Решение № 4468 от 24.07.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4468 гр. София, 24.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мария М. Запрянова при участието на секретаря Камелия В. Славкова като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело № 20211100112922 по описа за 2021 година

Ищецът В. Х. В. излага в исковата молба, че собствениците на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр.София, ул.“******* сключили на 11.03.2014г. с ответното дружество предварителен договор за строеж на жилища, магазини и подземни гаражи при определена степен на завършеност, съгласно приложение №1, неразделна част от договора.

Отвeтното дружество се задължило да извърши строително-монтажни и довършителни работи съгласно утвърдените архитектурни проекти. С договора на ищеца е определено да получи два магазина, два апартамента и два броя паркоместа и мазета. В нотариален акт за учредяване право на строеж №82 от 23.08.2016г. са конкретизирани недвижимите имоти, на които ищецът следвало да стане собственик. Още при започване на строителството, при изливане на първа плоча, ищецът установил отклонения от утвърдените проекти, за което уведомил строителя. С писмо от 31.07.2018г. ответникът признал, че има разлика в квадратурите и потвърдил, че при подписване на акт образец №15 ще се направи точна капитулация на полагащото се обезщетение.

На 17.10.2022г. страните подписали споразумение за уреждане на отношенията между тях , като в т.5 и т.6 от него е предвидено страните да подпишат констативен протокол, след което ответникът да заплати установената разлика в квадратурата на ищеца, който подписал споразумението с особено мнение и забележки относно извършените строителни работи.

Поради неточно изпълнение на възложената работа ищецът получил недвижими имоти с намалена квадратура, спрямо договореното, като магазин №5 е с площ, намалена с 7,3кв.м., 1 ап.№12 и ап.14 - с площ, намалена с 4,98кв.м., като по действащите пазарни цени за жилищна площ от 1300евро, дължимото обезщетението е в размер на 6457,00евро. За търговска площ пазарната цена е 1500евро на кв.м., а дължимото обезщетение е в размер на 10950евро или общо 17 424 евро с левова равностойност 34 077лева.

Ответникът „О.Х.“ЕООД в писмени си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Не оспорва сключването на предварителен и окончателен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за изграждане на конкретни самостоятелни обекти за ищеца. Твърди, че в хода на строителните работи, във връзка с установени при изкопите непредвидени конструкции, в изпълнение на заповед на конструктора на строежа е изграден нов конструктивен елемент –стоманобетонна греда в магазин № 6, което наложило изграждане на по-дебела външна стена към съседния имот и довело до увеличение застроената площ на обекта на ищеца –магазин №6. Това е коментирано с него, като в т.5 и т.6 от подписаното споразумение от 17.10.2020г. ответникът възложил геодезическо заснемане, при което е установено наличие на разминаване между предвиденото по първоначално одобрения архитектурен проект и действително изграденото, по отношение обектите, предвидени за обезщетение на ищеца. Установените разликите са, че магазин № 5 е с 1,30кв.м. повече, както и бърза закуска с 1,73кв.м. повече, а ап.12 е с 1,32 кв.м. по–малко , ап.14 с 0,77кв.м. по-малко. Контролното заснемане е изпратено на ищеца, като е направено предложение за уреждане на финансовите въпроси във връзка със споразумението от 17.10.2020г. Предложено е за положителната разлика ответникът да не претендира заплащане от ищеца, а за общата отрицателна разлика с площ от 0,79кв.м. е предложено заплащане на 948 евро, съответстваща на пазарна цена от 1200евро за 1 кв.м. Ищецът поискал на получените като обезщетение обекти да се поставят интериорни врати, различни от предвидените, които били на по-висока стойност. Поради това е уведомен ищецът, че от дължимата сума в размер на 948 евро или 1854,13лева ответникът прихваща разликата в цената на вратите от 1590,00лева , след което остава дължима сума в размер на 264,13лева, за която ответното дружество признава предявения иск. Оспорва да са намалявани площите на обектите, предвидени като обезщетение за ищеца, като всички архитектурни проекти са подписвани от собствениците на поземления имот. Оспорва посочените от ищеца пазарни цени и считат, че следва да се вземе предвид пазарната цена към датата на издаване на акт 15 или най-късно акт 16.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства поотделно в тяхната съвкупност, намира следното от фактическа и правна страна:

