Решение № 494 от 06.01.2025, Окръжен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 494 гр. Пазарджик, 31.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК в публично заседание на деветнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Албена Г. Палова

Членове:

Мариана Ил. Димитрова

Асен В. Велев при участието на секретаря Стоянка Ст. Коцева като разгледа докладваното от Мариана Ил. Димитрова Въззивно гражданско дело № 20245200500367 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и следващи от ГПК.

Обжалва се Решение №243 постановено на 26.02.2024г. по гр.дело № 2864 по описа на Районен съд Пазарджик за 2023г., с което е обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 15.05.2019 г., с който А. Е. П., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. Пазарджик, ул. Цар Освободител" N 52, ет. 4, ап. 12, се е задължила да прехвърли на А. К. С., ЕГН 65070875894, с постоянен адрес в гр. Варна, бул. "Владислав Варненчик" № 106, вх. А, ет. 15, и местоживеене в Германия, гр.

Брауншвайг, 38104, Laubenhof 30, срещу цена 12782,30 евро следния недвижим имот: дворно място с площ 1746 кв.м., означено като поземлен имот с пл. номер 153 който участва в УПИ V-153 в квартал 13 по регулационния план на село Памидово, общ. Лесичово, обл.

Пазарджик, с площ на УПИ 1779 кв.м., ведно с построените в имота масивна едноетажна жилищна сграда със застроена площ 90 кв.м. и 1 едноетажна паянтова селскостопанска сграда с площ 39 кв.м. и всички подобрения и приращения в имота, при съседи: УПИ VI-154, УПИ VII-154, УПИ XIV-149, УПИ III-151, УПИ IV-152 и улица, при условие, че А. К. С. изпълни задължението си да заплати на А. Е. П. остатъка от цената в размер 8782,30 евро в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, а в противен случай то ще бъде обезсилено при поискване от ответницата на основание чл. 362, ал. 2 от ГПК.

Осъдена е А. К. С. да заплати на Община Лесичово след влизането в сила на решението местен данък за възмездно прехвърляне на имот в размер 750 лв.; по сметката на съда след влизане в сила на решението нотариалната такса по прехвърлянето в размер 280,50 лв.

Оставен е без разглеждане иска, предявен при условията на евентуалност, за осъждане на А. Е. П. да заплати на А. К. С. сумата 12782,30 евро, представляваща цена по предварителния договор, като дадена на отпаднало основание, заедно със законната лихва от предявяването на иска. Присъдени са съдебни разноски.

В подадената от А. П. ,чрез пълномощника й –адвокат В. Ц. въззивна жалба се излагат доводи за това,че обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон и е необосновано.Твърди се във въззивната жалба, че неправилно първоинстанционният съд е обявил предварителния договор за окончателен, без да отчете факта, че договора е развален на 30.01.2023г. Поради забава от страна на купувача за сключване на окончателния договор, продавача е развалил предварителния договор без да даде нов срок за изпълнение. Искането е решението да бъде отменено, а предявените искове бъдат отхвърлени като неоснователни.

В срока по чл.263,ал.1от ГПК с отговора на въззивната жалба А.

С.,чрез пълномощника си – адв. М. оспорва изложените твърдения във въззивната жалба. Искането е решението като правилно да бъде 2 потвърдено.

Въззивната инстанция установи следното :

Не се спори между страните и правилно първоинстанционният съд е възприел следната фактическа обстановка:

На 15.05.2019г. между страните по спора е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот : упи V-153 в кв.13 с площ от 1746 кв.м,. ведно с построените в имота сгради,находящ се в с.Памидово, обл.Пазарджик при уговорена продажна цена в размер на 12 782,30 евро, от която капаро в размер на 2000 евро платимо на 04.06.2019г., а остатъкът : на равни месечни вноска в размер на 250 евро ,с краен срок на плащане : 30.01.2023 В чл.3 ,страните са уговорили срок на договора : окончателния договор ще бъде сключен най-късно до 30.01.2023г., като промяната на договорения срок ,може да става само по взаимно споразумение на страните по предварителния договор. Уговорено е също : в случай ,че купувачът изплати продажната цена преди 30.01.2023г.,то продавачът се задължава да му прехвърли имота в 30-дневен срок от датата, на която по банковата сметка на продавача е постъпила цялата продажна цена. В чл. 4 страните са уговорили,че се задължават да се явят на 30.01.2023г. в 10.00 часа при нотариус рег. №422 ,подготвени за изпълнение на всички задължения но предварителния договор, респективно за сключване на окончателен договор за продажба на имота. В случай, че продажната цена е изплатена преди 30.01.2023г., страните следва да се явяват пред нотариус на 30 работен ден,след като последната вноска от продажната цена е постъпила по банковата сметка на продавачката,съответно подготвени за изпълнение на всички задължения по договора, респективно сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота.

В чл.10 е уговорено владението върху имота да се предаде в деня на окончателното разплащане.

3

В чл.14 е уговорено, че при неизпълнение на задълженията от страна на купувачите,същите дължат неустойка в размер на 2 000 евро и капарото остава за продавача, както и се задължават да възстановят всички причинени вреди и пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора.

Няма спор между страните ,че купувачът по предварителния договор А. С. изцяло е изплатила уговорената продажна цена в размер н а 12 782,30 евро, в уговорените срокове, като последната дължима вноска е заплатена по посочената от продавача банкова сметка на 29.12.2022г.

В хода на настоящото производство- на 11.10.2023г. продавача е възстановил / превел по сметка на купувача ,част от продажната цена на имота в размер на 8782,30 евро.

