Решение № 119 от 23.07.2024, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 119 гр. София, 19.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

4-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Костадинка Недкова

Членове:

Николай Марков

Красимир Машев като разгледа докладваното от Костадинка Недкова Касационно търговско дело № 20238002900866 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е въз основа на касационна жалба на ищеца по делото В. П. А., в качеството му на синдик на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, против решение № 10097/18.11.2022г. по т. д. № 5213/2019г. на Апелативен съд - София, с което, след отмяна на решение № 1127/19.06.2019г. по т.д. № 7417/2016г. на Софийски градски съд, са отхвърлени предявените от синдика искове, с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ, за обявяване за недействителен по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./ на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.08.2011г., нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, дело № 115/2011г. по описа на нотариус Елена Запрянова, per.

№ 432 на НК, вписан с вх. per. № 35311/17.08.2011г., акт № 125, том LXXXVII, дело № 19004 по описа на Служба по вписванията - гр. София, и на основание чл.648 ТЗ за осъждане на ответниците да пР.дат на синдика на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./ владението на недвижимия имот, предмет на разпоредителната сделка, който представлява двуетажна еднофамилна самостоятелна сграда с разгъната застроена площ от 260 кв.м. и идентификатор *** по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-15/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: гр. София, Район „Младост”, ж. к. Младост 2”.

Касаторът иска отмяна на въззивното решение като неправилно, тъй като е постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила - на чл.266, ал.1, чл.195 и чл.201-203 ГПК, и е необосновано. Счита, че неоснователното невъзприемане на заключенията на експертите и доказателствата по делото води и до нарушение на материалния закон, като съдът неправилно приема, че не е доказан факт от състава на чл.647, ал.1, т.3 ТЗ, а именно, че даденото по възмездната сделка значително надхвърля по стойност полученото. Същевременно се твърди, че не били взети предвид вече събраните от 1 първата инстанция важни писмени доказателства, какъвто е констативният акт образец 15 от 01.08.2011г., който установява годността за приемане на строежа дни преди сключването на 17.08.2011г. на атакуваната продажба. Същият удостоверява, че сградата е завършена на покрив, стени и подове на шпакловка и замазка, с поставени врати и прозорци и вътрешни инсталации. Въз основа на тези данни вещите лица са направили своите заключения относно справедливата пазарна стойност на процесния имот и нейното съотношение спрямо пазарната цена. Поддържа се, че въззивннят съд не е упражнил правилно своето правомощие по чл.202 ГПК да цени заключенията на вещите лица заедно с другите доказателства по делото, като не е взел предвид заключенията на значителен брой вещи лица, участвали в трите тройни съдебно - оценителни и една съдебно-техническа експертиза относно състоянието на завършеност на процесията сграда, което е описано и в приложения акт 15.

Също така жалбоподателят сочи, че в рамките на няколко години, тройните експертизи, извършени от различни експерти в двете инстанции, стигат до аналогични заключения, че пазарната цена значително надхвърля цената по процесната сделка. Счита, че сами по себе си тези аналогични изводи на различните експертизи подкрепят тяхната достоверност и правилност на изводите, в това число правилността на източниците и методите за определяне на пазарните цени. Излагат се съображения, че като страни по процесната покупко-продажба ищците са имали правото да направят пред „Мулти Фейс“ ЕООД възражения за недостатъци на процесния имот, на основание чл.194 и сл. ЗЗД. С подписването на констативния акт 15 от 01.08.2011г. и на нотариалния акт за покупко продажба от 17.08.2011г. и при липса на по-нататъшни възражения за недостатъци, продавачът и купувачите са се съгласили, че сградата е изградена и има предвидения в одобрения инвестиционен проект покрив, а също така прозорци, врати и инсталации.В заключение касаторът намира за неправилно приетото от апелативния съд, че установената от съдебната експертиза неравностойност на разменените престации не е значителна по смисъла на чл. 647, ал. 1, т.3 ТЗ. Претендира се присъждане на направени деловодни разноски.

Ответниците по жалбата и по делото, М. Р. Б., Т. Х. Б. и М. Х. Б., в писмен отговор изразяват становище, че подадената касационна жалба не отговаря на изискванията за допускане до касационно разглеждане по чл.280 ГПК, а по същество е неоснователна.

Претендират присъждане на направените разноски.

Останалите ответници, Т. А. А., М. С. А., Х. Е. и „Мулти фейс“ ЕООД /н/, не представят отговор на жалбата.