От приетите писмени доказателства се установява следното:

На 11.03.2014г. между собствениците на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр.София, ул.“******* включително ищеца В. Х. В., и ответника „О.Х.“ ЕООД е сключен предварителен договор за строеж на жилища, магазини и подземни гаражи при определена степен на завършеност, съгласно приложение №1, неразделна част от договора /приложение №1 е представено на л.67 от настоящото дело/. Съгласно чл.2, ал.1 срещу учреденото право на строеж възложителите получават безвъзмездно в изключителна 2 собственост 29% от общата разгъната застроена площ на сградата. Съгласно чл.2, ал.1 от предварителния договор В. Х. В. срещу учреденото право на строеж ще получи „два магазина с площ от по 35 кв.м. бруто, всеки един на партерно ниво, като единият от тях ще бъде с предназначение „Бърза закуска“, по проект, както и два броя апартаменти от 1 до 5 жилищен етаж, ненадвишаващи размера на полагащото му се обезщетение и два броя паркоместа и два броя мазета“. По-нататък в чл.2, ал.4 от предварителния договор е уговорено, че при невъзможност да се извърши проектиране на жилища и други помещения с квадратура точно съответстваща на уговореното между страните обезщетение, същото се счита за спазено при разлика /положителна или отрицателна/ в застроената площ до 5кв.м. за отделен обект, като разликата ще бъде заплащана по 400 евро/кв.м.

На 23.08.2016г. е подписан нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за строеж №82, т. трети, рег. № 9680, д. № 359 на нотариус Д. Г., №203 от НК, в който е посочено, че съсобствениците учредяват право на строеж за изграждане на многофамилна жилищна сграда със заведение за обществено хранене, магазини, ателие и подземни гаражи, състояща се от партерно ниво, три сутеренни нива и седем жилищни етажа, едно от които подпокривно, със застроена площ на цялата сграда 240,60кв.м. и с разгъната застроена площ на цялата сграда, заедно с подземните нива 2944,62кв.м., съгласно съгласуван архитектурен проект от 4.4.2016г.

В посочения нотариален акт са конкретизирани недвижимите имоти, на които ищецът следвало да стане собственик, а именно:

- магазин №5 със застроена площ 30,12кв.м. с 1,69 % ид.ч. от общите части на сградата, равняваща се на 4,34кв.м.;

- бърза закуска със застроена площ 33,97кв.м. с 1,91 % ид.ч. от общите части на сградата, равняваща се на 4,91кв.м.;

- апартамент №12 със застроена площ 109,69кв.м., с 6,17 % ид.ч. от общите части на сградата, равняваща се на 15,86кв.м., с мазе №2 с площ 2,96кв.м., заедно с 0,39% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 2,03кв.м.;

- апартамент №14 със застроена площ 47,96кв.м. с 2,67 % ид.ч. от общите части на сградата, равняваща се на 6,86кв.м., с мазе №3 с площ 2,96кв.м., заедно с 0,39% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 2,03кв.м.;

- гараж №5 със застроена площ 13,95кв.м., заедно с 4,97% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 25,83кв.м.;

- гараж №6 със застроена площ 14,03кв.м., заедно с 4,99% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 25,93кв.м.

Представена е заповед № РА51-165/12.7.2017г., с която е допълнено разрешение за строеж №229/1.12.2016г. на гл. архитект на Столична община, като е допуснато съществено изменение в одобрения инвестиционен проект при условията на чл.154, ал.2, т.5 ЗУТ, съгласно одобрени от Направление „Архитектура и градоустройство“- СО инвестиционни проекти по част „Конструкции“ на 12.7.2017г. Заповедта е издадена по заявление от 3

5.7.2017г. относно разработено проектно решение за укрепването на изкопа. Посочено е, че проблемът със сигурността на терена се решава посредством шлицовани стени с дебелина 40см., подпрени с един ред стоманени разпонки. Изпълнява се обединителна греда и се залагат фусове за шайби и колони.

