Решение № 438 от 17.11.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 438 гр. Варна, 17.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария К. Терзийска при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Мария К. Терзийска Търговско дело № 20253100900475 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба на Л. В., гражданин на ФРГ, с която са предявени обективно кумулативно и евентуално съединени осъдителни искове против „Дрийм Хоум 22“ ЕООД, ЕИК 207166489, гр. Бургас, както следва:

1. иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца 10000 евро, представляващи удвоен размер на заплатения от последния задатък в размер на 5000 евро по сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.03.2023г., кумулативно съединен с иск по чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 84000 евро, представляваща част от заплатената продажна цена по цитирания предварителен договор, ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.07.2025г. до окончателното плащане на задълженията и в условията на евентуалност

2. иск по чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 89000 евро, получена от последния на отпаднало основание – развален предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 12.03.2023 г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.07.2025 г. до окончателното плащане на задължението.

Ищецът Л. В. твърди в исковата молба, че между него и ответното дружество е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ „Дървена къща“, тип „Veronika“ № 4, която е следвало да бъде изградена в комплекс от затворен тип, разположен в ПИ с идент. № ****** по КККР на гр. Троян, с адм. адрес в ******, със застроена площ от 97,28 кв. м., ведно със съответните ид.ч. от земята. Съгласно 1 договора, дървената къща е следвало да бъде завършена в срок до 01.12.2024 г., след което собствеността прехвърлена на ищеца срещу продажната цена от 127000 евро. В изпълнение на договора, ищецът извършил авансови плащания на отделни вноски в общ размер на 89000 евро. Договорът бил изготвен единствено на немски език, като в същия било посочено, че 5000 евро от продажната цена представлява „Kaution“, което в превод на български език означавало „капаро“. Три месеца след уговореното време за сключването на окончателния договор процесната къща все още не била изградена (дори не била започната), което неизпълнение е налице и към настоящия момент.

Междувременно, в началото на 2025 г., били инициирани преговори от страна на ответника за промяна обекта на процесния предварителен договор, като вместо да изгради и прехвърли на ищеца „Дървена къща“, тип „Veronika“ № 4, да изгради и прехвърли „Дървена къща“ № 7, което предложение било обективирано в изпратения до ищеца анекс от 01.02.2025 г. Последната, обаче, била с по-неатрактивно за ищеца местонахождение и срокът за изграждането и бил неопределен. С оглед на тези обстоятелства, за него станало ясно, че ответникът е в невъзможност да изпълни първоначално договореното.

Ищецът изпратил нотариална покана до ответника, с която заявил, че дори и да е склонен да придобие собствеността върху новоизградената дървена къща № 7, предлаганото от продавача изпълнение със забава повече от една година спрямо първоначално уговорения срок се явява безполезно за него и затова не желае да подпише предложения анекс. Отправил изявление до ответника, че се отказва от договора и иска връщането на заплатения задатък в размер на 5000 евро в двоен размер, както и останалата част от авансово заплатената продажна цена в размер на 84000 евро. Нотариалната покана била връчена на ответника по реда на чл. 47 ГПК. Връщане на заплатените от ищеца суми така и не последвало. Въпреки това и изненадващо за ищеца, ответникът му изпратил предложение за прекратяване на договора по взаимно съгласие с признание, че не може да изпълни първоначално уговореното. Ответникът признал също, че няма парични средства да върне заплатената до момента от ищеца сума в общ размер на 89000 евро и предложил на последния да му възстанови същата на равни месечни вноски в размер на по 1000 евро.

Алтернативно, предложил да му прехвърли собствеността върху друг имот с пазарна стойност 95000 евро. Такова предложение за даване вместо изпълнение, обаче, ищецът категорично отказал. Претендира връщане на задатъка в двоен размер, ведно с остатъка от заплатената от него сума. В условията на евентуалност връщане на даденото по разваления договор.

Ответникът е процесуално пасивен и в срока по чл. 367, ал. 1 ГПК не представя отговор на исковата молба.

В съдебно заседание и в писмена защита ищецът, чрез процесуален представител, поддържа исковата молба, претендира направените по делото и по обезпечителното производство разноски.

Ответникът не се представлява в съдебно заседание.

Настоящият съдебен състав след съвкупен анализ на доказателствения материал по делото, приема за установено следното от фактическа страна:

По делото е представен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с посочена дата 12.03.2023 г. (преведен от немски на български език, на л. 7 до 12), носещ подписите на страните по него, по силата 2 на който „Дрийм Хоум 22“ ЕООД – като продавач се задължава да прехвърли на Л. В. – като купувач, чрез окончателен договор за покупко – продажба в нотариална форма, собствеността върху недвижим имот: „Дървена къща“, тип „Veronika“ № 4 (съгласно нанесена в текста на предварителния договор корекция), която е следвало да бъде изградена в комплекс от затворен тип, разположен в ПИ с идент. № ****** по КККР на гр. Троян, с адм. адрес в ******, ******, със застроена площ от 97,28 кв. м., състояща се от хол, (42 кв. м.) с кухня, две спални (по 10,21 кв. м.), баня с тоалетна (6,72 кв. м.), една тераса или балкон (19,20 кв. м.), ведно със съответните ид. ч. от земята срещу насрещно задължение на купувача да заплати на ответното дружество – продавач продажна цена в размер на сумата от 127000 евро (с оглед нанесена в текста на съглашението корекция) по посочена банкова сметка.