С определение по чл.288 ГПК по настоящото дело въззивното решение е допуснато до касационно обжалване, на основание чл.280, ал.2, предл. 3-то ГПК.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, като взе предвид оплакванията в жалбата и доводите на страните, с оглед правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК, приема следното:

Безспорно е между страните по делото, а това се установява и от събраните доказателства, че с договор за покупко-продажба, сключен на 17.08.2011г. с нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, по нот. дело № 115 от 17.08.2011г. на нотариус с рег.№ 432, вписан в СВ - гр. София с акт № 125, том LXXXVII, вх. per. № 35311 от 17.08.2011г., „Мулти Фейс" ЕООД е продало на М. Р. Ваша, Т. Х. В. и М. Х. В., собствения си недвижим имот, а именно: самостоятелна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, находяща се в гр. София, район „Младост", ж.к,Младост 2", със застроена площ от 95 кв.м., и с 2 разгъната застроена площ по документи за собственост от 260 кв.м., изградена на два етажа + сутерен, състояща се от сутерен, кота - 2.70 м. - от стълбищната клетка, коридор, склад, мокро помещение, сервизно помещение, английски двор и баня- тоалетна, с обща площ на сутерена от 45 кв. м. ; първи етаж (партер), на две нива, кота - 1.40 м. и кота 0,00 м. / - от входна площадка, преддверие, гараж, кухня, трапезария, приемна и стълбищна клетка, със застроена площ на този етаж от 107 кв.м.; втори (първи надпартерен) етаж на две нива, кота + 1.40 м. и кота + 2.80 м. - от стълбищна клетка, два броя емпоре, коридор, три спатии, дрешник, две бани с тоалетни и две тераси, със застроена площ на този етаж от 90 кв. м.; таван - от входно антре, едно помещение и тераса, със застроена площ от около 18 кв. м., която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор *** заедно с 23,42 % идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор *** при граници и съседи, подробно описани в нотариалния акт. Уговорена е продажна цена в размер на размер на 180 000 лв., която според т. 5 от акта купувачите са заплатили напълно на продавача по банков път, по специална банкова сметка преди подписване на договора. В нотариалния акт изрично е посочено, че имотът се продава в състояние на груб строеж, което е удостоверено с посочения в т.1 от описателно-легитимационната му част констативен протокол № 11 по чл.181, ал. 2 от ЗУТ, с № КС-15.-05-7000-6/2011г./24.04.2011г., издадено от СО-Р-н „Младост".

Безспорно е също така, а това се установява и от събраните доказателства, че към датата на сключване на договора, купувачът М. Б. се е намирал в брак с Х. Е., М. Р. Б.- с Тамам А. А. К. и Т. Х. Б. - М. С. А., поради което и с оглед възмездния характер на договора и нормата на чл.21, ал.3 СК, са придобити от тях при условията на бездялова съпружеска имуществена общност.

От доказателствата по делото е установено, че производството по несъстоятелност срещу „Мулти Фейс" ЕООД (н) е образувано по молба с вх. № 82168 от 10.07.2013г., на кредитора „Ти Би Ай Банк" ЕАД, както и че с решение № 1944/07.10.2015г. по т.д.н. № 3116/2014г. Софийският апелативен съд е отменил решение № 727/12.05.2014г. на Софийския градски съд по т.д.н.№ 4353/2013г., обявил е неплатежоспособността на дружеството с начална дата - 31.12.2010г. и е открил производство по несъстоятелност по отношение на него.

Съдът е намерил иска с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ за допустим, като предя‐ вен в 1-годишния срок с изпращане на исковата молба по пощата на 7.10.2016г., от надлежно легитимиран субект- синдика на „Мулти Фейс" ЕООД (н).

За установяване стойността на недвижимия имот към датата на сключване на договора за продажба в първоинстанционно производство са приети заключения на единична и тройна съдебно-технически и оценителни експертизи.

Според заключението от 8.03.2018г. на съдебно-техническата експертиза, извършена о т вещото лице Пагиунов, процесният имот представлява двуетажна самостоятелна жилищна сграда, находяща се в гр. София, ж.к. „Младост-2", със застроена площ от 95 кв.м.

3 и разгърната застроена площ по документи за собственост РЗП = 260 м., като същата е била продадена за 180 000 лева или за 692.31 лв/кв.м. Експертизата е основала заключението си на представени в табличен вид пазарни аналози - обособени обекти (апартаменти), намиращи се в ж.к. „Младост" 2, 3 и 4, продадени с окончателни договори в състояние на груб строеж, съответно на 22.08.11г., 23.08.11г. и 25.08.11г., т.е. в рамките на същия месец, през който е сключен процесният договор за продажба от 17.08.2011г., като е приложила коефициент за локация равен на 1.00. Приела е, че осреднената цена за 1 кв. м. в евро възлиза на 309.35 евро, а в български лева- на 605.03 лева. При съпоставяне на тази средна единична пазарна цена за имот в груб строеж от 605.03 лв./кв.м. с цената по нотариален акт от 21.08.2011г. за груб строеж от 692.31 лв./кв.м. експертизата е констатирала разлика в порядъка на 14-15% в повече за процесната сграда, при определяне на средната пазарна цена по метода на пазарните аналози. В същото заключение вещото лице е определило и т. нар.

