Решение № 1272 от 06.12.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1272 гр. София, 06.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на осми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цветко Лазаров

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно гражданско дело № 20241000500925 по описа за 2024 година

Въззивното производство е образувано по жалба на „Нера“ ЕООД срещу решение № 78/05.01.2024г. на СГС, ГО, 13 състав, постановено по гр.д. № 9455/22г., с което е отхвърлен искът му с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД.

Жалбоподателят излага, че първоинстанционното решение е неправилно и необосновано. Счита, че ако дължи неустойка за забава , то тя е в размер на нула цяло и една стотна и трябва да се вземе изписването на числото словом.

Ответникът не е доказал, че действителната уговорка е цифровото изписване 0, 1%, а не изписаното словом нула цяло и една стотна. В такъв случай неустойката е 3 030лв., а не както е прието от съда 30 300лв. Поддържа, че неправилно е прието от първоинстационния съд, че изобщо дължи неустойка, тъй като не е налице форсмажорно събитие. Посочва, че строителството е било спряно през различни периоди от време за общо 8 месеца като те са били поради пандемията от Ковид 19. Ответникът не оспорва протоколи обр.10, а само твърди, че не удостоверяват спиране на строителния процес и не са му били съобщени. Сочи, че за забавянето да се въведе сграда в експлоатация има и други фактори, които не са зависели от дружеството- въвеждане в експлоатация на външното електрозахранване на сградата. Кабелните линии 1 са изпълнени на 22.02.2021г., а въвеждането в експлоатация от СО е станало на 29.06.2021г., т.е. повече от 4 месеца по- късно. Без въведени в експлоатация външни връзки не може да се пристъпи към приемане на сградата с Акт 15.

Забавяне извън неговия контрол е и самото въвеждане на сградата в експлоатация. Строежът е бил изпълнен съгласно инвестиционните проекти към 13.07.2021г., но УВЕ на Главния архитект на СО е от 22.12.2021г., т.е. повече от 5 месеца след приключване на строежа. Неправилно е прието, че ответникът не е бил уведомен за възможното забавяне на строителния процес. С електронно писмо от 01.04.2020г. П. М.- А. е била уведомена за възможно забавяне на изпълнение във връзка с извънредната ситуация.

Затова моли въззивиня съд да отмени атакуваното решение и да постанови друго, с което да отхвърли възражението за прихващане.

В депозиран писмен отговор П. М.- А. излага доводи, че е недопустимо пред въззивния съд да се прави възражение относно размера на неустойката. Това е ново фактическо твърдение, което е следвало да бъде направено пред първоинстанционния съд. Пред него ищецът не е оспорил възражението за прихващане по размер. Жалбата е и неоснователна.

Цитираните в жалбата актове във връзка със забавата на строителство не са й представени съгласно т.36 от предварителния договор. Заповедите на министъра на здравеопазването както и Законът за мерките и действията по време на извънредното положение не са въвели забрана за строителство по време на обявената пандемия. Представените актове не са основание да се приеме, че е налице форсмажор по смисъла на т.36 от предварителния договор.

Съдът като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства в първоинстанционното и въззивно производство по реда на чл.235, ал.1 от ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Съдът е сезиран с иск по чл.79, ал.1 във вр. с пчл.183, ал.1 от ЗЗД. В исковата молба ищецът „Нера“ ЕООД твърди, че с ответника П. М. – А. на 07.06.2019г. са сключили предварителен договор за продажба на правото на собственост върху недвижими имоти. С него са се задължили да построят ап.10 със застроена площ от 116, 67 кв.м., находящ се на пети етаж заедно с мазе № 2 , находящо се в сутерена на същата сграда и заедно с 17, 377% ид.ч.

2 от общите части на сградата. Срещу това ответникът се е задължила да заплати цена в размер на 230 000лв. на вноски: първа вноска от 46 000 лв. в срок до 15 работни дни от подписване на предварителния договор; втора вноска от 115 000 лв.- в срок от 45 дни от представяне на удостоверението по чл.181, ал.2 от ЗУТ; трета вноска в размер на 50 000лв.- в срок до 20 работни дни от представяне на обр.15 и четвърта вноска от 19 000лв. в срок до 20 работни дни от представяне на разрешение за ползване на сградата. С Анекс от 07.06.2019г. купувачът е поискала извършването на допълнителни СМР и е постигнато договорка да заплати допълнително 76 000лв. или общо цената на недвижимия имот става 306 000лв., платима на четири вноски при същите условия. Със споразумение от 07.07.2021г. са уговорили по- нисък размер на третата вноска, а именно вместо 66 000лв. тя да е 63 000лв. или цената на недвижимия имот да е 303 000лв. С друг предварителен договор от 07.06.2019г. ищецът е поел задължението да изгради и продаде на П. М. – А. две паркоместа № 6 и № 7 със застроена площ респективно 23,15 кв.м. и 22, 15 кв.м. за обща цена от 24 000лв. Към настоящият момент ищецът е прехвърлил правото на собственост на ответника като е останала дължима цена от 30 000лв. Затова моли съда да осъди ответника да му заплати 30 000лв., представляваща остатък от договореното плащане за прехвърляне на правото на собственост и построяването на недвижимия имот, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска.

