на преписа от исковата молба. Твърди се ищцата да е била неизправна страна поради неизпълнението й да заплати втората вноска.

Оспорва да е доказано по делото отпадане на интереса й от договора.

2

Претендират се разноски като е представен и списък.

Жалбата е допустима – предявена е от процесуално легитимирано лице в предвидения от закона срок. Представено е и доказателство за внесена държавна такса.

При служебната проверка не се устаноява порок, засягащ валидността на обжалваното решение акт, а и неговата допустимост в обжалваната част.

Проверката на решението досежно формираните фактически и правни изводи при разрешаване на спора, извън приложението на императивна норма или отстояване на изрично възложен на съда интерес, е ограничена до посочените в жалбата указания за порочността на първоинстанционното решение (чл. 269 ГПК). Пренесеният във въззивното производство спор досежно фактите касае отстояваната в процеса невъзможност ответникът да завърши строителството в договорения срок.

Първоинстанционното производство е инициирано при твърдение, че на 10.03.2022 г. страните са сключили предварителен договор № 44 за покупкопродажба на апартамент Б-10, находящ се на V етаж за цена от 161994 лв. без ДДС. Твърди се по този договор да е заплатена сумата 58320 лв. – първата от четири договорени вноски от цената. На същата дата бил сключен и предварителен договор за покупко-продажба на апартамент Б-14 за сумата от 235375 лв. без ДДС като на същата дата била внесена първата вноска в размер на 84720 лв. Твърди се, че към датата на предявяване на иска строителството не е достигнало до кота „Корниз“ като е наведен довод, че не би било възможно сградата да бъде завършена до етап „Акт 15“ в уговорения срок – 20.05.2023 г. При тези обстоятелства се сочи, че с исковата молба ищцата упражнява правото си да развали договорите като претендира връщане на даденото по договорите в общ размер от 143040 лв.

В отговор по исковата молба ответникът признава да са сключени договорите съответно № 43/10.03.202 г. за апартамент Б-14 и гараж 02 и договор № 44/10.03.2022 г. за апартамент Б-10, находящи се в строяща се жилищна сграда „Б“ в поземлен имот УПИ ІІІ-2900 от кв. 21а, местност „ж.к.

Младост 3“ с идентификатор ***. Оспорва ищцата да разполага с 3 право да развали договора при довод, че преди 19 август 2023 г. не може да търси разваляне на договорите. Застъпва теза, че 20.05.2023 г. не фиксира срок за изпълнение на строителството, а възможност за разваляне е договорена едва при забава, продължила повече от 90 дни или най-рано на 19.08.2023 г.

Оспорва и твърдяната невъзможност уговореното да бъде изпълнено до 20.05.2023 г. Твърди също така към датата на волеизявлението за разваляне ищцата да не е изпълнила задължението си да заплати втората договорена вноска, с настъпила изискуемост към 15.12.2022 г. Евентуално противопоставя възражение за прихващане с вземане за неустойка по двата договора, позовавайки се на изпратено по електронна поща изявление за разваляне на договорите от 19.01.2023 г.

В първото заседание по делото процесуалният представител на ищцата – адв. Терзиева, прави възражение за противоречие на клаузата за неустойка на чл. 143 ал. 2 т. 5 и т. 6 от Закона за защита на потребителите (ЗЗП), както и за противоречие на добрите нрави. При условията на евентуалност прави искане за намаляване на неустойките.

За да постанови решението си, първоинстанционният съд е приел за доказано точно и добросъвестно изпълнение на задълженията по договорите от страна на ответника и възможността сградата да бъде завършена в договорения срок – 20.05.2023 г. Прието е и че не е доказано пълно неизпълнение, вина у ответника и съответно отпаднал интерес у ищцата.

Страните в настоящото производство не спорят, че по сключени между тях два договора при идентична регламентация на отношенията ищцата е заплатила общо сума в размер на 143 040 лв. Спорно е наличието на възможност ответникът да изпълни задължението си в договорения срок.

