Определение № 4684 от 26.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4684 гр. София, 26.02.2026 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-I-Д, в закрито заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росен Димитров

Членове:

Маргарита Апостолова

Галя Вълкова като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Въззивно частно гражданско дело № 20261100500906 по описа за 2026 година

Производството е по чл. 577 от ГПК.

Образувано е по жалба на В. Ч., „Грийнлайф-пропърти“ЕООД и „Резидиа груп“АД срещу определение №1509/16,12,2025год., с което съдия по вписванията при районен съд гр.София е постановил отказ за вписване по молба вх. 113888/16,12,2025год.

В жалбата се излагат доводи за незаконосъобразност на съдебния акт и неправилно приложение на материалния закон. Поддържа, че договорите за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти могат да се развалят и извънсъдебно по взаимно съгласие на страните. Чл. 87, ал.3 от ЗЗД е самостоятелна хипотеза на едностранно разваляне на договора. Приложимостта на съдебния ред за разваляне на двустранни договори по чл. 87 ЗЗД е предпоставена не само от виновното неизпълнение, но и от наличието на правен спор между страните относно съшествуването на потестативното право на едната от тях да развали договора, а при отсъствие на правен спор липсва интерес от искова защита.

Възможността договорите за продажба на недвижими имоти да се развалят по взаимно съгласие, чрез сключването на последващ договор е относима единствено и само към валидността на Нотариалния акт от 16.12.2025г. и в частност, към съответствието му със закона, която преценка е в правомощията на нотариуса и е извън обхвата на извършва ната от съдията по вписванията проверка в производството по чл.569, т.5 ГПК.

На следващо място са изложени доводи, че нотариален акт от 16.12.2025г., обективиращ воля за разваляне по взаимно съгласие и с обратна сила на посочените в същия договори за продажба на недвижими имоти, подлежи на вписване, тъй като представлява сделка с недвижими имоти и като такъв подлежи на оповестяване чрез вписването му по чл.

569. т.5 ГПК. Вследствие на изявлението за разваляне и по силата на обратното действие „Грийнлайф-пропърти"ЕООД си възстановява правото на собственост на имотите, обект на развалените с обратна сила сделки, и се явява техен единствен и изключителен собственик, като поражда вещноправни последици и е в предметния обхват на чл.112, б.“а“ от ЗС и 1 чл.4, б.“а“ от ПВп. Поддържа, че уговореното в НА от 16.12.2025 г. обратно действие на развалянето не може да е основание за отказ на вписването на акта по изложените съображения, че се разваляли договори за 129 имота. Същевременно не е налице законова пречка издадена данъчна оценка за имот със срок на валидност да се използва само еднократно, поради което доводите на съдията по вписванията в тази насока са неоснователни;

Предвид изложените мотиви е заявено становище за отмяна на отказа на съдия по вписванията и постановено вписване на нотариален акт №120 от 16,12,2025год.

Депозираната жалба е подадена от активно процесуално легитимирани страни в производството, в указания законоустановен срок, при спазване на изискванията за редовност, поради което е процесуално допустима, а по същество неоснователна по следните съображения:

Със заявление вх.№113888/16,12,2025год. депозирано от В. Ч.-нотариус е заявено искане за вписване на нотариален акт №120, том 9, рег.№10944, дело №1377/2025.

Приложен е НА №120/16,12,2025год., с който „Грийнлайф пропърти“ ЕООД и „Резидиа груп“АД, обективират съгласие за разваляне по взаимно съгласие с обратна сила и изцяло на следните сключени между тях във формата на нотариални актове договори за покупко-продажба на недвижими имоти, с които „Грийнлайф пропърти“ ЕООД е продало на „Резидиа груп“АД сключени на 28,08,2025год. и 29,08,2025год. договори изброени в НА. В т.2 от НА е посочено, че с оглед извършеното разваляне отпада с обратна сила и изцяло действието на сделките, като по силата на обратното действие

„Грийнлайф пропърти“ЕООД е единствен и изключителен собственик на всички недвижими имоти, които са били предмет на сделките , находящи се в гр.София, в комплекс с търговско наименование “1 Хоум“, състоящ се от жилищна сграда с магазини и подземни гаражи, с входове А, Б и В, сутерен 1 и сутерен 2 и жилищна сграда –вход Г и Д, находящи се в ПИ с идентификатор *** и описани подробно в акта;

С определение рег.№1509/16,12,2025год. на съдия по вписванията е отказано вписване на нотариален акт от 16,12,2025год. с мотиви, че депозираният акт не подлежи на вписване. Посочено е, че се касае до разваляне на договори, с които се прехвърля право на собственост върху недвижим имот, а съгласно разпоредбата на чл.87, ал.3 о т ЗЗД развалянето на договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред. Нотариалният акт, чието вписване се иска, не обективира воля да се прехвърли, учреди или измени право на собственост или друго вещно право, а воля за постигане на друг правен резултат - разваляне на сделка по доброволен начин, който следва да се реализира по съдебен ред. На следващо място е изложен мотив, че е неизяснен въпросът за договореното обратно действие.

Договарянето на разваляне на договори относно недвижими имоти с обратна сила без постановление на съд създава несигурност в гражданския оборот. Представените данъчни оценки за вписването на този нотариален акт за разваляне на други такива актове, не отговарят на изискванията на чл. 264, ал. 1 от ДОПК, тъй като са вече използвани при 2 прехвърлянето на имотите при сделките които се претендира да се развалят.