В депозиран писмен отговор в срок ответникът П. М. А. не оспорва, че с ищеца са сключили предварителен договор на 07.06.2019г. за строителство и продажба на ап.10 със застроена площ от 116, 67 кв.м. и мазе № 2 срещу заплащане на 230000лв. на четири вноски. Твърди, че вноските са платени и тя изцяло е заплатила продажната цена за имота. Не се спори, че с Анекс от 07.06.2019г. цената му е станала 306 000 лв., платима отново на четири вноски. Поддържа, че първите три вноски са платени изцяло, а четвъртата частично в размер на 19 000лв. от общо 49 000лв. За останалата част от 30 000лв. е направила възражение за прихващане с нотариална покана от 24.08.2022г. поради забава на ищеца и дължима й се от ищеца неустойка по чл.29.1 от предварителния договор от 07.06.2019г. Продавачът се е задължил да построи и предаде сградата с разрешение за ползване до 01.11.2020г.

Удостоверението за въвеждане в експлоатация е издадено на 22.12.2021г.

Забавата е 12м. и 22 дни и от договорената цена с анекса от 303000лв.

3 неустойката е 30 300лв. С отговора на исковата молба е направено възражение за прихващане и е предявен инцидентен установителен иск.

Ищецът е отказал да й прехвърли идеални части от дворното място, поради което иска от съда да признае, че той е неизправна страна.

Не се спори, че страните са сключили два предварителни договора на 07.06.2019г. Първият е за продажба на право на собственост върху недвижим имот и строителство, представляващ апартамент № 10 със застроена площ от 116, 67 кв.м. и 17, 377% ид.ч. от общите части на сградата и мазе № 2 със застроена площ от 3, 567 кв.м. Двата обекта се намират в сграда, която ще бъде изградена в ПИ с идентификатор ***, съставляващ УПИ 603, кв.37, м. „Кръстова вада“, с административен адрес ул. „Борис Руменов“ № 48. Първоначално договорената цена е 230 000лв, която купувачът П. М.- А. е следвало да заплати на четири вноски. С Анекс от същата дата тя е нараснала до 306 000лв. платима на четири вноски. Със споразумение от 07.07.2021г. страните са договорили промяна в размера на третата вноска по Анекса от 07.06.2019г. от 66 000лв. на 63 000лв. или цената на жилището става 303 000лв.

С втория предварителен договор от 07.06.2019г. ищецът се е задължил да продаде на ответника две паркоместа за общата сума от 24 000лв. Тя е внесена на 16.06.2020г.

Безспорно е, че с нот. акт № 119/19.06.2020г. „Нера“ ООД е прехвърлила правото на собственост върху апартамент № 10, мазе № 2 и двете паркоместа на П. М. – А. и Г. А..

Не се спори, че ответникът е заплатил цената на имота- ап.10 и мазе № 2 без 30 000лв. или платени са 273 000лв.

Към отговора на исковата молба във връзка с твърденията в него за плащане на договорената цена ответникът е представила платежни документи. Представени са протоколи от 19.04.2022г. и 12.05.2022г. на нотариус И. Д., от които се установява, че „Нера“ ЕООД чрез управителя си Р. Х. Т. е отказал е подпише нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижимия имот на П. М. – А. и Г. А.. Във втория протокол от 12.05.2022г. управителят на дружеството е претендирал 30000лв. от купувачите като част от уговорената продажна цена и е оспорил претендираната от тях неустойка, защото забавата не е по вина на „Нера“ 4

ЕООД. Представени са Акт обр.14 от 28.01.2020г. за приемана на конструкция, Акт обр.15 за установяване годността за приемане на строежа от 13.07.2021г.

Не се оспорва, че с нотариална покана от 17.08.2022г., изходяща от ответника , получена от ищеца на 22.08.2022г. е направено възражение за прихващане в размер на 30300лв., представляваща неустойка за забава на изпълнението от страна на дружеството.

В писмено становище от 17.05.2023г. дружеството е изразило становище, че не са налице предпоставките за извънсъдебно прихващане.

Прави правоизключващо неговата отговорност възражения за неустойка, тъй като са налице форсмажорни обстоятелства- пандемията от Ковид 19 и въведеното извънредно положение в страната и силното ограничаване на възможности за работа.

