Решение № 393 от 22.08.2026, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 393 гр. София, 22.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ивайло Хр. Родопски

Членове:

Николай Св. Василев

Катерина В. Ненова при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова като разгледа докладваното от Катерина В. Ненова Въззивно гражданско дело № 20261800500578 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение рег. № 278/22.12.2025 г., постановено по гр. дело № 44/2023 г. по описа на Районен съд – Самоков, е обявен за относително недействителен по отношение на Н. С. О. договор за продажба на недвижим имот между Н. Е. А. и Х. А.

Х., сключен с Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 65, том IX, вх. рег. № 2287, дв. вх. рег. № 2255 от 19.09.2023 г. по описа на Служба по вписванията при РС – Самоков, с площ по скица 560 кв. м., находящ се в с. Маджаре, общ. Самоков, с идентификатор № ***, с номер по предходен план: 210, квартал: 21, парцел VІІ210.

Въззивниците Н. А. и Х. Х. са останали недоволни от така постановеното решение и в законоустановения срок са го обжалвали изцяло. Неправилен и в разрез със събраните доказателства бил изводът на първоинстанционния съд за неоснователност на възражението за нищожност на предварителен договор от 12.01.2021 г. Дори да се приемело, че въззиваемата е полагала грижи и/или е плащала разходи на праводателя на въззивницата, това било в изпълнение на поети задължения за издръжка и гледане, а не поради близки отношения между страните, които от своя страна да обосноват по – ниска цена за имота от пазарната. Заключението по СОЕ също водело към извод, че предварителният договор е нищожен, поради противоречие с добрите нрави. Нищожността следвала от драстичната липса на еквивалентност в 1 насрещните престации, от разминаването между уговорената по предварителния договор цена на имота и пазарната му цена. Поради нищожността на предварителния договор, въззиваемата Н. О. нямала качеството на кредитор спрямо насрещната страна Н. А., поради което искът по чл. 135, ал. 1 ЗЗД бил неоснователен. Противно на приетото от първата инстанция, въззивникът Н. А. нямала знание, че уврежда въззиваемата. Към датата на сключване на процесната разпоредителна сделка, по партидата на имота липсвали вписвания на възбрани и/или подадени искови молби.

Показанията на св. С. А. не следвало да се кредитират, поради близкото родство на свидетеля с насрещната страна и несъответствието им с останалите доказателства.

Знание за твърдяното увреждане не било доказано да е налице и по отношение на приобретателя на имота Х. Х.. Процесната сделка изобщо нямала увреждащ характер.

Нямало основание да се прави разширително тълкуване на разпоредбата на чл. 135, ал.

2 ЗЗД. Предварителният договор бил сключен от М. М. поради съС.ието на крайна нужда, в което последният бил изпаднал. По същество се иска отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на предявения иск. Претендират се съдебно – деловодни разноски за двете инстанции.

В законоустановения двуседмичен срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е депозиран отговор от въззиваемата Н. О.. Позова се на съдебна практика на ВКС, съгл. която длъжникът в производството по иска по чл. 135 ЗЗД не може да се брани с възражения, които се основават на отношенията, легитимиращи ищеца като кредитор. Защитата на длъжника по тези отношения можела да се осъществи само по иска за вземането.

Затова всички възражения за нищожност и унищожаемост във въззивната жалба не следвало да се разглеждат в настоящото производство, а следвало да се релевират в производството по гр. д. № 948/2023 г. по описа на РС – Самоков, с предмет иск по чл.

