Определение № 7476 от 23.02.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 7476 гр. София, 23.02.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20251110153679 по описа за 2025 година

Делото е образувано по искова молба на Т. Х. П. срещу „*, която е редовна и предявените с нея искове са допустими.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба.

Страните с исковата молба и с отговора на исковата молба са представили документи, които са допустими, относими и необходими за изясняване на делото от фактическа страна, поради което следва да се приемат като писмени доказателства.

С исковата молба ищецът събиране на гласни доказателствени средства посредством разпита на двама свидетели за установяване на обстоятелствата по съществувалото между страните облигационно правоотношение и неговото надлежно прекратяване, както и за продължаващото държане на имота от страна на ответника. С взетото от ответника становище, включително относно част от обстоятелствата, което ищецът се домогва да докаже с исканото доказателствено средство, съдът намира, че същото не е необходимо, а по отношение на обстоятелството дали договорът е надлежно прекратен, то това е правен въпрос, по който съдът ще се произнесе с крайния съдебен акт по съществото на спора, поради което искането следва да бъде оставено без уважение.

С отговора на исковата молба ответникът е поискал събиране на гласни доказателства чрез разпит на двама свидетели за посочените обстоятелства в отговора на исковата молба, като съдът на основание чл. 159, ал. 2 от ГПК намира, че на ответникът следва да му бъде допуснат един свидетел.

С отговора на исковата молба ответник е поискал ищецът да бъде задължен по реда на чл. 190 ГПК да представи документи, да му бъде издадено съдебно удостоверение за снабдяване с документи от „*, в т. ч. и с констативен протокол № 6645292, аб. № 9432001173 от 08.02.2024 г., оспорва 1 се протокол № 6645292, аб. № 9432001173 от 08.02.2024 г., като се иска и допускане на съдебно-графологична експертиза на протокол № 6645292, аб.

№ 9432001173 от 08.02.2024 г. издадена от „*, като тези доказателствени искания следва да бъдат оставени без уважение, доколкото същите са неотносими към предмета на спора.

Съдът намира, че не са налице предпоставките на чл. 140а, ал. 1 ГПК за задължаване на страните да участват в информационна среща за процедура по медиация, с оглед извършената от съда преценка по реда на чл. 140а, ал. 2 ГПК.

Така мотивиран, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА открито съдебно заседание на 23.03.2026 г. от 14:15 часа, за когато незабавно да се призоват страните, като им се изпрати препис от настоящото определение, а на ищеца – препис и от отговора на исковата молба и приложенията.

ПРИЕМА представените с исковата молба и с отговора на исковата молба писмени доказателства.

ДОПУСКА на ответника събиране на гласни доказателствени средства в условията на чл. 159, ал. 2 от ГПК на един свидетел от поисканите двама при режим на довеждане, за установяване на обстоятелствата във връзка със състоянието на имота, изпълнение от ответника на договора.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ останалите доказателствени искания на страните.

ИЗГОТВЯ следния доклад на основание чл. 312, ал. 1, т. 2 ГПК:

Предявен е осъдителен иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр.

1от ЗЗД от Т. Х. П. срещу „* с искане за опразване на наето помещение, представляващо апартамент № 10, находящ се в гр. София, бул. „*, на IV (четвърти) надпартерен етаж, който е със застроена площ от 128.97 кв.м. и се състои от четири стаи, вестибюл, кухня, баня, килер, тоалетна, коридор и входно антре.

Ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ апартамент № 10, находящ се в гр. София, бул. „*, на IV (четвърти) надпартерен етаж, който е със застроена площ от 128.97 кв.м. и се състои от четири стаи, вестибюл, кухня, баня, килер, тоалетна, коридор и входно антре.

Посочва, че имотът бил отдаден на ответника под наем по силата на договор от 14.09.2021 г. за срок от една година считано от 01.11.2021 г. до 31.10.2022 г., като държането на имота било предадено на наемателя на 22.09.2021 г.

Наемната цена била в размер на левовата равностойност на 550 евро, като наемателят бил заплатил авансова наемната цена за целия срок на договора.

