Акт № 20692 от 03.11.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 20692 гр. София, 03.11.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 120 СЪСТАВ, в публично заседание на шести октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател:ВЕНЕТА СТ. Г.А при участието на секретаря КАМЕЛИЯ АНЧ. КОСТАДИНОВА като разгледа докладваното от ВЕНЕТА СТ. Г.А Гражданско дело № 20251110155959 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 417907/22.12.2025 г. на С. Г. Г., с ЕГН **********, с адрес в гр. София, ул. „ПБЦ6 № “, ет. 6, ап. 19, и Е. К. В., с ЕГН: **********, с адрес: с. Р, общ П, ул. “В” № 4, чрез адв. С. И. С., вписан в САК, със съдебен адрес: гр.

София, ***А, ет. 2, тел: **********, email: ******@*************.***, срещу Собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр.

София, ул. “ПБЦ” № 14, представлявани от управителя – РД Стоянов, чрез адв. В. В. Ч., личен № .... на САК, със съдебен адрес: гр. София, бул. “Б” № 49А, ет. 2, офис 6, сграда Comfort Р, тел: **********, email: ******@***************.***, с която е предявен е конститутивен иск по чл. 40, ал.1 ЗУЕС за отмяна на решения на Общо събрание на Етажна собственост с адрес: гр. София, ул. “ПБЦ” № 14, действаща през управителя на ЕС РД Стоянов, проведено на 30.11.2025 г.

В исковата молба се твърди, че ищецът С. Г. Г. е собственик на Паркомясто № 1, находящо се в гр. София, ул. “ПБЦ” № 14, а ищцата Е. К. В. е собственик на Паркомясто № 7, находящо се в гр. София, ул. “ПБЦ” № 14.

Сочат, че на 30.11.2025 г. било проведено Общо събрание на етажните собственици, като излагат съображения, че част от взетите от него решения са незаконосъобразни, тъй като същото не е редовно свикано и не е редовно проведено, като кворумът за провеждане на Общо събрание не е бил редовно установен спрямо изискванията на ЗУЕС. Твърдят, че са нарушени съществени императивни правни норми и процедурни правила, установени в ЗУЕС. Сочат, че не са спазени изискванията на ЗУЕС относно свикването на Общото събрание - поканата за свикване не била обявена на видно и достъпно място в общите части 1 на сградата и в срок. Твърдят, че собствениците на паркоместа и гаражи достигат до обектите си през отделен вход, който е различен от този за жилищните обекти, като е липсвала покана във входа на паркоместата и гаражите и по този начин била отнета възможността на всички собственици да се запознаят своевременно с провеждането на събранието.

Считат, че събранието е проведено нередовно, доколкото в началния му час не е имало достатъчен кворум. Не са присъствали собственици или надлежно упълномощени техни представители, като не всички участвали били с право на глас. В тази връзка отбелязват, че присъствалите лица, които не са собственици, не са били надлежно упълномощени, доколкото на събранието не били представени никакви пълномощни, съответно не били отразени такива нито в протокола, нито в присъствения списък.

Сочат, че процедурата по провеждане на процесното Общо събрание на ЕС е опорочена, като в Протокол № 7/30.11.2025 г. от ОС липсвала информация по отношение на притежаваните от присъстващите лица идеални части от общите части на сградата, както и подпис на лицата, с който да удостоверят начина на гласуване.

Поддържат, че отразените в протокола решения не са приети с изискуемо мнозинство и такова не може да бъде установено от Протокола, тъй като гласовете са определени не на база идеални части, а на брой гласували.

По т. 2 от дневния ред, ищците твърдят, че разходът по събиране на сумата от 1600 лв. за възнаграждение на домоуправителя е разпределен по неясен и непредвиден в закона начин. Посочено е, че сумата трябва да бъде събрана от собственици на 20 обекта като не били посочени кои са тези собственици, кои са тези обекти и кои са собствениците, които няма да внасят тази сума, тъй като обектите в сградата надвишавали тази бройка. Сочат също, че разходът е и необоснован, тъй като липсвало решение, с което да бъде определено възнаграждението на домоуправителя в посочения размер. Твърдят, че в посочения дневен ред на проведеното Общо събрание не е било включено вземането на решение по отношение на този въпрос.

