Решение № 15597 от 05.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 15597 гр. София, 05.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 148 СЪСТАВ, в публично заседание на пети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СТОЙЧО Т. ПОПОВ при участието на секретаря Ц. П. като разгледа докладваното от СТОЙЧО Т. ПОПОВ Гражданско дело № 20241110155545 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 422 ГПК.

Съдът е сезиран с предявени от собствениците в Етажна собственост в сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. София, АДРЕС, чрез „Моят домоуправител“ ЕООД, ЕИК 204406790 срещу М. К. К., ЕГН ********** обективно кумулативно съединени положителни установителни искове с правна квалификация чл. 422 ГПК, вр. чл. 48, ал. 3, вр. ал. 8, вр. чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 9 и т. 10 ЗУЕС да се признае за установено, че ответникът дължи на ищците следните суми, а именно: сумата от общо 394,06 евро (770,72 лева), представляваща главница за задължения към етажната собственост, от които: сумата от 365,57 евро (715,00 лв.) – за ремонтни дейности; сумата от 12,78 евро (25,00 лв.) – такса за м. юни 2023 г., сумата от 10,59 евро (20,72 лв.) – такса за м. август 2023 г. и 2 бр. такси за фонд ремонт и обновление за м. октомври и м. ноември 2023 г. в общ размер на 5,11 евро (10,00 лв.), ведно със законна лихва за период от 20.11.2023 г. до изплащане на вземането, за които суми е била издадена заповед за изпълнение по ЧГД № 63506/2023 г. по описа на СРС, III ГО, 148 гр. с.

Ищците твърдят, че на 01.02.2023 г. надлежно упълномощен представител на Собствениците в Етажна собственост в сграда в режим на ЕС, находяща се в гр. София, АДРЕС, е сключил договор за управление на етажна 1 собственост с „Моят домоуправител“ ЕООД. Съгласно сключения договор „Моят домоуправител“ ЕООД трябвало да извърши от името и за сметка на етажната собственост действия по обикновено управление и поддръжка на ЕС на Жилищна сграда в гр. София, АДРЕС, като възнаграждението за управление на етажната собственост било уговорено в размер на 600 лева месечно. Твърдят, че ответникът е собственик на апартамент № 43 в Етажната собственост. Посочват, че ответникът е придобил 4/6 ид.ч. от правото на собственост върху процесния недвижим имот по силата на договор за покупко-продажба, а останалите 2/6 ид.ч. от правото на собственост върху имота- по наследство. Твърдят, че на 18.01.2023 г. и по Протокол № 2/18.01.2023 г. на Общото събрание на собствениците на самостоятелни обекти в ЕС, са били взети следните решения: избран е управителен съвет, взето е решение за извършване на ревизия на Лекси ФМ, като наличните средства от касата на ЕС да бъдат предадени на нова фирма домоуправител, в случая новоизбрания професионален домоуправител – “Моят Домоуправител” ЕООД. С т.4 по Протокол №2/18.01.2023 г. са били определени идеалните части на собствениците. Сочат, че е било взето решение за почистване на общите части да се плаща възнаграждение в размер на 250 лева на трето за спора лице. Определена е била месечна входна такса в размер на 12 лева на възрастен ползвател/обитател и 6 лева за обитател/ползвател от първи и втори етаж, домашни животни подлежащи на извеждане и деца от 7 до 18 години. За Фонд Ремонт и обновяване е било прието да не се събират ежемесечно вноски, като таксите следвало да влязат в сила от 01.02.2023 г. Твърдят, че на 22.03.2023 г. е било проведено ново събрание, за което е бил съставен Протокол № 3/22.03.2023 г. на Общото събрание на ЕС, като решенията по протокола не са били оспорени от нито един от собствениците или от друго лице с правен интерес. На така проведеното събрание са били взети следните решения: избрана е била оферта на фирма за извършване на ремонт, като офертата включвала къртене и демонтаж на 2 броя чугунени тръби, продухване на канализационна система, монтаж на пвц тръби с ревизионни капаци, 2 бр., укрепване към стени, изграждане на допълнителна шахта за оттичане на мръсни води - стойност на офертата 2900 лева. Собствениците са възложили на “Моят домоуправител” ЕООД да начисли сумата от 750 лева на всеки етаж, като парите следвало да бъдат разпределени по апартаменти спрямо процентните идеални части и разделени на пет вноски, като първата 2 такава е била най-голяма. Вноските били платими най-късно до края на м. август 2023 г. Прието било да бъде извършен ремонт на предблоково пространство до края на м. септември 2023 г. Приета била офертата за почистване на мазите на стойност от 600 лева. Даден бил срок за плащане на задълженията на неизрядните платци до м. април 2023 г. С Решения по Протокол № 4/19.09.2023 г. общото събрание на собствениците на ЕС са приели оферта на стойност 6800 лева за ремонт на пространството пред блока.

