Решение № 193 от 06.06.2022, Софийски окръжен съд

РЕШЕНИЕ

№ 193 гр. С., 01.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Ирина Р. С.а

Членове:

Ивайло П. Г.

Ваня Н. Иванова при участието на секретаря Теодора Р. Вутева като разгледа докладваното от Ирина Р. С.а Въззивно гражданско дело № 20221800500096 по описа за 2022 година

С решение № 260107 от 23.09.2021 год. по гр. дело № 849/2020 год. Ихтиманският районен съд е осъдил ВЛ. Й. ИЛ. от гр. Д.Б., на основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД да заплати на Н. Р. Г. от гр. С. незаплатена цена по договор за наем на апартамент № 91, находящ се в гр. С., кв. „С.Г.“, ул. „А.Б.С.“ № 38, вх. Б, ет. 3 в размер на 225 лева за месец април 2020 год. и 222,63 лева за месец май 2020 год., ведно със законната лихва от 29.10.2020 год. до окончателното изплащане. Ответникът е осъден да заплати на ищеца на основание чл. 232, ал. 2, пр. 2 от ГПК и следните суми: незаплатени разходи за вода – 16,59 лева за периода май-юни 2020 год.; електрическа енергия – 40,42 лева за периода 13.05.2020 год. – 13.07.2020 год.; такса битови отпадъци – 308,54 лева за периода от 02.07.2019 год. до 10.07.2020 год.; входна такса – 90 лева за периода февруари – юли 2020 год., ведно със законната лихва от 29.10.2020 год. до окончателното изплащане. С решението В.И. е осъден да заплати на Н.Г. на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД и обезщетение за причинени вреди по наетия имот – увредена холна маса в размер на 80 лева, във връзка със сключения между страните договор за наем от 02.07.2019 год., ведно със законната лихва, считано от 29.10.2020 год. до окончателното изплащане, като е отхвърлил иска за разликата до пълния предявен размер от 380 лева, като неоснователен. Ответникът е осъден да заплати на ищеца и сумата 269,19 лева, представляваща направените по делото разноски съобразно уважената част от исковете, а ищецът е осъден да заплати на ответника сумата 93,52 лева разноски, на основание чл. 78, ал. 3 от ЗЗД.

Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ответника в 1 първоинстанционното производство, който го обжалва в осъдителната част с твърдения, че същото е незаконосъобразно, тъй като противоречи на материалния закон и на събраните по делото доказателства. Моли съда да го отмени и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли предявените искове.

Ищецът оспорва въззивната жалба.

След преценка на събраните по делото доказателства във връзка с доводите на страните, Софийският окръжен съд прие за установено следното от фактическа страна:

Ищецът твърди висковата молба, че на 02.07.2019 год. сключил договор за наем с ответника на описания по-горе апартамент за срок от 12 месеца, считано от 02.07.2019 год. срещу наемна цена в размер на 280 евро, или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ – 547,63 лева. При сключване на договора бил подписан и приемо-предавателен протокол на наетото имущество. След изтичане на срока на договора ответникът продължил да обитава жилището, без подписване на нов наемен договор или анекс. На 10.07.2020 год. ответникът заявил, че счита договора за прекратен и напуснал жилището, без да плати изцяло дължимия наем, както следва: за месец април 2020 год. заплатил частично сумата 322,63 лева, като останал да дължи сумата 225 лева; за м. май 2020 год. заплатил сумата 322,63 лева, като останал да дължи сумата 225 лева. На 10.07.2020 год. бил извършен оглед на наетото жилище, за което бил изготвен приемо-предавателен протокол, като били констатирани следните щети в жилището: изгаряне на холна маса. Ответникът отказал да възстанови нанесените щети, като ищецът заплатил разноски по възстановяването в размер на 380 лева. Ответникът останал да дължи и посочените по-горе консумативи за жилището – използвана и незаплатена вода, използвана и незаплатена ел. енергия, дължима такса смет /308,54 лева/ и входна такса /6 месечни вноски по 15 лева за периода февруари – юли 2020 год./. Предвид това, че ответникът напуснал наетото жилище след изтичане на срока на договора, то същият дължи и стойността на един месечен наем за м. юли 2020 год. в размер на 280 евро, или левовата равностойност в размер на 547,63 лева. При подписването на договора за наем ответникът предоставил на ищеца депозит в размер на 550 лева, , от който съгласно чл. 3, ал. 2 от договора ищецът има право да прихваща суми за щети, причинени от наемателя при експлоатацията на имота или от друго неизпълнение на договорните задължения. Ищецът извършил прихващане от депозита на дължимия наем за м. юли 2020 год., както и частично със сумата 2,37 лева от дължимия остатък от наема за м. май 2020 год.