По т. 4 от дневния ред, ищците твърдят, че съгласно ЗУЕС дължимите вноски се разделят на три - за управление, за поддръжка и за фонд “Ремонт и обновяване”, докато в Протокола от събранието било записано, че в таксата за управление е включена и таксата за поддръжка. Сочат, че по този начин Общото събрание не е направило разграничение между двете вноски и приема само една. Сочат също, че вноската не била опредЕ. по законоустановения ред, тъй като липсвало решение, с което да бъде прието, че събирането на вноските става поравно за всеки обект или съразмерно на идеалните части. С оглед на приетите решения по т. 4 и т. 3 от дневния ред, твърдят, че е налице смесване на способите за разпределение на разходите, тъй като по отношение на едни обекти е налице плащане на живущ, а по отношение на други - плащане по равно.

По т. 7 и т. 8 от дневния ред, сочат, че ЗУЕС не допуска отклонение от правилото, че вноските към “Ремонт и обновяване” се определят съразмерно на идеалните части. Считат, 2 че вноската от 5.00 евро на месец за гараж или паркомясто не отговарят на правилата за съразмерност на идеалните части и е необоснована по размер. Сочат, че ЗУЕС не предвижда определяне на вноски за изминал период, поради което решението по т. 8 се вменяват задължения за отминало време и се определят техния размер, се явява незаконосъобразно.

По подробно изложени твърдения в исковата молба, ищците молят да бъдат отменени като незаконосъобразни оспорените решение т. 2, 3, 4, 7, 8 от дневния ред на Общо събрание на собствениците на обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес гр. София, ул.

“ПБЦ” № 14, проведено на 30.11.2025 г., обективирани в Протокол № 7 от 30.11.2025 г.

Ответникът в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК депозира отговор на исковата молба, в който оспорва предявените искове като неоснователни и недоказани. Посочва, че са спазени изискванията на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, като поканата с необходимото съдържание и по законоустановения ред била поставена на 20.11.2025 г. в 19:00 ч. на входната врата на сградата, на входната врата на гаража и чрез надпис на таблото за обяви. Посочва, че въпреки че разпоредбите на чл. 13, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС са изключение от общото правило и не са приложими в случая, управителят на ЕС все пак е отправил поканата с точките от дневния ред до известните му телефонни номера на собственици/ползватели посредством приложението Вайбър.

Поддържа, че на ОС са присъствали единствено собственици на обекти в сградата, като не са налице пълномощници. Допълва, че са спазени и изискванията на ЗУЕС за наличие на необходимия кворум за провеждане на ОС от 88,89 % с оглед Списъка на присъстващите и Таблицата за разпределение на площите на имоти в сградата.

По отношение на възраженията по съдържанието на Протокол №7 от 30.11.2025 г., в който са обективирани решенията, ответникът излага твърдения, че представлява оспорване съдържанието на протокола по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС, което право на ищците е било преклудирано след изтичане на 7-дневния срок от съобщаване за изготвения протокол. Сочи, че разпоредбата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС не предписва задължителна форма на структуриране на взетите решения, следователно в случая е налице препращане към съдържанието на Списъка на присъстващите и Таблицата за разпределение на площите що се отнася до процента идеални части от общите части на сградата.

Сочи, че е спазена разпоредбата на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, тъй като управителят е поставил в рамките на законоустановения срок от провеждането на събранието на 01.12.2025 г. съобщение за изготвения протокол, като това е удостоверено с подписване на Констативен протокол.

Твърди, че е взето Решение на ОС за определяне възнаграждение на управителя на ЕС, видно то Протокол № 3 от 12.12.2021 г., в размер на 100 лв. месечно, което не било получавано, поради липсата на достатъчно средства във фонд “Управление и поддръжка”.

