Решение № 13973 от 15.08.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13973 гр. София, 15.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20221110122701 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба на етажните собственици на етажна собственост ************ с адрес: /населено място/, представлявани от председателя на УС Д. Р., срещу И. С. С. и /фирма/, представлявано от управителя И.

С..

Ищците твърдят, че в етажната собственост на ************** във вход 1 и 2 членуват общо 44 броя офиси, включително офис А18. Посочват, че ответникът И. С. е собственик на офис А18, находящ се в /населено място/, с прилежащи 37,63 кв. м. идеални части от общите части, а ответникът /фирма/ е ползвател /обитател/ на офиса.

Поддържат, че от м.09.2020г. ответниците не заплащат разходите за поддръжка на общите части, въпреки че ги използват, заедно със съоръженията, разположени в тях.

Считат, че съгласно чл. 70 от Правилника за вътрешния ред на ЕС, приет с решение № 8 от 14.03.2018г., ползвателят/обитателят и собственикът отговарят солидарно за неплатените вноски. Твърдят, че с решения № 8.4 и 8.5 от 10.02.2020г. на ОС на ЕС е прието решение за размера на разходите за управление и поддръжка, считано от 01.03.2020г., като съгласно решение № 8.4 ЕС определили месечен бюджет за постоянни разходи в размер от 6543,31лв. без ДДС, а съгласно решение № 8.5 сумата за поддръжка на 4бр. асансьори била в размер на 540лв. без ДДС, като към нея е добавена и сумата от 26,39лв. – месечна такса за проверка на асансьорите. Твърдят, че за офис А18 не е платена месечната вноска за управление и поддръжка за м.12.2021г., която възлизала на 333,34лв. постоянни разходи, 58,18лв. ел. енергия, 6,88лв. инцидентни разходи и 28,42лв. фонд допълнителни парични средства. Към тези суми била прибавена и 0,54лв. без ДДС за 27бр. чипове. Така общата дължима сума за м.12.2021г. била в размер от 427,19лв. без ДДС или 512,63лв. с ДДС, за което била издадена фактура № 501453/01.12.2021г., като крайният срок за плащане бил 09.12.2021г.

Съобразно изложеното, молят за постановяване на решение, с което ответниците да бъдат осъдени да заплатят солидарно на ищците сумата от 512,63лв., 1 представляваща вноска за управление и поддръжка на офис А18 за м.12.2021г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Ответниците са подали отговори на исковата молба в законоустановения срок, с които оспорват исковете. Посочват, че решението на ОС на ЕС от 10.02.2020г. е обжалвано и не е влязло в сила, като считат, че докато съдът не се произнесе по отношение законосъобразността на взетите решения, същите не ги обвързват и не могат да бъдат основание за заплащане на парични суми. Оспорват да е налице солидарна отговорност между тях, като отговорност от наемателя/ползвателя не може да се търси. Считат, че кворумът за провеждането на 10.02.2020г. ОС на ЕС не е бил достатъчен и съответно одобреният от ОС месечен бюджет за постоянни разходи е приет без изискуемото от закона мнозинство и решението е нищожно. Твърдят, че разходите за наета жива охрана са ненужни и са възразявали многократно срещу тях.

Посочват, че с поведението си не са дали повод за завеждане на иска, като причината претендираните суми да не са платени е бездействието на ищците да предоставят на ответника И. С. разбивка на начислената сума за „постоянни разходи“. Посочват, че сумата за поддръжка на асансьорите следва да бъде извадена от общия размер на постоянните разходи, тъй като е прието решение за разваляне на договора за поддръжка на асансьорите, а няма данни да е сключен нов такъв. Твърдят, че размерът на общите части, припадащи се на офис А18, въз основа на който са направени изчисленията от ищците, е силно завишен и не отговаря на действителния.

Съобразно изложеното, молят за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:

Предявен за разглеждане е осъдителен иск с правно основание чл. 6, т. 10 вр. чл.

38 ЗУЕС.

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. В чл. 6, ал. 1, т. 8 и чл. 38, ал.1 ЗУЕС е предвидено задължението на собствениците да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост.

Съдът е отделил за безспорно в отношенията между страните, че И. С. е собственик на процесния имот, а /фирма/ - негов ползвател на договорно основание.

Притежаваното право на собственост върху имота от И. С. се потвърждава и от приложения нот. акт № 78, том I, рег. № 5870, дело 68 от 2019г. за покупко-продажба на недвижим имот /л. 223-226 от делото/, по силата на който /фирма/ продава на И. С. офис № А18, находящ се в /населено място/. Съгласно нотариалния акт, собствеността върху имота се прехвърля заедно с 3,98% ид. ч. от общите части на сградата, съответстващи на 37,63 кв. м., като този обем на ид. ч. от общите части на ЕС се потвърждава и от приложен списък на собствениците към протокол за проведено на 14.03.2018г. ОС /л. 201 от делото/, от протокол за проведенно на 04.03.2015г. ОС на ЕС /л. 194 от делото/, от таблица за строеж /л. 243 от делото/, както и от представеното извлечение от книгата на етажната собственост /л. 216/, в която е положен подпис от страна на И. С. и представлява признание на удостоверения факт.

Предвид изложеното, съдът приема за доказано обстоятелството, че И. С. е собственик на офис А18, негов ползвател на договорно основание през процесния период е /фирма/, а обемът на идеалните части от общите части на етажната собственост възлиза на 3,98% ид. ч., равняващи се на 37,63 кв.м.

