Решение № 1858 от 15.05.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1858 гр. ***, 15.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ***, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Димитър Димитров при участието на секретаря Милена Д. Узунова като разгледа докладваното от Димитър Димитров Гражданско дело № 20223110117062 по описа за 2022 година

Производството е образувано по предявен от „***“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. ***, бул. ***, №82, ет.2, ап.3, против Ш.

Х. А., гражданин на ***, роден на ***г. в гр. ***, ***, посочен в регистър *** като Ш. *** А., адрес ***, *** область, г. ***, мкр.***, ул.***, д. 61 и адрес за призоваване в ***: гр. ***, община ***, област ***, местност „***", ПИ ***, бл. „В", ет. 5, ап. В***, осъдителен иск с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД за заплащане на сумата от 884,56 евро, явяваща се незаплатено възнаграждение във връзка с поддръжка и управление за 2020г., определена съгласно чл. 2.1. от договора, приложение №2 към предварителен договор от ***г., сключен между страните, във връзка с притежавания от ответника имот с идентификатор ***.2.69, находящ се в гр. ***, местност „***", бл. В, ет. 5, намиращ се в сграда №2, със застроена площ от 66,00кв., ведно със законната лихва за забава за заплащане на възнаграждението от датата на предявяването на исковете - 30.12.2022г. до окончателното плащане на сумата.

Твърди се в исковата молба и уточняващата към нея, че о тветникът Ш. Х.

А.е сключил с ищеца предварителен договор на ***г. за покупка на апартамент В***, в който поел и задължение да сключи с „***" ЕООД ЕИК ***, чийто правоприемник, чрез преобразуване се явява ищецът, договор за поддръжка и управление по силата, на който срещу възнаграждението уговорено в него ищецът се задължи да извършва услугите, изчерпателно 1 посочени в чл. 1.1 от договора.

Твърди се, че о тветникът придобил от ищеца с нотариален акт за покупко-продажба ***, том ***, per. N«***, дело *** от 2008г. на нотариус *** А.ов, вписан в CB-*** вх.рег. № *** от ***г., акт ***, том 48, дело № ***, следния самостоятелен обект, а именно: АТЕЛИЕ №В***, намиращо е в гр.

***, местност *** плаж, ПИ ***, бл."В", ет.5, a n . В***, представляващо самостоятелен обект с идентификатор - ***.2.69, с площ от 66,00кв.м., както и прилежащата му изба №59 с площ от 2,60 кв.м., ведно с припадащите се 12,90 кв.м. идеални части от общите части на сградата.

Съгласно чл. 1.5. от предварителния договор, влизането му в сила е обусловено от подписването на нотариален акт за покупко-продажба за имота на ответника с ищеца, който прилагам. Съгласно чл.2.1 и 2.7. от договора за поддръжка ответникът се е задължил да заплаща годишна такса в размер на 10,00 евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и припадащите й се идеални части - 81,50.кв.м. авансово след издаване на проформа фактура, не по-късно от 31 декември на предходната година, а за първата година при подписване на Нотариалния акт, т.е. от ***г.Уговорената такса се индексирала ежегодно съобразно годишната инфлация определена от НСИ съгласно чл.5.1 от договора. Индексът на потребителските цени на годишна база към декември 2008г. е 7,8 на сто, към декември 2009г. е 0,9 на сто, към декември 2010г. е 0,4 на сто, към декември 2011г. е 2,8 на сто, към декември 2012г. е 4,2 на сто, към декември 2013г. е - 1,6 на сто, декември 2014г. е - 0,9 на сто, към декември 2015г. е - 0,4 на сто, към декември 2016г. е 0,1 на сто, към декември 2017г. е 2,8 на сто, към декември 2018г. е 2,7 на сто, към декември 2019г. е 3,8 на сто.

Твърди се, че след индексацията по реда на чл.2.7 от договора годишното възнаграждение на кв.м. за процесния период 2020г.,което ответникът е следвало да заплати авансово съответно в срок до 31 Л2.2019г. е в размер на 12,93евро без ДДС за 2020г. Площта на обект с идентификатор ***.2.69 е 81,50 кв.м., в това число и припадащите се идеални части от общите части на сградата, съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, приложен към настоящата искова молба.

