Решение № 889 от 29.07.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 889 гр. София, 29.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на четиринадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цветко Лазаров

Членове:

Ралица Димитрова

Нина Стойчева при участието на секретаря Мария Г. Паскова като разгледа докладваното от Цветко Лазаров Въззивно гражданско дело № 20231000503218 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 от ГПК.

С решение № 4763 от 1 2.09.2023 г., постановено по гр.д. № 3796/2022 г. от Софийски градски съд е отхвърлен предявения от Г. Ч. К., ЕГН ********** и И. П. К., ЕГН ********** против С. М. И., ЕГН **********, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, имащ за предмет да се обяви за окончателен, сключения на 17.08.2021 г. Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот – апартамент № 22, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр. ***, ж.к. "***“, бл. ***, вх. *, ет. * с площ от 88.37 кв.м.

Първоинстанционният съд с посоченото решение е осъдил ищците Г. Ч.

К., ЕГН ********** и И. П. К., ЕГН ********** да заплатят деловодните разноски на С. М. И., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, в размер на 2 919.50 лева.

Решението на първоинстанционния съд се обжалва от ищците Г. Ч. К., ЕГН ********** и И. П. К., ЕГН ********** с доводи за неправилност, поради необоснованост и допуснато нарушение на материалния закон.

Поддържат, че са изправна страна, като забавата им за заплащането на 1 първата вноска от продажната цена и осигуряването втората окончателна вноска с банков кредит на са съществени с оглед интереса на продавача.

Позовават се на чл. 19 от процесния Предварителен договор, с който са записали, че при отказ на продавача да прехвърли собствеността с окончателен договор имат правото да предявят иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Молят въззивния съд да отмени изцяло решението и вместо това да обяви предварителния договор за окончателен.

Молят да се присъдят направените деловодни разноски в двете инстанции.

Насрещната страна – ищцата П. И. П., ЕГН ********** е подала отговор на жалбата и чрез процесуалния представител в съдебното заседание моли да се потвърди изцяло атакуваното решение.

Моли да се присъдят направените деловодни разноски във въззивното производство.

Софийски апелативен съд, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, установи следното:

Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена в срок от надлежни страни срещу съдебен акт, който подлежи на обжалване по посочения процесуален ред.

При преценката за основателността на жалбата, съдът взе предвид следното:

Ищците – Г. Ч. К., ЕГН ********** и И. П. К., ЕГН ********** са предявили против С. М. И., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищците твърдят в обстоятелствената част на исковата молба, че на 17.08.2021 г. с ответницата, представлявана от нейния баща с писмено пълномощно, със заверка на подписа, извършена в консулска служба са сключили Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот – апартамент № 22, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр. ***, ж.к. "***“, бл. ***, вх. *, ет. * с площ от 88.37 кв.м.

Уговорили са сключването на окончателния договор да се извърши в 32 месечен срок от датата на предварителния договор пред посочен от тях нотариус.

Продажната цена, в размер на 100 000 евро е следвало да се заплати на две вноски – първата, в размер на 10 000 евро в срок до три дни преди сключването на окончателния договор, а втората вноска от 90 000 евро в деня на сключване на окончателния договор.

Продавачът имал затруднения и се снабдил със скица след изтичането на тримесечния срок и въпреки изразената от тях готовност за сключване на окончателния договор на 21.02.2022 г. получили писмено известие, че продавачът прекратява Предварителния договор.

С предявения иск поискали от съда да постанови решение, с което да обяви предварителния договор за окончателен и да се присъдят направените деловодни разноски.

Ответницата С. М. И., ЕГН ********** подала отговор на исковата молба /л. 51/, с който оспорила основателността на предявения иск и поискала да се отхвърли с доводи, че:

- предварителния договор е унищожаем, тъй като нейният баща, като пълномощник под заплаха за живота си го е подписал и се е отклонил съществено от нейната продажна цена, в размер на сумата от 120 000 евро;

- налице са били обективни административни пречки за своевременно издаване на скица на апартамента, които са продължили повече от три месеца;

- купувачите по предварителния договор са неизправни, тъй като не са превели първата вноска от продажната цена, не са посочили избран от тях нотариус за сключване на окончателен договор и не са осигурили парични средства за плащане на втората и окончателна вноска в деня на сключването на окончателния договор;

- предварителния договор е прекратен по установения в него ред /чл. 23/ с писмено предизвестие, надлежно получено от купувачите;

Поискала заплащане на направените деловодни разноски.

