Определение № 1337 от 17.03.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1337 гр. София, 17.03.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Бонка Дечева

Членове:

Ваня Атанасова

Атанас Кеманов като разгледа докладваното от Бонка Дечева Касационно гражданско дело № 20258002101521 по описа за 2025 година

Производство по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от В. Б. И., ЕГН [ЕГН] против решение 95 от 22.03.2024 г. по гр.д.№ 444/2023 г. на Окръжен съд-Монтана, с което е отменено изцяло решение №127/29.03.2023 г. по гр.д. №424/2022 г. на Районен съд гр.Монтана и вместо това е отхвърлен предявеният от касаторката срещу С. Т. П., ЕГН [ЕГН] и ЕТ“ЛЕД СИСТЕМ 13Наташка Тодорова“ гр..В. иск по чл. 33, ал.2 ЗС, да се допусне тя като съсобственик да изкупи от С. Т. П. следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в сграда №***. разположена в ПИ с идентификатор ***по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-5 от 28.01.2008г., с административен адрес: [населено място], [улица], първи етаж, с предназначение: за търговска дейност, със застроена плот 55,00 кв.м., на едно ниво с граници по схема: над обекта - ***- втори етаж па В. Б. И., от изток - първи етаж па М. М. В., ведно с прилежащите към обекта избено помещение, находя що се под първия етаж, припадащите се идеални части от общите части на сградата и 1/2 ид.ч. от ПИ с идентификатор ***, целият с площ от 231 кв.м., продаден с н.а. № 49, том 11, рег № 1747, дело № 127 от 29.03.2019 г. от С. Т. П. на ЕТ„ЛЕД СИСТЕМ 13” - Наташка Тодорова за сумата 36000 лв., платена на продавачката в брой и 34200 лв. заемни средства, които да се приведат на продавачката от банката след вписване на първа по ред ипотека.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за нарушение на материалния закон – чл. 33, ал.2 ЗС, счита, че този тест се прилага, защото дворното място не е обща част по волята на страните, че въпреки че е застроено е самостоятелен обект на собственост отделно от 1 обектите, находящи се в него щом притежаваните идеални части не отговарят на правилото на чл. 40 ЗС и не е изчерпана възможността за застрояването му, защото е възможно изграждане и на сграда с площ 90 кв.м., и правото на строеж за нея все още не е разделено между съсобствениците. Излага теза, че ако за да пристрои или надстрои съществуваща сграда е необходимо съгласието на съсобствениците, то следва реципрочно и за да продадат те свой обект с идеална част от дворното място към него следва да искат нейното съгласие, респективно да й предложат да изкупи. Според касаторката, съдопроизводствените правила са нарушени поради непълен анализ на доказателствата за прехвърлителнте сделки. С изложеното е обосновано и оплакването за необоснованост на формираните изводи.

В изложението по чл. 284, ал.3 т.1 ГПК са наведени основанията по чл. 280, ал.1, т.1 и ал.2, пр.3 като твърди противоречие на обжалваното решение със съдебната практика на ВКС по материлано правни и процесуално правни въпроси, които ще се разгледат по-долу.

Касаторката навежда и основанията по чл. 280, ал.2, пр.2 и пр.3 ГПК.

Ответниците по касация С. Т. П. и ЕТ“ЛЕД СИСТЕМ 13-Наташка Тодорова“ оспорват касационната жалба и допускането до касационно обжалване, защото спора не е разрешен в противоречие със съдебната практика, която е относима към спора, а въпросите са неотносими. Считат, че решението е правилно, като съобразено със закона.

Касационната жалба е постъпила в срок, изхожда от процесуално легитимирана страна, подадена е против въззивно решение, което подлежи на касационно обжалване, поради което съдът я преценява за допустима.

По делото е установено следното:

С н.а. №25/1961г. И. И. З. и М. М. В. купуват празно място с площ 320 кв.м., което е част от имот с пл.№***, за което е отреден парцел *** в кв.***по плана на [населено място].