Твърди се, че възнаграждението за 2020г. се формира като площта на самостоятелния обект се умножи по посоченото възнаграждение на кв.м. за 2 съответния период и се добави дължимият ДДС върху горното.

Твърди се, че ответникът е заплащал в цялост дължимото възнаграждение за поддръжка за предходни периоди, като платил на ищеца част от дължимото за 2020г. възнаграждение в размер на 380,00 евро.

Твърди се, че към датата на подаване на настоящата искова молба на ищеца не е заплатено останалото дължимо възнаграждението за 2020г. в размер на 884,56 евро.

Твърди се, че комплекс "***", в който се намира самостоятелният обект, собственост на ответника е вписан в Община *** под №*** като комплекс от затворен тип, в който са изградени сгради с идентификатори - ***.5 - Сграда А, ***.2 - сграда В, ***.3 - сграда С, ***.4 - сграда D. Изтъква се, че ищецът не основава иска си на това дали комплексът е от затворен тип или не, а на поетите в договора, приложение №2 към предварителен договор от ***г., сключен между страните, във връзка с притежавания от ответника имот с идентификатор ***.2.69 задължения, с предмет и обхват на услугите посочени изрично и изчерпателно в чл. 1 от същия и твърди, че ги е изпълнил в цялост.

Ответникът, чрез проведена международна съдебна поръчка до *** е надлежно уведомен за депозираната против него искова молба и приложенията към нея в превод на руски език. В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът не депозира в съда отговор на исковата молба и не взема становище по нея.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Производството пред Районен съд - *** е образувано по предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл.

79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД.

В хода на производството бяха представени и приети следните писмени доказателства: удостоверение за преобразуване, вписано в СВ –***, № 10, том 1, с вх. Рег.№ *** г., Предварителен договор от ***г., Нотариален акт за покупко-продажба ***, том ***, peг.№***, дело *** от 2008г. на нотариус *** А.ов, вписан в СВ-*** вх.рег. № *** от ***г., акт ***, том 48, дело №***, Доказателства за плащане за предходни периоди, Доказателства за 3 инфлационния индекс: Извадки от уебстраницата на НСИ, Доказателства за адреса на ответника, Доказателства за изпълнение на задълженията по договора за 2020 г., 1.Проформа фактура *** от 26.01.2018г. и имейл от 07.02.2018г. за изпращането й, проформа фактура *** от 16.01.2019г., както и електронна кореспонденция за изпращането й на ответника от 08.02.2019г.; проформа фактура *** от 30.06.2021г. и кореспонденция във връзка с изпращането й, както и доказателства за плащане на сумите по посочените проформа фактури, в това число и на част от задължението на ответника за 2020г.,2. Колективна претенция от08.2021г., с която се потвърждава договорната връзка,3. Решение от 10.2018г. по в.гр.д.911 от 2018 на ВОС, 4.Решение от 16.04.2018г., постановено по гр.д. 1414 от 2016г. на ВРС.5.

Определение №37 от 20.01.2021 г. по т. д. ***2020 г. по описа на I търг. отделение на ВКС,6. Уведомления, от които се вижда поддържането на комплекса в отлично съ***ие.,7. Скица *** 05.04.2022г., издадена от СГКК – ***,. 8.Нотариален акт ***, том IX, peг. ***, дело 1606/2004 г., вписан в СВ-гр.

*** в per. ***, акт *** том XIII, дело № 2787/2004 г.; 9. Нотариален акт № 42, том IX, per. № 5068, дело 1492/2004 г., вписан в СВ-гр. ***, per. № 3043, акт №127том XI, дело № 2454/2004 г.; 10 Нотариален акт № 34, том VIII, per. № 4922, дело 1363/2004г. на нотариус *** А.ов N*** на НК, вписан в СВ - гр. *** вх.рег. per. № *** от 10.06.2004г., акт ***, том X, дело № 2160/2004; 11.