В чл. 11 от ЗУЕС са разписани правомощията на общото събрание на ЕС, като едно от тях е определяне размера на паричните вноски за разходите за управлението и 2 поддържането на общите части на сградата (т. 5).

Видно от приетия като писмено доказателство протокол от общо събрание /л.

197-201 от делото/, на 14.03.2018г. е било проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти в Етажната собственост **************, /населено място/, на което е приет Правилник за вътрешния ред на етажната собственост /Правилника/, който влиза в сила от 01.04.2018г. - решение № 8. С решение от проведено на 10.02.2020г. ОС /л. 203-214/ са приети промени в Правилника. Съгласно тези промени, чл. 61 от Правилника гласи, че месечните разходи за управление и поддръжка включват: Постоянни разходи в одобрен финансов размер от ОС; Инцидентни разходи, съгласно фактури; Електрическа електроенергия при средна стойност 1,030 лв. без ДДС; Фонд допълнителни парични средства в размер на 500 лв. без ДДС; Разходи за правни услуги, свързани с управление и поддръжка на общите части, съгласно договор за правна помощ; банкови такси /л. 14-21 от делото/. В чл. 62 от Правилника е описано какво се включва в постоянните разходи, а именно: охрана жива невъоръжена 10 часа времетраене с решение на УС, както и електронен мониторинг чрез СОТ 24 часа 7 дни в седмицата; поддръжка 4 бр. асансьори във вход 1 и 2; почистване на площадки пред асансьори от ет. 3 до ет. 9, вкл. стълбищни клетки във вх.1 и 2; поддръжка тревни площи и почистване на плочник пред вх. 2 и тротоар пред вх. 1, снегопочистване пред вх. 1 и 2; счетоводно обслужване при автоматично генериране на изпращане на фактури за управление и поддръжка от софтуер; пожаро-известителна системаобслужване на пожароизвестителната инсталация; отдалечен достъп в облачно пространство на електронна система контрол за достъп; дезинсекция, дератизация и дезакаризация; телефонни линии за 10 мобилни карти за домофонна система, за комуникация и за асансьори; за дейности по управление-управител бизнес услуги, домейн, ел. адрес, интернет, помещение за дейност по управление.

На проведено на 10.02.2020г. общо събрание е прието решение /т. 8.4/, съгласно което месечният бюджет за постоянни разходи, считано от 01.03.2020г., е в размер на 6293,36 лв. без ДДС и включва охрана СОТ – 1557,80 лв.; поддръжка на 4 бр. асансьори - 426,39 лв.; почистване - 1400 лв.; почистване тревни площи, плочник, тротоар и снегопочистване - 192 лв.; счетоводно обслужване - 300 лв.; поддръжка на пожароизвестителна система - 245 лв.; отдалечен достъп облачна свързаност на ел. система контрол на достъп - 20 лв; дезинсекция, дератизация и дезакаризация - 74 лв.; телефонни линии - 99,49 лв.; управител на бизнес услуги - 1748,22 лв.; домейн – 9 лв.; ел. адрес - 8,21 лв.; интернет – 13, 25 лв.; помещение за дейност по управление – 200 лв. Прието е и решение за упълномощаване на председателя на УС да сключи и/или да продължи съответните договори с изпълнителите на услуги с условия, каквито прецени, като може да сключва договори за управление и поддръжка с 10 % увеличение на посочените постоянни разходи без да е необходимо решение на ОС за това.

Съгласно решение /т. 6.2/, взето на същото ОС, сумите за управление и поддръжка, които незаетите офиси ще заплащат, считано от 01.03.2020г., да бъдат за постоянни разходи, които включват разходи за счетоводство - 300 лв., пожароизвестителна система - 245 лв., контрол за достъп - 20 лв., дезинсекция, дератизация и дезакаризация - 74 лв., управител бизнес услуги - 1748,72 лв. или общо 2387,72 лв. без ДДС, като получената сума за месечни бюджети за незаети офиси се разделя на 937,65 кв. м. и получената сума 2,55 лв. без ДДС се умножава по съответната квадратура.

По делото е установено, че взетите решения на проведеното на 10.02.2020г. ОС са оспорени, като е образувано гр. д. № 14337/2020г. по описа на СРС, 142-ри състав с предмет иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на същите. Съгласно чл. 40, ал. 3 ЗУЕС подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не 3 постанови друго. В производството по гр. д. № 14337/2020г. по описа на СРС, 142-ри състав, е допусната обезпечителна мярка спиране на изпълнението, която с Определение № 9774/06.10.2022г. на СГС е отменена. От това следва, че доколкото към момента оспорените решения на ОС на ЕС не са отмени с влязъл в сила акт и изпълнението им не е спряно, същите подлежат на изпълнение.

Предвид изложеното, се дължи заплащането на месечните разходи за управлението и поддържането на общите части според взетите решения и регламентираното в Правилника за вътрешния ред.

Съдът не споделя възражението на ответниците, че решението за приемане на бюджета е взето при неспазване изискванията за кворум, предвид което е нищожно. ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост. Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Извън този срок нищожност на решение на общо събрание на етажна собственост (чрез иск при наличие на правен интерес или преюдициално по друг спор) може да се установява, само ако са наведени твърдения, че формално е създадена привидност за взето решение. Такива биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо, че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните собственици, в което участват всички етажни собственици, ако общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание (и ако протоколът е оспорен в срока по чл.