След извършеното прихващане дължимият от ответника наем за м. май 2020 год. е в размер на 222,63 лева. Тъй като след отправена покана ответникът не изплатил дължимите суми, за ищеца е налице правен интерес от предявените осъдителни искове по чл. 232, ал. 2 и чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.

В писмения отговор на исковата молба ответникът оспорва предявения иск за заплащане на наем за м. април и м. май 2020 год. Сочи, че през този период в България било обявено извънредно положение, което го поставило в невъзможност да работи на пълна заплата, като реално получавал 30-50% от дължимото трудово възнаграждение. По молба на ответника наемодателят се съгласил да намали наема за два-три месеца, като устно се 2 споразумели наемът да стане 165 евро на месец. След отмяната на извънредното положение ищецът му се обадил през м. май 2020 год., като поискал заплащане на наема за този месец в пълен размер. За м. юни 2020 год. ответникът погасил изцяло задължението и заплатил първоначално уговорената наемна цена. Същият уведомил ищеца, че прекратява договора, считано от 02.07.2020 год., като оставил депозита за покриване на неплатени сметки за консумативи. Ответникът напуснал жилището в уговорения срок, като на 02.07.2020 год. сключил наемен договор с друго лице. Ответникът искал да предаде незабавно ключовете, но не могъл да осъществи контакт с ищеца по вина на последния, който на 10.07.2020 год. изпратил брокер да получи ключовете и да подпише приемо-предавателния протокол.

Оспорва и иска за заплащане на 90 лева – входна такса, иска за заплащане на такса смет, както и иска за заплащане на месечен наем за м. юли 2020 год. Счита за неоснователна и претенцията за заплащане на обезщетение за причинени вреди по холна маса. Не оспорва, че е повредил вещта, но счита, че претендираното обезщетение е прекомерно и не съответства на причинените вреди и стойността на вещта. Моли съда да отхвърли исковете като неоснователни.

По делото е представен договор за наем от 02.07.2019 год., с който Н. Р. Г. е предоставил на ВЛ. Й. ИЛ. за временно възмездно ползване описания по-горе недвижим имот – апартамент, за срок от 12 месеца срещу наемна цена в размер на 280 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ по посочена от наемодателя банкова сметка.

При подписване на договора наемателят е заплатил на наемодателя депозит в размер на 280 евро, от който наемодателят има право да прихваща суми за щети, причинени от наемателя при експлоатация на имота или друго неизпълнение на договорните задължения. Посочено е, че наемната цена се заплаща от 10-то до 15-то число всеки месец, представляващ наем за текущия и част от следващия период. Уговорено е, че ако наемателят остане в имота след прекратяване действието на договора, той дължи обезщетение – уговорената наемна цена в двоен размер. В този случай договорът не се превръща в безсрочен. Предвидено е, че всички консумативни разходи – ел. енергия, вода и такса за поддръжка на общите части на сградата и такса смет са за сметка на наемателя. Представен е и приемо-предавателен протокол от 02.07.2019 год., подписан от страните по договора за наем, в който е описано предаденото на наемателя имущество.

По делото е представен и приемо-предавателен протокол от 10.07.2020 год., подписан от наемателя и представител на наемодателя, в кото е посочено, че имотът се предава в нормално състояние, с изключение на повредена от изгаряне малка холна маса.

