Решение № 2909 от 16.02.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2909 гр. София, 16.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело № 20251110136921 по описа за 2025 година

Производството е образувано по предявени от ***************** (ЕС), находяща се в **********************, представлявана от **************** срещу И. И. К. кумулативно съединени установителни искове с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК във вр. с чл. 6, ал. 1, т. 9 и т.10 от ЗУЕС за признаване за установено в отношенията между страните, че ответницата дължи на ищеца сумата в размер на 4645,00 лева, представляваща главница за неплатени вноски за Фонд „Ремонт“, такса управление и режийни разходи, дължими за ап.15, находящ се в процесната ЕС, за периода от 01.12.2022г. до 31.10.2024г., на основание Протокол от ОС на ЕС от 13.05.2021г., Протокол от ОС на ЕС от 01.11.2022г., Протокол от ОС на ЕС от 07.07.2023г., Протокол от ОС на ЕС от 31.10.2023г. и Протокол от ОС на ЕС от 06.06.2024г., както следва: сумата от 230,00 лева, представляваща двадесет и три месечни вноски, всяка в размер на 10,00 лева, начислени за периода от 01.12.2022г. до 31.10.2024г. за Фонд „Ремонт на ЕС“, сумата в размер на 99,00 лева, представляваща единадесет месечни вноски от по 9,00 лева, за периода от 01.12.2022г. до 31.10.2023г. за „такса управление на ЕС“, сумата в размер на 11,00 лева, начислена за „такса управление“, за периода от 01.11.2023г. до 30.11.2023г., сумата в размер на 99,00 лева, представляваща единадесет месечни вноски от по 9,00 лева, за периода от 01.12.2023г. до 31.10.2024г. за „такса управление“, сумата в размер на 6,00 лева, начислена за периода от 01.10.2023г. до 31.10.2023г. за „чип за достъп на ЕС“, за сумата в размер на 1500,00 лева, представляваща петмесечни вноски от по 300,00 лева, начислени за периода от 01.12.2022г. до 30.04.2023г. за „Ремонт на ЕС“, сумата в размер на 900,00 лева, представляваща тримесечни вноски от по 300,00 лева, за периода от 01.06.2023г. до 31.03.2024г. за „Ремонт на ЕС“ и сумата в размер на 1800,00 лева, представляваща шестмесечни вноски от по 300,00 лева, за периода от 01.10.2023г. до 31.03.2024г. за „Ремонт на ЕС“, ведно със законната лихва върху тази сума, за периода от подаване на заявлението по чл. 410 от ГПК – 14.02.2025г. до окончателното изплащане на вземането, и за които суми е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК от 18.03.2025 г. в производството по ч.гр.д. № 9257/2025г. по 1 описа на СРС, 45- ти състав.

В исковата молба се твърди, че на проведено общо събрание на ЕС от 13.05.2021 г. е взето решение за продължаване на договорните отношения с **************** с две години, като с подписан договор от 01.06.2021г. е възложено на дружеството да извършва дейности по управление срещу цена от 9,00 лева на самостоятелен обект за срок от две години. Твърди, че с Протокол на ОС на ЕС от 01.11.2022г. по т.2 от него е взето решение да се събира сума от 300,00 лева за срок от пет месеца за ремонт на фасадата, като с последващ Протокол от ОС на ЕС от 07.07.2023г. е прието да се начисли сумата от 300,00 лева за месец юни, юли и август за авансово плащане за ремонтни дейности на фасадата, а с Протокол от ОС на ЕС от 31.10.2023г. е прието да се начисли сумата от 300,00 лева за самостоятелен обект за месеците октомври, ноември, декември 2023г. и януари, февруари и март 2024г. за саниране на сградата. Твърди, че с Протокол от ОС на ЕС от 06.06.2024г. е взето решение да се продължат договорните отношения с **************** за срок от две години, а на 15.06.2024г. е подписан договор за управление на ЕС, с който е възложено на дружеството да управлява и поддържа етажната собственост за срок от две години. Поддържа, че ответницата е собственик на самостоятелен обект в сградата на СЕС, като е установено, че дължи вноски за Фонд „Ремонт“, ремонт и режийни разходи подробно описани като размер и период в обстоятелствената част на исковата молба. Уточнява, че няма извършени плащания от ответника. Поддържа, че ответницата възразила срещу издадената заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 9257/2025г. по описа на СРС, 45-ти състав. По изложеното счита, че за него е налице правен интерес от установяване дължимостта на сумите. Моли за уважаване на исковете. Претендира разноски.