Разрешение за строеж ***/20.09.2006 г. на главния архитект при Община ***;

Разрешение за ползване № ***/18.08.2008г; и удостоверения за въвеждане в експлоатация на басейн, 12.Технически паспорт, от който е видно, че са налице четири жилищни сгради и други обекти по смисъла на пар.1 т.З от ДР на ЗУЕС, които са за сезонно обитаване, писмени документи от ищцовата страна в превод от руски език: писмо относно цена поддръжка за 2020 г., писмо до собствениците от 16.01.2020 г. за данни на НСИ за годишната инфлация, писмени документи от ответната страна: решение № 752 от 07.07.2025 г. на ВОС, по в.гр.д.№ 889/2025 г., определение на ВКС № 51/09.01.2026 г.

По делото е представен нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот Нотариален акт за покупко-продажба ***, том ***, peг.№***, дело *** от 2008г. на нотариус *** А.ов, вписан в СВ-*** вх.рег. № *** от ***г., акт ***, том 48, дело №***, в който е обективирана придобивна сделка по силата на която ищеца продава на ответника, чрез пълномощник ателие №В*** с 4 идентификатор ***.2.69 с адм. адрес гр.***, м-ст ***, бл.В, ет.5 с площ от 66кв.м., 12.74кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж, ведно с прилежащото избено помещение №59 с площ от 2.60кв.м., заедно с 0.16кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и съответно идеални части от правото на строеж върху ***, *** и *** с идентификатор на имота ***.

От съвкупната преценка на събраните по делото доказателства съдът приема за установено, че процесният недвижим имот се намира в „жилищен комплекс от затворен тип“ по смисъла на ЗУЕС. Според легалната дефиниция на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС /в редакцията на текста преди изменението му през м. септември 2023 г., относима към процесния период/, „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на контролиран достъп за външни лица. Анализът на показанията на водените от страните свидетели води до еднозначния извод, че комплексът е съвкупност от жилищни сгради, че има и други обекти, обслужващи собствениците, съответно, че достъпът за външни лица е контролиран. Представено е и уведомително писмо от Община ***, че съгласно чл. 46б ЗУЕС е вписан жилищен комплекс от затворен тип Комплекс „***", в който са построени 4 броя сгради, находящи се в ПИ с идентификатор ***.

Съдът не споделя становището на ищеца, че облигационното правоотношение с ответника е възникнало с подписването на приложения по делото Предварителен договор от ***г. В т. 2.2 от предварителния договор страните са се задължили да подпишат договор за поддръжка и управление във формата на приложение 2, но такъв договор не е подписан от ответника или неин надлежно упълномощен представител. Освен това уговорката на т.

2.2 има характер на предварителен договор за сключване на окончателен договор за поддръжка и управление. Същата не създава облигационна връзка със съдържанието на проектирания договор, а само задължава страните в един бъдещ момент да сключат окончателен договор. Не може да се приеме за установено по делото, че с подписването от страните на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.12.2007 г., те са сключили и договор за поддръжка и управление на общите части на сградите в 5 комплекса, в който се намира този имот, защото съгласие по основните елементи от съдържанието на този вид договор не е постигнато с клаузата на т. 2.2 от предварителния договор и с приложения към него проект на договор.

По делото е приложена празна/неподписана/ бланка на договор за поддръжка и управление, в която изобщо лисва името на ответника, т.е. липсват доказателства между ищцовото дружество и ответника да е подписан подобен договор, поради което съдът приема, че облигационната връзка, на която ищецът основава иска си, не е валидно възникнала, а при това положение е безпредметно обсъждането на останалите твърдения и доводи на страните по отношение на развитието и евентуалното прекратяване на връзката, а също така и на представените по повод на тези твърдения доказателства.

Съдът приема, че в предварителния договор за продажба на недвижим имот от 14.12.2007г . липсват клаузи, с които страните по него да са постигнали съгласие за сключване и на договор, имащ за предмет управлението на общите части на сградите в режим на етажна собственост в жилищния комплекс, в който се намира имотът, който е уговорено да се прехвърли с окончателната сделка за продажба.