Съгласно чл.32а, ал.1 от ПВп. предметният обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва е дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона. Вписването съставлява едностранно охранително производство, акт на безспорна администрация, с цел оповестяване на актове, с които се извършват сделки с недвижими имоти, на други актове, които имат значение за вещни права, както и наличието на спорове относно права върху вещи. На вписване подлежат нотариалните актове, с които се прехвърлят или които констатират вещни права. Съгласно т.6 от ТР №7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 Г., ОСГТК на ВКС проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а ал. 1 от Правилника за вписванията се отнася до това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона и се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.

Недопустимо е да се отказва вписване на акт за сделка с недвижим имот по съображения, че той не отговаря на изискванията за самостоятелен обект (невъзможен предмет), по съображения, че със сделката се цели постигане на забранен резултат (заобикаляне на закона); по съображения, извлечени от § 6-8 ПР ЗУТ (нарушения на закона и невъзможен предмет); по съображения за несбъдване на предвидено в договора отлагателно условие; по съображения, че с нотариален акт за поправка или изменение на предходен нотариален акт се подменя съдържанието на първоначално съставения акт. Само ако закон изрично натоварва съдията по вписванията да действа в качеството на нотариус, той може да извършва проверката, която е в правомощията на нотариуса и да откаже да извърши вписването въз основа на резултатите от тази проверка.

Подлежащите на вписване актове са посочени неизчерпателно в чл. 4 ПВ, изброяване има и в други в нормативни актове - ЗУТ, ТЗ, Закон за особените залози и др. Отказът може да бъде основан и на съображения за местна некомпетентност на съдията по вписванията (чл. 570, ал. 1 ГПК, чл. 7 ПВ), за наличието на която се следи служебно.

Съдържанието на акта сочи на разваляне на договори за покупко-продажба на надвижими имоти. Съгласно чл.87, ал.3 от ЗЗД договорите, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, става по съдебен ред или това са всички договори с транслативен ефект. Нормата е императивна, като необходимостта от съдебно разваляне посредством конститутивен иск се обосновава с необходимостта за вписване на развалянето, чрез вписване на искова молба -чл.114, б.“а“ от ЗС, а впоследствие и на съдебното решение, което касае противопоставимостта по отношение на трети лица придобили права върху недвижим имот след вписването /така и З.Т.“Прекратяване на договора", изд.Сиби, 2023, стр.252/; В този смисъл мнозинството от състава застъпва тезата за недопустимост на извънсъдебно разваляне на договори за покупко-продажба на имот. В случай на липса на спор между страните и желание за промяна на последиците от сделката страните разполагат с възможността да прехвърлят права 3 посредством правна сделка, по давност или по други начини, определен в закона-чл.55 от ЗС. Обективираното в нотариалния акт не сочи на съглашение от предвидените в ч л. 4, б.“а“ от ПВп. з а прехвърляне правото на собственост (продажба, дарение, замяна, даване вместо изпълнение, отчуждаване срещу задължение за гледане и хранене и др.) или с което се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право (право на ползуване, собственост върху постройка и др.) върху недвижими имоти или с което се признава вещно право (констативни нотариални актове, актове, които имат силата на констативни нотариални актове, актовете за държавна собственост, актовете за общинска собственост и други, изрично предвидени в закон), поради което не подлежи на вписване;

Доводите на съдия по вписванията за невъзможност използването на данъчни оценка, извън употребата им при изповядване на сделките за покупко-продажба са неоснователни предвид липса на нормативно ограничение, а досежно правните последици от акта заявен за вписване, не се споделят от състава, но не променят крайния извод обосноваващ отказ за вписване; Изискването на чл.264, ал.1 от ДОПК е спазено видно от приложените данъчни оценки, които са със срок на валидност до 31,12,2025год.

По изложените съображения обжалваното определение следва да бъде потвърдено.

Мотивиран от горното на осн.чл.577 от ГПК, Софийски градски съд ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА определение рег.№1509/16,12,2025год. на съдия по вписванията към Служба по вписванията – София, с което е постановен отказ за вписване по молба вх.

№113888/16,12,2025год.

ОПРЕДЕЛЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в едноседмичен срок от връчването му.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

Особено мнение на съдията Маргарита Апостолова

Особено мнение на съдия Маргарита Апостолова по ч.гр.д.№906/2026год.

Изразявам несъгласие с изводите на мнозинството за неоснователност на жалбата 4 срещу отказ за вписване на НА №120/16,12,2025год.

Намирам, че правилото на чл.87, ал.3 от ЗЗД е приложимо само в хипотеза на спор между страните по договора; При липса на спор, страните по договора разполагат с възможността да преуредят отношенията си във връзка със сключен между тях договор посредством друг договор, който би могъл да е с характер на спогодба. В този случай съдът намира нотариален акт №120/16,12,2025год., въпреки именуването му „нотариален акт за разваляне на нотариални актове за недвижими имоти“, по съдържание да съставлява договор за спогодба досежно вещни права, поради което формата на договора съобразно чл.18 от ЗЗД е нотариален акт, съставен по реда на чл.569 от ГПК; Ето защо и на осн.чл.4, б.„ж“ от ПВп. подлежи на вписване. Извън компетентността на съдията по вписване е преценката за правните последици от акта съобразно т.6 от ТР №7/2013 на ОСГТК на ВКС, като проверката за форма касае идентификация на страните и идентификация на имота, които са налице.

5