Определена била месечна входна такса в размер на 14 лева на възрастен ползвател/обитател и 8 лева за обитател/ползвател от първи и втори етаж и домашни животни подлежащи на извеждане (кучета) и деца от 7 до 18 години.

За Фонд „Ремонт и обновление“ собствениците са решили да се събират по 5 лева от обект. Предоставена е била възможност на всеки от собствениците да заяви брой обитатели. Твърдят, че ответникът дължи за процесния апартамент № 43 следните суми: 715 лева - за ремонтни дейности; 25 лева - такса за м. юни 2023 г., 20,72 лева - такса м. август 2023 г. и 2 бр. такси за Фонд „РиО“ за м. октомври и м. ноември 2023 г. в общ размер на 10 лева (по 5 лева всяка вноска). Сумите са били дължими съгласно договор за управление на етажна собственост от 01.02.2023 г. и Решение на ОС на етажните собственици на сграда в режим на Етажна собственост по Протокол № 2 от 18.01.2023 г., Протокол № 3 от 22.03.2023 г и Протокол № 4 от 19.09.2023 г. Твърдят, че последните плащания към Етажната собственост на задължения за ап.43 са били извършени през м. юни 2023 г., като с платената сума от общо 100 лева са били погасени задължения, извън процесните. Плащането е било извършено от Д. Н. К.. С оглед гореизложеното молят за уважаването на предявените искове.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че не е единствен собственик на апартамента в етажната собственост. Приема, че е длъжник за задълженията към ЕС, но единствено по отношение на неговите идеални части. Твърди, че не живее в апартамента и не е бил уведомен за задълженията. Твърди, че до промяната в закона за ЕС не са се дължали такси, а впоследствие е заплатил полагащите му се задължения на старото ръководство на ЕС, което било вписано в домовата книга. Посочва, че с платежно от Д. К. на 8.06.2023 година са платени 100 лева по банкова сметка BG*********************, за които бил информиран, че са за 2023 година и 3 са с Решение на общото събрание като допълнителни суми и трябва да бъдат платени на 4 вноски. Освен това платени още били 25 лева и 20.72 лева като допълнителна сума за 2023 година по решение на ОС на ЕС, както и сумите от 5 лева за периода след 1.10.2023 г. Оспорва дължимостта на сумата от 715 лв., доколкото счита, че не се разбира за какво се дължи същата и че тя е реално дължима. Прави възражение за погасяването на задълженията по давност.

Моли за отхвърлянето на предявените искове и присъждането на сторените по делото разноски.

Софийски районен съд, след като взе предвид становищата на страните и ангажираните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното от фактическа и правна страна:

Предявени са кумулативно обективно съединени положителни установителни искове с правна квалификация чл. 422 ГПК, вр. чл. 48, ал. 3, вр. ал. 8, вр. чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 9 и т. 10 ЗУЕС.

За да бъдат уважени предявените искове, в тежест на ищците е било да докажат качеството на ответника на собственик на обект в сградата в режим на ЕС; надлежно взети решения от ОС на ЕС, с които в тежест на ответника са възложени конкретни по вид и размер задължения, както и какъв е размерът на дължимите от ответника суми съгласно тези решения, включително притежаваните от ответницата ид. части от общите части на сградата.