Няма спор също така между страните, че н а 31.05.2023 г. ищцата-купувач по договора е изпратила до ответницата А. П. нотариална покана, връчена й на 14.06.2023 г., за явяване пред нотариус Весела Гайдаджиева на 05.07.2023 г. за сключване на окончателен договор. В отговор е изпратена друга нотариална покана чрез същия нотариус, с която ответницата заявява, че разваля договора поради неизпълнение на задължението за явяване пред нотариус на 30.01.2023 г. По делото е представен констативен протокол с дата 30.01.2023 г., съставен от нотариус Т.Д. рег. № 422 на НК , в който е отразено явяване на А. П. и неявяването на А. С. пред нотариуса във времето от 10:00 до 11:00 ч.

При така установеното, първоинстанционният съд е приел,че предварителния договор от 15.05.2019г. не е развален надлежно от продавач по него. Съдът е приел,че не са налице условията на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД за разваляне без даване на срок - изпълнението на задължението за явяване пред нотариуса очевидно не е невъзможно и не е станало безполезно за продавачката на имота, а не е налице и 4 условието "задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време" /фикс-сделка/- за това е необходимо не просто да е уговорен падеж, краен срок /"най-късно до"/, а следва от текста на договора да става ясно, че изпълнение след уговореното време е нежелано или ненужно за кредитора, не се предвижда и не се очаква да бъде прието.

Правните изводи на първоинстанционния съд отчасти се споделят от въззивната инстанция.

Съобразно чл.19,ал.2 от ЗЗД : „ предварителния договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор“, а те при договора за покупко-продажба на вещ са следните : определяне на вещта и нейната цена. От необходимото задължително съдържание на договора за продажба следват и основните задължения на страните по него,като за купувача са следните : 1. да плати цената на вещта и 2. Да получи вещта.

Главното задължение на купувача е да заплати продажната ценачл.200,ал.1 от ЗЗД, което задължение съответства на правото на продавача да получи цената на вещта. Ако купувача не изпълни задължението си да плати цената на вещта, за продавача възниква правото по чл.87 от ЗЗД да развали договора . Правото да развали договора за продажба е средство, което обезпечава продавача за неплатена му цена.

Страните в конкретният казус не спорят ,че съобразно уговореното в предварителния договор, купувача точно –в уговорените срокове, е изпълнил задължението си и е заплатил уговорената продажна цена на имота в размер на 12 782,30 евро.

Второто основно задължение на купувача е да получи вещта.

Както се посочи в чл.10 от предварителния договор е уговорено, че владението върху имота следва да се предаде в деня на окончателното разплащане, т.е съобразно данните по делото на 29.12.2022г.

5

Ако , купувачът забави изпълнението на своето задължение да получи вещта, то продавачът има право : да развали договора по реда на чл.87 от ЗЗД или вместо да развали договора ,да иска пряко изпълнение на задължението на купувача да получи вещта.

От ангажираните по делото доказателства : нотариална покана и писма между страните, се установява,че купувачът е изразил готовност да получи владението на имота, но поради отглеждани от продавача животни в имота, същият е отказал да предаде владението.

Т.е, настоящият съдебен състав, приема, че не е налице забава у купувача при изпълнението и на второто му основно задължение по предварителния договор за покупко-продажба, а именно: да получи вещта.

При така установеното, съдът приема,че купувачът по предварителния договор е изправна страна : точно съобразно уговореното в договора е изпълнил задълженията си.

Въззивницата твърди,че считано от 05.07.2023г. предварителния договор за продажба на недвижим имот е развален, поради неявяването на купувача на 30.01.2023г. при нотариус рег.№422 за сключването на окончателен договор.

Както се посочи, по-горе в чл.3 от Предварителния договор ,страните са уговорили срок за сключването на окончателния договор ,при две хипотези : 1. В срок до 30.01.2023г. и 2. в случай ,че купувачът изплати продажната цена преди 30.01.2023г.,то продавачът се задължава да му прехвърли имота в 30-дневен срок от датата, на която по банковата сметка на продавача е постъпила цялата продажна цена.

Действието на предварителния договор се изразява в претенцията на всяка от страните по него да иска сключването на окончателиня договор . Друго действие предварителния договор няма.

Уговореният срок за сключването на окончателен договор не е елемент 6 от необходимото задължително съдържание на договора за продажба.

Такива елементи,както се посочи по-горе са само и единствено вещта и цената. И като такъв ,срокът за сключване на окончателен договор не е измежду задълженията на купувача, неизпълнението на което да влече правото на изправната страна да иска разваляне на договора.

В настоящото производство ,съдът изследва наличието основните елементи от съдържанието на договора да продажба, включително и дали продавача е собственик на вещта.Ако от продавача е предявено възражение за неизпълнение на задълженията от купувача съдът е длъжен да го разгледа , но само и единствено досежно задълженията на купувача да плати цената и да получи вещта. Неизпълнението за сключване на окончателния договор в срок не е измежду тях, тъй като при наличието му, за всяка от страните възниква потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен от съда.

По делото липсват данни да е предявен от продавача иск по чл.87,ал.1 то ЗЗД поради неизпълнение на задълженията на купувача по предварителния договор и този иск да е уважен,поради което настоящият съдебен състав приема,че облигационната връзка между страните не е прекратена.

В настоящото производство не се установи неизпълнение на задълженията на ищеца-купувач, поради което възражението на ответника за разваляне на договора поради забава е изцяло неоснователно.

Налице са всички условия за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което решението на първоинстанционния съд като правилно следва да бъде потвърдено.

С оглед изхода на спора в полза на въззиваемата страна следва да се присъдят сторените от нея разноски в размер на 1470,00 лева,съобразно списък по чл.80 от ГПК.

7

Воден от горното и на основание чл.271,ал.1 от ГПК ,Окръжен съд Пазарджик

Разпечатката съдържа 50 от 62 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/2a79abfb-07ba-4ac1-8676-81a096bb1142