Определение № 3377 от 06.11.2023, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 3377 гр. София, 06.11.2023 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Пламен Стоев

Членове:

Здравка Първанова

Розинела Янчева като разгледа докладваното от Розинела Янчева Касационно гражданско дело № 20238002101064 по описа за 2023 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. № 19787/30.12.2022 г., подадена от Ж. К. Т. и П. К.

П., чрез адвокат А. Т., срещу решение № 1128 от 17.11.2022 г. по гр. д. № 20222100501503/2022 г. на Окръжен съд - Бургас, с което е отменено решение № 260089 от 27.06.2022 г. по гр. д. № 7248/2020 на Районен съд - Бургас в частта, с която са осъдени В.

Н. Р. и „Райкови“ ООД да преустановят действията си по възпрепятстване ползването от страна на ищцата Ж. К. Т. на басейна в дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 1492 кв.м, с адрес: [населено място],[жк], [улица], като осигурят достъп на Ж. Т. до басейна, като вместо това въззивният съд е отхвърлил тези искове; потвърдено е първоинстанционното решение в частта, с която са отхвърлени предявените от ищците негаторни искове.

Въззивният съд е съобразил, че по делото са предявени искове с правно основание чл. 109 ЗС, като ищците Ж. К. Т. и П. К. П. претендират осъждане на ответниците В. Н. Р. и „Райкови“ ООД да преустановят действията си по възпрепятстване ползването на басейна в дворното място, описано по-горе, като осигурят достъп на ищците до басейна и дворната инфраструктура на целия двор на комплекса от сгради, изграден в поземления имот. От ищцата Т. се твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, който се намира в сграда 1, разположена в поземления имот, с предназначение жилище, апартамент, с площ от 48.54 кв.м, ведно с 20.91 кв.м ид.ч. от поземления имот с идентификатор ***. Ищецът П. пък закупил недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, намиращ се в сграда 2 в същия поземлен имот, с предназначение - апартамент, с площ от 55.16 кв.м, ведно с прилежащите идеални части от 1 общите части на сградата и от правото на строеж, като жилищните сгради образуват комплекс в един урегулиран поземлен имот, в който комплекс са изградени и допълнителни постройки и съоръжения - басейн и елементи на инфраструктура (алеи, градинско осветление, озеленяване и др.), същият е ограден и с ограничен достъп - по начин комплексът да се ползва единствено от собствениците на самостоятелните обекти.

Ответникът „Райкови“ ООД е собственик на 705.77/1492 кв.м ид.ч. от ПИ с идентификатор ***. Твърди се от ищцовата страна, че доколкото поземленият имот е прилежаща площ на комплекса от сгради по смисъла на § 1, т. 2 ДР на ЗУЕС и представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и служи за общо ползване на собствениците на самостоятелни обекти в комплекса, то ищците имат право да ползват цялата прилежаща дворна инфраструктура, включително басейна, а вторият ответник - както в качеството си на управител и законен представител на ответника „Райкови“ ООД, така и в лично качество - заявява претенции за заплащане ползването на басейна и изградената в двора инфраструктура, ограничава достъпа на ищците и другите собственици до басейна, преустановил е захранването на басейна с вода, като заплашва да демонтира помпените елементи на басейна под предлог, че са негова собственост.

Окръжен съд – Бургас е визирал, че съгласно заключението на изготвената по делото съдебно-техническа експертиза, за застрояването в процесния имот е одобрен влязъл в сила ПУП-ПРЗ УПИ *-*, * в кв. 50 по плана на[жк], който имот е отреден за жилищно строителство за ниско застрояване с височина до кота 10 м. Имотът е застроен с две жилищни сгради в режим на комплексно застрояване. Жилищните сгради са изградени с две отделни разрешения за строеж, като са въведени в експлоатация с две отделни удостоверения. От одобрената проектна документация се установява, че става дума за един обект - жилищни сгради с два подобекта - блок А и блок Б, за които са издадени отделни разрешения за строеж с оглед етапното им строителство, с общо ел. захранване и канал от уличната водопроводна мрежа. Самостоятелните обекти и в двете сгради са изпълнени като жилища - апартаменти за сезонно обитаване. В свободната дворна площ на имот с идентификатор *** са изпълнени благоустройствени работи от вертикалната планировка озеленени площи и вкопан басейн, за който липсват документи и който с констативен акт на [община] от 26.03.2021 г. е обявен за незаконен по смисъла на чл. 225, ал. 2, т. 2, предл. второ ЗУТ и е започнало административно производство за издаване на заповед за премахването му като незаконен строеж по реда на чл. 225а, ал. 1 ЗУТ. Той няма самостоятелно функционално предназначение, тъй като не представлява открито спортноразвлекателно съоръжение с необходимите обслужващи помещения. Около басейна няма изградена ограда или друго съоръжение за контрол на достъпа - система с чипове, бариера или друго подобно, ограничаващо свободното движение и ползване. От събраните по делото гласни доказателства (свид. Р. и Н.) се установява, че през периода 2017-2018 г. басейнът бил ограден с ленти, а ответниците премахнали помпата на басейна и събрали всички шезлонги и столове около него. В един период етажната собственост сключила договор с ответното дружество и му заплащала наем за подържането на басейна. След това будката за видеонаблюдение била заключена, а съоръженията за басейна - демонтирани. Според 2 разпитаната пред въззивния съд свидетелка Ч.-В., през лятото на 2022 г. етажните собственици имали достъп до басейна и до цялата дворна инфраструктура; ищцата не била възпрепятствана от никого да ползва басейна. Съдът е посочил, че не се оспорва от страните, а и от показанията на свидетелите се установява, че басейнът и останалите инфраструктурни подобрения са изградени със средства на „Райкови“ ООД.