„възстановителна стойност" на продадения недвижим имот, при който стойността на сградата се определя като функция от разходите за създаването й като нова, с отчитане влиянието на реалния й остатъчен експлоатационен живот, въз основа на информация за пазарните цени на строителните материали, труда, механизацията, енергията, транспорта, допълнителните разходи за построяване на сграда с аналогична конструкция и архитектурностроителни особености. При прилагане на този метод, е използвана както информация за строителните цени както по данни на предприемачески фирми, така и такива от еталоните в изданията на СЕК- Строителен обзор, адаптирани към оценявания обект, като цените за грубия строеж са ориентировъчни. Въз основа на тези данни, експертизата е дала зак‐ лючение, че средната възстановителна единична стойност за самостоятелна двуетажна еднофамилна жилищна сграда от този тип към 21.08.2011г., е в порядъка на 170-200 евро/кв.м., или 361.83 лв./кв.м. разгърната застроена площ. При тези данни, експертизата е приела за меродавен единствено сравнителният метод, въз основа на който е определила действителната пазарна стойност на имота в размер на 157 307.80 лева, която сума предс‐ тавлява 87.4% от продажната цена.

В първоинстанционно производство е прието и заключение от 24.01.2019г. на тройна съдебно-техническа експертиза, извършена от вещите лица Томов, Недева и Терзиев, която е определила стойността на продадения жилищен имот чрез комбинирано приложение в различно тегловно съотношение на два метода - сравнителен метод (метод на пазарните аналози) и метод на възстановителната стойност. Според заключението, от една страна приложението на този подход изисква проучване на сравними пазарни аналози, както и цялостен анализ и коригиране на сравнителната информация, а от друга, вещите лица са изложили съображения, че поради ограничената информация от този вид, при изготвянето на оценката на недвижимия имот е използвана информация от оферти „продава", достъпна чрез интернет портал. Като съпоставими пазарни аналози в таблицата към заключението са посочени два имота, изградени в груб строеж- ателие Б-3 и ателие Б-2, продадени с окончателни договори, сключени през период, близък до датата на сключване на процесния договор - м.08. и м.10 на 2011г. Останалите три имота, посочени в таблицата - два мезонета 4 и един многостаен апартамент, представляват обекти, построени в завършен вид и тяхната стойност е цена на оферти, направени съответно през м.12.2017г. и м.02 и м.06. на 2018г., т.е. за период от 6г.- 6,5 години след сключване на процесния договор. По отношение стой‐ ността на двата имота в груб строеж, които са най-близки до процесния такъв, експертизата е приложила корекционен коефициент от 1,65 по съображения, че продажбата е извършена при цена близка до данъчната, а не до пазарната, а по отношение на офертните цени на завършените недвижими имоти- коефициенти от 0.65 и 0.60, като при тях експертизата не разполага с данни за данъчната им оценка, тъй като те представляват само предложения, адресирани до потенциални купувачи. При тези данни експертизата е дала заключение, че среднопретеглената пазарна цена по сравнителния метод (метод на пазарните аналози) за 1 кв. м. е 1157,49 лева, а за целия процесен имот - 300 947 лева. Според заключението, вещната стойност на процесния имот за 1 кв.м. е в размер на 628 лева, която се формира от ин‐ вестиционна стойност на 1 кв. м., от 504 лв./кв.м., намалена с 25%, защото сградата при продажбата не е в завършен вид, или 378 лв., към която е прибавена цената на правото на строеж, определена от експертизата на 260 лева. При тези данни, експертизата е определила стойността на всички строително-монтажни работи по цялостно завършване на сградата в процесния имот към 2011г. по метода на разходите в размер на 165 880 лева. Резултатите от оценката по двата метода са съобразени чрез метода на тегловните съотношения, при който е възприет относителен дял от 30% на стойността, определена по вещния метод - 165 880 лева и 70% от стойността, определена по метода на сравнителните аналози (300 947 лева), като получената среднопретеглена пазарна стойност е в размер на 260 310 лева.

Разпечатката съдържа 28 от 84 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/2b5738b9-063f-4c67-8273-afddfb40160b