Придобиват по регулация и 83 кв.м., за което е издаден н.а. № 72, том.1/1962 г. С договор от 19.09.1961 г. И. И. З. и М. М. В. си разпределят правото на ползване, като западната част от парцела получава за ползване И. И. З., а източната част - М. М. В., а обща част за ползване от двамата ще бъде частта, върху която ще се построи сградата, равно разположена в двете части за ползване. Въз основа на одобрен проект на 09.08.1962 г. е построена двуфамилна жилищна сграда с две жилища-близнак, всяко със самостоятелен вход и вътрешна стълба, свързваща двете му нива /виж СТЕ, стр. 193 от делото на РС-Монтана/ С н.а. № 118, т.1/1967 г. И. И. З. продава на Б. Г. Йонов втори етаж от жилищната сграда, построена в парцел Х-19-154а,кв.144, ведно с 1/2 ид.ч. от дворното място, съставляващо 1/4 ид.ч. от целия парцел ***.

С нот.акт №32/04.07.1979г. Б. Г. и М. Й. прехвърлят на дъщеря си - ищцата В. Б. Г. /И./ втория етаж от жилищна сграда по реда на чл.7 от ЗСГ ведно с 1/2 ид.части от дворното място, съставляващо имот ***.

И. И. З. и Г. И. М. продават с № 81, том.VII/1995 г. на ЕТ „Фармамед - К - Първа частна аптека” [населено място], представлявана от Д. П. П. първият етаж от построената двуетажна жилищна сграда в имот ***, ведно с 1/4 ид.ч. от съсобствения парцел ***,***от кв. ***. С разрешение за строеж № 195 от 21.08.1996 г. е направено преустройство на първия етаж в аптека. С договор от 19.01.1998 г. е разпределено ползването между Д. П. и В. Б. Г.

2

/И./ на имот ***от съсобствения парцел ***,***от кв. ***. След смъртта на Д. П. П. имота се наследява от съпругата му С. Т. П. и от двете му дъщери П. Д. Б. и З. Д. П., които с договор за доброволна делба № 26, том.III, рег. № 2797 н.д. № 339 / 2005 г. се спогаждат наследения имот – първия етаж от двуетажната масивна жилищна сграда, представляващ западната половина от масивната сграда-близнак с площ 55 кв.м., избеното помещение под него и 1/2 ид.ч. от имот ***да остане в дял на С. Т. П.. С констативен нот. акт №27/11.05.2005г. С. П. е призната за собственост по наследяване и делба на така описания, получен в дял имот. С н.а.

№ 49, том 11, рег № 1747, дело № 127 от 29.03.2019 г. С. Т. П. продава на ЕТ„ЛЕД СИСТЕМ 13” - Н. Т. имота, който е получила в самостоятелен дял - самостоятелен обект с идентификатор ***, в сграда № ***, разположена в ПИ с идентификатор ***по КККР на [населено място], с административен адрес: [населено място], [улица], на първи етаж, с предназначение: за търговска дейност, със застроена площ 55,00 кв.м., брой нива на обекта: едно, с граница над обекта - обект с идентификатор ***на В. Б. И., ведно с прилежащите му: избено помещение, находящо се под първия етаж, припадащите се идеални части от общите части на сградата и 1/2 ид. част от поземлен имот с идентификатор № ***, с номер по предходен план – ***за сумата 36000 лв., платена на продавачката в брой и 34200 лв. заемни средства, които да се приведат от банката на продавачката след вписване на първа по ред ипотека. По отношение на тази сделка В. Б. Г. /И./ иска изкупуване.

СТЕ е установила, че имот ***е идентичен с имот ***, включен в съсобствен по регулация парцел ***,***от кв. ***по плана на [населено място] и с ПИ с идентификатор ***по КК.

Имот ***е заснет в КК с идентихикатор ***и е на други лица. От западната страна на сградата, в частта, отредена за ползване от В. Б. е разположен навес без строителни книжа.

За изграждане на стопански постройки в разпределените за ползване части има уговорка още с договора от 1961 г. Навесът покрива паркомясто, ползвано от друг собственик.

Изградено е и стълбище в западната част.

Действащият ПУП на В. е одобрен на 30.11.2005 г. ПИ с идентификатор ***е с площ 231 кв.м., а ПИ с идентификатор ***е с площ 188 кв.м. Двата имота са урегулирани, като са включени в УПИ ***,***от кв. ***по плана на кв. Г. М., [населено място], целия с площ 419 кв.м. При действието на ЗУТ обаче обединяването на два имота в един УПИ не води до възникване на съсобственост между собствениците на урегулираните поземлени имоти, освен ако те не са изрично изразили воля за това и не са оформили тази воля в нотариална форма. В настоящия случай спора е съсредоточен само между собствениците на ПИ с идентификатор ***.