От сключения договор № 43/10.03.2022 г. между ищцата, наричана по договора купувач и ответника, наричан по договора продавач, се установява постигнато съгласие ответникът като собственик на поземлен имот да изгради и прехвърли на ищцата апартамент Б-14 и гараж 02 в сграда Б, която ще бъде изградена в гр. София за сумата от 235375 без ДДС, платима на четири вноски – платими съответно първа вноска от 70600 лв. без ДДС до 3 дни след сключване на договора, втора вноска от 70600 лв. без ДДС – 15 работни дни след уведомлението за подписан акт образец 14, че Сграда Б е изградена в груб строеж, трета вноска от 70600 лв. без ДДС – до 5 работни дни от датата 4 на уведомяване на купувача за подписан акт образец 15 и 23575 лв. – до 5 работни дни от датата на уведомяване на купувача за издаване на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация. Съгласно чл. 5 ал. 1 завършването на строежа на сградата се установява с подписването на Акт образец 15 от Наредба № 3/2003 г. на МРРБ и срокът за завършване на сградата, в която се намират обектите, предмет на договора, е 20.05.2023 г., в случай че няма административноправна забрана за строителство от страна на общинските органи, която да не е издадена поради неправомерни действия от страна на изпълнителя или трети лица, подизпълнители на строителството или не настъпват форсмажорни обстоятелства. Съгласно чл. 17 от договора при забава по-голяма от три месеца за снабдяване на сградата с акт образец 15, след изтичане на срока (20.05.2023 г.) продавачът заплаща неустойка, а при забава повече от 90 дни купувачът може да развали договора. Не се спори, че по този договор е платена сума в размер на 84720 лв.

При идентични условия е регламентирано отношението и по сключения между страните договор № 44/10.03.2022 г. за изграждане и продажба на апартамент Б-10 в сграда Б, по който е договорено авансово плащане на 3 вноски, първата от която 48600 лв. без ДДС. По този договор е платена сума в размер на 58320 лв.

От заключението на вещото лице проф.д-р Ф. Р. се установява, че от 21.11.2022 г. (датата на издаване на акт обр. 14) до 20.05.2023 г. е било възможно апартамент № Б-10 и апартамент № Б-14 да бъдат завършени до уговорената степен на завършеност (акт обр. 15) при обичайна организация на работа на изпълнителя и при спазване на техническите и технологични правила за изпълнението им.

При възприетата фактическа обстановка от правна страна съдът намира следното.

Законът предписва задължение за връщане на дадено, когато причината за получаването му отпадне (чл. 55 ал. 1 предл. трето ЗЗД). С Постановление на Пленума на Върховния съд е утвърдено разбирането, че основният текст на неоснователното обогатяване включва три самостоятелни хипотези. Според третия фактически състав основанието съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила. Това налага да бъде установено 1) причината, обусловила получаването и 2) обстоятелствата, 5 довели до отпадането й. След като нормата държи сметка за отпадането на причината, съществена част от основанието на иска се явяват и обстоятелствата, при които се твърди това да се е случило.

Отпадането на основанието предполага прекратена правна връзка с признато от закона обратно действие. Ищцата претендира връщане на дадено по договор, позовавайки се на поето задължение от страна на ответника освен да й прехвърли собствеността върху недвижими имоти и да ги създаде. Това праоотношение сочи на договор за изработка, специфично за който е, че съвместява фактически действия по създаване на съгласуван с възложителя имот и правното действие по прехвърляне правото на собственост, макар и законът да не го предвижда изрично. Макар и да е предвидена за възложителя, създадената качествено нова вещ със собствени материали принадлежи на изпълнителя. При положение че произтичащият от договора за изработка интерес за изпълнителя е да получи договорено възнаграждение за изработеното, а този на възложителя да придобие обещания продукт, тази цел е непостижима без прехвърляне правото на собственост върху новосъздадената вещ. Твърденията в исковата молба сочат именно на очертаното правоотношение, поради което настоящият състав приема, че причината за получаване на сумата произтича от сключен между страните договор за изработка. и според относимите към него правила следва да бъде преценено дали правната връзка е прекратена и то при посочените в исковата молба обстоятелства.