Между страните били подписани анекс № 1 27.09.2024 г. и анекс № 2 от 2

12.03.2025 г., съгласно които срокът на договора за наем бил продължен до 31.10.2027 г. Съгласно анекс № 2 страните се съгласили, че за новия двугодишен срок, считано от 01.11.2025 г. месечната наемна цена на имота се променяла на 570 евро, които също било предвидено да бъдат предплатени авансово от наемателя на три вноски, подробно описани в анекс № 2. Съгласно параграф 9 от анекс № 2 било договорено в жилището да бъдат отглеждани домашни любимци – до две котки, но при следните условия, а именно наемателят се е задължил да извърши освежителен ремонт на имота в срок до 15.08.2025 г. за своя сметка, както и ремонтиране и поправяне на всички нанесени щети по стените на имота, в т.ч. изравняване на вътрешната повърхност на вътрешната изолация, облепяне или смяна на изолация и др., както и наемателят се е задължил редовно, поне веднъж на две седмици да води котките на подрязване на ноктите, за да не се допусне повреждане на имота или обзавеждането и съоръженията в него. Твърди, че на 11.09.2025 г. ищцата била изпратила по електронната поща писмо, в което констатира, че вследствие на отглеждането на двете котки в имота, диваните са с кръпки от различни изкуствени кожи и било е отправено предупреждение, че следвало да се водят котките поне веднъж в месеца на професионален тоалетаж, за което да бъдат изпращани касовите бележки. На 13.09.2025 г. било изпратено ново писмо от ищцата по електронната поща, съгласно което била отправила официална покана за представяне на касов бон за извършен професионален тоалетаж на домашните любимци в срок до 30.09.2025 г., както и за претапицира на находящите се в апартамента два кафяви кожени дивана в тапицерско ателие, след консултация с наемодателя за материя и цвят на дамаската в срок до 31.10.2025 г. Излага твърдения, че на 15.10.2025 г. било изпратено ново писмо, в което е посочено, че ако до 16.10.2025 г. не се получел отговор от наемателя по направените от предложения за професионално претапициране на диваните или корективен ремонт по § 9 (3) от анекс № 2, и в двата случая, съпроводени с извеждане на котките от имота, то следва най-късно до 28.11.2025 г. наемателят да е освободял имота, като било посочено, че при липса на отговор до 16.10.2025 г. по направените от нея предложения, изпратеното от писмо следвало да се счита за предизвестие към наемателя за прекратяване на наемните правоотношения най-късно до 28.11.2025 г. Посочва, че била проведена кореспонденция, съгласно която ищцата била поискала индексиране на наемната цена от 01.11.2025 г. в размер на 780 евро на месец, както и отстраняване на котките от имота, което не било прието, поради което на 20.10.2025 г. било изпратено повторно предизвестие, в което било посочено, че с писмото от 15.10.2025 г. било изпратено предизвестие за прекратяване на сключения договор за наем, поради което на 28.11.2025 г. следвало да бъде предадено владението на имота. Посочва, че имотът не бил предаден на ищцата и не бил освободен от ответника. Моли съда да уважи предявените искове. Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който се оспорва предявения иск. Посочва, че наемната цена била 3 заплатена предварително до м.октомври 2026 г. Излага твърдения, че изявлението на ищеца за едностранно предизвестие за прекратяване на договора не можело да произведе правно действие при наличие на срочен договор за наем - до октомври 2027г., с предплатен период за повече от една година напред до октомври 2026г., поради което ищецът нямал право да я прекрати на безвиновно основание преди изтичането на срока за който били предплатени месечните наеми. Посочва, че съгласно анекс 2 към договора за наем ищецът бил разрешил на наемателя отглеждането на две котки, като ответникът бил действал добросъвестно и през лятото на 2025 г. бил извършил ремонт на захабените части от мебелите, като козметични забележки по повърхността на мебелите не съставлявало съществено неизпълнение, което да довяло до прекратяване на наемното правоотношение. Още повече, че съгласно анекс 2 от 12.03.2025 г. ответникът бил предоставил два гаранционни депозити в размер на 2229.65 лева, наред с първоначалните депозити, като основната правна функция на този паричен депозит била именно да обезпечи евентуални вреди по обзавеждането, надвишаващи или покриващи обичайното износване. Твърди, че клауза, която позволявала на наемодателя да прекрати срочен договор с едномесечно предизвестие без никаква вина на наемателя, противоречала на самата същност на срочния договор, като тя превръщала срочния договор в безсрочен по волята на едната страна, което било нарушение на равнопоставеността, като тази клауза се явявала нищожна поради противоречие с добрите нрави. Излага твърдения за наличието на злоупотреба с право от страна на наемодателя при упражняването на правото на предизвестие, тъй като бил приел предплащане, подобрения в имота и паричен депозит, като наемодателят упражнява правото си не за да защити свой легитимен интерес, а за да се възползва от направените инвестиции и да изгони наемателя, след като е получил парите му. Злоупотребата с право не се ползва със съдебна защита. С подписването на анекс 2 за удължаване на срока на договора до 2027 г. и приемането на предплащане до 2026 г. установявали, че новата обща воля на страните била за гарантирано ползване на имота за този период, като това ново споразумение отменяло клаузата за предизвестие, тъй като тя ставала несъвместима е предплащането. Твърди, че отправеното предизвестие заради издраскани дивани не можело да доведе до разваляне на договора за наем, тъй като такова не се допускало ако неизпълнената част е незначителна, а леките повреди по интериора не можели да доведат до прекратяване на наемното правоотношение при иначе изряден наемател.

Моли съда да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.

В доказателствена тежест на ищеца е да установи, че между страните е бил сключен валиден наемен договор за наем от 14.09.2021 г., по който ищецът е изправна страна, действието на който е прекратено и че ответникът продължава да държи имота, въпреки неговото противопоставяне.

В доказателствена тежест на ответника е да установявани, че се явява изправна страна по договора за наем, т.е., че е изпълнил поетите задължения, вкл. по предаване държането на вещта при настъпило прекратяване 4 действието на договора.

Обявява за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелството, че страните са сключили договор за наем от 14.09.2021 г., чийто срок е бил продължен до 31.10.2027 г., че по силата на договора за наем на ответника бил предоставен за ползване недвижим имот, представляващ апартамент № 10, находящ се в гр. София, бул. „*, на IV (четвърти) надпартерен етаж, както и че ответникът не бил върнал имота на ищеца.

УКАЗВА на страните, че в едноседмичен срок от получаване на определението могат да вземат становище във връзка с дадените указания и доклада по делото и да предприемат съответните процесуални действия, като в противен случай губят възможността да сторят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.

УКАЗВА на страните, че ако отсъстват повече от един месец от адреса, който са съобщили по делото или на който веднъж им е било връчено съобщение, са длъжни да уведомят съда за новия си адрес, като при неизпълнение на това задължение всички съобщения ще бъдат приложени към делото и ще се смятат за редовно връчени.

ПРИКАНВА страните към спогодба, в който случай половината от внесената държавна такса се връща на ищеца. УКАЗВА на страните, че за приключване на делото със спогодба е необходимо лично участие на страните или на изрично упълномощени за целта процесуални представители, за които следва да се представи надлежно пълномощно.