В писмено становище от 30.05.2023г. ответникът е заявила свое правоизключващо възражение за дължимост на претендираната част от продажната цена, изразяващо се в това, че не е получила цялата собственост, която я е формирала. Завява, че въведеното извънредно положение и мерките във връзка с него не са забранявали строителството. Ефектът му е бил сравнително ограничен.

Във връзка с направеното оспорване от страна на ищеца за недължимост на неустойката са представени писмени доказателства в съдебното заседание на 01.06.2023г., описани в молбата му от същата дата. Те съдържат заповеди на Министъра на здравеопазването, 3 бр. Актове обр.10 за спиране на строежа и Актове за продължаването му, констативен протокол от 22.02.2021г., Удостоверение № 9/29.06.2021г. за въвеждане в експлоатация на строеж и УВЕ № 1190/22.12.2021г.

При така събраните доказателства първоинстанционният съд е приел, че ответникът дължи на ищеца исковата сума като незаплатена продажна цена, както и че дружеството дължи на П. А. сумата от 30300лв. неустойка за забава. Уважено е направеното съдебно възражение за прихващане от ответника и предявеният иск е отхвърлен.

Пред настоящата инстанция нови доказателства не са ангажирани.

При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът 5 приема, че предмет на въззивно разглеждане е иск по чл.79, ал.1 във вр. с чл.183, ал.1 от ЗЗД и възражение за прихващане в размер на 30 000лв., представляващо дължима от ищеца неустойка за забавено изпълнение.

Въззивният съд се произнася служебно по валидността на пръвоинстанционното решение, по допустимостта му в обжалваната част, а по отношение на правилността му е обвързан от посоченото в жалбатачл.269, ал.1 от ГПК, с изключение на допуснато нарушение на императивна материалноправна норма.

Предметът на обжалване, очертан във въззивната жалба, включва произнасяне по предявения иск и възражението за прихващане, защото последното е уважено и е направено при условие на евентуалност.

Жалбоподателят изрично възразява, че са налице основания, които го освобождават от отговорността за забава на изпълнението по предварителния договор от 07.06.2019г. за продажба на правото на собственост и строителство на апартамент № 10 и вазе № 2.

По иска с правно основание чл.79, ал.1 във вр. с чл.183, ал.1 от ЗЗД.

Разпоредбата на чл.79, ал.1 от ЗЗД предвижда право за кредитора да иска изпълнение на договорно задължение от длъжника заедно с обезщетение за забава или обезщетение за неизпълнение. Тази правна възможност предпоставя съществуването на валидно облигационно правоотношение между тях, от което произтичат насрещни права и задължения за страните по него. Но също така и неизпълнение на длъжника по отношение на кредитора, ако първият не изпълни точно, или неизпълнението е пълно или частично. Не се спори, че страните по делото са обвързани от предварителен договор за поукпо- продажба на недвижим имот, включващ се в себе си и договор за строителство. Т.е. налице са две облигационни правоотношения. По предварителният договор за поукпко- продажба на недвижим имот продавачът е поел задължението да прехвърли на купувача недвижим имот след като го изгради в груб строеж. Според чл.15 от същия договор правото на собственост следва да се прехвърли от продавача на купувача с окончателен договор най- късно в срок от 40 дни след съставянето на Акт обр.14. Това задължение на продавача корелативно е свързано с това на купувача да плати договорената цена в размер на т.5.1 и т.5.2 от договора- т.е. платени са първата и втората вноска от стойността на имота. Няма спор, че това 6 задължение е изпълнено, като с нотариален акт № 119/19.06.2020г. продавачът е прехвърлил на П. А. и Г. А. процесния апартамент и мазе № 2, заедно с две паркоместа. Т.е. изпълнено е едно от задълженията на продавача свързано с прехвърляне правото на собственост в патримониума на купувача- ответник по жалбата. В останалата част предварителния договор по същество представлява договор за строителство, във връзка с което са клаузите в раздел ІІІ и следващите. Аргумент в тази насока е раздел ІII, озаглавен „ Срок на строителството. Предаване на владението“. Тълкуването на тези разпоредби по отделно и в тяхната съвкупност, както и всяка една схващана в смисъла, който произтича от целия договор налага изводът, че в тази част договорът е за изработка/строителство/- чл.258 от ЗЗД. Характерни са съдържащите се в чл.7, чл.7.1, чл.9 и следващите от договора от 07.06.2019г. изрази, от които може да се направи извод, че продавачът има качеството на изпълнител, а купувачът на възложител. Действието на договора за строителство не е поставено в зависимост от изпълнение на задължението по прехвърляне на имота, обект на строителството. Той запазва действието си, включително и договорките за неустойка, която всяка една от страните по предварителния договор дължи на другата при забавено изпълнение.