Позовавайки се на н.а. №27/2005 г. и на приложените документи, въз основа на които е издаден, въззивният съд е приел, че С. Т. П. е изключителен собственик на първия етаж от двуетажна масивна жилищна страда, представляваща западната половина на масивна сградаблизнак, построена в поземлен имот пл.№ ***, който е преустроена в аптека ведно с избено помещение под него и 1/2 ид. част от поземления имот. Приел е, че ищцата е изключителен собственик, на основание н.а. №32/1979 г., на втория етаж от процесната жилищна сграда ведно с 1/2 ид.част от дворното място, съставляващо имот, пл.№ ***в к-с „Г. М.” по кадастрален план на [населено място], с площ 225 кв.м.

3

Въззивната инстанция не е споделила приетото от РС, че се прилага чл. 33, ал.2 ЗС, защото В. Б. и С. Т. са съсобственици с оглед заключението на вещо лице, че за процесния имот се предвижда пристрояване и надстрояване на съществуващата сграда, което право не е реализирано в пълния му обем и дворното място не е загубило своята самостоятелност, не се е превърнало в обща част към отделните етажи при упражняване правото на собственост в пълния му обем и затова когато съсобственик иска да продаде на трето лице своята идеална част от поземления имот е необходимо да спази разпоредбите на чл.33,ал.2 от ЗС, а по делото не е спорно, че ищцата не е поканена да изкупи.

Въззивният съд е приел, че се касае за отделни самостоятелни обекти - етажи от жилищна сграда, принадлежащи на отделни собственици, а дворното място, в което тази сграда е построена, има обслужващо я предназначение и представлява обща част по смисъла на чл.

38, ал. 1 ЗС, че разпоредбата на чл. 33 ЗС е неприложима при продажба на един от обектите в етажната собственост, че дворното място има обслужващо предназначение. Въззивният съд е приел, че отделната собственост върху самостоятелните обекти обуславя статута на дворното място като обща част към тях, тъй като има предназначение да обслужва същите с оглед използването им и като обща част то следва съдбата на отделните обекти. Посочил е, че чл. 33, ал. 2 ЗС, отнасящ се само до обикновената съсобственост, но при етажна собственост всеки от етажните собственици може да се разпореди с правото си на собственост върху притежавания от него самостоятелен обект, без да иска съгласието от останалите етажни собственици, тъй като идеалните части от дворното място и от другите общи части се прехвърлят заедно с обекта, към който принадлежат по разпореждане на закона. В случай на пристрояване, собствеността върху пристроеното към сградата помещение, ако не съставлява самостоятелен обект по архитектурен проект, принадлежи на собственика на това жилище, към което е присъединено, а не на собствениците на мястото.

Същото се отнася и когато самостоятелните обекти са самостоятелни търговски обекти.

Независимо дали са разположени вертикално или хоризонтално, самостоятелните обекти в сградата имат характера на етажна собственост, изградена чрез отстъпено право на строеж.

При разпореждане с всеки от отделните обекти не се прилага изискването на разпоредбата чл. 33, ал. 1 ЗС, а изискване за предлагане на съсобственик законът не съдържа, когато се продава обща част по смисъла на чл. 38 ЗС заедно с обекта, от който е част, а общите части не могат да се делят, не може и да останал непрехвърлени когато се прехвърля обекта, от който са част. Съдът е приел, че идеалните части от дворното място и от другите общи части се прехвърлят заедно с обекта, към който се припадат по разпореждане на закона, като за тяхното прехвърляне също не се изисква съгласието на останалите етажни собственици.

Забраната по § 6 ЗУТ се отнася до парцелите с неприложена регулация, чието отчуждително действие е отпаднало, но не и за поземлените имоти, границите на които следва да съвпадат с УПИ, предвидени по ЗУТ. Въззивният съд е посочил, че и разпоредбата на чл. 66 от ЗС не намира приложение, когато собственик на терена е отстъпил право на строеж на предвидените за изграждане самостоятелни обекти в многоетажна сграда.