В срока по чл.131 от ГПК ответницата е подала отговор на исковата молба, с който оспорва исковите претенции по основание и размер. Оспорва така представените протоколи, тяхната законносъобразност, че претендираната сума се равнява на припадащата се на ответника част от общите части на сградата. Оспорва, че сградата е в режим на ЕС, че ответникът е собственик на самостоятелен обект на правото на собственост в СЕС, че са извършвани конкретни ремонтни дейности. Оспорва представените от ищеца счетоводни документи, с доводи, че били негодни доказателства. Оспорва към релевантния период – 13.05.2021г. до 07.07.2023г. ответницата да е собственик на имота, като посочва, че от момента на придобиване на имота с НА № 89/16.08.2023г. по давност не е пребивавала в имота повече от 30 дни, поради което не дължи заплащане на разходи за управление и поддържане на общите части. В тази връзка посочва, че има образувано гр.д. № 11715/2023г. по описа на СГС, ГО, I-30 състав, по което ищец е лице с име Р.С. висящо към настоящият момент в САС, където е образувано възз.гр.д. № 1387/2025г. по описа на САС, 8-ми гр.състав, като се посочва, че от момента на вписване на исковата молба ищецът многократно е ограничавал достъпа на ответницата до процесния апартамент. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

В съдебното заседание, ищецът ***************** (ЕС), находяща се в ****************, редовно призован, се представлява от адвокат Д., който поддържа исковата молба и моли за уважаване на иска.

В съдебно заседание ответникът И. И. К., редовно призован, не се явява, представлява се от адвокат М.А., която поддържа отговора на исковата молба и моли за отхвърляне на иска.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и доказателствата по делото, намира от фактическа и правна страна следното:

По иска с правно основание чл. 422 от ГПК, вр. чл. 38, вр. чл. 6, ал.1, т.9 и т.10, вр. чл.

51, ал.1 от ЗУЕС на основание чл. 154 от ГПК в доказателствена тежест на ищеца бе да докаже, че ответника е собственик на самостоятелен обект на правото на собственост в сграда в режим на ЕС, че са взети посочените в исковата молба решения за заплащане на 2 горепосочените разходи по перо Фонд „Ремонт и обновяване“ и за „такса управление“, размера на претенцията и нейната изискуемост.

Исковите претенции са допустими, като предявени от надлежна страна в полза на която е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК, в срока по чл. 415 от ГПК, след подадено в срока по чл. 414 от ГПК възражение от ответника срещу заповедта.

По делото е приет Протокол от проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти на правото на собственост в СЕС от 13.05.2021г., като по т.1 е взето решение като е приет подробен финансов отчет на ЕС, а по т.3 на събранието е гласувано договора с **************** да бъде продължен с още две години. Решението е взето с мнозинство от 62,20 на сто идеални части от общите части на сградата. По делото е приет и договор за възлагане на управление на етажната собственост от 01.06.2021г., сключен между ЕС, находяща се в ***************, като възложител и **************** ,като изпълнител, с предмет извършване на услугата „Управление и поддръжка на ЕС“, като в договора е посочено, и че с решение на ОС на ЕС на **************** са възложени и правата по чл.

23, ал.1, т.1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,12,13, ал.3 и ал.4 от ЗУЕС. Договора е сключен за срок от две години /чл. 14 от договора/. Към договора е приет и списък на извършваните дейности по договор за управление и поддръжка на ЕС.