Въззивният съд е споделил мотивите на първоинстанционното решение, че в случаите, когато сградата в режим на етажна собственост е построена въз основа на учредено право на строеж или самостоятелни обекти в нея са прехвърлени отделно от земята, собственикът на земята запазва правото на собственост върху нея и то не може да бъде отречено, само защото върху него е разположена сграда в режим на етажна собственост. В конкретния случай басейнът представлява строително-техническо съоръжение в поземления имот и за това не се спори между страните. 1/2 ид.ч. от самия поземлен имот е собственост на „Райкови“ ООД. Налице е състояние, при което правото на собственост върху терена се притежава от едни лица, а обектите в сградата се притежават от друга група лица в режим на етажна собственост. Притежаването на право на собственост върху терена и право на собственост върху сграда в него в лицето на различни правни субекти е възможно само при наличие на право на строеж, учредено в предвидената от закона форма. При условията на чл. 63, ал. 2 ЗС обаче, правото на строеж възниква и без нарочно формално волеизявление, щом се осъществи прехвърляне на сградата или на отделни обекти в нея на трети лица, при което притежанието на сградата се изключва от притежанието върху земята. Това в конкретния случай означава, че собствениците на самостоятелни обекти (които не притежават част от земята), са придобили единствено правото на строеж върху терена по смисъла на чл. 63 ЗС, както и правото по чл. 64 ЗС да се ползват от земята съобразно предназначението на постройката. Когато собственикът на терена е продал само сградата, респ. обектите в нея, на трети лица ведно с правото на строеж, а си е запазил правото на собственост върху земята, е налице суперфициарна собственост и земята не е обща част на сградата. Застроеното върху собствения терен, по аргумент от чл. 92 ЗС, също ще се придобие от собственика на земята, дори и в терена да е учредена суперфициарна собственост за постройката и отделните обекти в нея, щом това застрояване няма функционална връзка със сградата в етажната собственост. В конкретния случай това означава, че собственикът на терена и сградите е извършил разпоредителни сделки само с отделните обекти и е запазил правото си на собственост върху дворното място извън чертите на сградата, което не е придобило статут на обща част.

Допълнително Окръжен съд – Бургас е изложил следното:

Разпоредбата на чл. 64 ЗС, заедно с разпоредбата на чл. 38, ал. 1 ЗС (в частта за дворовете), разкрива, че правната фигура „прилежаща площ” към сграда възниква и е мислима само в един случай - когато е налице разделност между правото на собственост върху сградата и върху земята, върху която е изградена сградата. Необходимо е собствеността върху земята да е в патримониума на едно лице, а собствеността върху сградата да е в патримониума на друго лице. Принципно няма значение дали сградата е в режим на етажна собственост, но практическите хипотези за прилежаща площ почти изцяло се свързват с урбанизирана и 3 неземеделска територия, т.е. със сгради в режим на етажна собственост (обикновено жилищни сгради). Към тези хипотези е концентрирано вниманието и на законодателя, особено в по-новите нормативни актове - Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и Наредба № 6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване (Наредба № 6 от 2009 г.).

Случаите на прилежаща площ към друга сграда в урегулирана територия са по-скоро изключение. Теоретично са възможни и случаи, в които само някои от етажните собственици притежават и собствеността върху земята, докато други от етажните собственици притежават единствено самостоятелни обекти от сградата. В тези хипотези не може да се приеме, че е налице прилежаща площ от гледна точка на суперфициарите.

Начинът на застрояване се определя в подробния устройствен план (ПУП), разрешението за строеж и инвестиционния проект, а не по фактически белези. В този смисъл е и легалното определение в § 1, т. 2 ДР на ЗУЕС – „прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост“ е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост, и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, паркоместа и други. Прилежащата площ следва да се отличава от вещното право на собственост върху урегулирания поземлен имот.

Обикновено прилежащата площ се отнася към заварени сгради в режим на етажна собственост (почти винаги жилищни сгради), и тя е по-скоро характеристика на самата сграда, а не на правото на собственост на лицата, като нейният териториален обхват (размера на площта) зависи изцяло от големината на сградата (височина, дължина и ширина), а не от броя на собствениците, нито от разгънатата застроена площ на всеки обект.

Въззивният съд се е позовал на практика на ВКС по приложението на чл. 38, ал. 1 ЗС, съгласно която общи части на сградата, в която е създадена етажна собственост, са земята, върху която е построена сградата, дворът и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Дворът извън застроената му част е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него. Когато, както е в настоящия казус, в дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост (в която правото на собственост върху различни самостоятелни обекти принадлежи на различни лица), но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на собственост върху идеални части от дворното място притежава и трето лице, което не притежава самостоятелен обект в сградата (етажната собственост), дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, не е изгубило самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение. Неговото ползване следва да бъде разпределено по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като е налице обикновена съсобственост. Суперфициарните собственици, съобразно нормата на чл. 64 ЗС, имат право да се ползват от дворното място, доколкото това е необходимо за използването на обектите им, които са придобили. Те обаче не притежават терена, върху който са придобили право на собственост върху самостоятелен обект или идеална част от него.

Разпечатката съдържа 22 от 72 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/2a329469-9ef5-468b-b75e-48024be87870