Представена е и фактура от 03.08.2020 год. за закупена холна маса на стойност 380 лева от Н. Р. Г..

Според показанията на св. Т., който като брокер посредничил между страните по процесния договор, при предаването на имота от наемателя през м. юли 2020 год. било констатирано повреждане на холна маса /изгаряне/. Имотът бил приет от свидетеля от името на наемодателя. Към момента на предаването на имота от наемателя в него имало вещи на ответника, който ги събрал и изнесъл същия ден.

3

Съгласно показанията на св. И.а – сестра на ответника, след прекратяването на договора за наем между страните В.И. в началото на м. юли си намерил нова квартира. През извънредното положение страните се били уговорили И. да заплаща половин наемна цена, но през м. юни 2020 год. ищецът му поискал дължимия наем в пълен размер, както е уговорен с писмения договор. Това изострило отношенията между страните и ответникът се намерил друг апартамент под наем. Когато сключил новия договор за наем ответникът казал на сестра си, че се изнася от досегашната квартира, като това станало в края на м. юни и началото на м. юли 2020 год. Ответникът споделил със сестра си, че търсил ищеца, за да му предаде жилището, но той не му вдигал телефона, както и че се изнесъл, тъй като си намерил друго по-евтино жилище. Когато се нанесъл в новата квартира, ответникът не бил предал ключовете от процесния имот, но същия ден се свързал с наемодателя, който му казал да предаде ключовете на брокера, посредничил при сключването на договора за наем.

Ищецът е ангажирал доказателства за заплатена входна такса в размер на 90 лева за периода април – август 2020 год., както и за заплатени от него консумативни разходи, както следва: 16,59 лева за вода /разписка № 0400011362148184/ за периода 13.05.2020 год. – 13.07.2020 год.; 40,42 лева за електрическа енергия /разписка № 0400011362148150/ и 308,54 лева – такса битови отпадъци /приходна квитанция от 09.06.2020 год., издадена от Столична община/.

При така установената фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:

Съгласно чл. 232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да заплаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на наетата вещ. Съдът намира за установено от представения по делото договор за наем от 02.07.2019 год., че между страните по делото е съществувало наемно правоотношение, по силата на което ответникът като наемател е ползвал предоставения му от ищеца апартамент срещу определена наемна цена в размер на 280 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ – 547,63 лева. При доказаност на основанието – юридическия факт, от който произтича вземането на ищеца, в тежест на ответника е да проведе успешно пълно доказване, че е изплатил дължимите суми – нещо, което по делото не е направено. Договорът е прекратен с изтичането на неговия срок на 02.07.2020 год., тъй като съгласно чл. 19 от договора същият се прекратява при изтичане на срока или по взаимно писмено съгласие на страните, като такъв писмен документ /анекс/ по делото не е налице. Според чл. 5, ал. 3 от договора оставането на наемателя в имота след прекратяване на действието му не означава продължаване на наемните отношения между страните и не превръща договора в безсрочен. След като наемното договорно правоотношение е било прекратено на 02.07.2020 г., за ответника е възникнало задължението по чл. 233, ал. 1 от ЗЗД да върне наетия имот, съгласно клаузата на чл. 16 от договора за наем, в която е уговорено, че наемателят е длъжен да предаде имота в състоянието, в което го е получил с приемо-предавателния протокол. Според съда от събраните по делото доказателства не се установи по несъмнен и категоричен начин фактът на връщане на имота от наемателя преди съставяне на протокола от 10.07.2020 г. За точното 4 изпълнение на задължението за връщане на вещта е ирелевантно дали ответникът наемател след прекратяване на наемното правоотношение реално е ползвал имота по предназначение или го е напуснал, както е в случая – изнесъл се е в друго жилище. Това е така, защото след прекратяване на наемното правоотношение задължението на наемателя е за извършване на активна положителната престация – предаване на вещта, а не за отрицателната престация по преустановяване на ползването. Дори и имотът да не се ползва, наемателят дължи обезщетение, ако не е предал на наемодателя фактическата власт на наетия имот.