На 17.10.2020г. е съставено особено мнение на ищеца В. Х. В. при подписване на акт образец №15, в което е посочено, че след конструктивни промени, наложили след одобрения проект и направения избор, има навлиза в обекта „Бърза закуска“ в светлата част, която по проекта била 29,91кв.м., а била изпълнена с 25,71кв.м., като застроената площ е намалена поради навлязла стоманенобетонна греда, за сметка на обекта. Формата на обекта не отговаряла на одобрения архитектурен проект и била по-тясна в задния край, където били разположени сервизните помещения. При измерването се установила, че изградената външна източна страна /калканна/ е с дебелина в горния край 0,43м., а по проект трябва да е 0,25м., в долния с край до кота +1,20м. е 0,86м. За магазин № 5 е отбелязано, че застроената площ по проект е 30,12кв.м., по изпълнение – 29,7кв.м.; за апартемант №12 – по проект – 109,7кв.м., а е изпълнено 106,3кв.м., апартамент №14 – по проект – 48кв.м., по изпълнение – 46,42кв.м. Или разликата между изпълненото и посоченото в проекта /като се изключи дебелината на калканната стена/ е 9,6кв.м.

На същата дата -17.10.2020г. - между ищеца В. Х. В. и ответника „О.Х.“ ЕООД е подписано споразумение, в което е посочено, че е неразделна част от описаните предварителен договор и нотариален акт и е уговорено в т.5, че „О.Х.“ ЕООД и В. Х. В. се споразумяват в срок от 14 дни след подписване на споразумението да определят разликата в квадратните метри, която В. Х. В. претендира, че в следствие необратимо навлизане в негов обект и съгласно предоставено от него геодезическо заснемане от оторизирана фирма „ПК Кадастър“ ООД, е общо 9,6 кв.м. от обектите му, находящи се в описаната многофамилна сграда. Уговорено е за доказване на разликата в квадратурите страните да подпишат констативен протокол. В т. 6 е уговорено след уточняване на разликата в кв.м. „О.Х.“ ЕООД да заплати по пазарни цени установената разлика в 10-дневен срок от подписване на констативния протокол по посочена банкова сметка.

С електронно съобщение от 5.11.2020г. „О.Х.“ ЕООД е изпратил на В. Х. В. предложение за уреждане на финансови въпроси във връзка с подписано споразумение от 17.10.2020г. В него е посочено, че след геодезическо заснемане са установени следните разлики между одобрения архитектурен проект и застроената площ на обектите, предвидени за обезщетение на ищеца: за магазин 5 – 1,30кв.м., за магазин 6 – 1,73кв.м., за ап.12 - -1,32кв.м., за ап.14 - 0,77кв.м. или 0,79кв. м. по-малко от уговореното, което умножено по приетата от ответника пазарна цена от 1200 евро, е 948 евро.

Представено е електронно съобщение от 14.1.2021г., изпратено от „О.Х.“ ЕООД до В. Х. В., с което е уведомен, че избраните от него интериорни врати са по-скъпи от тези по проекта с 1590лв., както и че „О.Х.“ ЕООД прави прихващане на задължението си от 948 евро /с левова равностойност 1854,13лв./ и остава да дължи на ищеца сумата 264,13лв.

4

Представена е покана от В. Х. В. до „О.Х.“ ЕООД, изпратена по имейл на 1.4.2021г., както и с непотърсено писмо с обратна разписка, с която ищецът е поканил ответника да му плати сумата 17424 евро за установените от ищеца разлики в площите на обектите в 30-дневен срок от получаване на поканата. В поканата е описано, че ищецът приема, че има увеличение на застроената площ /с 1,9кв.м. за магазин №6 и с 1,32кв.м. за магазин №5/ за сметка на намаление в светлата площ на магазин №6 „Бърза закуска“ с 6,1кв.м., на магазин №5 – с 1,32кв.м., на ап.12 /измерен на груб строеж със застроена площ 106,30кв.м., а по проект – 109,7кв.м./– с 3,4кв.м., на ап.14 /измерен на груб строеж със застроена площ 46,42кв.м., а по проект – 48кв.м./