Съгласно чл. 4.1. – 4.5. от Раздел I, „Предмет на договора“, продажната цена е следвало да бъде заплатена от купувачите по следния начин: „капаро“ от 5000 евро, платимо при подписването, което не се възстановява и е включено в стойността къщата; за която сума е налице отбелязване, че е получена на 12.03.2024 г. (ведно с допълнително постъпила сума от още 5000 евро, или общо 10000 евро); а остатъкът на вноски, както следва: 41000 евро до 01.04.2024 г.; 38000 евро (съгласно нанесената в текста на съглашението корекция) до 01.06.2024 г. и 38000 евро (предвид нанесената в текста на предварителния договор корекция) до 01.10.2024 г. Според текстовете на договора, къщата трябва да се построи в периода от 01.05.2024 г. до 01.12.2024 г. и собствеността прехвърли на купувача, ако и последната вноска е платена най-късно до 01.12.2024 г. (т.3.4. раздел I и т.2 към подраздел „Права и задължения на страните“)

Съгласно чл. 2, параграф 3 от Раздел II, контрагентите са постигнали консенсус, ако забавянето в плащането на цената по Раздел I, чл. 2.2. продължи повече от 5 дни, продавачът да разполага с правото да прекрати договора едностранно и да задържи авансовото плащане, т.е капарото.

Останалите уговорки не са относими към спора.

Предвид гореизложеното и при установените по делото факти, настоящият съдебен състав намира, че страните са били обвързани от валидно сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот доколкото същият съдържа съществените условия на окончателния такъв: предмет, цена, както и в условията на договорна свобода уговорки относно плащането на цената. Съдът приема, с оглед уточнението, направено от ищеца с исковата молба относно датата, респ. годината на подписване на предварителния договор, че е подписан на дата 07.03.2024 г., а не на посочената в същия дата 12.03.2023 г. Този извод се подкрепя и от събраните по делото писмени доказателства: предложение за прекратяване по взаимно съгласие на предварителен договор от 04.06.2025 г. и споразумение за прекратяване с предложение за прихващане, доколкото видно от съдържанието на същите, навсякъде е посочена като дата на сключване на процесния предварителен договор – 07.03.2024 г. Очевидно е, че страните не са встъпили в правоотношение в предходна календарна година, включително и с оглед датата на плащане на капарото от 5000 евро.

От доказателствата по делото (документи с превод от немски език, на л.

79, 80, 81, 82 и 83) се установява, че ищецът е изцяло изправна страна по 3 договора. Същият е заплатил суми, в т. ч. задатък по предварителния договор както следва: на дата 07.03.2024 г., с основание „резервиране на къща № 4“ сума в размер на 5000 евро; на дата 07.03.2024 г., с основание „резервиране на къща № 7“ - сума в размер на 5000 евро, която следва да се отнесе към къща № 4 с оглед корекцията по договора; на дата 10.04.2024 г., с основание „вноска по график за плащане до 10.04.2024 г. за къща № 4, тип Вероника“ – сума от 21000 евро; на дата 29.05.2024 г., с основание „вноска по график за плащане до 01.06.2024 г. за къща № 4, тип Вероника“ - сума от 20000 и на дата 30.05.2024 г., с основание „вноска по график за плащане до 01.06.2024 г. за къща № 4, тип Вероника“ - сума от 18000 евро или общо плащания в размер 69000 евро.

Останалата част от сумата до 89 000 евро, съгласно удостоверяване с подпис на продавача на последната страница от предварителния договор, в размер на 20000 евро, е получена в брой на дата 03.04.2024 г.

От представената по делото с превод от немски език, на л. 74 – 75, декларация, изходяща от К.З. (съпруга на Л. В.), се установява, че същата е заплатила сумата от 5000 евро по банкова сметка на „Дрийм Хоум 22“ ЕООД на дата 07.03.2024 г., с оглед сключен между нейния съпруг и дружеството предварителен договор, като и че тази сума е била възстановена от негова страна.

На л. 75 и л. 77, са приобщени документи с превод от немски език, съгласно които се установява, че титуляр на банкова карта с I B A N № DE79500105175433993093 е лицето К.З., а на банкова сметка с IBAN № ****** – ищецът Л. В..

По делото не се установява ответната страна да е изправна и да е изпълнила задълженията си да изгради „Дървена къща“, тип „Veronika“ № 4 и я достави до уговорения краен срок между страните, респективно да прехвърли собствеността с окончателен договор. Нещо повече, извънсъдебното поведение на ответника по иска, обективирано в последващо развила се кореспонденция между страните (след датата, на която волеизявлението на купувача за разваляне на договора е достигнало до продавача), сочи именно на такава неизправност. В Предложение от 04.06.2025 г. е отправено от неизправната страна изявление, че не може да изпълни договорните ангажименти, предлага прекратяване на договора с връщане поетапно на получените суми или прехвърляне право на собственост върху недвижим имот – поземлен имот в селище, различно от посоченото в предварителния договор (писмо и споразумение л. 31 и сл. по делото). В представеното „Споразумение за прекратяване с предложение за прихващане“ се съдържа и признание на неизгоден за ответника факт, който потвърждава получаването на сума в размер на 89000 евро от Л. В..

В контекста на изложеното съдът счита, че в полза на изправната ищцова страна е възникнало правото по чл. 87 от ЗЗД за разваляне на предварителния договор.

Приобщена по делото е нотариална покана (преведена от немски на български език), изготвена и изпратена за връчване чрез нотариус Сергей Янков, рег. № 542 на НК, с район на действие: Районен съд – Бургас (намираща се на л. 24 – 27), видно от която ищецът е изявил воля за отказ от/респективно разваляне на предварителния договор, като е поискал връщането от страна на ответното дружество на заплатения задатък в размер 4 на 5000 евро в двоен размер, както и останалата част от авансово заплатената продажна цена в размер на 84000 евро, поради неизпълнение на задължението на продавача за изграждане на Дървена къща“, тип „Veronika“ № 4 и последващо прехвърляне на собствеността върху същата в негова полза.