От приетия по делото протокол от проведено ОС на собствениците на процесната ЕС, се установява, че по т.2 е взето решение да се санира фасадата на сградата, за което следва да се събират по 300,00 лева на апартамент за срок от 5 месеца, считано от 01.12.2022г. От приетия по делото протокол от проведено ОС на собствениците на процесната ЕС от 07.07.2023г., се установява, че по т.1 е взето решение да се начисли сума от 300,00 лева, необходима за авансово плащане за саниране на сградата за месеците юни, юли и август 2023г. на самостоятелен обект. От приетия по делото протокол от проведено ОС на собствениците на процесната ЕС от 31.10.2023г., се установява че по т.1 е взето решение да се начисли сума от 300,00 лева, необходима за авансово плащане за саниране на сградата за месеците октомври, ноември и декември 2023г. и за януари, февруари и март 2024г. на самостоятелен обект.

По делото е приет и протокол от ОС на ЕС от 06.06.2024г., като по т.2 е взето решение да се преподпише нов договор с **************** за срок от две години, на месечна цена от 9,00 лева на апартамент, като по т.5 е взето решение ЕС да упълномощи **************** да предприеме съдебни действия срещу длъжници с дължащи към ЕС суми над 1800,00 лева.

Впоследствие е подписан нов договор за възлагане на управление на етажната собственост от 15.06.2024г., сключен между ЕС, находяща се в ***************, като възложител и ****************, като изпълнител, с предмет извършване на услугата „Управление и поддръжка на ЕС“ за срок от две години. Приети са по делото и документи, установяващи извършени разходи от общата каса на ЕС за режийни разходи, хигиенист, както и каса Фонд „РИО“, за извършена поддръжка на абонатната станция и извършени ремонти, включително и за обрушване на фасадата /л.90-132 от досието по делото/.

Установява се, от приетия по делото Нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по давност № 89, том I, рег. № 4011, нотариално дело № 81 от 16.08.2023г., че ответницата – И. И. К. е призната по давност за собственик на апартамент № 15, с идентификатор ***, находящ се на ет.6 в процесната ЕС. На дата 17.10.2024г. ответницата е транслирала ½ идеална част от имота, находящ се в процесната ЕС на трето за спора лице – Д.Т.Ц., видно от приетия по делото договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 137, том I, рег. № 2310, дело № 120/17.10.2024г.

В конкретиката на случая, съдът приема за неоснователни възраженията на ответника, че процесната сграда не е в режим на *****************. Сградата е в режим на 3

ЕС, когато етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици. В конкретиката на случая се установява, че СЕС е състояща се от 18 апартамента, като не е налице изключението по чл. 3 от ЗУЕС. Отделно горепосочените протоколи в които са обективирани взетите от ОС на ЕС решения, свързани с дължимостта на процесните суми са влезли в сила и подлежат на изпълнение. Като влезли в сила те са задължителни за всички собственици на самостоятелни обекти на правото на собственост в сградата, както и за техните правоприемници, поради и което с оглед процесния период ответницата е обвързана от взетите решения в периода след като е призната за собственик, тоест от 16.08.2023г., а преди това и като обитател, в предвид, че с КНА е признато упражняваното от нея владение върху имота години преди 16.08.2023г. и произтичащите от него задължения, включително и да заплаща такси за управление и поддръжка на ЕС. Доколко е легитимирана да заплаща и такси за Фонд „Ремонт“ и за „Ремонт на ЕС“, съдът ще коментира в мотивите по-долу с настоящото решение.

Представен е Протокол от ОС на ЕС от 06.06.2024г., от който се установява, че **************** е избран за професионален домоуправител. Сключен е договор за възлагане на управлението на ЕС от 15.06.2024г. за срок от две години, като срещу задължението на **************** да извършва управлението на ЕС, е поето задължение от всеки собственик да заплаща ежемесечно вноска в размер на 9,00 лева, от собственик на апартамент. Исковата молба е подадена от процесната ЕС, представлявана от ******************. В тази връзка, съдът взема предвид, че ЗУЕС изрично предвижда възможността за сключване както на договор за възлагане на управлението на физически лица или на юридически лица, които не са собственици в ЕС /чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС/, така и на договор за поддържане на общите части на сградата /чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС/.