Сочи, че ищецът С. Г. не се е противопоставил на взетото решение и доброволно е заплатил вноска от 80 лв. на 11.12.2025 г.

Сочи, че ЗУЕС регламентира събирането на вноски по два фонда, а не три - фонд 3

“Управление и поддръжка” и фонд “Ремонт и обновяване”. По отношение на оспорените т.

3, 4, 7, 8 от дневния ред, сочи, че е определено единствено увеличаване размера на вноската, но не е гласуван и приет начин на разпределение на вноските, доколкото такъв начин е бил приет и гласуван на предходно събрание.

По подробно изложени в отговора на исковата молба твърдения, моли за отхвърляне на исковите претенции. Приканва ищците към водене на преговори за уреждане на взаимоотношенията. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, и взе предвид становищата и доводите на страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

За да бъде уважен предявения конститутивен иск по чл. 40, ал.1 ЗУЕС за отмяната на сочените в исковата молба решения на ОС на ЕС, в тежест на ищеца по делото е да докаже по делото следните обстоятелства: 1) вземането на посочените в исковата молба решения на Общото събрание на ответната етажна собственост от 30.11.2025 г.; 2) правото си на собственост върху самостоятелни обекти в ЕС; 3) наличие на всяко едно от твърдените нарушения при свикването на ОС на ЕС от 30.11.2025 г. и при вземането на атакуваните решения; 4) всички останали положителни факти и твърдения, от които черпи изгода за себе си.

По делото е спорно дали ищците притежават необходимата материалноправна легитимация да искат отмяна на процесните решения, доколкото ответникът поддържа, че подземният гараж и надземната жилищна част на сградата представляват две отделни етажни собствености по смисъла на чл. 8, ал. 2 ЗУЕС, като ищците не притежават идеални части от общите части на надземната жилищна сграда.

От представените по делото нотариални актове се установява, че ищецът С. Г. Г. и ищцата Е. К. В. притежават идеални части от недвижим имот, представляващ подземен гараж, обособен като самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находяща се в гр. София, ***, съответстващи на правото на ползване на конкретно индивидуализирани паркоместа. Следователно ищците не притежават самостоятелни обекти, представляващи отделни паркоместа, а са съсобственици на идеални части от самостоятелен недвижим имот с предназначение гараж, разположен в подземното ниво на сградата. Обстоятелството, че в нотариалните актове изрично е посочено, че прехвърлените права не включват идеални части от общите части на надземната жилищна част, не обосновава само по себе си извод, че ищците не са собственици на обект в процесната етажна собственост.

Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността ЗС) общите по естеството си части на сградата принадлежат на собствениците на самостоятелните обекти в нея, като правото на собственост върху тях е акцесорно спрямо собствеността върху съответния самостоятелен обект. Разпоредбата на чл. 40, ал. 1 от ЗС установява императивно правило за определяне на дяловете на етажните собственици в общите части на сградата, което не може да бъде 4 дерогирано чрез уговорки в отделни нотариални актове.

В тази връзка съдът съобрази и приетата по делото Таблица за разпределение на площите на имоти, изготвена за сградата на процесния адрес. От съдържанието се установява, че при площоразпределението са посочени отделно общите части, отнесени към подземния гараж, в размер на 256,99 кв. м., и общите части, отнесени към жилищната част, в размер на 180,50 кв. м. Сборът на тези площи възлиза на 437,49 кв. м, колкото е и изрично посочената в обобщението под таблицата обща площ на общите части на сградата.

Следователно, самият документ, на който ответникът се позовава, отчита общите части на подземното и надземното ниво като съставни елементи от общите части на цялата сграда.

Посоченото обстоятелство има съществено значение за преценката на възражението, че подземният гараж представлява отделна етажна собственост. Макар таблицата да съдържа самостоятелно разпределение на площите и процентите за отделните нива, това не означава, че същите представляват две отделни сгради или че собствениците на подземния гараж са изключени от съсобствеността върху общите по естеството си части на единната сграда.

Разпечатката съдържа 37 от 78 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/2cf9bd46-8dce-48a2-bf33-90667213fb78