19, ал. 3 ЗЗД. Процесният предварителен договор съдържал всички елементи от същественото съдържание на окончателния договор, поради което породил правните си последици. Акцентира се, че въззиваемата Н. О. дълги години се е грижела за продавача М. М., предоставила му е свой недвижим имот, в който да живее, поради което договорът не бил сключен в противоречие с добрите нрави. Колкото да възражението, че цената по договора била по – малка от пазарната, въззиваемата счита, че това не следва да е единствен критерий при преценката за действителността на сделката. Отделно от това, самата въззивница Н. А. продала на въззивника Х. Х. процесния имот за сумата от 2100 лв., която била близка до уговорената цена по предварителния договор от 1800 лв. Възражението, че М. М. е сключил предварителния договор при крайна нужда, също се опровергавало от събраните доказателства. В заключение се изразява становище за правилност на обжалваното решение, като искането по същество е същото да бъде потвърдено. Претендират се и съдебно – деловодни разноски за въззивната инстанция.

В съдебно заседание пред въззивната инстанция страните, чрез своите 2 процесуални представители, заявяват, че поддържат вече изложените си доводи и искания по същество. Въззивниците доразвиват аргументите си в писмени бележки.

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, с оглед пределите на въззивната проверка съгл. чл. 269 ГПК, като обсъди доводите на страните и прецени относимите доказателства по делото поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционното производство е образувано по искова молба от Н. О. срещу Н. А. и Х. Х.. В молбата се твърди, че на 12.01.2021 г. М. М. (продавач) и ищцата (купувач) сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот поземлен имот, находящ се в село Маджаре, община Самоков с идентификатор № ***, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-11/19.02.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 23.09.2022 г., с площ по скица 560 кв.м., с предназначение - урбанизирана територия, с начин на трайно ползване - ниско застрояване (до 10 м.) с номер по предходен план: 210, квартал: 21, парцел VІІ-210. при граници и съседи по скица: поземлени имоти с идентификатори № № ***, ***, ***,

***. Продажна цена била 1800 лв. От нея 900 лв. били заплатени от ищцата и въззиваема в деня на подписване на предварителния договор, а останалите 900 лв. било уговорено да се заплатят при сключване на окончателния договор. Окончателният договор следвало да се сключи на 12.04.2021 г., но на 15.03.2021 г. продавачът М. М. починал. Неговият единствен наследник – племенницата му Н. А. - отказала да сключи окончателния договор. Затова на 13.09.2023 г. ищцата и въззиваема Н. О. подала молба за обезпечение на бъдещ иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Наложена била възбрана върху процесния имот. В същия ден ищцата подала и иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В периода от подаване на исковата молба до вписването й, на 19.09.2023 г. въззивницата Н. А. продала на въззивника Х. Х. имота за 2100 лв. Последните двама имали и делови, и интимни отношения, знаели за предварителния договор и сключили атакуваната сделка, за да увредят Н. О., в качеството й на кредитор. По същество искането към първоинстанционния съд е било да се обяви договорът за покупко – продажба за относително недействителен по отношение на ответниците Н. А. и Х. Х..

В срока по чл.131 ГПК ответниците са депозирали отговори на исковата молба поотделно, но с идентично съдържание. Изразяват становище за неоснователност на иска. Ищцата нямала качество на кредитор спрямо ответницата. Оспорва се автентичността на подписа на продавача в предварителния договор. Предварителният договор бил нищожен, поради противоречие с добрите нрави, тъй като продажната цена била драстично по – малка от продажната. В условията на евентуалност се твърди унищожаемост на предварителния договор, поради това, че бил сключен при крайна 3 нужда и явно неизгодни условия, непосредствено преди смъртта на продавача. Ищцата не била изправна страна по договора, защото не изплатила дължимото капаро.

Липсвали доказателства ответницата Н. А. да е канена от ищцата да сключи окончателен договор, както и изобщо да знае за сключен от вуйчо й предварителен договор. Атакуваната продажба от 19.09.2023 г. нямала увреждащ характер, като никой от ответниците и въззивници нямал знание за увреждане. По същество се иска отхвърляне на иска. Претендират се и съдебно – деловодни разноски.

Съгл. Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 12.01.2021 г., М. Г. М. се е задължил да продаде на Н. С. О. недвижим имот, представляващ парцел, празно дворно място с площ от 561 кв. м., находящ се в с.