От фактическа страна:

Първоинстанционният съд с доклада по делото е указал на всяка една от страните да установи със способите и средствата предвидени в ГПК всички правнорелеванти факти, на които основава своите претенции или възражения.

Внимателно е анализирал събраните доказателства и изложил мотиви, които въззивният възприема изцяло и постановявайки своето решение 3 препраща към тях, на основание чл. 272 от ГПК, но за пълнота на настоящото изложението намира, че следва да се посочат основните правно значими факти.

Събраните по делото доказателства установяват, че на 17.08.2021 г. ищците и ответницата, представлявана от нейния баща с писмено пълномощно, със заверка на подписа, извършена в консулска служба са сключили Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот – апартамент № 22, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр. ***, ж.к. "***“, бл. ***, вх. *, ет. * с площ от 88.37 кв.м.

Пълномощното е без срок, а пълномощникът е бил свободен да уговори размера на продажната цена.

Страните са уговорили сключването на окончателния договор да се извърши до изтичането на 3-месечн срок от датата на предварителния договор пред избран от купувачите нотариус, като в този срок продавачът е следвало да набави всички необходими документи - чл. 3 и чл. 9 от предварителния договор.

Продажната цена, в размер на 100 000 евро е следвало да се заплати на две вноски – първата, в размер на 10 000 евро минимум три дни преди сключването на окончателния договор по банков път в щатски долари по курс продава на банката на купувача – чл. 4.

Втората и окончателна вноска, в размер на сумата от 90 000 евро е платима от купувачите с банков кредит, обезпечен с ипотека от Българо американска банка, за което купувачите при извършване на окончателния договор е следвало да представят от посочената банка издаденото гаранционно писмо.

Заверяването на сметката на продавача е следвало да се извърши след представяне на гаранционно писмо и вписването на нотариалния акт.

В чл. 5 е посочена банката на подавача.

Продавачът е следвало да предаде владението на имота след сключването на окончателния договор.

4

В чл. 11 от процесния договор е уговорена неустойка в тежест на неизправната страна.

Съдържанието на договора може да се измени само по взаимно писмено съгласие – чл. 17.

Отказът на която и да е страна от сключване на окончателния договор или извършването на действия, осуетяващи сключването на окончателния договор дават правото на изправната страна да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД или да търси обезщетение за претърпените вреди и пропуснати ползи - чл. 19 от Предварителния договор .

Договарящите са записали, че ако по независещи от двете страни проблеми /отпускане на кредита, административни пречки при набавяне на документи за сделката и др./ не се спази тримесечния срок по чл. 9, двете страни могат да го удължат по взаимно писмено съгласие или да го прекратят.

Продавачът имал затруднения и се снабдил със скица след изтичането на тримесечния срок.

Купувачите не са представили по делото доказателства, че са избрали нотариус, пред който да сключат окончателния договор до изтичането на тримесечния срок по чл. 9 от процесния договор и са уведомили продавача за определения от нотариуса час.

Ищците, като купувачи не са доказали извършен превод в посочената от продавача търговска банка на първата вноска от продажната цена, в размер на сумата от 10 000 евро, минимум три дни преди изтичането на тримесечния срок от датата на сключване на предварителния договор.

Ищците не са представили доказателства, че са направили постъпки за предоставяне на банков кредит, обезпечен с ипотека и има издадено гаранционно писмо за остатъка от продажната цена, в размер на сумата от 90 000 евро.

Тези неизпълнени задължения от купувачите са факт към датата на подаване на исковата молба и към датата на откритото съдебно заседание пред въззивния съд;

5

Налице са били обективни пречки, поради които скицата на апартамента е издадена на продавача след изтичането на тримесечния срок, считано от датата на сключването на предварителния договор.

Страните по предварителния договор до изтичането на срока за сключване на окончателния договор не са сключили ново писмено съглашение, с което да продължат срока или след изтичането му да са уговорили нов срок за сключване на окончателен договор при същите или различни условия, установени в Предварителния договор от17.08.2021 г.

Продавачът, едностранно с писмено известие, след изтичането на тримесечния срок за сключване на окончателния договор е прекратил действието на предварителния договор, като се основал на по – късно издадена скица на апартамента, за което е направил своевременни постъпки и отсъствието на ново писмено съглашение /анекс/.

Неоснователно е възражението за унищожаемост на предварителния договор, направено от ответника- продавач по този договор.