Ответникът е следвало да установи наведените с отговора възражения, а именно, че е собственик само на ид. ч. от процесния имот, че е изпълнил задълженията си по взетите решения от ОС на ЕС, съответно са налице обстоятелства, изключващи отговорността.

От приетия по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, вписан в Служба по вписванията София на 08.12.2005 г. под акт № 139, том LLLXLII, вх. рег. № 65501/08.12.2005 г. се установи, че Н. А. К. продава на ответника всички свои 4/6 ид. ч. от следния съсобствен с купувача (ответника) имот – процесния апартамент № 43. Посочено е, че Н. А. К. си запазва пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху процесния апартамент № 43.

От страна на ищеца не са представени доказателства, от които по безспорен начин може да се установи, че учреденото вещно право на ползване е било погасено.

4

Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 2 ЗУЕС ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост имат задълженията по ал. 1, с изключение на тези по ал. 1, т. 9, освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя. Тази разпоредба на ЗУЕС кореспондира с правилото на чл. 57, ал. 1 ЗС, съгласно което разноските, свързани с ползването на вещта, следва да се поемат от вещния ползвател.

Тълкувайки посочените разпоредби съвместно и търсейки действителния вложен от законодателя смисъл в същите, настоящият съдебен състав намира, че разноските, свързани с управлението и поддръжката на самостоятелните обекти в сграда в режим на етажна собственост, обременени с вещно прав на ползване, законът е възложил в тежест на вещния ползвател. Касае се за императивна законова уредба, която посочва кой е титуляр на съответното задължение, като на етажните собственици не е предоставена възможност да дерогират същата, вкл. и чрез решения на общото събрание за установяване на солидарност за тези задължения между вещния ползвател и собственика.

Следователно за задълженията за поддръжка и управление задължени са вещните ползватели на имота, а не неговият собственик. Следва да се допълни също така, че ищците чрез техния процесуален представител са могли да се запознаят с този факт, доколкото посоченият нотариален акт е бил приет по делото, респ. били са наясно за учреденото вещно право на ползване върху имота и неговия титуляр, съответно че следва да насочат претенцията си именно към вещния ползвател.

Отделно от горното от приетия нотариален акт се установява безспорно, че ответникът е придобил само 4/6 ид. ч. от процесния ап. 43 в режим на съпружеска имуществена общност, видно от приетото по делото на л. 65 Удостоверение за граждански брак, от което се установява, че ответника и Добринка Нисторова Перфанова са сключили граждански брак на 15.07.1979 г.

Действително в цитирания нотариален акт е посочено, че ап. 43 е съсобствен между продавача и купувача (ответника по делото), но не е ясно каква е била частта на ответника в съсобствеността преди сключването на договора и как е придобита. В исковата молба се твърди, че ответникът е едноличен собственик на целия ап. 43, като 4/6 ид. ч. са придобити чрез покупкопродажба, обективирана в посочения нотариален акт и 2/6 ид. ч. – по наследство. Ищецът обаче не е ангажирал доказателства за придобиването на 2/6 ид. ч. от ап. 43 по наследство от ответника. Същевременно по делото е 5 приета и данъчна декларация, съгласно която ответникът е собственик на 5/6 ид. ч., а Д. Д. Д. е собственик на 1/6 ид. ч. Т. е. от доказателствата по делото може да се направи извод, че ответникът е собственик най-много на 5/6 ид. ч. от ап. 43.

На следващо място, ответникът още с възражението по чл. 414 ГПК е представил разписка за извършено плащане № 2000000419407419/03.07.2024 г., неоспорена от ищеца, от която по безспорен начин се установява, че ответникът е изпълнил следните задължения: сумата от 12,78 евро (25,00 лв.) – такса за м. юни 2023 г., сумата от 10,59 евро (20,72 лв.) – такса за м. август 2023 г. и 2 бр. такси за фонд ремонт и обновление за м. октомври и м. ноември 2023 г. в общ размер на 5,11 евро (10,00 лв.), ведно със законна лихва за период от 20.11.2023 г. до изплащане на вземането.