Маджаре, на шосето за Самоков, срещу сумата от 1800 лв., платима, както следва: 900 лв. капаро – в брой, в деня на подписване на предварителния договор, а останалите 900 лв. – в деня на сключване на окончателния договор. Уговорено е, че предварителният договор има характер на разписка относно плащането на капарото.

Уговорено е окончателният договор да се сключи не по – късно от 12:00 ч. на 12.04.2021 г. при нотариус Хаджиангелов в гр. Самоков.

От НА № 135, том I, дело № 290/1969 г., издаден от самоковски районен съдия на 15.07.1969 г. се установява, че продавачът М. Г. М. към датата на сключване на предварителния договор е бил изключителен собственик на процесния имот.

Съгл. Удостоверение изх. № 73180025077/29.09.2023 г., изд. от Община Самоков, данъчната оценка на процесния имот е 2032,10 лева.

От Удостоверение изх. № 3130/21.08.2023 г., изд. от Столична община, се установява, че единствен наследник по закон на М. Г. М., починал на 15.03.2021 г., понастоящем е племенницата му Н. Е. А..

От Констативен протокол от 05.09.2023 г. на нотариус Красимир Спасов, рег. № 111 по РНК, с район на действие Софийски районен съд, се установява, че на въпросната дата в нотариалната кантора са се явили Н. О. и Х. Х., в качеството си на пълномощник на Н. А., за да сключат окончателен договор за друг имот, различен от процесния, а именно за ½ ид. ч. от апартамент в ж. к. „Лозенец“, гр. София, за който също е имало сключен предварителен договор. В констативния протокол е отразено, че Х. Х. от името на Н. А. е заявил, че желае да прекрати предварителния договор, тъй като намира същия за сключен при явно неизгодни условия.

Съгласно Пълномощно с нотариална заверка на подписите от 04.09.2023 г. (л. 32 от делото на РС – Самоков), Н. А. е упълномощила Х. Х. да извършва сделки на управление с абсолютни всички нейни собствени имоти, да сключва предварителни договори за тяхната покупко – продажба, да договоря продажна цена, да води преговори, да прекратява сключени предварителни договори за покупко – продажба, да извършва всички правни и фактически действия за целта, да подписва анекси към 4 вече сключени договори, да подписва и представлява упълномощителя пред всички физически и юридически лица, пред всички държавни и общински институции, включително пред съд, като представлява упълномощителя по съдебни дела, явява се от нейно име, взема решения от нейно име, обжалва съдебни решения до всички инстанции.

Видно от Справка № 1344805/16.10.2023 г. от Агенция по вписванията по персоналната партида на въззвиника Х. Х. е вписана процесната покупко – продажба от 19.09.2023 г., обективирана в Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 65, том IX, вх. рег. № 2287, дв. вх. рег. № 2255 от 19.09.2023 г. по описа на Служба по вписванията при РС – Самоков.

Видно от ЕР №2166 от 117/03.07.2013 г. на ТЕЛК, М. М. е страдал от мозъчносъдова болест след преживян исхемичен инсулт и е бил със 72 % степен на увреждане.

Видно от поставения входящ номер на искова молба от Н. О. (л. 101 от делото на РС – Самоков), на 13.09.2023 г. Н. О. е предявила иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД срещу Н. А., касещ процесния имот.

Съгл. Предварителен договор от 10.02.2021 г. за покупко – продажба, М. М. се е задължил да продаде на Н. О. и ½ ид. ч. от друг имот – парцел, празно дворно място с площ от 700 кв. м., находящо се в с. Владо Тричков, ул. 31-ва, № 5, за сумата от 2200 лв, като окончателният договор следвало да се подпише не по – късно от 12:00 ч. на 12.04.2021 г.

Видно от НА № 41, том II, рег. № 16401, дело № 213 от 2018 г., на 12.11.2018 г.